【正文】 影響是：污水、噪音、廢氣、揚(yáng)塵和廢棄物， 應(yīng)嚴(yán)格按照省市環(huán)保標(biāo)準(zhǔn) 分別進(jìn)行處理。由此可見，本項(xiàng)目實(shí)施過程中應(yīng)盡早預(yù)售、盡早回收資金，對(duì)確保投資收益是非常重要的。 二、間接費(fèi)用與間接效益 1．本項(xiàng)目不會(huì)造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)間接費(fèi)用支出，故間接費(fèi)用為 0。 ⑴工程監(jiān)理報(bào)告；⑵進(jìn)度報(bào)告 ；⑶竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；⑷銷售進(jìn)度控制表；⑸居民反映情況。 第 八章 其他 一、項(xiàng)目可行性研究依據(jù) 1．國(guó)家發(fā)改委《投資項(xiàng)目可行性研究指南》； 2．建設(shè)部建標(biāo)［ 20xx］ 205 號(hào)文件《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； 3．《安徽企業(yè)調(diào)查》資料； 4．《安陽市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料》； 5．《安陽企業(yè)調(diào)查》資料； 6．《安陽市總體規(guī)劃》； ⒎《新城區(qū)片區(qū)規(guī)劃》； 8．《安陽市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行監(jiān)測(cè)》； 9．《安陽工程經(jīng)濟(jì)》； ⒑《安陽 ⑴項(xiàng)目實(shí)施效果分析報(bào)告；⑵工程監(jiān)理報(bào)告；⑶進(jìn)度報(bào)告；⑷后評(píng)價(jià)報(bào)告；⑸竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。 6．銷售推廣費(fèi)不予調(diào)整?，F(xiàn)設(shè)價(jià)格分別下降 5％、 10％、 15％，分 析由此引起的經(jīng)濟(jì)效益下降程度。 二、節(jié)能措施 為保證做到合理利用能源和節(jié)約能源， 項(xiàng) 目 的建設(shè)水平應(yīng)達(dá)到 河南省及安陽市 節(jié)能型建筑的指標(biāo)。 附圖：北地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 第二節(jié) 分期建設(shè)計(jì)劃 項(xiàng)目 北地塊總體分 A、 B、 C 三個(gè)布局建設(shè)， A 為臨中華路商貿(mào)城市場(chǎng)已經(jīng)開建， B、 C 為配套住宅區(qū)，主要建設(shè)方案見附圖和附表三：建設(shè)方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表（北地塊住宅） 附表三： 北地塊住宅主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)表 計(jì)量單位： ㎡ 、戶 指標(biāo)項(xiàng)目 指標(biāo)值 備 注 規(guī)劃用地面積 136201 總建筑面積 地上總建筑面積 503942 其 中 商業(yè)建筑總面積 住宅建筑面積 公共服務(wù)設(shè)施面積 800 衛(wèi)生站 300 文化站 郵電所 600 郵電所 150 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 1200 垃圾中轉(zhuǎn)站 200 地下建筑面積 其中：住宅地下建筑面積 地下車庫建筑面積 建筑占地面積 道路廣場(chǎng)面積 41582 綠地面積 綠地率 45% 建筑密度 % 住宅建筑凈密度 其中：住宅建筑基地面積 1容積率 1居住戶數(shù) 3643戶 1停車位 1785人 其中：非機(jī)動(dòng)車 車位 11547 地下機(jī)動(dòng)車位 3620 20 北地塊住宅建設(shè)分兩期建設(shè)，一期建設(shè)高層 8 棟， 面積 萬平方米。重點(diǎn)實(shí)施以新聞炒作等軟廣告為主題的形象宣傳，圍墻廣告、橫幅、售樓處指示牌跟進(jìn)。義烏國(guó)際商貿(mào)城的知名度、識(shí)別度、美譽(yù)度。 （ 1）張?zhí)b銷控表，充分表現(xiàn)旺銷勢(shì)頭。 特色學(xué)校，住進(jìn)本項(xiàng)目，您的孩子一只腳已踏進(jìn)了藝術(shù)殿堂。 低開高走價(jià)格策略是隨著施工建筑物的形 成和不斷接近竣工，根據(jù)銷售進(jìn)展情況，每到一個(gè)調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn)，按照預(yù)先確定的幅度調(diào)高一次售價(jià)的策略。 