【正文】 ，房地產(chǎn)與教育文化對(duì)接、聯(lián)姻，對(duì)于那些渴望自己孩子以后能夠得到特長(zhǎng)教育的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是最佳選擇。便捷。西部曙光路附近小型便利店星羅棋布，規(guī)模超市達(dá) 3 家以上 ； 本項(xiàng)目近鄰即有特色學(xué)校、幼兒園，各類教育、教學(xué)設(shè)施齊全 ； 安陽(yáng)第六人民醫(yī)院距項(xiàng)目北 1000米 ； 項(xiàng)目附有在建開(kāi)放式的綜合體育場(chǎng)和市民綜合活動(dòng)中心 ；小區(qū)內(nèi) 銀行、郵局、酒店、娛樂(lè)場(chǎng)所設(shè)施齊全。本項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)美宜人，消費(fèi)群體以公務(wù)員、事業(yè)單位和實(shí)力企業(yè)為主，消費(fèi)財(cái)力雄厚，消費(fèi)需求旺盛，周邊聚集了大量的人氣，商業(yè)氛圍濃厚。 交通 環(huán)境 項(xiàng)目東臨中華路，向南接長(zhǎng)江大道，與京港澳高速入口相連，北臨德隆街與老城區(qū)相接；西臨曙光路，有多路公交車?？空?；臨近區(qū)域路網(wǎng)密布，交通較為發(fā)達(dá)，出租車隨手可招。 政策環(huán)境 安陽(yáng)投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，給企業(yè)在安陽(yáng)的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。 項(xiàng)目橫跨中華路、曙光街、德隆街、明福街四條路圍合組成，總占地約 600 畝，其中住宅凈占地約 317畝，總建筑面積近 70萬(wàn)平米，商業(yè)總占地約 130 畝，總建筑面積近 40萬(wàn)平米，總體建筑面積 110 萬(wàn)平米，是安東新區(qū)最大規(guī)模 8 商品房項(xiàng)目。緊接著 “ 國(guó)四條 ” 、二套房貸受限等調(diào)控政策接連不斷，目的是要增加普通商品住房的有效供給，大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)型購(gòu)房。 高層建筑占有比重大。房地產(chǎn)市場(chǎng)突出表現(xiàn)以下特點(diǎn)： 在建或待建樓盤個(gè)數(shù)并不多，但單個(gè)樓盤規(guī)模偏大。定金及預(yù)收款 億元，增長(zhǎng) %。全市房屋竣工面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %。 五 、存量結(jié)構(gòu) 房屋施工面積、新開(kāi)工面積快速增長(zhǎng)，竣工面積下降 。 三 、地產(chǎn)走勢(shì) 在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)調(diào)整發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也不甘落后， 20xx年 6 至 20xx年，每年的完成投資、施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額均有一定幅度的增長(zhǎng)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 741 億元，增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長(zhǎng) %。義烏國(guó)際商貿(mào)城 住宅項(xiàng)目 可行性研究 （北地塊一期） 第一章 市場(chǎng)分析 第一節(jié) 宏觀市場(chǎng)分析 一 、區(qū)位優(yōu)勢(shì) 安陽(yáng)，地處晉、冀、豫三省交匯處，面積 7413 平方千米，人口542 萬(wàn)，轄 1 市 5 縣 4 區(qū)，中國(guó)八大古都之一、中國(guó)歷史文化名城、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家級(jí)園林城市，是甲骨文的故鄉(xiāng)，《周易》的發(fā)源地，中國(guó)文字博物館、紅旗渠、袁世凱墓、曹操高陵所在地。但也存在著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不做市場(chǎng)調(diào)查，不做可行性研究，盲目上馬，結(jié)果造成大量房屋閑置和資金積壓。 安陽(yáng)本文通過(guò)對(duì)安陽(yáng) 二 、經(jīng)濟(jì)狀況 近幾年來(lái)， 安陽(yáng)充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu) 勢(shì)，不斷加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐， 國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康地發(fā)展， 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐年增強(qiáng)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成 億元，增長(zhǎng) 19%。 