【正文】 品基地眾多自然地理條件優(yōu)越，名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地眾多。除第一層外，其他各層地基承載力標(biāo)準(zhǔn)值均在140KPa以上。②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等壓縮性，見少量淡水螺殼，完整。本區(qū)第四系分布廣泛，孔隙水儲存于第四系砂層之中，主要大氣降水為主補(bǔ)給水源。地下水層多為石灰?guī)r層隙間水，含水較豐富。蕭縣域境內(nèi)水系發(fā)達(dá)，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直，水量受季節(jié)影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺，水流緩慢。地質(zhì)地貌蕭縣主屬黃淮海沖擊平原，地面高呈由西北向東南緩傾，海撥高度介于3250米之間。水文條件蕭縣位于淮河流域中游，二、三級支流范圍里，隸屬于華北平原南部的淮北平原中部。（三）自然條件氣候條件蕭縣地處中緯度地區(qū)，屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)氣候區(qū)。隨著城鎮(zhèn)升級改造工程的逐步推進(jìn)，城市功能的發(fā)展，深化并升級商貿(mào)業(yè)將會是一個必然的發(fā)展歷程。本項目進(jìn)行商貿(mào)城的整體開發(fā)建設(shè)是非常必要的，經(jīng)整體改造，不僅提升了現(xiàn)有商業(yè)的層次和形象，擴(kuò)大商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模，優(yōu)化了商貿(mào)業(yè)的布局結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)了盤活存量空置商業(yè)，可實現(xiàn)較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，對豐都的發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。制約經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的基礎(chǔ)瓶頸尚未得到完全突破，全縣負(fù)重自強(qiáng)、干事創(chuàng)業(yè)的氛圍還不濃厚。項目的開發(fā)對于張莊寨鎮(zhèn)商業(yè)中心的形成與發(fā)展具有極大的助推意義。（五）項目的區(qū)位、交通、倉儲、物流條件很好，適應(yīng)商業(yè)市場的建設(shè)發(fā)展。（二）本項目的開發(fā)商蕭縣淮海置業(yè)有限公司有雄厚的經(jīng)濟(jì)實力作后盾，良好的經(jīng)濟(jì)業(yè)績、行業(yè)運(yùn)作能力和社會信譽(yù)作基礎(chǔ)。D、委托合作伙伴“本項目發(fā)展商”作為銷售及招商代理公司。從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮應(yīng)減少占用資金回收風(fēng)險，應(yīng)采用多種方式實現(xiàn)快速銷售。根據(jù)在評價過程中對本項目的認(rèn)識，對本項目實施提出如下建議：經(jīng)營管理風(fēng)險規(guī)避A、本項目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房銷售及市場招商。本項目的規(guī)劃設(shè)計方案利用項目地塊的地形特點(diǎn)，達(dá)到了人工景觀與環(huán)境景觀相融洽的目的。三、項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量一建設(shè)規(guī)模１建筑面積平方米27519其中：住宅平方米14790配套公建平方米商業(yè)用房平方米127292住宅套數(shù)套1503商業(yè)套數(shù)套3004總占地面積平方米5可規(guī)劃用地面積平方米215556建筑容積率7綠化率%288建筑密度%二項目總投資萬元三投資利潤率%四投資利稅率%四、項目年能耗該項目主要能耗為：水、電、汽。此次蕭縣張莊寨開發(fā)項目，是蕭縣政府招商引資項目，北京魯能集團(tuán)專門委托副總經(jīng)理宋秀珍擔(dān)任蕭縣房地產(chǎn)開發(fā)置業(yè)有限公司董事長，該公司已在蕭縣注冊，公司現(xiàn)有開發(fā)綜合部、工程管理部、合同預(yù)算部、行政事務(wù)部四部門，經(jīng)濟(jì)勢力雄厚，技術(shù)力量強(qiáng)大?？