【正文】 整版28x1658000豪華版封底通欄7x2517500通欄5x2316000通欄5x2512500特殊規(guī)格cm178。配合：軟文《做生意就要講究專(zhuān)業(yè)化》 主題：《高額返租的投資特色無(wú)與倫比》時(shí)間：2004年2月7日 媒介： 2月7日 揚(yáng)州日?qǐng)?bào) 彩半版訴求： 每年8%的返租率是相當(dāng)誘人的。目前是蘇中地區(qū)規(guī)模最大的建筑裝飾材料集散地；揚(yáng)州現(xiàn)有的建筑裝飾材料基地都不具與本案抗?fàn)幍膶?shí)力。本公司在經(jīng)過(guò)周密的市場(chǎng)調(diào)查后，制定出切實(shí)可行的廣告計(jì)劃，并認(rèn)為報(bào)紙媒體是目前階段較為強(qiáng)勢(shì)的廣告宣傳手段。底背整潔，無(wú)污漬但衛(wèi)生間也不能忽視它的裝修，為了提高商場(chǎng)的檔次，對(duì)衛(wèi)生間的色調(diào)搭配必須要注意。磁磚面要相平，角度要準(zhǔn)確，邊緣整齊，棱角完整三、裝修標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)A：外墻商場(chǎng)的外墻是最搶人們眼球的一塊鏡子，而且，外墻要日曬雨淋，要選材的方面要考慮的因素很多。讓顧客在商場(chǎng)里不但可以購(gòu)買(mǎi)到自己的所需，還可以在商場(chǎng)里進(jìn)行娛樂(lè)消遣等。三權(quán)分離所有權(quán)與使用權(quán)分離，使用權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離所 有 權(quán)發(fā) 展 商 分離 收益使 用 權(quán)租賃投資者 分離 收益經(jīng) 營(yíng) 權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)商戶 八、主選媒體及推廣費(fèi)用比例戶外廣告 35%報(bào)紙廣告 50%印刷品廣告 10%其他 5%九、媒介推廣費(fèi)用分配計(jì)劃2003年12 –1月 20萬(wàn)2004年12月 10萬(wàn)2004年24月 15萬(wàn) 總計(jì)推廣費(fèi)用 人民幣45萬(wàn)附近期媒體排期計(jì)劃操作步驟5 關(guān)于旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)建議一、招商策略 確定一個(gè)明確的招商思路，貫穿始終，樹(shù)立長(zhǎng)期品牌，先形象后規(guī)劃。（5） 銷(xiāo)售成果決定于是否在最后一秒鐘仍能全力以赴，故銷(xiāo)售末期的士氣高低不容忽視。（9） 實(shí)施責(zé)任戶數(shù)業(yè)績(jī)法，每位銷(xiāo)售成員自定銷(xiāo)售目標(biāo)或由公司規(guī)定責(zé)任戶數(shù)，并于每周一作統(tǒng)計(jì)，完成目標(biāo)人員公司立即頒發(fā)獎(jiǎng)金，以資鼓勵(lì)。另可安排雞尾酒會(huì)或邀請(qǐng)政經(jīng)名人蒞臨剪彩，提高客戶購(gòu)買(mǎi)信心。注意事項(xiàng)（1） 對(duì)預(yù)約客戶中有望客戶做DS（直接拜訪）。應(yīng)該洽談技巧以問(wèn)題套答案技巧詢問(wèn)客戶需要、經(jīng)濟(jì)狀況、期望等技巧接（撥）電話技巧推銷(xiāo)技巧語(yǔ)言技巧身體語(yǔ)言技巧客戶心理分析“通（客戶下）訂”技巧展銷(xiāo)會(huì)場(chǎng)氣氛把握技巧外出拜訪技巧行業(yè)綜合知識(shí)培訓(xùn)吸入最新信息，從行業(yè)出發(fā)，綜合性培訓(xùn)人居歷史及最新辦法理念現(xiàn)代生活方式的演變對(duì)建筑的影響城市及小區(qū)規(guī)劃理念中外建筑簡(jiǎn)史室內(nèi)室外空間協(xié)調(diào)基本概念洞悉競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手培訓(xùn)為客戶提供理性比較分析的基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查內(nèi)容與調(diào)查技巧資料整和培訓(xùn)為公司調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略、制定下一個(gè)樓盤(pán)發(fā)展計(jì)劃、培育企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力提供一線市場(chǎng)資料。戰(zhàn)略三：打破傳統(tǒng)商鋪營(yíng)銷(xiāo)鏈商鋪傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)鏈，只是發(fā)展商與投資者之間的售賣(mài)關(guān)系。