【正文】 的成功入駐，帶動其他經(jīng)營戶的跟進 概念營銷 事件營銷 活動營銷 文本營銷 定向營銷 網(wǎng)絡(luò)營銷 體驗營銷 營銷推廣戰(zhàn)術(shù) 瑞豐國際商貿(mào)城招商大會 活動營銷戰(zhàn)術(shù) 圖片替換 —— 通過針對不同等級客戶群體、針對不同營銷節(jié)點出 版不同主題的文本手冊，形成和客戶之間聯(lián)系的橋梁和紐帶，更直接的將項目價值、賣點、信息傳遞給目標(biāo)客群。 3D 影音室 —— “洗腦房”： 創(chuàng)意營銷招商中心 體驗營銷戰(zhàn)術(shù) 整體營銷思路 階段營銷策略 推廣執(zhí)行策略 階段營銷策略 入市策略 為避開競爭對手大動作的沖擊而引發(fā)客戶觀望，建議適度加快工程進度，將項目入市時機適度提前 ，初步建議于 2020 年 12 月開始認(rèn)籌， 2020 年 12 月 28日開盤（視項目報批、施工進度而定）。 價值解讀：從概念落實到項目本身，逐步釋放項目價值賣點，促進項目招商銷售順利推進。 基本推廣思路 形象導(dǎo)入期 推廣目的：前期造勢、市場預(yù)熱，樹立項目形象，吸引關(guān)注 價值構(gòu)筑期 推廣目的：價值傳播，積累客戶 價值實現(xiàn)期 推廣目的：價值滲透，促進銷售 價值強化期 推廣目的：促進銷售 8 月 9 月 11 月 12 月 2020 年 2 月 認(rèn)籌 項目開盤 營銷中心開放 預(yù)熱期 客戶積累期 持銷期 開盤強銷期 銷售階段 推廣階段 奠基儀式 形象出街 新聞炒作 巡展 開放活動 游蕪湖，參觀商博城 商家簽約儀式 認(rèn)籌活動 開盤活動 VIP 卡 大客戶升級 預(yù)熱滲透 → 懸念 → 概念深化 → 客戶積累 → 內(nèi)部認(rèn)購 /發(fā)售 → 持續(xù)強銷 加推 階段推廣策。 持銷期（ 2020 年 1 月以后） 營銷階段劃分 階段營銷策略 整體營銷思路 階段營銷策略 推廣執(zhí)行策略 推廣的最終目標(biāo) —— 催化 —— 促使項目未來價值提前實現(xiàn) 公眾影響 全方位、多角度 視、聽、觸全面侵入 圈層傳遞 目標(biāo)客群 精準(zhǔn)有效到達(dá) 滲透作用 總體推廣戰(zhàn)略 第一步：“讓大多數(shù)人都知道” 大眾強勢推廣 媒體陣營：戶外、報紙、電視、事件、網(wǎng)絡(luò)、活動等 適應(yīng)階段：前期入市階段 推廣目的：建立知名度和關(guān)注度，建立“瑞豐國際商貿(mào)城”品牌 營銷體系 品牌推廣 —— 專業(yè)市場形象建立 A、媒體炒作：軟文、新聞、輿論、話題、討論等發(fā)起及深入 B、廣告陣營：全方位立體組合發(fā)布，前期做到強大聲勢 C、事件營銷： VCR 形象片、新聞發(fā)布會、寧波住會博會、巡展 D、外區(qū)域影響力建立：浙江、寧波等主流地產(chǎn)媒體關(guān)系維護 總體推廣戰(zhàn)略 第二步：“找到對的少數(shù)人” 小眾圈層營銷 媒體陣營： DM、短信、數(shù)據(jù)庫等直效媒體；專業(yè)雜志等小眾媒體；高峰論壇、推介會、商會聯(lián)盟成立等圈層營銷 適應(yīng)階段：前期 +后期招商銷售階段 推廣目的：解決項目來訪與成交，建立客戶圈層及項目口碑 客戶拓展及維護是圈層營銷的重點；越到后期收效越突出； 重點媒體渠道 —— 目標(biāo)客群到達(dá) A、戶外據(jù)點：市中心 /高速口 B、基地包裝：圍墻 /基地高炮 /道旗 /路牌 /招商營銷中心 C、專業(yè)雜志：專業(yè)市場、地產(chǎn)類雜志廣告、別冊、專題 D、直效媒體： DM、短信、數(shù)據(jù)庫、本案雜志直投 E、圈層營銷：商會推介會、五金家居產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇 總體推廣戰(zhàn)略 總體實施策略：三大板塊、二線作戰(zhàn)、三線一體、點線結(jié)合 三大板塊 —— 品牌宣傳、概念預(yù)約、價值解讀 品牌宣傳：在形象導(dǎo)入期，以話題炒作、廣告宣傳及事件營銷，使本案品牌得以傳播。 