【正文】 蕭縣淮海置業(yè)有限公司淮海商貿(mào)城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 1一、項(xiàng)目概述 1二、項(xiàng)目單位簡介 2三、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3四、項(xiàng)目年能耗 3五、結(jié)論與建議 3第二章 項(xiàng)目的可行性和必要性 5一、項(xiàng)目的可行性 5二、項(xiàng)目的必要性 5第三章 項(xiàng)目區(qū)城市概況與經(jīng)濟(jì)水平分析 8一、項(xiàng)目區(qū)概況 8二、社會經(jīng)濟(jì)條件 11三、項(xiàng)目所在鎮(zhèn)基本情況 13第四章 項(xiàng)目的市場情況分析 15一、項(xiàng)目整體素質(zhì)分析 15二、物業(yè)類型分析 16三、綜合評價(jià)： 17第五章 項(xiàng)目整體規(guī)劃與定位 18一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想及原則 18二、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 19第六章　公用工程設(shè)計(jì)方案 24一、給水、排水設(shè)計(jì)方案 24二、供電及電信設(shè)計(jì)方案 26三、　燃?xì)夤?yīng)方案 26四、淮海商貿(mào)城管線鋪設(shè)方案 27第七章　營銷策略及方案 28一、營銷策略 28二、營銷方式 29三、 銷售節(jié)奏與策略 31第八章　環(huán)境保護(hù) 34一、主要污染源 34二、 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 34三、環(huán)境保護(hù)措施 34第九章 資源節(jié)約 36一、設(shè)計(jì)依據(jù) 36二、節(jié)能 36第十章 勞動安全衛(wèi)生及消防 38一、勞動安全 38二、消防 39第十一章 項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度度安排 40一、項(xiàng)目管理 40二、項(xiàng)目監(jiān)理 40第十二章　投資估算及資金籌措 43一、估算依據(jù) 43二、估算說明 43三、投資估算 43四、資金籌措方案 43第十三章 項(xiàng)目招投標(biāo) 44一、工程招標(biāo) 44二、招標(biāo)基本情況表 46第十四章　經(jīng)濟(jì)評價(jià) 47一、銷售收入估算 47二、總成本及費(fèi)用估算 47三、銷售利潤估算 47第十五章 社會效益分析 49一、社會影響分析 49二、 項(xiàng)目與所在地互適性分析 49三、社會風(fēng)險(xiǎn)分析 49四、項(xiàng)目評價(jià)結(jié)論 50 第一章 總 論一、項(xiàng)目概述（一）項(xiàng)目名稱：淮海商貿(mào)城（二）承辦單位：蕭縣淮海置業(yè)有限公司（三）建設(shè)地點(diǎn)：蕭縣張莊寨鎮(zhèn)鎮(zhèn)北101省道東（四）項(xiàng)目性質(zhì)：新建（五）項(xiàng)目法人代表：宋秀珍（六）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：（）?？偨ㄖ娣e：27519平方米，其中：住宅14790平方米，商業(yè)12729平方米。（七）項(xiàng)目建設(shè)期：15個月（——）。（八）可研編制單位：蕭縣工程咨詢研究所（九）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及范圍編制依據(jù)（1）《蕭縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》（2）《安徽省關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃和2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》（3）《蕭縣城區(qū)開發(fā)總體規(guī)劃》（4）《蕭縣土地利用總體規(guī)劃》（5）宿州市定額站《宿州定額信息》2011年第三季度（6）《民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》；（7）國家及地方有關(guān)建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；（8）國家計(jì)委頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；（9）蕭縣土地利用總體規(guī)劃；（10）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)本項(xiàng)目的各種技術(shù)資料、項(xiàng)目方案及技術(shù)資料；蕭縣建設(shè)、環(huán)保、土地等有關(guān)部門對該項(xiàng)目建設(shè)的意見和審批材料、證明材料等。