【正文】 產(chǎn)生的廢水、建筑工人生活廢水以及項(xiàng)目完成后居民生活廢水；建筑施工時(shí)施工機(jī)械產(chǎn)生的噪音。隨著人們住房觀念的日益成熟，在住房環(huán)境方面，人們已越來越注重選擇一個(gè)具有良好“人文氣息”的住房環(huán)境。在此階段應(yīng)注意前期的價(jià)格制定,要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。售樓處選址：售樓處面向主干道附近，在人民路附近建設(shè)、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。加之發(fā)展商自身的商業(yè)、餐飲娛樂業(yè)的直接進(jìn)入，將會(huì)充分發(fā)揮“領(lǐng)頭羊”作用，快速促成市場(chǎng)對(duì)本物業(yè)的認(rèn)同和追捧。值得注意的是，目前蕭縣大多開發(fā)商都將自己定位在銷售型商業(yè)房地產(chǎn)的角色之上，許多原本開發(fā)項(xiàng)目的房產(chǎn)商看到商業(yè)地產(chǎn)有利可圖，便大舉買地，至于之后的經(jīng)營管理都是一方全包，而對(duì)于其中的門道又知之甚少。組合口碑傳播不只是簡單地搞一些社區(qū)營銷，或者只是做單一的造勢(shì)活動(dòng)，而是利用口碑傳播為主線，整合營銷資源，來開展一系列納入企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的營銷活動(dòng)。所所在前期市場(chǎng)宣傳時(shí)，需以心理暗示的形式抬高市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目價(jià)格的心理預(yù)期。電信電纜與電力電纜分設(shè)道路兩側(cè)。淮海商貿(mào)城共設(shè)置化糞池4個(gè)?；春Ｉ藤Q(mào)城設(shè)置消防栓10個(gè)。(3)未預(yù)見用水量及管網(wǎng)漏失水量規(guī)劃淮海商貿(mào)城未預(yù)見用水及管網(wǎng)漏失水量按其最高日用水量的15%計(jì)。主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕商住樓綜合癥。(5) 淮海商貿(mào)城CATV 電視系統(tǒng)由光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)2～3 個(gè)電視用戶盒。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。但首期款不能太重，貸款期不能太短。經(jīng)營定位根據(jù)上述市場(chǎng)定位我們可以看出，本項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位，因此市場(chǎng)推廣定位要求有針對(duì)性，同時(shí)要大氣、豪氣、霸氣。業(yè)態(tài)定位本項(xiàng)目位于該鎮(zhèn)新城區(qū)，生活設(shè)施及市政配套完善，有良好的自然、生態(tài)及人文環(huán)境，相對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤在未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢(shì)，因此將本案定位于：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選。組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的分散性交通，保證安全有序。在產(chǎn)品開發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對(duì)項(xiàng)目入住理念的提升，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目品位和身份象征的營造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點(diǎn)，提高市場(chǎng)關(guān)注度。隨著該地區(qū)的建設(shè)和商業(yè)人氣的聚集，對(duì)餐飲娛樂的需求會(huì)越來越旺，相關(guān)用房的租售前景看好，本項(xiàng)目的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)將逐漸體現(xiàn)。從交通情況看：淮海商貿(mào)城，西臨101省道，北距連霍高速公路出口500米，交通非常便利。項(xiàng)目發(fā)展商實(shí)力雄厚，具有良好的資金和市場(chǎng)運(yùn)作實(shí)力，擁有200多家合作廠商。目前，進(jìn)鎮(zhèn)經(jīng)商的經(jīng)營戶有２０００余戶，河南、淮北等地約有３０家經(jīng)營戶落戶于此。農(nóng)業(yè)主產(chǎn)小麥、玉米、棉花等。（四）較完善的基礎(chǔ)設(shè)施生產(chǎn)生活設(shè)施完善，人居環(huán)境良好。蕭縣南北分屬淮、黃河水系，水質(zhì)優(yōu)良，生產(chǎn)、生活用水充足。隴海、符夾鐵路縱橫穿境，連霍、合徐高速公路于縣境內(nèi)交匯，3311國道，3010202省道與縣鄉(xiāng)道路交織成網(wǎng)，境內(nèi)公路密度為每平方公里130公里，已形成公路、鐵路、航空相結(jié)合的，內(nèi)外相聯(lián)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，承東啟西，南引北聯(lián)，是重要的交通樞紐。