營銷核心 體驗營銷 營銷戰(zhàn)術(shù) 對招商營銷中心形象包裝、功能配套、創(chuàng)意打造等等 執(zhí)行方式 —— 招商營銷中心體驗：現(xiàn)場認(rèn)知瑞豐國際商貿(mào)城項目，從企業(yè)開發(fā)實力、企業(yè)形象、項目定位、整體規(guī)劃、招商政策、發(fā)展前景等等 與核心營銷節(jié)點活動的有效配合 宣傳主張 —— 招商營銷中心總體布局、形象包裝等 —— 營銷現(xiàn)場的創(chuàng)意體驗等 先期進駐的龍頭大店、品牌店也是樣板 概 念營銷 事件營銷 活動營銷 文本營銷 定向營銷 網(wǎng)絡(luò)營銷 體驗營銷 營銷推廣戰(zhàn)術(shù) 客戶進入營銷招商中心的第一站，通過形象、高調(diào)的 3D 影視片傳達(dá)項目的形象調(diào)性及品質(zhì)，影視的渲染較易令客戶接受項目的特質(zhì)，便于后期銷售招商人員的解說和引導(dǎo)。 營銷核心 事件營銷 營銷戰(zhàn)術(shù) 瑞豐國際商貿(mào)城商鋪投資論壇 執(zhí)行方式 —— 事件本身引發(fā)政府、經(jīng)營者、投資者及社會關(guān)注 —— 與之相配合的其他軟文聯(lián)動炒作、硬廣宣傳 —— 戶外、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體配合，進一步深化事件效應(yīng) —— 根據(jù)項目開發(fā)時序， 逐步推出事件活動 寧波地區(qū)五金家居商戶團體進駐簽約儀式 宣傳主張 —— 項目招商懇談會、商鋪投資論壇等 —— 瑞豐國際商貿(mào)城喜獲中國五金家居行業(yè)最具投資價值五金家居市場！ 獲獎榮譽 品質(zhì)見證 —— 中國五金家居行業(yè)最具投資價值五金家居市場 概念營銷 事件營銷 活動營銷 文本營銷 定向營銷 網(wǎng)絡(luò)營銷 體驗營銷 營銷推廣戰(zhàn)術(shù) 主力店 /品牌店簽約儀式 五金家居商會進駐儀式 五金家居發(fā)展論壇 /招商大會 項目推介會 /招商懇談會 本地投資者 VIP 認(rèn)籌 寧波五金家居團體進駐簽約儀式 異地營銷 /網(wǎng)絡(luò)營銷啟 動 項目啟動新聞發(fā)布會 第一批商鋪解籌 開盤慶典 開業(yè)慶典 第二批商鋪解籌 形象導(dǎo)入期 銷售引導(dǎo)期 開盤熱銷期 事件營銷戰(zhàn)術(shù) —— 針對不同的節(jié)點，展開不同的節(jié)點引爆。 直接營銷 五金機電、家居建材產(chǎn)業(yè)內(nèi)經(jīng)營圈 層 圈層團體 精準(zhǔn)營銷 圈層一對一精準(zhǔn)營銷 +老客戶二次深度營銷 對鎮(zhèn)海、大寧波城區(qū)及周邊縣區(qū)五金機電、家居建材類商戶直接營銷，龍頭大戶一對一重點營銷； 針對事業(yè)單位團體、炒房團、商鋪投資團等投資性團體深度挖掘，直接營銷； 充分挖掘 精準(zhǔn)營銷 整體營銷思路 五金機電、家居建材產(chǎn)業(yè)外投資團體 整體營銷策略 “短平快”的營銷戰(zhàn)略 “精而省”的推廣策略 以活動營銷為項目營銷推廣的貫穿鏈條，項目 DM 單派發(fā)為主線，立足鎮(zhèn)海、泛大寧波區(qū)域本地市場，兼顧周邊區(qū)域、周邊城市，多點開花。 經(jīng)營戶優(yōu)先于投資客 龍頭客戶優(yōu)先，五金機電、家居建材類協(xié)會、商會、改造市場整體進駐 可適度持有部分大體量集中式商業(yè)，保證項目經(jīng)營 坐銷與行銷并行 坐銷與行銷應(yīng)內(nèi)外結(jié)合、相互促進，項目啟動伊始， 在傳統(tǒng)坐銷宣傳的基礎(chǔ)上大力、深度開展人員行銷活動，以行銷造成氣氛，促進本地成交，以本地?zé)徜N帶動行銷。 