偨ㄖ娣e：27519平方米，其中：住宅14790平方米，商業(yè)12729平方米。（七）項目建設(shè)期：15個月（——）。公司宗旨“服務(wù)、誠信、創(chuàng)新”。、。本次可行性研究對項目開發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項目自身的實際條件，具有一定的可操作性。B、在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案。建設(shè)管理措施A、整合企業(yè)資源，提高操作水平。E、項目在招投標(biāo)階段應(yīng)該選有實力的承包商和監(jiān)理單位，建設(shè)過程中應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場不同專業(yè)、不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合，確保工程進(jìn)度，保證工程質(zhì)量，盡量縮短項目周期。公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗豐富，各方面人才搭配合理，管理制度、架構(gòu)健全，運(yùn)行有序。（六）項目有著良好的經(jīng)濟(jì)效益?；春Ｉ藤Q(mào)城項目將以前瞻性的商業(yè)和運(yùn)營體系，推動張莊寨鎮(zhèn)成為匯聚中高端商業(yè)、激勵創(chuàng)業(yè)、引導(dǎo)消費(fèi)的城市新商圈，成為銜接老城區(qū)和新城的樞紐，將全鎮(zhèn)以及周邊地區(qū)的客人匯聚于此，一站式購物、一站式娛樂、一站式休閑，突破老城舊有的商業(yè)格局，有利于增強(qiáng)城市的商業(yè)輻射功能，提高該鎮(zhèn)城市競爭力?；春Ｉ藤Q(mào)城的建設(shè)，可以提供至少幾百個子項目小額創(chuàng)業(yè)的機(jī)會，同時帶動社會就業(yè)數(shù)千人，拉動社會消費(fèi)需求估計每年為數(shù)千萬元，極大地豐富了豐都縣的文化娛樂休閑生活，對于構(gòu)建和諧社會，塑造獨(dú)具人文特色的民俗風(fēng)情街，具有很大的推動和促進(jìn)作用。（四）依據(jù)城鎮(zhèn)升級改造政策，深化提高張莊寨鎮(zhèn)商貿(mào)業(yè)的升級發(fā)展商貿(mào)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮程度或經(jīng)濟(jì)水平優(yōu)劣的一項重要的元素。第三章 項目區(qū)城市概況與經(jīng)濟(jì)水平分析一、項目區(qū)概況（一）行政區(qū)劃本項目法人單位位于安徽省宿州市蕭縣，蕭縣位于安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交界處，總面積1871平方公里，大部分為平原，東南部為海拔100—300米的低山矮嶺。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無霜期長，日照充足。蕭縣水資源總量包括地表水和地下水兩部分，地表水和地下水資源的豐枯基本依賴降水補(bǔ)給的多寡，地下水資源賦存于地層的多孔介質(zhì)之中，水的運(yùn)動較為緩慢。地形大致可分為兩個單元，即東南部分布著一些低山丘陵，其余為黃泛平原。工程地質(zhì)條件蕭縣東、西有寒武、奧陶系地質(zhì)構(gòu)成。項目區(qū)最大凍土深度20厘米，地震烈度6度。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致， 由西北向東南。③粉質(zhì)粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質(zhì)結(jié)核，在埋深約6米處較富集。（四）交通運(yùn)輸條件蕭縣東鄰江蘇徐州市25公里，素有“徐州的西大門”之稱。蕭縣植被保存完好，工業(yè)污染程度低，具有生產(chǎn)加工綠色食品的自然條件。（二）豐富的礦產(chǎn)資源蕭縣礦產(chǎn)資源豐富，水電供應(yīng)充足。（三）雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，門類齊全。2003年全縣工業(yè)總產(chǎn)值17億元(1990年不變價)，形成了煤炭開采、農(nóng)副產(chǎn)品加工、建材、造紙、釀酒、化工、紡織、機(jī)械制造等八大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，有較強(qiáng)的協(xié)作配套能力。