據(jù)安陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 今年 1 月到 6月，安陽(yáng)房地產(chǎn)投資走勢(shì)呈現(xiàn)高開(kāi)低走，預(yù)計(jì)共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億 元，比上年同期增長(zhǎng) %，增速同比回落 個(gè)百分點(diǎn)，高于同期全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 個(gè)百分點(diǎn)。 1 月至 6月，全市房屋 施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增速提高。其中，住宅竣工面積 萬(wàn)平方米，下降 %。 七 、 市場(chǎng) 需求 隨著城建三年計(jì)劃的實(shí)施和推進(jìn)，安陽(yáng)市城鎮(zhèn)化率不斷提高， 城市人口的增加及住房制度改革的深入，住房商品化水平在不斷提高，居民購(gòu)買商品房的意識(shí)和觀念在迅速改變， 房地產(chǎn)業(yè)面臨著更大的潛在需求空間，開(kāi)發(fā)投資持續(xù)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，商品房銷售市場(chǎng)將逐步回升，市場(chǎng)供求關(guān)系將趨于理性，房地產(chǎn)業(yè)將成為帶動(dòng)安陽(yáng)市城鎮(zhèn)投資 7 增長(zhǎng)的重要力量。 樓價(jià)是安陽(yáng)市樓市價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)，樓價(jià)明顯高于其他區(qū)。 多為外地開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)。因此今后一個(gè)時(shí)期，安陽(yáng)將在市政府促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展政策的推動(dòng)下，朝著保障性建設(shè)住房逐步擴(kuò)大，普通住房建設(shè)繼續(xù)得到加強(qiáng)的方向發(fā)展。 規(guī)劃分區(qū) 為商業(yè)和住宅 ， 東城黃金三角地，獨(dú)攬商務(wù)核心，扼守中華路城市門戶，具備建立區(qū)域核心資源和占有資源的價(jià)值，是 安陽(yáng)市 地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。 本項(xiàng)目屬安陽(yáng)市政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，是安陽(yáng)城市建設(shè)三年計(jì)劃建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)安政［20xx］３５號(hào)文件精神，本項(xiàng)目建設(shè)的所有費(fèi)用（包括行政事業(yè)性收費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)等）享受安陽(yáng)市人民政府城市建設(shè)三年計(jì)劃項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策。環(huán)臨項(xiàng)目的公共交通極為便利，而且周圍有多條主次干道路，又無(wú)交通瓶頸限制，所以，該項(xiàng)目可充分宣傳交通便捷這一優(yōu)勢(shì)點(diǎn)。 9 治安狀況 和 配套設(shè)施 項(xiàng)目位于市行政中心的西南方向，近些年經(jīng)過(guò)地方政府的綜合治理和政治思想工作的開(kāi)展，特別是構(gòu)建和諧社會(huì)動(dòng)員教育以來(lái)，社會(huì)治安狀況十分良好。 第二節(jié) 項(xiàng)目 SWOT 分析 對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷，首要的就是弄清項(xiàng)目自身的優(yōu)缺點(diǎn)，面臨的機(jī)會(huì)和威脅，正所謂知彼知己，方能百戰(zhàn)不殆。 周圍配套設(shè)施。 小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況。 建筑質(zhì)量。 發(fā)展商資信。 銷售、售后服務(wù)。 （二）劣勢(shì) 項(xiàng)目規(guī)模。 10 近臨環(huán)境。 新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)的快速發(fā)展，投資強(qiáng)度增加，入駐企事業(yè)單位快速增加，人口數(shù)量的迅猛增大，進(jìn)而導(dǎo)致住宅消費(fèi)客源激增。 項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)樓盤在某個(gè)方 面各有優(yōu)勢(shì)點(diǎn)。 第 三 節(jié) 市場(chǎng)定位 一、購(gòu)買對(duì)象分析 為更好找準(zhǔn)其購(gòu)買對(duì)象，可研人員進(jìn)行了消費(fèi)者隨訪談?wù){(diào)查；另，可研人員曾長(zhǎng)期做過(guò)的銷售工作，與 消費(fèi)者接觸較多，比較了解該地段的消費(fèi)心態(tài)；可研人員從以下幾個(gè)方面說(shuō)明從受訪者身上得到了信息： 規(guī)劃方面。 戶型面積方面。 銷售價(jià)格方面。 建筑質(zhì)量方面。 通過(guò)對(duì)消費(fèi)者隨訪談?wù){(diào)查，可以清楚地看到現(xiàn)在的消費(fèi)者變得越來(lái)越理性，越來(lái)越挑剔，要求越來(lái)越高，并且維權(quán)意識(shí)特別強(qiáng)烈，法律知識(shí)也更加豐富。具體的市場(chǎng)細(xì)分為： 從地理位置上細(xì)分。 