【正文】 發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。地質(zhì)地貌蕭縣主屬黃淮海沖擊平原，地面高呈由西北向東南緩傾，海撥高度介于3250米之間。②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等壓縮性，見(jiàn)少量淡水螺殼，完整。電力供應(yīng)屬華東電網(wǎng)，設(shè)施完善，境內(nèi)有11萬(wàn)伏以上變電所2個(gè)，生產(chǎn)生活供電充足。張莊寨鎮(zhèn)行政轄區(qū)：轄魏莊、閻閣、夏橋、白樓、張柳園、眾姓莊、胡樓、雷集、埝頭、前街、郭圩、屈王莊、張壽樓、王園、王衍莊、后街、丁黃、黨屯、劉店子、王小屯、張老莊、杭子、小閣子、武樓、東街、崔口、豐慶、章樓、許莊、張莊寨、鄺莊、祖小樓、穆李趙、袁圩、屈樓、芊廟、錦橋、一條脊、朱小廠、臭園、洪河、黑柳村、三座樓、海青房、孫腰莊、王老莊、毛橋、陳胡同、蔡廟、杜平莊、歐廟、任莊、武暗樓、趙破樓、王柳園、塘坊、陳樓57個(gè)村委村。（二）項(xiàng)目劣勢(shì)：投資較大。（三）住宅樓本地塊處于淮海商貿(mào)城商務(wù)板塊，但這一地區(qū)住宅樓市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)滯后，規(guī)劃設(shè)計(jì)較為落后，檔次也不夠高。項(xiàng)目建設(shè)采用國(guó)家推廣的新技術(shù)、新材料和新產(chǎn)品，認(rèn)真貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的指導(dǎo)思想。項(xiàng)目推廣定位：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選（1）理由：由于項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶為經(jīng)濟(jì)狀況良好的大中型企業(yè)和大部分有實(shí)力商人。小廣場(chǎng)內(nèi)的道路設(shè)雨水口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。功能元素建議：呼吸幕墻：非典之前，少數(shù)項(xiàng)目已先知先覺(jué)采用了雙層的玻璃幕墻，室內(nèi)外的空氣可在中間過(guò)濾流通。為了提淮海商貿(mào)城供水的安全可靠性，管網(wǎng)的布置采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的方式。可采用水泥管塊式電信管道或用PVC排管埋地敷設(shè)。而在正式面市發(fā)售時(shí)以低于“市場(chǎng)心理預(yù)期價(jià)格”推向市場(chǎng)，從而吸引更多的購(gòu)買者，匯集人氣，樹(shù)立品牌。與以銷售為目的的商業(yè)地產(chǎn)相比，經(jīng)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)擁有它自身的特點(diǎn)：首先，銷售型房地產(chǎn)的客戶是投資者或用于自身商業(yè)經(jīng)營(yíng)的買家，而經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)則是直接面對(duì)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際使用者；第二，從獲取利潤(rùn)的方式來(lái)看，銷售型房地產(chǎn)是從市場(chǎng)租金中獲取回報(bào)，而經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)則是從使用該空間中獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；第三，從投資形態(tài)而言，投資銷售型房地產(chǎn)屬于中長(zhǎng)期考慮，而投資經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)則是注重經(jīng)營(yíng)期間的短期投資。①該地段為核心商業(yè)圈，人員層次較高，有較大的客源潛力。打“文化”牌，使淮海商貿(mào)城在硬件設(shè)施和軟性內(nèi)涵方面都賦予了人性化、文明化的色彩，避免了消費(fèi)者在房地產(chǎn)廣告上的戒心，迎合人們的心愿，使“城建”品牌的形象遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。盡量采用低噪聲機(jī)械，同時(shí)應(yīng)盡量避免在夜間施工，也可在工地周圍設(shè)立臨時(shí)的聲障之類的裝置，以保證臨近居民的環(huán)境質(zhì)量。使用過(guò)的水，可經(jīng)過(guò)多次重復(fù)利用，用于沖廁、托地等用用水環(huán)節(jié)，節(jié)約水資源。施工過(guò)程有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的危害預(yù)案，并有具體人員負(fù)責(zé)勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面工作，施工單位在建筑工程施工時(shí)要保證安全措施到位，在電源、腳手架等危險(xiǎn)部位設(shè)置明顯安全警示標(biāo)記，經(jīng)常召開(kāi)安全生產(chǎn)會(huì)議。