編制范圍本項(xiàng)目可研報(bào)告的研究范圍包括：（1）項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性（2）項(xiàng)目選址與建設(shè)環(huán)境條件（3）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容（4）項(xiàng)目總體布局方案（5）工程技術(shù)方案（6）環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能（7）項(xiàng)目運(yùn)營和實(shí)施計(jì)劃（8）投資估算與資金籌措（9）效益分析（10）項(xiàng)目結(jié)論與建議二、項(xiàng)目單位簡介蕭縣淮海置業(yè)有限公司法人代表：宋秀珍，女，1967年5月出生，徐州市新沂人，南京工程建筑學(xué)院畢業(yè)，歷任北京魯能集團(tuán)副總經(jīng)理，先后負(fù)責(zé)徐州工程兵指揮學(xué)院新校區(qū)建設(shè)，徐州市市政小區(qū)建設(shè)，徐州市安居工程“民富苑”建設(shè)，被評為徐州市建筑業(yè)“優(yōu)質(zhì)工程”、“放心工程”。此次蕭縣張莊寨開發(fā)項(xiàng)目，是蕭縣政府招商引資項(xiàng)目，北京魯能集團(tuán)專門委托副總經(jīng)理宋秀珍擔(dān)任蕭縣房地產(chǎn)開發(fā)置業(yè)有限公司董事長，該公司已在蕭縣注冊，公司現(xiàn)有開發(fā)綜合部、工程管理部、合同預(yù)算部、行政事務(wù)部四部門，經(jīng)濟(jì)勢力雄厚，技術(shù)力量強(qiáng)大。公司宗旨“服務(wù)、誠信、創(chuàng)新”。蕭縣淮海置業(yè)有限公司注冊資本1000萬元，主營：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售；一般經(jīng)營物業(yè)管理等。注冊時間：2011年9月。三、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量一建設(shè)規(guī)模１建筑面積平方米27519其中：住宅平方米14790配套公建平方米商業(yè)用房平方米127292住宅套數(shù)套1503商業(yè)套數(shù)套3004總占地面積平方米5可規(guī)劃用地面積平方米215556建筑容積率7綠化率%288建筑密度%二項(xiàng)目總投資萬元三投資利潤率%四投資利稅率%四、項(xiàng)目年能耗該項(xiàng)目主要能耗為：水、電、汽。、。五、結(jié)論與建議通過對項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出以下結(jié)論：淮海商貿(mào)城項(xiàng)目的建設(shè)，符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和蕭縣對該區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃?；春Ｉ藤Q(mào)城項(xiàng)目的開發(fā)商，蕭縣淮海置業(yè)有限公司具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作能力，為項(xiàng)目建設(shè)及招商提供了可靠的保障。本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案利用項(xiàng)目地塊的地形特點(diǎn)，達(dá)到了人工景觀與環(huán)境景觀相融洽的目的。本次可行性研究對項(xiàng)目開發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項(xiàng)目自身的實(shí)際條件，具有一定的可操作性。從財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)上來看，其市場前景看好，企業(yè)能快速回籠資金。從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項(xiàng)目有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，資源供給及外部協(xié)作條件滿足建設(shè)要求。根據(jù)在評價(jià)過程中對本項(xiàng)目的認(rèn)識，對本項(xiàng)目實(shí)施提出如下建議：經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避A、本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房銷售及市場招商。B、在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案。