【正文】 配套建設(shè) 8% 9 7 6 6 開發(fā)品牌 8% 6 7 5 5 工程風(fēng)險(xiǎn) 8% 7 8 7 7 合 計(jì) 100% 94 102 78 85 分值還原 94% 102% 78% 85% 14 附表二： 項(xiàng)目定價(jià)對比分析表 分 項(xiàng) 項(xiàng) 目 華富世家 中央公園 陽光嘉苑 上城公館 各項(xiàng)目比準(zhǔn)均價(jià) 3800 4600 3400 3780 本項(xiàng)目對比得分 94% 102% 78% 85% 本項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格 3572 4692 2652 3145 比準(zhǔn)項(xiàng)目比準(zhǔn)權(quán)重 權(quán)重后本項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià) 1250 1658 266 660 本項(xiàng)目加 權(quán) 平均 價(jià) 3819 二、價(jià)格策略 總體價(jià)格策略。 在每個(gè)調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn)上，要掌握好調(diào)價(jià)幅度和調(diào)價(jià)頻率，調(diào)價(jià)幅度要小，每次漲幅在 2％～ 3％之間；調(diào)價(jià)頻率要適度，本項(xiàng)目在銷售過程中擬調(diào)價(jià) 1～ 2 次。 具體的住宅差別價(jià)格策略的應(yīng)用待發(fā)展商銷售價(jià)格確定以后制表列出。優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務(wù)是項(xiàng)目立足于日益激烈競爭房地產(chǎn)市場的必要條件，可以解決業(yè)主的后顧之憂，一心一意的工作、經(jīng)營。在項(xiàng)目開盤時(shí)首先推出第 3 項(xiàng)賣點(diǎn)，在強(qiáng)銷期內(nèi)推出第 6 條賣點(diǎn)，以后要隨時(shí)進(jìn)一步地挖掘賣點(diǎn)。 （ 4）在賣場間斷的播放廣告錄像，人員現(xiàn)場辦公。 付款方式。 廣告主題 “讓工薪白領(lǐng)住上好房子”。理由是： ，為將來銷售大規(guī)模的樓盤夯實(shí)業(yè)務(wù)能力基礎(chǔ)。重點(diǎn)推出報(bào)紙廣告、手機(jī)短信，制造完成宣傳單張。 二 、設(shè)計(jì)特色 與已建成的其他小區(qū)相比，具有新時(shí)代理念，具有以下特色： 整體采用圍合式布局；商業(yè)街圍合與商業(yè)部分形成互動，保證住宅的私密性和專屬性； 周邊 33層高層圍合 31層中央樓王景觀區(qū)，錯(cuò)落布局排布，超大景觀視野，保證采光面，利于中心景觀區(qū)的互動和最大限度的利用度； 純高層布局，超前市場的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，奠定項(xiàng)目高品質(zhì)、高檔次的居住理念和居住空間； 東區(qū)首席純高層、全板式結(jié)構(gòu)規(guī)劃，薄板、通透、最大限度保證居住舒適度。并由公司的前期部、財(cái)務(wù)部、工程技術(shù)、營銷管理等職能部門或項(xiàng)目小組，來協(xié)助該房產(chǎn)項(xiàng)目的整體營銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、資金運(yùn)作等專業(yè)技術(shù)的支持及監(jiān)督管理工作。 在項(xiàng)目部具體工作的過程中，可根據(jù)項(xiàng)目部人員的工作量及工作內(nèi)容的飽和情況，由公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批再決定項(xiàng)目部 增減人員，達(dá) 21 到項(xiàng)目部成員的人員精干、管理高效的組織管理目的。 四、消防措施 嚴(yán)格執(zhí)行《消防法》和消防設(shè)計(jì)規(guī)范，堅(jiān)持 “ 預(yù)防為主，消防結(jié)合 ” 的工作方針，強(qiáng)化消防管理，加強(qiáng)防火安全教育 ， 建立防火安全制度 和 定期防火檢查制度， 層層 落實(shí) 消防 措施 ， 落實(shí) 消防 責(zé)任制，加強(qiáng)重點(diǎn)部位的管理 ， 確保安全 ， 杜絕火災(zāi)事故。 