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)普查鉆孔揭露地層屬第四級(jí)河流沖擊相地層，分述如下：①粉質(zhì)粘土，淺褐黃色，可塑狀，中偏高壓縮性，粉粒含量較多，部分段為粉土，松散狀，結(jié)構(gòu)性差。北區(qū)第四紀(jì)地層分布廣泛，地基承載力山前地帶可達(dá)18噸/平方米。全縣水資源的水質(zhì)較好，均為重碳酸鈣型，但其鈣鎂離子偏高，導(dǎo)致水的硬度較大。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)（二）地理位置蕭縣緊靠徐州都市經(jīng)濟(jì)圈中心城市徐州市，縣城距京杭運(yùn)河30公里、徐州觀音機(jī)場(chǎng)50公里、連云港出?？?60公里，素有“徐州的西大門”之稱。目前看，張莊寨鎮(zhèn)的存量空置商業(yè)總體量偏大，埋沒了其應(yīng)有的商業(yè)價(jià)值。二、項(xiàng)目的必要性（一） 提高城鎮(zhèn)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，助推張莊寨鎮(zhèn)商貿(mào)中心的形成與發(fā)展張莊寨鎮(zhèn)位于蕭縣東南部，近年來，該鎮(zhèn)緊緊抓住城鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)的歷史機(jī)遇，全面完成城鎮(zhèn)商業(yè)、住宅規(guī)劃任務(wù)任務(wù)，安穩(wěn)致富工程切實(shí)推進(jìn)。在本項(xiàng)目的醞釀、申報(bào)過程中，得到了來自政府各方面的熱情關(guān)心和支持。金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。淮海商貿(mào)城項(xiàng)目的開發(fā)商，蕭縣淮海置業(yè)有限公司具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作能力，為項(xiàng)目建設(shè)及招商提供了可靠的保障。編制范圍本項(xiàng)目可研報(bào)告的研究范圍包括：（1）項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性（2）項(xiàng)目選址與建設(shè)環(huán)境條件（3）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容（4）項(xiàng)目總體布局方案（5）工程技術(shù)方案（6）環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能（7）項(xiàng)目運(yùn)營和實(shí)施計(jì)劃（8）投資估算與資金籌措（9）效益分析（10）項(xiàng)目結(jié)論與建議二、項(xiàng)目單位簡介蕭縣淮海置業(yè)有限公司法人代表：宋秀珍，女，1967年5月出生，徐州市新沂人，南京工程建筑學(xué)院畢業(yè)，歷任北京魯能集團(tuán)副總經(jīng)理，先后負(fù)責(zé)徐州工程兵指揮學(xué)院新校區(qū)建設(shè)，徐州市市政小區(qū)建設(shè)，徐州市安居工程“民富苑”建設(shè)，被評(píng)為徐州市建筑業(yè)“優(yōu)質(zhì)工程”、“放心工程”。（八）可研編制單位：蕭縣工程咨詢研究所（九）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及范圍編制依據(jù)（1）《蕭縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》（2）《安徽省關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃和2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》（3）《蕭縣城區(qū)開發(fā)總體規(guī)劃》（4）《蕭縣土地利用總體規(guī)劃》（5）宿州市定額站《宿州定額信息》2011年第三季度（6）《民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》；（7）國家及地方有關(guān)建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；（8）國家計(jì)委頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；（9）蕭縣土地利用總體規(guī)劃；（10）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)本項(xiàng)目的各種技術(shù)資料、項(xiàng)目方案及技術(shù)資料；蕭縣建設(shè)、環(huán)保、土地等有關(guān)部門對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)的意見和審批材料、證明材料等。五、結(jié)論與建議通過對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出以下結(jié)論：淮海商貿(mào)城項(xiàng)目的建設(shè)，符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和蕭縣對(duì)該區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃。C、做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。第二章 項(xiàng)目的可行性和必要性一、項(xiàng)目的可行性（一）鎮(zhèn)政府對(duì)淮海商貿(mào)城的建設(shè)十分重視。這在本報(bào)告的第十一章將得到充分的論證。（三）解決現(xiàn)有存量商業(yè)的空置，發(fā)揮物業(yè)的商業(yè)價(jià)值和社會(huì)意義消化現(xiàn)有存量空置物業(yè)是一項(xiàng)重要的舉措。人口130萬，轄18鎮(zhèn)5鄉(xiāng)708個(gè)行政村。近年來，城區(qū)及近郊區(qū)地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少，呈現(xiàn)超采現(xiàn)象，應(yīng)該予以防范。山丘平行延伸兩側(cè)，其余均為平原，地勢(shì)由東南向西北傾斜，坡度為萬分之一。地下水位升降隨季節(jié)(降水量)變化，地下水對(duì)混凝土無侵蝕作用。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北連山東濟(jì)寧130公里，縣城距合肥、南京、濟(jì)南、鄭州4省會(huì)均為3小時(shí)路程，距徐州觀音機(jī)場(chǎng)40公里，連云港出海口260公里。蕭縣為全國100個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)煤縣之一，已探明煤炭儲(chǔ)量 ，現(xiàn)有17對(duì)礦井，年產(chǎn)能力120萬噸；探明石油儲(chǔ)量 7億噸，煤層氣儲(chǔ)量1000億立方米，石灰?guī)r儲(chǔ)量30億噸；鐵礦石、瓷石、高嶺土等儲(chǔ)量可觀。經(jīng)省政府批準(zhǔn)，在連霍、合徐兩條高速公路交匯處設(shè)立的占地500余畝的工業(yè)園區(qū)，是蕭縣對(duì)外開放的窗口、體制改革的實(shí)驗(yàn)區(qū)，現(xiàn)已成為國內(nèi)外客商投資的熱土，是蕭縣工業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)有軋花廠、機(jī)械修配廠、糧油加工廠、磚瓦廠等。強(qiáng)化對(duì)鎮(zhèn)東農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、中心商貿(mào)市場(chǎng)和小百貨市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)的管理和并進(jìn)一步完善市場(chǎng)功能，積極推動(dòng)鎮(zhèn)西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、鎮(zhèn)南小吃市場(chǎng)、鎮(zhèn)北機(jī)電鋼材市場(chǎng)等市場(chǎng)的建設(shè)，優(yōu)化了經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，進(jìn)一步拉大了城鎮(zhèn)框架。項(xiàng)目周邊商業(yè)、服務(wù)、教育、醫(yī)療、銀行等生活配套非常齊全。二、物業(yè)類型分析（一）商業(yè)本項(xiàng)目地處蕭縣張莊寨鎮(zhèn)鎮(zhèn)北101省道東側(cè)，處于該鎮(zhèn)商業(yè)中心范圍之內(nèi)，具有良好的商業(yè)前景。從現(xiàn)狀來看，淮海商貿(mào)城商業(yè)圈內(nèi)缺乏此類大型餐飲娛樂場(chǎng)所，周邊規(guī)劃中的商貿(mào)建筑中也沒有此類設(shè)施。對(duì)物業(yè)管理及商場(chǎng)文化活動(dòng)方面繼續(xù)加大投入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌由知名度向美譽(yù)度的轉(zhuǎn)化。公共綠地、道路綠地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑設(shè)屋頂花園，形成點(diǎn)、線、面、空間的多維視覺效果。形象定位淮海商貿(mào)城商從營銷的角度看，處于從零開始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計(jì)劃的宣傳推廣，也未把項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)盡最大可能表現(xiàn)出來，建議首先將項(xiàng)目重新包裝定位。（7）戶型實(shí)用、舒適。自用型買家35％，對(duì)于那些經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè)，此方案較為吸引。排水設(shè)施：排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。目前項(xiàng)目區(qū)商業(yè)、住宅的條件多為中低檔，建議該項(xiàng)目建議采用新技術(shù)、新材料，打造適度超前的智能化、生態(tài)化、環(huán)保型商住樓。(2)澆灑道路和綠化用水量，規(guī)劃淮海商貿(mào)城道路面積4230平方米，綠化面積為8756平方米，則最高日澆灑道路和綠化用水量為14立方米。消防栓的布置不大于120米，在主要道路交叉口必須設(shè)置消防栓，消防栓采用半地下防凍式。