同時(shí)，組建由高級(jí)工程師、工程造價(jià)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師等組成的專家顧問(wèn)小組，為工程施工提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的咨詢、指導(dǎo)和把關(guān)。%。招標(biāo)組織形式招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。三、銷售利潤(rùn)估算按宿州市有關(guān)部門規(guī)定，銷售商業(yè)用房應(yīng)按5%，其城市建設(shè)維護(hù)稅和教育附加分別取營(yíng)業(yè)稅的5%和3%。因此就本項(xiàng)目而言，只要各級(jí)相關(guān)部門按照國(guó)家建設(shè)程序辦事，處理好各種關(guān)系，項(xiàng)目的建設(shè)不會(huì)引起當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的矛盾。項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，只要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)廢渣、噪聲等方面的排入標(biāo)準(zhǔn)并加強(qiáng)環(huán)境監(jiān)測(cè)管理，對(duì)周圍居住或生活群體的影響甚微。按現(xiàn)行商品房銷售有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目銷售收入可分為兩部分：14790m2，單位2000元/m2，銷售收入2958萬(wàn)元。由于工作內(nèi)容的單一化，可以吸引更多有資格的投標(biāo)人參加投標(biāo)，有助于業(yè)主取得有競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)格的合同而節(jié)約投資，另外，業(yè)主直接參與各個(gè)階段的實(shí)施管理，可以保障項(xiàng)目建設(shè)順利實(shí)施。項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)由項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)層、項(xiàng)目管理層和勞務(wù)作業(yè)層組成。主要是項(xiàng)目施工過(guò)程中的安全隱患，主要有施工場(chǎng)所的安全防護(hù)措施不當(dāng)、施工機(jī)械違章操作和施工過(guò)程中發(fā)生的觸電、碰傷、砸傷等安全事故。（一）節(jié)水本項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中，應(yīng)嚴(yán)格按照《中國(guó)節(jié)水技術(shù)政策大綱》以及陜西省政府2004年4月頒布實(shí)施的《安徽省人民政府關(guān)于印發(fā)安徽省行業(yè)用水定額的通知》的精神，采取有效的節(jié)水措施、制定節(jié)水管理制度。（四）噪音建筑物選用隔音建材，增設(shè)隔音門窗等措施，降低噪聲。第三階段：獲取最高利潤(rùn)，通過(guò)樓盤品牌將開(kāi)發(fā)商形象提高至更高層次。項(xiàng)目建設(shè)單位可以借用“外腦”，聘請(qǐng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃顧問(wèn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)攬整個(gè)項(xiàng)目銷售策劃，負(fù)責(zé)項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃方案的擬定，運(yùn)用他們先進(jìn)的理念，成熟的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作。租金的支付者，是創(chuàng)造營(yíng)業(yè)收入的主要組成力量。低開(kāi)高走的策略可以實(shí)現(xiàn)對(duì)前期購(gòu)房者的升值承諾，讓消費(fèi)者看到市場(chǎng)機(jī)會(huì)和升值空間，快速形成口碑。路燈線路由當(dāng)?shù)芈窡艄芾聿块T確定，可沿電纜溝敷設(shè)?；春Ｉ藤Q(mào)城同一時(shí)間火災(zāi)次數(shù)為一次，消防用水量為10升/秒，并且用消防用水量與小區(qū)最高時(shí)用水量之和校核管網(wǎng)。(3)設(shè)立專門的能源和材料管理機(jī)構(gòu)，檢測(cè)各生產(chǎn)階段的能源及節(jié)能情況并制定獎(jiǎng)懲制度。市政水管網(wǎng)有預(yù)留接口在皖西北城市商業(yè)廣場(chǎng)附近，設(shè)計(jì)二根DN200 進(jìn)水管與室外市政給水管網(wǎng)相連， 考慮，水質(zhì)滿足國(guó)家生活飲用水的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。（5）智能化水平高。配套公建設(shè)施與商業(yè)及辦公樓同步規(guī)劃、同步施工。