開發(fā)成本影響程度分析表 計(jì)量單位：萬元 成本增長幅度 開發(fā)成本 實(shí)現(xiàn)收益 全投資收益率 全投資收益 下降幅度 1％ 9848 2288 23％ 8％ 3％ 10043 2093 21％ 16％ 5％ 10238 1898 19％ 24％ 25％（平衡點(diǎn)） 12136 0 0 100％ 由表 7 所得分析結(jié)果可以看出，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益對開發(fā)成本的變動相當(dāng)敏感，只要開發(fā)成本上漲 1％、 3％、 5％，全投資收益率就分下降 8％、 16％、 24％。當(dāng)單價(jià)分別下降 5％、 10％、 15％時(shí)，全投資收益率就分別下降 28％、 52％、 76％；當(dāng)單價(jià)下降幅度至 20％時(shí)，本項(xiàng)目盈虧平衡。 一、直接費(fèi)用與直接效益的調(diào)整 1．本項(xiàng)目所用土地是出讓土地，是在完全公開市場條件下獲得的土地使用權(quán)，不存在價(jià)格扭曲現(xiàn)象，故不予調(diào)整。 9．考慮到項(xiàng)目的銷售單價(jià)偏低，適當(dāng)予以調(diào)增 2％，即為 12378萬元 。 居民居住提高水平，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平。 項(xiàng)目各類設(shè)施建設(shè)完成指標(biāo)。所以項(xiàng)目的社會評價(jià)通過。義烏國際商貿(mào)城規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》； 11．《現(xiàn)代咨詢方法與實(shí)務(wù)》； 等若干資料 二、附件（略） 三、可行性研究人員 簽 名： 。 ⑴資金籌措得到落實(shí)；⑵項(xiàng)目得到批準(zhǔn)；⑶建立完善、高效的組織管理機(jī)構(gòu)；⑷有關(guān)政策得到滿足。 ⑴居民可支配收入不大幅下降；⑵居民有購房意愿；⑶無重大不可抗力的發(fā)生。 安陽 7．稅金及附加屬國民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付，予以剔除。一般說來，任何投資項(xiàng)目必須通過國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)才能實(shí)施。分析計(jì)算結(jié)果見表 8。據(jù)市場調(diào)查和專家估計(jì)，未來 24個(gè)月開發(fā)成本最大升幅不會超過 5％，現(xiàn)分別設(shè)開發(fā)成本上漲 1％、 3％、 5％分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動的 敏感程度。重點(diǎn)考慮建筑物的形式、結(jié)構(gòu)、采暖、采光照明、建筑材料和機(jī)電設(shè)備的選型，以及 項(xiàng)目 建成后的運(yùn)營管理等方面的節(jié)能措施 ， 充分有效的利用能源，提高能源利用率 。 （ 1）配置一名作為項(xiàng)目部經(jīng)理，需有房 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的組織、 溝通 及對外協(xié)調(diào)能力，直接對公司的高層主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。 第二節(jié) 項(xiàng)目組織和人員 一、組織管理 公司將以 科學(xué)先進(jìn)的管理模式、 招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。以適當(dāng)?shù)拇黉N優(yōu)惠吸引猶豫不決的客戶下定，力爭 12年底之前將尾盤售清離場。 第二階段：開盤預(yù)熱期。 廣告費(fèi)用總計(jì)投入 50100 萬元，視銷售狀況合理安排廣告節(jié)奏，適時(shí)投入。 廣告主載體：安陽日報(bào)、手機(jī)短信?！? 五、銷售形式 銷售地址。 （ 2）組織有確切購房意向的客戶集中認(rèn)購，烘托現(xiàn)場氣氛。根據(jù)安陽市房地產(chǎn)市場及本項(xiàng)目鄰近地段的市場價(jià)格走勢來看，片區(qū)市場價(jià)格在 20xx年底之前肯定有售價(jià) 5000元 /㎡ 的住宅橫空出世，因此本物業(yè)升值潛力巨大?，F(xiàn)在的工薪白領(lǐng)階層特別注 重孩子的教育投入，有時(shí)“地段”、“價(jià)格”、“戶型”等因素與“孩子的教育”因素相比是次要的，所以，我們不應(yīng)忽略這一點(diǎn)，抓住項(xiàng)目中特色學(xué)校這一有利因素，瞅準(zhǔn)“父母心”。 