【正文】 基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相對較高的利潤。（二）付款方式策略付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數(shù)和年限，提供盡可能長的貸款年限。（四）促銷策略直銷直銷方式：電話拜訪，登門拜訪，單張派發(fā)。第八章　環(huán)境保護一、主要污染源淮海商貿(mào)城項目。 （二）廢水生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)。（五）項目施工建設(shè)過程對環(huán)境的影響及相應(yīng)措施揚塵項目在工程施工過程中產(chǎn)生揚塵，施工揚塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，對周圍環(huán)境帶來一些影響。生活垃圾工程施工時，施工人員臨時住宿地的生活廢棄物。第九章 資源節(jié)約一、設(shè)計依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《中華人民共和國節(jié)約能源法》《中華人民共和國建筑法》公共建筑節(jié)能設(shè)計標準GB501892005 建筑照明設(shè)計標準GB500342004 采暖通風和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范GBJ192003二、節(jié)能針對目前中國建筑高能耗、低能效的問題，建設(shè)部提出了“十二五”期間建筑節(jié)能工作的重點工作領(lǐng)域。建筑設(shè)計采用簡潔的幾何造型，減少外立面不必要的凹凸變化，以較小表面積達到節(jié)能的目的。項目供水系統(tǒng)應(yīng)盡量采用重力方式供水，以降低能耗。（二）節(jié)電道路路燈均選用節(jié)能光源，照明系統(tǒng)采用日照啟閉和夜晚12點后關(guān)燈制。采用節(jié)能型電力變壓器，降低變壓器的能耗。并成立相應(yīng)的安全消防管理機構(gòu)，制訂相應(yīng)的安全消防管理制度，進行相應(yīng)的安全消防管理教育培訓。（三）勞動安全衛(wèi)生措施根據(jù)本項目勞動安全危害因素分析，項目在建設(shè)中，必須嚴格執(zhí)行國家有關(guān)勞動、衛(wèi)生、安全、等法律法規(guī)。二、消防（一）消防設(shè)計依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJ1687(2001)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GBJ14090(1997)《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》 GB5005794（2000）（二）消防措施依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ1687》要求，建筑物室內(nèi)配備消防栓、固定滅火器等消防設(shè)備。安全消防器材必須保持完好有效。消防供水系統(tǒng)結(jié)合生活供水系統(tǒng)一并考慮。該項目承辦單位為蕭縣淮海置業(yè)有限公司。該項目班子主要完成項目實施準備、配套資金籌集、技術(shù)獲得、勘察設(shè)計、設(shè)備訂貨、施工準備、施工，直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。在項目實施過程中，實行全程監(jiān)理。本項目可行性研究報告批復后，應(yīng)盡快著手進行前期準備工作，及時委托設(shè)計單位編制初步設(shè)計，并進行建設(shè)場地的勘測和場地平整等工作。%計取。%。第十三章 項目招投標一、工程招標發(fā)包方式招標的工作范圍即指招標文件中約定承包完成的工作內(nèi)容，工作內(nèi)容可以由一個承包方完成包括可行性研究、勘察設(shè)計、施工、試運行等全部工程內(nèi)容，也可以由不同的承包方完成其中的一項或幾項工程內(nèi)容。因此承包價格要比單項工作內(nèi)容招標所花費的投資要高。當然，這也同時要求業(yè)主有較強的項目管理能力。具備編制相應(yīng)招標文件和標底，組織開標、評標的能力的業(yè)主可以自行招標；凡不具備條件的業(yè)主應(yīng)當委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書的建設(shè)工程招標投標代理機構(gòu)招標。是指招標單位通過報刊、廣播、電視等新聞媒體發(fā)布招標廣告凡具備相應(yīng)資質(zhì)，符合投標條件的單位不受地域和行業(yè)限制均可以申請投標。本項目投資額較大，為了在較大的范圍內(nèi)選擇施工單位，節(jié)約投資成本，建議采用公開招標方式。，單位6000元/m2。企業(yè)所得稅按25%。在我國，縣和縣級城市人口占全國人口的絕大多數(shù)，縣和縣級城市的房地產(chǎn)業(yè)隨著城市化進程的加快，也在全國房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例也越來越大。是促進和諧社會建設(shè)的重要保障。