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)商業(yè)設(shè)施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢(shì)，迎合了淮海商貿(mào)城對(duì)商業(yè)設(shè)施的需求，具有良好的市場(chǎng)前景。目前，新增各類專業(yè)市場(chǎng)5個(gè)，形成了集農(nóng)產(chǎn)品銷售、加工等于一體的商貿(mào)物流集散地，年交易額近3億第四章 項(xiàng)目的市場(chǎng)情況分析一、項(xiàng)目整體素質(zhì)分析（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目區(qū)位極佳，市場(chǎng)認(rèn)可度較高。蕭(縣）張(莊寨）、淮(北）碭(山）公路過(guò)境。孫圩子胡蘿卜、閆集黑皮冬瓜、馬井韭青韭黃、圣泉蕭國(guó)圣桃、黃河故道水晶梨、龍城石榴、新莊黃牛、黃口三元雜交豬、丁里華英鴨等名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品種養(yǎng)基地聞名全國(guó)。本區(qū)第四系分布廣泛，孔隙水儲(chǔ)存于第四系砂層之中，主要大氣降水為主補(bǔ)給水源。水文條件蕭縣位于淮河流域中游，二、三級(jí)支流范圍里，隸屬于華北平原南部的淮北平原中部。制約經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)瓶頸尚未得到完全突破，全縣負(fù)重自強(qiáng)、干事創(chuàng)業(yè)的氛圍還不濃厚。D、委托合作伙伴“本項(xiàng)目發(fā)展商”作為銷售及招商代理公司。三、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量一建設(shè)規(guī)模１建筑面積平方米27519其中：住宅平方米14790配套公建平方米商業(yè)用房平方米127292住宅套數(shù)套1503商業(yè)套數(shù)套3004總占地面積平方米5可規(guī)劃用地面積平方米215556建筑容積率7綠化率%288建筑密度%二項(xiàng)目總投資萬(wàn)元三投資利潤(rùn)率%四投資利稅率%四、項(xiàng)目年能耗該項(xiàng)目主要能耗為：水、電、汽。公司宗旨“服務(wù)、誠(chéng)信、創(chuàng)新”。建設(shè)管理措施A、整合企業(yè)資源，提高操作水平。淮海商貿(mào)城項(xiàng)目將以前瞻性的商業(yè)和運(yùn)營(yíng)體系，推動(dòng)張莊寨鎮(zhèn)成為匯聚中高端商業(yè)、激勵(lì)創(chuàng)業(yè)、引導(dǎo)消費(fèi)的城市新商圈，成為銜接老城區(qū)和新城的樞紐，將全鎮(zhèn)以及周邊地區(qū)的客人匯聚于此，一站式購(gòu)物、一站式娛樂(lè)、一站式休閑，突破老城舊有的商業(yè)格局，有利于增強(qiáng)城市的商業(yè)輻射功能，提高該鎮(zhèn)城市競(jìng)爭(zhēng)力。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無(wú)霜期長(zhǎng)，日照充足。項(xiàng)目區(qū)最大凍土深度20厘米，地震烈度6度。蕭縣植被保存完好，工業(yè)污染程度低，具有生產(chǎn)加工綠色食品的自然條件。蕭縣是安徽省委20個(gè)精神文明建設(shè)示范縣之一。組建了鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生保潔隊(duì)，實(shí)行全天候保潔；在提高城鎮(zhèn)居民文明衛(wèi)生意識(shí)和公德意識(shí)方面，該鎮(zhèn)要求居民和商戶對(duì)環(huán)境衛(wèi)生實(shí)行門前三包；在規(guī)范城鎮(zhèn)秩序方面，實(shí)行了攤位定點(diǎn)擺放、車輛定位停靠等制度，使管理水平不斷得到提高，城鎮(zhèn)品位不斷提升。從消費(fèi)群體看，目前皖淮海商貿(mào)城已有較多商業(yè)批發(fā)及物流市場(chǎng)，涉及產(chǎn)品有服裝、鞋帽、燈具、五金、手工藝品等、主要客戶來(lái)源：縣區(qū)及周邊城市零售客戶批發(fā)配貨。第五章 項(xiàng)目整體規(guī)劃與定位一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想及原則（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及阜陽(yáng)市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)旨在創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全、優(yōu)美的環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)、充分利用土地”的原則，綜合提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。（2）交通動(dòng)線充足。地上1層為商業(yè)用房。節(jié)能：本項(xiàng)目主要節(jié)能為：水、電。淮海商貿(mào)城利用城市供水管網(wǎng)供水?；春Ｉ藤Q(mào)城負(fù)荷計(jì)算為1300KW左右。第七章　營(yíng)銷策略及方案一、營(yíng)銷策略（一）價(jià)格策略：低價(jià)入市、快速銷售、滾動(dòng)發(fā)展、逐期提升。