從工作環(huán)境上細(xì)分。月總收入 3000 元以上的家庭為主。 目前安陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)上部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商言而無(wú)信，信譽(yù)度低，擾亂整個(gè)市場(chǎng)秩序，消費(fèi)者誠(chéng)惶誠(chéng)恐，唯恐踏入樓市陷阱。本項(xiàng)目應(yīng)高舉高打，大力宣傳“無(wú)理 由退房”概念。 本項(xiàng)目臨近地段目前主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤有華富世家、中央公園、陽(yáng)光嘉園、上城公館等 5 個(gè)樓盤。 基于項(xiàng)目具有別的樓盤所沒(méi)有的明顯優(yōu)點(diǎn)、產(chǎn)品綜合性能佳、性價(jià)比高、發(fā)展商品牌信譽(yù)好、美譽(yù)度高等原因，項(xiàng)目的總體價(jià)格策略定為高價(jià)策略，可在上述已測(cè)價(jià)的基礎(chǔ)上上調(diào) 5％，價(jià)格確定在 4000元 /㎡ 左右，為迎合消費(fèi)者的心理，定價(jià)為 3998 元 /㎡ 或 3988 元 /㎡ 。價(jià)格先低，給消費(fèi)者以實(shí)惠，開(kāi)盤初容易聚集人氣；先低后高實(shí)現(xiàn)了前期購(gòu)樓者的升值承諾，發(fā)展商容易形成口碑；尾盤價(jià)格適時(shí)降低，全部脫手。 差別價(jià)格策略 住宅差別分為不同的樓棟，不同的朝向，不同的樓層。 本項(xiàng)目在執(zhí)行上述 2 策略的基礎(chǔ)上，一次性付款優(yōu)惠 4％，按揭付款優(yōu)惠 3％。本項(xiàng)目周邊地區(qū)現(xiàn)有和規(guī)劃都是居住區(qū)，各種生活配套設(shè)應(yīng)有盡有，十分便捷的交通網(wǎng)絡(luò)使你出行更加方便?，F(xiàn)在的工薪白領(lǐng)階層特別注 重孩子的教育投入，有時(shí)“地段”、“價(jià)格”、“戶型”等因素與“孩子的教育”因素相比是次要的，所以，我們不應(yīng)忽略這一點(diǎn)，抓住項(xiàng)目中特色學(xué)校這一有利因素，瞅準(zhǔn)“父母心”。 承諾無(wú)理由退房。根據(jù)安陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)及本項(xiàng)目鄰近地段的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，片區(qū)市場(chǎng)價(jià)格在 20xx年底之前肯定有售價(jià) 5000元 /㎡ 的住宅橫空出世，因此本物業(yè)升值潛力巨大。 大力宣傳發(fā)展商實(shí)力信譽(yù)，擴(kuò)大品牌形象影響。 （ 2）組織有確切購(gòu)房意向的客戶集中認(rèn)購(gòu)，烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛。 （ 1）利用國(guó)內(nèi)、省內(nèi)、市內(nèi)即時(shí)發(fā)生的政治、法律、生活事件，籌辦晚會(huì)?！? 五、銷售形式 銷售地址。 17 內(nèi)容 方式 一次性 付款 按揭付款 折 扣 96％ 97％ 定 金 1 萬(wàn)元 六 、廣告宣傳 廣告策略。 廣告主載體：安陽(yáng)日?qǐng)?bào)、手機(jī)短信。 廣告內(nèi)容 （ 1）賣實(shí)力：標(biāo)榜發(fā)展商實(shí)力、信譽(yù)、品牌。 廣告費(fèi)用總計(jì)投入 50100 萬(wàn)元，視銷售狀況合理安排廣告節(jié)奏，適時(shí)投入。 （二）計(jì)劃安排 第一階段：形象導(dǎo)入期。 第二階段：開(kāi)盤預(yù)熱期。 20xx 年 11月～ 20xx 年 6 月份前后。以適當(dāng)?shù)拇黉N優(yōu)惠吸引猶豫不決的客戶下定，力爭(zhēng) 12年底之前將尾盤售清離場(chǎng)。公共綠地15萬(wàn)平方米，綠地率達(dá) 45.%。 第二節(jié) 項(xiàng)目組織和人員 一、組織管理 公司將以 科學(xué)先進(jìn)的管理模式、 招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過(guò)程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。 項(xiàng)目小組（一級(jí)管理），在公司總經(jīng)理的 領(lǐng)導(dǎo) 下，對(duì)項(xiàng)目的工程進(jìn)度、質(zhì)量、規(guī)劃等進(jìn)行全面的協(xié)助管理與指導(dǎo)，由組長(zhǎng)負(fù)責(zé)具體的組織堅(jiān)督 實(shí)施 。 （ 1）配置一名作為項(xiàng)目部經(jīng)理，需有房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的組織、 溝通 及對(duì)外協(xié)調(diào)能力，直接對(duì)公司的高層主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。若公司銷售力量不是很強(qiáng)或經(jīng)驗(yàn)不豐富的情況下，可以委托專業(yè)的房產(chǎn)銷售代理公司進(jìn)行市場(chǎng)的銷售工作。重點(diǎn)考慮建筑物的形式、結(jié)構(gòu)、采暖、采光照明、建筑材料和機(jī)電設(shè)備的選型，以及 項(xiàng)目 建成后的運(yùn)營(yíng)管理等方面的節(jié)能措施 ， 充分有效的利用能源，提高能源利用率 。