某商貿(mào)城營銷策劃研究報告(存儲版)
【正文】 社會輿論引消費者認同感。A、 無差別市場廣告策略：——導入期 即在一定的時間內(nèi)向一個大的目標市場運用多種媒體組合，做同一主題的廣告。因此，廣告的成功取決于我們是否能抓住消費者的心理變化過程：從感知——了解——信賴——產(chǎn)生購買行為A、 消費者的需求：需求是消費者購買AA商貿(mào)城的原動力，因此，廣告訴求必須確立在這一需求之上。六、廣告預算 沙盤模型 效果圖 銷售員統(tǒng)一服裝 單張 空飄 彩旗 布幅 充氣拱門 廣告牌 路燈廣告1 電視廣告1 促銷活動1 外設展點。即活動廣告、文娛廣告、中獎廣告等等。三、廣告定位某鎮(zhèn)目前地產(chǎn)項目較少，消費者可選擇面窄，在AA商貿(mào)城的推廣中，以突出該項目“商業(yè)價值”為主訴求點，結合項目各方面優(yōu)勢及公司、項目實力等多方面襯托出該主訴求。導入期強勢推出，先聲奪人，確立項目定位，給消費者明晰印象。銷售執(zhí)行（1）銷售資料A、公司營業(yè)執(zhí)照B、土地使用證件C、土地銷售證件D、統(tǒng)一說詞E、價目表F、付款方式G、交房標準H、客戶資料表I、辦理產(chǎn)權證有關程序、稅費J、建房流程K、建房收費項目明細L、附近學校收費明細M、預訂書N、銷售合同標準文本O、個人土地抵押合同P、個人置業(yè)商業(yè)性貸款合同Q、按揭辦理辦法R、利率表（2）開售前培訓培訓目的：使銷售人員了解并掌握以下知識：A、國家相關政策B、房地產(chǎn)基本知識C、按揭知識D、項目產(chǎn)品特點E、自身優(yōu)劣勢F、競爭對手狀況G、相應銷售技巧。實施要點：（1）廣告投放的力度 （2）訴求主題的鮮明、一致 （3）宣傳活動的新穎、到位全方位攻擊戰(zhàn)術在前期成功造勢的基礎上，以多渠道的傳播，將本項目的多個訴求主題灌輸于消費者，形成一股強大的攻勢。② 倡導某投資新模式 以全新的模式，給某人民一個投資的機遇，通過積極的造勢及項目本身的特性的講議求，營造出蓬勃商業(yè)氣息，激發(fā)消費者投資、發(fā)展的熱情，引發(fā)出消費者對更美好生活潛在的渴望，引導消費者重新理解投資定義。二、營銷目標通過周密的市場分析并結合項目情況及經(jīng)濟走勢，制定如下營銷目標：時段推出計劃單價（均價）2004年1月10%㎡2004年3月30%㎡2004年4月20%㎡2004年5月40%㎡合計100%㎡在保證地產(chǎn)公司最大利益和符合市場消費者的消費要求的前提下，適時提高銷售單價，爭取最大的利潤空間。（2）正確項目定位項目定位于以賣宅基地為主，此點非常切合目前的某市場，在某當?shù)?，?jīng)濟發(fā)展水平普遍不是很高，居民思想仍保存著舊時的觀念，有買地發(fā)家、防老、傳宗接代的精神需求，本項目的推出即迎合了消費者的此種意愿。新增的大量人流安置某的同時，更需要一個成規(guī)模的商貿(mào)中心來滿足人們的各種需求，而某正缺少一個這樣的商貿(mào)中心。還給予投資商一定的優(yōu)惠政策鼓勵投資，這在一定程度上，大大促進了某房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。馬路市場影響了整個鎮(zhèn)的形象以及衛(wèi)生環(huán)境，鎮(zhèn)政府針對這個問題對馬路市場做出了一定的規(guī)劃，將再建設一個市場來解決這一問題，在地址上要求交通便利，宜于車輛的進出。住宅狀況也并不理想，老城區(qū)環(huán)境、衛(wèi)生都較惡劣，隨著文化政治中心的轉移，居住人口集中在新城區(qū)內(nèi)，造成新城區(qū)人口密集。 三、某鎮(zhèn)住宅開發(fā)總量調(diào)查分析 現(xiàn)有住宅狀況調(diào)查A、 老城區(qū)老城區(qū)多數(shù)是外來租住人員，連周邊人數(shù)共有1000多人，居住以平房、土胚房為主，環(huán)境、衛(wèi)生較差。B、鎮(zhèn)政府收益的主要來源90%來至鎮(zhèn)工業(yè)的收入，剩余10%主要是運輸業(yè)及農(nóng)業(yè)。集日的人流量給項目增添了大量的人氣。進入鎮(zhèn)區(qū)的道路周邊基本上都是車輛維修的鋪面，約估有十家以上，可見陸地交通的繁忙及過往車輛之多。全國153個重點示范鎮(zhèn)及全區(qū)20個重點小鎮(zhèn)之一；具有良好的投資環(huán)境?？偯娣e為362平方公里。流通環(huán)境E、 陸地交通繁忙某做為一個交通樞紐，來往的車輛非常頻繁，每一時間段車輛通過的頻率都較高。集日以三天為一個周期，在這一時期成交額也達到最高。二、收入與消費的調(diào)查人均年收入情況A、 某行政管理范圍內(nèi)的鄉(xiāng)、村、屯等人均年收入為2650元左右，而城區(qū)內(nèi)的人均年收入為10000元左右。 某鎮(zhèn)除住宿較為便宜外，其他消費稍高，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，收入的提高將會帶動消費水平的提高，但人們的消費意識也逐漸轉變，因此，消費不會趨于盲目，而是較為保守。 從某鎮(zhèn)住宅開發(fā)總量的調(diào)查來看，住宅開發(fā)量并不多，除老城區(qū)、新城區(qū)外，只有現(xiàn)行開發(fā)的BB商住小區(qū)。馬路市場 沿馬路一路擺攤，主要以水果、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)為主，～3元的占路費及管理費。為加快經(jīng)濟建設步伐，在短短的幾年時間，開發(fā)了五期房地產(chǎn)共400畝，所有的街道全部硬化、綠化，供水、供電、排污等配套設施俱全，建成某農(nóng)貿(mào)市場、雒貿(mào)苑市場。某缺少一個具有規(guī)模的商貿(mào)中心某鎮(zhèn)規(guī)劃在LQ江對岸即項目所在處對面再建一個工業(yè)區(qū)，新工業(yè)區(qū)的建立必定帶來眾多企業(yè)的入駐，同時其他大型企業(yè)紛紛落戶某，隨工廠搬遷的企業(yè)職工也將在某居住。更為重要的是，新建的某工業(yè)區(qū)與商貿(mào)城隔江相望，眾多從L搬遷而至的大廠及龐大人流對于商貿(mào)城日后的經(jīng)營、運作將是一有力支撐。（4）消費者觀望心理因當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展剛剛起步，未形成地產(chǎn)購買的習慣，所以項目運作初期預計會出現(xiàn)相應的消費者觀望狀況。五、營銷策略項目市場定位（1）項目市場定位總體思路① 站在某鎮(zhèn)至高地位的高度上策劃運作本項目 本項目為某鎮(zhèn)真正意義上的第二個房地產(chǎn)項目，所處地段較佳，因此本
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