本項目受影響人積極支持本項目的建設(shè)。四、項目評價結(jié)論（一），全部為企業(yè)自籌，中期可部分用預售收入投入。（四）通過本項目的敏感性分析得出，最能影響該項目投資收益率的是銷售單價，其次是銷售率，然后是投資總成本，該三個因素對項目效益的較為敏感。%，%。本項目建設(shè)地址無拆遷工作，不會誘發(fā)拆遷矛盾。二、 項目與所在地互適性分析本項目的受影響人群主要確定為項目建設(shè)周圍居住或生活的群體?？芍^牽一發(fā)而動全身。本項目銷售利潤＝銷售收入－(營業(yè)稅、城建維護費、教育附加)－總成本(總投資＋銷售費用)＝－＝(萬元)投資利潤率＝稅后利潤／總投資100%＝／100%＝%投資利稅率＝利潤+稅金／總成本及費用100%＝／100%＝%第十五章 社會效益分析一、社會影響分析和諧社會是人類先進文明的標志。詳見附表《銷售收入一覽表》二、總成本及費用估算征地款614萬元、土建工程4355億元、公用工程1281萬元、房屋的銷售費用其它費用330萬元、。一、銷售收入估算本項目根據(jù)建設(shè)需要和資金籌措實際情況，采用滾動發(fā)展戰(zhàn)略，邊建設(shè)邊銷售，預售期房，盡快回籠資金。但其缺點是，由于申請投標人的數(shù)量多，一般要設(shè)置資格預審程序，而且評標的工作量也較大，因此招標的時間長、費用高。招標方式招標方式可分為公開招標、邀請招標兩種類型。由于本項目包括內(nèi)容繁多，專業(yè)性要求較強，較為復雜，因此采用單項工作內(nèi)容發(fā)包方式較為適合。單項工作內(nèi)容承包一般適用于工程規(guī)模大或工作內(nèi)容復雜的建設(shè)項目，業(yè)主將需要實施的全部工作內(nèi)容按照不同階段的工作、單位工程或不同專業(yè)工程的工作內(nèi)容進行分別招標，分別發(fā)包給不同性質(zhì)的承包商。總承包一般通過招標選擇總承包方，再由他去組織各階段的實施工作。三、投資估算征地款614萬元、土建工程4355億元、公用工程1281萬元、其它費用330萬元。第十二章　投資估算及資金籌措一、估算依據(jù)二、估算說明。施工準備及施工階段的監(jiān)理內(nèi)容：①協(xié)助蕭縣淮海置業(yè)有限公司組織施工招標、編制招標文件，組織投標、開標、評標；②協(xié)助蕭縣淮海置業(yè)有限公司簽訂與工程有關(guān)的合同，確認承包方選擇的分包方；③協(xié)助蕭縣淮海置業(yè)有限公司辦理開工許可手續(xù)；④組織施工圖紙會審；審查承包方提出的施工組織設(shè)計、施工技術(shù)方案、施工進度計劃、施工質(zhì)量保證體系和施工安全保證體系；⑤監(jiān)督承、發(fā)包雙方嚴格執(zhí)行工程承包合同和有關(guān)工程技術(shù)規(guī)范、標準；⑥抽查、核驗工程使用的建材、構(gòu)配件和機械設(shè)備的數(shù)量及質(zhì)量；⑦負責確認設(shè)計變更、技術(shù)核定和施工現(xiàn)場簽證；⑧協(xié)同蕭縣淮海置業(yè)有限公司組織工程設(shè)計、施工及有關(guān)單位進行分項、分部工程和隱蔽工程的檢查及工程竣工預驗收，并提出竣工驗收申請報告。將項目實施時期各個工作階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，以便對項目實施進度做出合理而又切實可行的安排，達到保證工期投入使用。項目班子在公司的直接監(jiān)督與指導下，履行施工總承包的權(quán)利和義務(wù)，代表法人全面履約，實行項目法人管理，負責該工程的計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制。項目要積極推行項目法人責任制、招標投標制、建設(shè)監(jiān)理制和合同管理制。消防器材每年進行一次全面檢查，檢查驗收不合格的消防器材，盡快更換，不得投入正常使用。建筑物間距布置，嚴格根據(jù)防火規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，明確標明疏散通道位置、人流密集處要有明顯的疏散指示標志。施工方案有勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面保護措施。根據(jù)一般房屋建筑項目常見的勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生等方面的危害因素分析。第十章 勞動安全衛(wèi)生及消防一、勞動安全（一）勞動安全法規(guī)淮海商貿(mào)城項目屬建筑工程項目。選擇節(jié)能的空調(diào)設(shè)備，采用自動控制,同時分室控溫。加強對居民的思想教育，提高市民的節(jié)水意識，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。避免采用落地窗。建筑節(jié)能應(yīng)參照《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準》、《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準安徽省實施細則》、《安徽省人民政府辦公廳關(guān)于進一步推進墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實施意見》。