雨水通過城市雨水管道排入龍山河，污水通過城市污水管道最終排入城市污水處理廠進(jìn)行污水綜合處理?；春Ｉ藤Q(mào)城規(guī)劃由環(huán)城路引入三路主干電纜分別為220對(duì)、170對(duì)、1500對(duì)，設(shè)三座交換箱，分東西兩片進(jìn)行交接配線，配線主干電纜為50對(duì)及30對(duì)，并留以余量。這里的“低價(jià)”是相對(duì)于消費(fèi)者的心理預(yù)期而言的，而非針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的。（3）組合口碑招商及營銷所謂組合口碑營銷，是一種經(jīng)市場(chǎng)實(shí)戰(zhàn)檢驗(yàn)，在服務(wù)的針對(duì)性和力度上優(yōu)于其他廣告宣傳方式的營銷傳播模式。這就是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理的價(jià)值所在，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵。目前，開發(fā)商淮海置業(yè)有限公司已與中國服裝巨頭―中國常熟服裝城達(dá)成共識(shí)，引進(jìn)其進(jìn)駐淮海商貿(mào)城。三、 銷售節(jié)奏與策略（一） 整體策略營銷節(jié)奏共分五個(gè)階段：籌備期，預(yù)售期，公開銷售期，強(qiáng)銷期和續(xù)銷期。因此，淮海商貿(mào)城銷售狀況的好壞，關(guān)鍵在于前期能否建立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)轟動(dòng)。（三）媒體策略以“人文”二字為推廣策略的總綱領(lǐng)。環(huán)境保護(hù)方面的主要污染源為固體廢棄物、廢氣、廢水和噪音。在施工中對(duì)棄土進(jìn)行覆蓋或在表面灑水，防止揚(yáng)塵。新建建筑全面執(zhí)行節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。該項(xiàng)目應(yīng)采用節(jié)水暖通器材設(shè)備、節(jié)水的衛(wèi)生潔具、龍頭、閥門等。制定節(jié)電管理制度。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、生產(chǎn)運(yùn)營過程中，做到設(shè)計(jì)方案有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的設(shè)計(jì)內(nèi)容。消防器材的日常保養(yǎng)、維護(hù)由專職消防員負(fù)責(zé)。本著結(jié)構(gòu)合理、精干高效的原則，蕭縣淮海置業(yè)有限公司應(yīng)委托有資質(zhì)的相關(guān)施工單位選擇綜合素質(zhì)高的項(xiàng)目班子組成項(xiàng)目經(jīng)理部，以項(xiàng)目經(jīng)理為核心，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。具體監(jiān)理內(nèi)容包括：設(shè)計(jì)階段的監(jiān)理內(nèi)容：①協(xié)助公司提出設(shè)計(jì)要求、編制招標(biāo)文件，參與評(píng)選設(shè)計(jì)方案；②參與選擇勘察、設(shè)計(jì)單位，協(xié)助公司簽訂勘察設(shè)計(jì)合同，并監(jiān)督合同的實(shí)施；③核查設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)結(jié)果是否符合有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范的規(guī)定；④按照安全優(yōu)化的原則，參與核查設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)結(jié)果是否符合設(shè)計(jì)要求所提出的安全可靠性、適用性和經(jīng)濟(jì)性；⑤向公司提出支付合同價(jià)款的意見。前者稱為工程項(xiàng)目的建設(shè)全過程總承包或“交鑰匙工程承包”，簡稱總承包；后者稱為單項(xiàng)工作內(nèi)容承包。何種發(fā)包方式最適合項(xiàng)目的目標(biāo)，取決于項(xiàng)目的性質(zhì)和復(fù)雜程度、投資來源、業(yè)主的技術(shù)和管理能力。這種招標(biāo)方式的優(yōu)點(diǎn)是，業(yè)主可以在較廣的范圍內(nèi)選擇承包實(shí)施單位，投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)激烈，因此有利于將工程項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)交給可靠的承包商實(shí)施，并取得有競(jìng)爭(zhēng)性的報(bào)價(jià)。房地產(chǎn)業(yè)涉及國民經(jīng)濟(jì)的眾多產(chǎn)業(yè)。三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)可能影響項(xiàng)目的各種社會(huì)因素進(jìn)行識(shí)別和排序，選擇影響面大、持續(xù)時(shí)間長、并容易導(dǎo)致較大社會(huì)矛盾的因素進(jìn)行預(yù)測(cè)。（五）本項(xiàng)目有較強(qiáng)的盈利能力，處在房地產(chǎn)行業(yè)平均收益率水平區(qū)間內(nèi)，總的來說，本項(xiàng)目