主力客戶（約 80%） 中小型五金機電、家居建材經(jīng)銷商，無品牌或中低端品牌代理，經(jīng)營情況較好，有擴張需求。 ??先行業(yè)龍頭商戶簽約進駐，帶動其他經(jīng)營戶跟進。 實力名企 鉅獻(xiàn)甬城 瑞豐國際商貿(mào)城由全國知名浙商開發(fā)團隊 —— 瑞豐投資集團旗下的中寧瑞豐商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司斥 30 億元巨資傾力打造。 經(jīng)營守則 2: 六大統(tǒng)一政策，為商家負(fù)責(zé)到底 國際商貿(mào)城由多年管理經(jīng)驗的專業(yè)商業(yè)管理團隊管理市場，堅持統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運營、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一服務(wù)，確保市場永續(xù)經(jīng)營，為客戶負(fù)責(zé)到底。 海量停車位，真正滿足停車需求 項目一期規(guī)劃了近 2020 個停 車位，滿足市場經(jīng)營戶和消費者停車需求。 自新城啟動以來，完成各類投資達(dá) 200 多億元，今后 5 年將陸續(xù)投入超 170億元。 價值三：填補甬城商業(yè)空白 財富盛宴聚焦點 價值 支撐 百萬人口輻射，千億市場機遇，甬北專業(yè)市場集群即將成型 旁白語：因用地面積有限，城市原有的商業(yè)大多呈零散狀態(tài)分布，個別稍微成規(guī)模的市場已經(jīng)出現(xiàn)老化現(xiàn)象，弊端已經(jīng)非常明 顯。 PART 3 項目解讀、項目定位 項目解讀 項目價值點提煉 項目定位 項目解讀 項目價值點提煉 項目定位 價值一： 80 萬㎡旗艦航母 續(xù)寫?zhàn)巧藤Q(mào)傳奇 價值 支撐 一站式五金、機電、建材、家居、百貨采購批發(fā)基地。 規(guī)模優(yōu)勢 一期面積 30 余萬方，綜合裝修設(shè)計、咨詢、質(zhì)量檢測、 信息發(fā)布、餐飲休閑、酒店、商務(wù)辦公于一體，實現(xiàn)超一站式服務(wù)。 三、鎮(zhèn)海區(qū)市場 行情價較低，均價僅 6000 元 /平方米，遠(yuǎn)低于住宅水平，投資回報率較低。 從價格方面看， 12 年鎮(zhèn)海區(qū)辦公市場均價較 11 年有所下降，僅為 6405 元 /平方米，遠(yuǎn)低于住宅。 鎮(zhèn)海區(qū)已出讓土地總待推體量 萬方，預(yù)計在 14 年引來入市高峰期。 客戶特征 客戶關(guān)注最多的是價格、交通和戶型 核心賣點 項目總用地面積 47510 ㎡，總建筑面積約 ㎡，其中住宅面積約 平方米（可銷售面積），商業(yè) ㎡， 典型項目 面積（㎡） 戶型 套數(shù) 比例 5764 1 房 1 廳 1 衛(wèi) 66 % 98111 3 房 2 廳 1 衛(wèi) 261 套 % 未知 6 房 2 廳 4 衛(wèi) 1 套 % 119134 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 306 套 % 154160 四 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 90 套 % 總計 724 套 100% 項目產(chǎn)品覆蓋多類型客戶段，主力產(chǎn)品為 90— 100 ㎡的首置剛需戶型和 130— 140 ㎡的首次改善戶型。實為樓市一絕。在景觀設(shè)計上將西方景觀和東方園林清新交融，近 3 萬平米的中央國際園林。 鎮(zhèn)海新城南區(qū)（莊市片）：總用地面積 平方公里，規(guī)劃人口 20 萬。省首所一級重點中學(xué)鎮(zhèn)海中學(xué)教育質(zhì)量一直保持全省領(lǐng)先，近年來重點上線率在80％以上?