棄土及建筑廢棄物施工期間將產(chǎn)生一些棄土和建筑廢棄物。噪聲施工期間的噪聲主要來自運輸車輛喇叭聲、發(fā)動機聲、混凝土攪拌聲等造成施工的噪聲。粉刷過程中保持房間通風。固體廢棄物主要為項目建設(shè)過程中的建筑廢棄物、建筑工人生活廢棄物以及項目完成后居民裝修的建筑廢棄物和平時生活廢棄物；廢氣主要是居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣；廢水主要是施工過程沖洗車輛產(chǎn)生的廢水、建筑工人生活廢水以及項目完成后居民生活廢水；建筑施工時施工機械產(chǎn)生的噪音。直銷人員：銷售人員、大學生、禮儀（形象）小姐。隨著人們住房觀念的日益成熟，在住房環(huán)境方面，人們已越來越注重選擇一個具有良好“人文氣息”的住房環(huán)境。② 在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤創(chuàng)造更為有利條件。在此階段應(yīng)注意前期的價格制定,要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。本案操作分為三個階段：第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。售樓處選址：售樓處面向主干道附近，在人民路附近建設(shè)、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。這樣一種投資市場，無論是對小業(yè)主還是對于機構(gòu)投資者，毫無疑問都是有著巨大吸引力的，所以對于多數(shù)商住樓開發(fā)商而言，特別是對于許多中型城市的開發(fā)商而言（這類城市往往租售客戶分離的情況更為明顯），以租帶售的靈活銷售模式的確是一種上佳的選擇。加之發(fā)展商自身的商業(yè)、餐飲娛樂業(yè)的直接進入，將會充分發(fā)揮“領(lǐng)頭羊”作用，快速促成市場對本物業(yè)的認同和追捧。商鋪經(jīng)營能力決定商鋪的價值比重將越來越重，商鋪營銷向主導經(jīng)營型轉(zhuǎn)變將成大勢。值得注意的是，目前蕭縣大多開發(fā)商都將自己定位在銷售型商業(yè)房地產(chǎn)的角色之上，許多原本開發(fā)項目的房產(chǎn)商看到商業(yè)地產(chǎn)有利可圖，便大舉買地，至于之后的經(jīng)營管理都是一方全包，而對于其中的門道又知之甚少。經(jīng)營型商業(yè)項目的主要收入來自于商戶的租金。組合口碑傳播不只是簡單地搞一些社區(qū)營銷，或者只是做單一的造勢活動，而是利用口碑傳播為主線，整合營銷資源，來開展一系列納入企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的營銷活動。宣傳推廣策略： （1）賣場營銷在中前期著力于賣場招商及營銷，當然賣場招商及營銷會貫穿于整個營銷過程，但中前期，特別是前期，應(yīng)該更加注重賣場招商及營銷，尤其是在項目信譽，口碑未形成足夠強大之時。所所在前期市場宣傳時，需以心理暗示的形式抬高市場對本項目價格的心理預期。低開的目的是吸引市場視線聚集人氣，形成“羊群效應(yīng)”，其路線是提升價格快速成交，形成熱銷場面。四、淮海商貿(mào)城管線鋪設(shè)方案淮海商貿(mào)城工程管線共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜共5種，除電力電纜和電信電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。電信電纜與電力電纜分設(shè)道路兩側(cè)。低壓電纜采用聚乙烯絕緣銅芯帶鎧裝，電纜型號VV29370+135，VV29395+150，VV293120+150，VV293150+170四種?；春Ｉ藤Q(mào)城共設(shè)置化糞池4個。（二）排水方案淮海商貿(mào)城本著高起點、高標準的要求，淮海商貿(mào)城內(nèi)的排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)?；春Ｉ藤Q(mào)城設(shè)置消防栓10個。供水水質(zhì)符合國家生活飲用水標準。(3)未預見用水量及管網(wǎng)漏失水量規(guī)劃淮海商貿(mào)城未預見用水及管網(wǎng)漏失水量按其最高日用水量的15%計。立體空間綠化：隨著公共空間受到重視，簡單擺放的鮮切綠植將被復雜的立體綠化系統(tǒng)取代。主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標準的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕商住樓綜合癥。(2)為提高電網(wǎng)的功率因素，在低壓側(cè)不重靜電容量。(5) 淮海商貿(mào)城CATV 電視系統(tǒng)由光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)2～3 個電視用戶盒。(2) 淮海商貿(mào)城設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。給水設(shè)施：給水水源由市政水管網(wǎng)供水。但首期款不能太