世界上萬(wàn)物都有縫隙可鉆，策劃者找出市場(chǎng)縫隙鉆進(jìn)去，就等于填補(bǔ)了市場(chǎng)空白，這空白本身就是獨(dú)一無(wú)二的最佳賣(mài)點(diǎn)。品牌商戶已成為商場(chǎng)品牌形象推廣的重要組成部分商戶已進(jìn)入90%以上，繼續(xù)吸納各類(lèi)散戶，保證滿場(chǎng)開(kāi)業(yè)。商場(chǎng)消費(fèi)群分析的三個(gè)層次層次1顧客的基本情況層次，包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟(jì)收入等自然屬性的特征指標(biāo)，在統(tǒng)計(jì)分析中稱(chēng)為社會(huì)學(xué)因素層次2行為反映層次，主要調(diào)查顧客商場(chǎng)消費(fèi)的一般行為狀況層次3動(dòng)機(jī)層次，主要調(diào)查顧客對(duì)商場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可情況目標(biāo)消費(fèi)群特性：具有一定的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌和享受，消費(fèi)心理較為成熟；消費(fèi)力以中高檔為主，是主力消費(fèi)群體，以購(gòu)買(mǎi)中高檔實(shí)用型產(chǎn)品為主；注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品。目前是蘇中地區(qū)規(guī)模最大的建筑裝飾材料集散地，所以廣告理念可定為“領(lǐng)航蘇中建筑裝飾材料市場(chǎng)”。通常可供選擇的功能如下：　　經(jīng)營(yíng)特色視經(jīng)營(yíng)環(huán)境而定。有八成半以上的人買(mǎi)商鋪是為了投資，整個(gè)商場(chǎng)的定位和經(jīng)營(yíng)將直接影響到投資者的投資回報(bào)。經(jīng)營(yíng)布景、經(jīng)營(yíng)模式、開(kāi)業(yè)時(shí)間、項(xiàng)目包裝、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)推廣等方面需細(xì)致研究制定。分兩期開(kāi)發(fā)，一期用地130畝，建筑面積7萬(wàn)平方米?！　?）純分成，商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N(xiāo)售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷(xiāo)售保底額，共同經(jīng)營(yíng)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。左右操作步驟2 項(xiàng)目條件分析一、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)原則及思路主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有：陽(yáng)光城、金陽(yáng)光陶瓷城、寶林家具港等。我們必須大力實(shí)現(xiàn)外引內(nèi)聯(lián)，沿江開(kāi)發(fā)，城市化，科教興市，可持續(xù)發(fā)展五大戰(zhàn)略，把揚(yáng)州建設(shè)成為古代文化與現(xiàn)代文化交相輝映名城。本案從三個(gè)方面說(shuō)明市調(diào)情況：一、整體情況分析房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)家的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，反之，宏觀經(jīng)濟(jì)的好壞也對(duì)房地產(chǎn)的興衰成敗起著決定性作用。兵法云：“謀定而后動(dòng)”，在日趨發(fā)展成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，樓盤(pán)要想賣(mài)得好，前期的策劃就必須做到位。目 錄操作步驟1 市調(diào)分析報(bào)告操作步驟2 項(xiàng)目條件分析操作步驟3 項(xiàng)目定位策略操作步驟4 廣告推廣策略 操作步驟5 關(guān)于旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)建議揚(yáng)州江陽(yáng)商貿(mào)城策劃營(yíng)銷(xiāo)方案前言：在一個(gè)崇尚英雄的行業(yè)，當(dāng)住宅的孤傲群芳已成為過(guò)去時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)將締造更多的傳奇。商鋪所代表的，不再只是一個(gè)鋪面，更多的是，隱藏在鋪面后面的無(wú)限獲利空間。