本項(xiàng)目在執(zhí)行上述 2 策略的基礎(chǔ)上，一次性付款優(yōu)惠 4％，按揭付款優(yōu)惠 3％。價(jià)格先低，給消費(fèi)者以實(shí)惠，開盤初容易聚集人氣；先低后高實(shí)現(xiàn)了前期購樓者的升值承諾，發(fā)展商容易形成口碑；尾盤價(jià)格適時(shí)降低，全部脫手。 本項(xiàng)目臨近地段目前主要競爭樓盤有華富世家、中央公園、陽光嘉園、上城公館等 5 個(gè)樓盤。 目前安陽市房地產(chǎn)市場上部分房地產(chǎn)開發(fā)商言而無信，信譽(yù)度低，擾亂整個(gè)市場秩序，消費(fèi)者誠惶誠恐，唯恐踏入樓市陷阱。 從工作環(huán)境上細(xì)分。 通過對消費(fèi)者隨訪談?wù){(diào)查，可以清楚地看到現(xiàn)在的消費(fèi)者變得越來越理性，越來越挑剔，要求越來越高，并且維權(quán)意識特別強(qiáng)烈，法律知識也更加豐富。 銷售價(jià)格方面。 第 三 節(jié) 市場定位 一、購買對象分析 為更好找準(zhǔn)其購買對象，可研人員進(jìn)行了消費(fèi)者隨訪談?wù){(diào)查；另，可研人員曾長期做過的銷售工作，與 消費(fèi)者接觸較多，比較了解該地段的消費(fèi)心態(tài)；可研人員從以下幾個(gè)方面說明從受訪者身上得到了信息： 規(guī)劃方面。 新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)的快速發(fā)展，投資強(qiáng)度增加，入駐企事業(yè)單位快速增加，人口數(shù)量的迅猛增大，進(jìn)而導(dǎo)致住宅消費(fèi)客源激增。 （二）劣勢 項(xiàng)目規(guī)模。 發(fā)展商資信。 小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況。 第二節(jié) 項(xiàng)目 SWOT 分析 對項(xiàng)目的營銷，首要的就是弄清項(xiàng)目自身的優(yōu)缺點(diǎn)，面臨的機(jī)會和威脅，正所謂知彼知己，方能百戰(zhàn)不殆。環(huán)臨項(xiàng)目的公共交通極為便利，而且周圍有多條主次干道路，又無交通瓶頸限制，所以，該項(xiàng)目可充分宣傳交通便捷這一優(yōu)勢點(diǎn)。 規(guī)劃分區(qū) 為商業(yè)和住宅 ， 東城黃金三角地，獨(dú)攬商務(wù)核心，扼守中華路城市門戶，具備建立區(qū)域核心資源和占有資源的價(jià)值，是 安陽市 地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。 多為外地開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)。 七 、 市場 需求 隨著城建三年計(jì)劃的實(shí)施和推進(jìn)，安陽市城鎮(zhèn)化率不斷提高， 城市人口的增加及住房制度改革的深入，住房商品化水平在不斷提高，居民購買商品房的意識和觀念在迅速改變， 房地產(chǎn)業(yè)面臨著更大的潛在需求空間，開發(fā)投資持續(xù)平穩(wěn)較快增長，商品房銷售市場將逐步回升，市場供求關(guān)系將趨于理性，房地產(chǎn)業(yè)將成為帶動安陽市城鎮(zhèn)投資 7 增長的重要力量。 1 月至 6月，全市房屋 施工面積 萬平方米，同比增長 %，增速提高。社會消費(fèi)品零售總額完成 億元，增長 19%。本文通過對安陽但也存在著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不做市場調(diào)查，不做可行性研究，盲目上馬，結(jié)果造成大量房屋閑置和資金積壓。全社會固定資產(chǎn)投資完成 741 億元，增長 %；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 %。 五 、存量結(jié)構(gòu) 房屋施工面積、新開工面積快速增長，竣工面積下降 。定金及預(yù)收款 億元，增長 %。 高層建筑占有比重大。 項(xiàng)目橫跨中華路、曙光街、德隆街、明福街四條路圍合組成，總占地約 600 畝，其中住宅凈占地約 317畝，總建筑面積近 70萬平米，商業(yè)總占地約 130 畝，總建筑面積近 40萬平米，總體建筑面積 110 萬平米，是安東新區(qū)最大規(guī)模 8 商品房項(xiàng)目。 交通 環(huán)境 項(xiàng)目東臨中華路，向南接長江大道，與京港澳高速入口相連，北臨德隆街與老城區(qū)相接；西臨曙光路，有