二、營(yíng)銷方式（一）商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，得從銷售型轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)型。于是，前者構(gòu)成了商鋪的出售市場(chǎng)，后者構(gòu)成了住宅樓的出售市場(chǎng)。第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相對(duì)較高的利潤(rùn)。 （二）廢水生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)。建筑設(shè)計(jì)采用簡(jiǎn)潔的幾何造型，減少外立面不必要的凹凸變化，以較小表面積達(dá)到節(jié)能的目的。并成立相應(yīng)的安全消防管理機(jī)構(gòu)，制訂相應(yīng)的安全消防管理制度，進(jìn)行相應(yīng)的安全消防管理教育培訓(xùn)。消防供水系統(tǒng)結(jié)合生活供水系統(tǒng)一并考慮。本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)后，應(yīng)盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時(shí)委托設(shè)計(jì)單位編制初步設(shè)計(jì)，并進(jìn)行建設(shè)場(chǎng)地的勘測(cè)和場(chǎng)地平整等工作。因此承包價(jià)格要比單項(xiàng)工作內(nèi)容招標(biāo)所花費(fèi)的投資要高。本項(xiàng)目投資額較大，為了在較大的范圍內(nèi)選擇施工單位，節(jié)約投資成本，建議采用公開(kāi)招標(biāo)方式。是促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)的重要保障。%，%。本項(xiàng)目銷售利潤(rùn)＝銷售收入－(營(yíng)業(yè)稅、城建維護(hù)費(fèi)、教育附加)－總成本(總投資＋銷售費(fèi)用)＝－＝(萬(wàn)元)投資利潤(rùn)率＝稅后利潤(rùn)／總投資100%＝／100%＝%投資利稅率＝利潤(rùn)+稅金／總成本及費(fèi)用100%＝／100%＝%第十五章 社會(huì)效益分析一、社會(huì)影響分析和諧社會(huì)是人類先進(jìn)文明的標(biāo)志。招標(biāo)方式招標(biāo)方式可分為公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)兩種類型。三、投資估算征地款614萬(wàn)元、土建工程4355億元、公用工程1281萬(wàn)元、其它費(fèi)用330萬(wàn)元。將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)工作階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，以便對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度做出合理而又切實(shí)可行的安排，達(dá)到保證工期投入使用。建筑物間距布置，嚴(yán)格根據(jù)防火規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，明確標(biāo)明疏散通道位置、人流密集處要有明顯的疏散指示標(biāo)志。選擇節(jié)能的空調(diào)設(shè)備，采用自動(dòng)控制,同時(shí)分室控溫。棄土及建筑廢棄物施工期間將產(chǎn)生一些棄土和建筑廢棄物。直銷人員：銷售人員、大學(xué)生、禮儀（形象）小姐。本案操作分為三個(gè)階段：第一階段：建立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)沖擊，營(yíng)造樓盤品牌，回籠資金。商鋪經(jīng)營(yíng)能力決定商鋪的價(jià)值比重將越來(lái)越重，商鋪營(yíng)銷向主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)變將成大勢(shì)。宣傳推廣策略： （1）賣場(chǎng)營(yíng)銷在中前期著力于賣場(chǎng)招商及營(yíng)銷，當(dāng)然賣場(chǎng)招商及營(yíng)銷會(huì)貫穿于整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程，但中前期，特別是前期，應(yīng)該更加注重賣場(chǎng)招商及營(yíng)銷，尤其是在項(xiàng)目信譽(yù)，口碑未形成足夠強(qiáng)大之時(shí)。四、淮海商貿(mào)城管線鋪設(shè)方案淮海商貿(mào)城工程管線共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜共5種，除電力電纜和電信電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。（二）排水方案淮海商貿(mào)城本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，淮海商貿(mào)城內(nèi)的排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。立體空