但不少開(kāi)發(fā)公司并沒(méi)有一套完善可操作的關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前提的市調(diào)方案，每每接到一個(gè)項(xiàng)目，總是憑國(guó)土、規(guī)劃、稅務(wù)要求和幾個(gè)樓盤(pán)的數(shù)據(jù)就由業(yè)務(wù)人員憑經(jīng)驗(yàn)寫(xiě)出項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告，科學(xué)性、準(zhǔn)確性不高。今后五年，是全面建設(shè)小康社會(huì)，推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化進(jìn)程的關(guān)鍵五年，是建設(shè)“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，文化大市，旅游名市，生態(tài)園林城市”，實(shí)現(xiàn)新跨越關(guān)鍵五年，是實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市，在蘇中率先崛起的關(guān)鍵五年。三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析江陽(yáng)商貿(mào)城的同質(zhì)項(xiàng)目有：陽(yáng)光城、金太陽(yáng)陶瓷城、寶林家具港、揚(yáng)州商城、工業(yè)品市場(chǎng)、金陽(yáng)光裝飾城等。3000元/ m178。 自營(yíng)1）購(gòu)銷(xiāo)，商場(chǎng)自行進(jìn)貨，自行銷(xiāo)售，自擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；　　2）保底抽傭，商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N(xiāo)售額的一定比例定期抽取傭金，同時(shí)雙方約定最低銷(xiāo)售保底額，當(dāng)銷(xiāo)售額低于該保底額時(shí)，商場(chǎng)仍按保底額的一定比例抽取傭金。三、項(xiàng)目SWOT分析S——項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 地段——揚(yáng)子江北路，南臨瘦西湖風(fēng)景區(qū)，北接西北繞城高速、寧啟鐵路，地理位置優(yōu)越，交通便捷； 規(guī)?！偯娣e260畝。總結(jié)：從外部環(huán)境到內(nèi)部規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，如何利用本項(xiàng)目獨(dú)特的一體化優(yōu)勢(shì)，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)模式及觀念，營(yíng)造出精品項(xiàng)目，充分運(yùn)用項(xiàng)目規(guī)劃特色，形成具競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，給投資者充足信心。商業(yè)地產(chǎn)的成功開(kāi)發(fā)不僅僅看地頭，最主要的應(yīng)該看好整個(gè)商場(chǎng)的市場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)主題，經(jīng)營(yíng)定位能否與周邊消費(fèi)群的層次吻合。 　　商場(chǎng)的基本功能無(wú)疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購(gòu)物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂(lè)型購(gòu)物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)，因此，不少商場(chǎng)在主營(yíng)零售業(yè)的基礎(chǔ)上，往往有必要引入餐飲、娛樂(lè)及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場(chǎng)。商貿(mào)城內(nèi)分陶瓷潔具區(qū)、五金水暖區(qū)、家具窗簾燈飾區(qū)、石材木材加工區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，供廠家、商家集國(guó)內(nèi)外名優(yōu)產(chǎn)品直銷(xiāo)、批發(fā)、零售。平時(shí)購(gòu)物的頻率四、項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分，最終確定消費(fèi)群。四、項(xiàng)目宣傳推廣鋪墊及炒作重點(diǎn)推廣階段第一階段第二階段第三階段第四階段推廣時(shí)間12 1月下旬12月下旬23月下旬24月招商部署項(xiàng)目認(rèn)知階段公