蕭縣是安徽省委20個精神文明建設(shè)示范縣之一。減河、洪河、毛河流過鎮(zhèn)境。 蕭縣張莊寨鎮(zhèn)在“小城鎮(zhèn)，大戰(zhàn)略”方針的指引下，堅持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高質(zhì)量運(yùn)作的發(fā)展模式，完善機(jī)制，加大基礎(chǔ)設(shè)施投入和公共設(shè)施建設(shè)，不斷改善和提高城鎮(zhèn)功能，城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異，取得了良好的社會效益。該鎮(zhèn)實施了“美化、亮化、綠化”三大工程，先后投資１０００多萬元，硬化城鎮(zhèn)主干道７條，總面積３２００平方米；改造背街小巷１７條，總面積２７００平方米；修砌下水道２５００米；各單位綠化面積６５００多平方米，有力改善了城鎮(zhèn)居民的人居環(huán)境。組建了鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生保潔隊，實行全天候保潔；在提高城鎮(zhèn)居民文明衛(wèi)生意識和公德意識方面，該鎮(zhèn)要求居民和商戶對環(huán)境衛(wèi)生實行門前三包；在規(guī)范城鎮(zhèn)秩序方面，實行了攤位定點(diǎn)擺放、車輛定位?？康戎贫龋构芾硭讲粩嗟玫教岣?，城鎮(zhèn)品位不斷提升。項目交通非常便利，出入非常方便，生活成本較低。住宅銷售還具有一定的風(fēng)險性，市場可選擇空間小。張莊寨鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)近幾年的快速穩(wěn)步增長將為本項目帶來較大的發(fā)展機(jī)遇。從消費(fèi)群體看，目前皖淮海商貿(mào)城已有較多商業(yè)批發(fā)及物流市場，涉及產(chǎn)品有服裝、鞋帽、燈具、五金、手工藝品等、主要客戶來源：縣區(qū)及周邊城市零售客戶批發(fā)配貨。（二）餐飲本項目處于該鎮(zhèn)的商業(yè)興旺地帶，周邊圍繞著眾多的商業(yè)設(shè)施及商業(yè)批發(fā)及零售私營店主，周邊住宅小區(qū)逐漸增多，隨著該地區(qū)一批高水平的商業(yè)貿(mào)易設(shè)施的建設(shè)完成，該地區(qū)將聚集更多的人氣，產(chǎn)生更多的商業(yè)娛樂消費(fèi)需求，商業(yè)餐飲娛樂業(yè)主將更加關(guān)注該地區(qū)的發(fā)展，從而推動該地區(qū)相關(guān)房產(chǎn)市場的需求。隨著本項目的拉動，外來客商逐步增多，原有的商貿(mào)城私營店主也逐步活躍起來，使得住宅用房需求量增加，同時對樓宇的規(guī)模和檔次提出了更高的要求。通過項目推廣工作，消除與消費(fèi)者之間的溝通障礙，最大程度弱化價格印象，實現(xiàn)項目銷售速度的本質(zhì)性飛躍。第五章 項目整體規(guī)劃與定位一、 規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想及原則（一）規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及阜陽市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計旨在創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、優(yōu)美的環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)、充分利用土地”的原則，綜合提高經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。供水、雨水、污水、電力、電訊、燃?xì)饧肮峁芫€地下敷設(shè)，并本著合理規(guī)劃、相對集中、一次建成、便于管理和維修的原則。二、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案市場定位在對類似項目及市場需求進(jìn)行分析后我們發(fā)現(xiàn)，淮海商貿(mào)城市場集群內(nèi)大量商戶、年輕白領(lǐng)、流動人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊(yùn)藏著較大的市場容量，消費(fèi)需求越來越突出?；春Ｉ藤Q(mào)城商的賣點(diǎn)在于批發(fā)集聚點(diǎn)、人文關(guān)懷和智能化服務(wù)。（2）交通動線充足。（6）有強(qiáng)大的升值潛力。所以項目的形象定位圍繞這一客戶群體的特性，突出尊貴感。投資客50％，要吸引投資客需要有一個吸引投資的回報率和保障回報能實現(xiàn)的方案。