C、做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮應(yīng)減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種方式實(shí)現(xiàn)快速銷售。建設(shè)管理措施A、整合企業(yè)資源，提高操作水平。B、根據(jù)開發(fā)資金運(yùn)作模式的設(shè)定，對運(yùn)用資金的能力要求較高。C、提高資金的使用效率的同時，亦要保持整個開發(fā)理念的延續(xù)性。D、委托合作伙伴“本項(xiàng)目發(fā)展商”作為銷售及招商代理公司。E、項(xiàng)目在招投標(biāo)階段應(yīng)該選有實(shí)力的承包商和監(jiān)理單位，建設(shè)過程中應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場不同專業(yè)、不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合，確保工程進(jìn)度，保證工程質(zhì)量，盡量縮短項(xiàng)目周期。第二章 項(xiàng)目的可行性和必要性一、項(xiàng)目的可行性（一）鎮(zhèn)政府對淮海商貿(mào)城的建設(shè)十分重視。在本項(xiàng)目的醞釀、申報(bào)過程中，得到了來自政府各方面的熱情關(guān)心和支持。（二）本項(xiàng)目的開發(fā)商蕭縣淮海置業(yè)有限公司有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，良好的經(jīng)濟(jì)業(yè)績、行業(yè)運(yùn)作能力和社會信譽(yù)作基礎(chǔ)。公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)豐富，各方面人才搭配合理，管理制度、架構(gòu)健全，運(yùn)行有序。（三）本項(xiàng)目起點(diǎn)高、定位準(zhǔn)、經(jīng)營發(fā)展方式符合國際潮流，有著很好的發(fā)展前途。（四）項(xiàng)目的選址、性質(zhì)、功能符合項(xiàng)目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，得到了所在地有關(guān)部門及當(dāng)?shù)鼐用竦拇罅χС?，因而是可行的。（五）?xiàng)目的區(qū)位、交通、倉儲、物流條件很好，適應(yīng)商業(yè)市場的建設(shè)發(fā)展。（六）項(xiàng)目有著良好的經(jīng)濟(jì)效益。這在本報(bào)告的第十一章將得到充分的論證。二、項(xiàng)目的必要性（一） 提高城鎮(zhèn)商業(yè)競爭力，助推張莊寨鎮(zhèn)商貿(mào)中心的形成與發(fā)展張莊寨鎮(zhèn)位于蕭縣東南部，近年來，該鎮(zhèn)緊緊抓住城鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)的歷史機(jī)遇，全面完成城鎮(zhèn)商業(yè)、住宅規(guī)劃任務(wù)任務(wù)，安穩(wěn)致富工程切實(shí)推進(jìn)。項(xiàng)目的開發(fā)對于張莊寨鎮(zhèn)商業(yè)中心的形成與發(fā)展具有極大的助推意義。淮海商貿(mào)城項(xiàng)目將以前瞻性的商業(yè)和運(yùn)營體系，推動張莊寨鎮(zhèn)成為匯聚中高端商業(yè)、激勵創(chuàng)業(yè)、引導(dǎo)消費(fèi)的城市新商圈，成為銜接老城區(qū)和新城的樞紐，將全鎮(zhèn)以及周邊地區(qū)的客人匯聚于此，一站式購物、一站式娛樂、一站式休閑，突破老城舊有的商業(yè)格局，有利于增強(qiáng)城市的商業(yè)輻射功能，提高該鎮(zhèn)城市競爭力。同時，淮海商貿(mào)城通過科學(xué)的規(guī)劃和建設(shè)，蕭縣淮海置業(yè)有限公司的開發(fā)經(jīng)營實(shí)力，采取整體推進(jìn)的方式，建設(shè)高水平的商業(yè)運(yùn)作，形成復(fù)合型的張莊寨鎮(zhèn)新商業(yè)中心，成為張莊寨鎮(zhèn)乃至蕭縣東南部地區(qū)商貿(mào)發(fā)展的創(chuàng)新制高點(diǎn)。（二） 構(gòu)建和諧社會，提供就業(yè)與小額創(chuàng)業(yè)的雙平臺我們也清醒地看到，張莊寨鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展還存在較多困難和問題，其中，農(nóng)民安穩(wěn)致富一直是迫切需要解決的社會問題，主要原因是：新形勢下產(chǎn)業(yè)空虛問題突出，鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)就業(yè)容量有限，城鎮(zhèn)居民自主創(chuàng)業(yè)能力不足，增收致富渠道不多；加之遺留問題紛繁復(fù)雜，維護(hù)社會穩(wěn)定的壓力較大。