，F(xiàn)階段，鎮(zhèn)海已經(jīng)形成了以液體化工、金屬園區(qū)、鋼材、煤炭等一批在全國有一定影響力的專業(yè)物流市場。 鎮(zhèn)海區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，轄區(qū)內(nèi)的鎮(zhèn)海港是中國大陸第二大港寧波舟山港重要組成，擁有 5 萬噸級液體化工專用泊位，是我國最大的液體化工碼頭之一。 主要設(shè)施： 大學(xué)科教區(qū)、科技孵化園、寧波幫博物館、北部休閑大本營、生態(tài)綠化區(qū)等。 一軸：為沿鎮(zhèn)新路的公建發(fā)展軸。 鎮(zhèn)海新城莊市片以寧波大學(xué)為依托，致力于大學(xué)城的開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃區(qū)域面積 233.4 平方公里，總投資 109 億元，是浙江省 2020— 2020 年的百億工程之一。 鎮(zhèn)海新城規(guī)劃總體目標(biāo)：立足融入寧波大都市，接軌大上海，是寧波中心城區(qū)北部商貿(mào)商務(wù)中心，既體現(xiàn)商幫財智文化內(nèi)涵，又體現(xiàn)江南水鄉(xiāng)特點的集商貿(mào)商務(wù)、教育科研、行政辦公、現(xiàn)代居住為一體的綜合性新城區(qū) 鎮(zhèn)海城市建設(shè) 按照“三帶三區(qū)”規(guī)劃構(gòu)想和加快三片聯(lián)動、協(xié)同發(fā)展的建設(shè)思路 鎮(zhèn)海老城區(qū)城關(guān)片圍繞“甬江、城河、古塘、南街”四條軸線，著力于城區(qū)形象和居住環(huán)境的改造提升。 一廊：為行政中心和老鎮(zhèn)居民點之間的南北向綠化休閑廊道。 兩軸：分別為沿西陸路和兆龍路兩側(cè)的公建發(fā)展軸。 寧波中心城北部現(xiàn)代居住區(qū)：依托典型的江南水鄉(xiāng)風(fēng)貌，悠久的歷史文化底蘊，強化居住的自然生態(tài)與人文生態(tài)功能，為寧波中心城區(qū)、鎮(zhèn)海及周邊居民提供生態(tài)性、文化性、現(xiàn)代性家園 城市角色 鎮(zhèn)海新城規(guī)劃藍(lán)圖清晰，規(guī)劃起點高，功能完備，將在未來幾年成為區(qū)域發(fā)展的重要引擎， 寧波城市發(fā)展的又一重要板塊。 新城核心區(qū) 〖現(xiàn)代服務(wù)業(yè)〗 優(yōu)越的區(qū)位條件、明顯的港口優(yōu)勢、發(fā)達(dá)的交通體系、雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，為鎮(zhèn)海發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)提供了得天獨厚 的外部環(huán)境。在中國科學(xué)院和工程院就 24 位院士。 鎮(zhèn)海新城北區(qū)（駱駝片）： 總用地面積 平方公里，規(guī)劃人口 2025 萬。建筑分布上，以錯落式排布方式，注重樓間距，保證了觀景、通風(fēng)、采光的最好效果。其中約 83 ㎡戶型能做到三房兩廳，三間朝南，衛(wèi)生間兩面窗通 風(fēng)；約 139 ㎡戶型做到四房兩廳，三開間朝南，三面觀景，極為舒適。 典型項目 15 13 11 5 3 1 7 9 18 10 8 2 4 6 12 14 16 在售 待推 物業(yè)類型 面積段 套數(shù) （套） 銷售套數(shù) 剩余套數(shù) 去化率 高層 117129 252 173 79 69% 162 8 6 2 63% 小高層 8087 412 362 50 88% 105108 108 103 5 95% 合計 780 644 136 83% 高層、小高層銷售情況 典型項目 5 月成交 27 套，均價 7300 元 /㎡，剩余 372 套 5 月有一篇報廣，主打 62 萬起的價格優(yōu)勢 已售 367 套，銷售率