地上1層為商業(yè)用房。給水經(jīng)水表計量后到個用水點(diǎn)。消防設(shè)施：消防自動報警聯(lián)動系統(tǒng)，房間及過道設(shè)有手動報警閥，多層次消防安全保護(hù)，應(yīng)設(shè)有防火、消煙、供氧、疏散，一路10KV 高壓變電，24 小時供電，另設(shè)人防應(yīng)急柴油機(jī)發(fā)電機(jī)組，以供主要設(shè)備的緊急啟動。(4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV 保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。節(jié)能：本項目主要節(jié)能為：水、電。外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化、人文化的主題。隔熱玻璃：普通鋼化玻璃作為偽高科技派的表現(xiàn)材質(zhì)將被淘汰，取而代之的是具有防曬隔熱防紫外線等功能強(qiáng)大的新型玻璃幕墻。(1)公共建筑用水量根據(jù)規(guī)劃淮海商貿(mào)城公建設(shè)施的性質(zhì)及數(shù)量，確定最高日公建用水量為50m3?；春Ｉ藤Q(mào)城利用城市供水管網(wǎng)供水。消防給水采用與生活給水管道同一的低壓低水系統(tǒng)。主干管以環(huán)狀網(wǎng)布置，支管以枝狀網(wǎng)布置?；春Ｉ藤Q(mào)城地形坡度較小，在布置排水管道時，盡量將雨水以最短的距離排出，在項目區(qū)東部和南部各設(shè)置了一個排水出口，將雨水和污水排入城市排水管網(wǎng)?；春Ｉ藤Q(mào)城負(fù)荷計算為1300KW左右。（二）電信淮海商貿(mào)城電話普及率規(guī)劃為100部/百戶，同時考慮部分公建用戶，則淮海商貿(mào)城話機(jī)預(yù)測為450部左右。居民樓內(nèi)應(yīng)保證電信線入戶。第七章　營銷策略及方案一、營銷策略（一）價格策略：低價入市、快速銷售、滾動發(fā)展、逐期提升。這種方法的關(guān)鍵是調(diào)價的技巧，是對調(diào)價間隔和調(diào)價幅度進(jìn)行合理動用，總體原則是：調(diào)價幅度要小，調(diào)價頻率要高，調(diào)價后要加大對已經(jīng)購買業(yè)主的宣傳，讓其知曉所購物業(yè)已經(jīng)升值，充分發(fā)揮口碑宣傳的效用。形象策略：形象是指樓盤在消費(fèi)者心中的感性地位，樓盤形象與目標(biāo)客戶群和銷售價格有著最直接的關(guān)系。（2）活動(事件) 招商及營銷本項目借助一系列的大中型主題公關(guān)活動，來達(dá)到提升本項目知名度，并配合各個營銷期的營銷活動，促進(jìn)活動招商及營銷與賣場招商及營銷緊密結(jié)合。二、營銷方式（一）商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)項目要實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營，得從銷售型轉(zhuǎn)向經(jīng)營型。商業(yè)項目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入，簡而言之，就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。以此看出，商業(yè)房地產(chǎn)實際是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者“三合一”的有機(jī)整體，開發(fā)商包攬全過程的開發(fā)經(jīng)營模式已經(jīng)不適合未來發(fā)展的要求。要充分發(fā)揮發(fā)展商－中國常熟服裝城經(jīng)營管理有限公司在國內(nèi)商圈的經(jīng)營優(yōu)勢、良好信譽(yù)以及與幾千家企業(yè)的穩(wěn)定關(guān)系，大力招商，把海外內(nèi)的名牌企業(yè)、名牌產(chǎn)品引進(jìn)來；把知名營銷商聚集到淮海商貿(mào)城，交通過他們以商促商，迅速提升商業(yè)氛圍和物業(yè)價值。于是，前者構(gòu)成了商鋪的出售市場，后者構(gòu)成了住宅樓的出售市場。執(zhí)行的方式可以采取外來為主，也可以雙方合作方式進(jìn)行。②人員流動量大，易擴(kuò)大知名度。②中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而形成的良性循環(huán)。第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的