制約經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的基礎(chǔ)瓶頸尚未得到完全突破，全縣負(fù)重自強(qiáng)、干事創(chuàng)業(yè)的氛圍還不濃厚?；春Ｉ藤Q(mào)城的建設(shè)，可以提供至少幾百個子項(xiàng)目小額創(chuàng)業(yè)的機(jī)會，同時帶動社會就業(yè)數(shù)千人，拉動社會消費(fèi)需求估計(jì)每年為數(shù)千萬元，極大地豐富了豐都縣的文化娛樂休閑生活，對于構(gòu)建和諧社會，塑造獨(dú)具人文特色的民俗風(fēng)情街，具有很大的推動和促進(jìn)作用。（三）解決現(xiàn)有存量商業(yè)的空置，發(fā)揮物業(yè)的商業(yè)價(jià)值和社會意義消化現(xiàn)有存量空置物業(yè)是一項(xiàng)重要的舉措。目前看，張莊寨鎮(zhèn)的存量空置商業(yè)總體量偏大，埋沒了其應(yīng)有的商業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目進(jìn)行商貿(mào)城的整體開發(fā)建設(shè)是非常必要的，經(jīng)整體改造，不僅提升了現(xiàn)有商業(yè)的層次和形象，擴(kuò)大商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模，優(yōu)化了商貿(mào)業(yè)的布局結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了盤活存量空置商業(yè)，可實(shí)現(xiàn)較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，對豐都的發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。（四）依據(jù)城鎮(zhèn)升級改造政策，深化提高張莊寨鎮(zhèn)商貿(mào)業(yè)的升級發(fā)展商貿(mào)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮程度或經(jīng)濟(jì)水平優(yōu)劣的一項(xiàng)重要的元素。大力發(fā)展商貿(mào)業(yè)可帶動整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，具有非常深遠(yuǎn)的積極意義。目前張莊寨鎮(zhèn)城商貿(mào)業(yè)還處于初級階段，整體形象和層次都比較差，沒有經(jīng)過科學(xué)的培育發(fā)展，如果不進(jìn)行整體戰(zhàn)略規(guī)劃并有序引導(dǎo)其發(fā)展壯大，而任由其自發(fā)發(fā)展，從現(xiàn)代快速經(jīng)貿(mào)經(jīng)驗(yàn)看，將不能滿足人們?nèi)找嫔壍奈幕钚枨?。隨著城鎮(zhèn)升級改造工程的逐步推進(jìn)，城市功能的發(fā)展，深化并升級商貿(mào)業(yè)將會是一個必然的發(fā)展歷程。第三章 項(xiàng)目區(qū)城市概況與經(jīng)濟(jì)水平分析一、項(xiàng)目區(qū)概況（一）行政區(qū)劃本項(xiàng)目法人單位位于安徽省宿州市蕭縣，蕭縣位于安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交界處，總面積1871平方公里，大部分為平原，東南部為海拔100—300米的低山矮嶺。人口130萬，轄18鎮(zhèn)5鄉(xiāng)708個行政村。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)（二）地理位置蕭縣緊靠徐州都市經(jīng)濟(jì)圈中心城市徐州市，縣城距京杭運(yùn)河30公里、徐州觀音機(jī)場50公里、連云港出?？?60公里，素有“徐州的西大門”之稱。（三）自然條件氣候條件蕭縣地處中緯度地區(qū)，屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)氣候區(qū)。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無霜期長，日照充足。主導(dǎo)風(fēng)向全年以偏東風(fēng)為主，其次為偏北風(fēng)和偏南風(fēng)。℃，℃，℃；，年平均相對濕度為70%，年平均日照時數(shù)為22202480小時。水文條件蕭縣位于淮河流域中游，二、三級支流范圍里，隸屬于華北平原南部的淮北平原中部。蕭縣水資源總量包括地表水和地下水兩部分，地表水和地下水資源的豐枯基本依賴降水補(bǔ)給的多寡，地下水資源賦存于地層的多孔介質(zhì)之中，水的運(yùn)動較為緩慢。近年來，城區(qū)及近郊區(qū)地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少，呈現(xiàn)超采現(xiàn)象，應(yīng)該予以防范。全縣水資源的水質(zhì)較好，均為重碳酸鈣型，但其鈣鎂離子偏高，