四、樓盤概念 鑒于： 根據(jù)上述市場(chǎng)細(xì)分，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶鎖定為具有中高收入的白領(lǐng)階層和私營(yíng)業(yè)主，這一部分人群對(duì)居住質(zhì)量要求較高，生活愜意，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量要求較高，甚至挑剔，法律知識(shí)廣泛，維權(quán)意識(shí)強(qiáng)烈。物業(yè)管理要熱 情、周到、誠(chéng)實(shí)守信；最好是開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理； 100％的受訪者要求物業(yè)管理費(fèi)要便宜，最好不要超過 元 /㎡ 。 鑒于本項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件具有強(qiáng)大的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，和重大的外部機(jī)會(huì)，可采取加快投資速度，擴(kuò)大生產(chǎn)，提高市場(chǎng)占有率的即增長(zhǎng)性戰(zhàn)略；面臨一些微不足道的劣勢(shì)和威脅，可克服內(nèi)部劣勢(shì)，避免或降低外部WO 戰(zhàn)略 W（劣勢(shì)） 規(guī)模偏 大 ＋土地 政 策限制 ＋ 近鄰競(jìng)爭(zhēng) O（機(jī)會(huì)） 土地供應(yīng)緊縮＋客源激增＋銀企雙輸贏 WT 戰(zhàn)略 W（劣勢(shì)） 規(guī)模偏 大 ＋土地 政策限制 ＋ 近鄰競(jìng)爭(zhēng) T（威脅） 競(jìng)爭(zhēng)激烈＋外企營(yíng)銷手段＋外企資金實(shí)力 SO 戰(zhàn)略： 采用戰(zhàn)略 S（優(yōu)勢(shì)） 交通＋配套＋教育＋衛(wèi)生＋建筑功能＋質(zhì)量＋物業(yè)管理＋發(fā)展商資信＋付款方式＋售后服務(wù)＋相對(duì)價(jià)低 O（機(jī)會(huì)） 土地供應(yīng)緊縮＋客源激增＋銀企雙贏 ST 戰(zhàn)略 S（優(yōu)勢(shì)） 交通＋配套＋教育＋衛(wèi)生＋建筑功能＋質(zhì)量＋物業(yè)管理＋發(fā)展商資信＋付款方式＋售后服務(wù)＋相對(duì)價(jià)低 T（威脅） 競(jìng)爭(zhēng)激烈＋外企營(yíng)銷手段＋外企 資金實(shí)力 O W O S W 11 威脅的沖擊。靈活多樣的付款方式。項(xiàng)目中的特色學(xué)校、幼兒園，房地產(chǎn)與教育文化對(duì)接、聯(lián)姻，對(duì)于那些渴望自己孩子以后能夠得到特長(zhǎng)教育的家長(zhǎng)來說，無疑是最佳選擇。 交通 環(huán)境 項(xiàng)目東臨中華路，向南接長(zhǎng)江大道，與京港澳高速入口相連，北臨德隆街與老城區(qū)相接；西臨曙光路，有多路公交車?？空荆慌R近區(qū)域路網(wǎng)密布，交通較為發(fā)達(dá)，出租車隨手可招。 高層建筑占有比重大。 五 、存量結(jié)構(gòu) 房屋施工面積、新開工面積快速增長(zhǎng)，竣工面積下降 。但也存在著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不做市場(chǎng)調(diào)查，不做可行性研究，盲目上馬，結(jié)果造成大量房屋閑置和資金積壓。社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成 億元，增長(zhǎng) 19%。 七 、 市場(chǎng) 需求 隨著城建三年計(jì)劃的實(shí)施和推進(jìn)，安陽市城鎮(zhèn)化率不斷提高， 城市人口的增加及住房制度改革的深入，住房商品化水平在不斷提高，居民購買商品房的意識(shí)和觀念在迅速改變， 房地產(chǎn)業(yè)面臨著更大的潛在需求空間，開發(fā)投資持續(xù)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，商品房銷售市場(chǎng)將逐步回升，市場(chǎng)供求關(guān)系將趨于理性，房地產(chǎn)業(yè)將成為帶動(dòng)安陽市城鎮(zhèn)投資 7 增長(zhǎng)的重要力量。 規(guī)劃分區(qū) 為商業(yè)和住宅 ， 東城黃金三角地，獨(dú)攬商務(wù)核心，扼守中華路城市門戶，具備建立區(qū)域核心資源和占有資源的價(jià)值，是 安陽市 地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。 第二節(jié) 項(xiàng)目 SWOT 分析 對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷，首要的就是弄清項(xiàng)目自身的優(yōu)缺點(diǎn)，面臨的機(jī)會(huì)和威脅，正所謂知彼知己，方能百戰(zhàn)不殆。 發(fā)展商資信。 新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)的快速發(fā)展，投資強(qiáng)度增加，入駐企事業(yè)單位快速增加，人口數(shù)量的迅猛增大，進(jìn)而導(dǎo)致住宅消費(fèi)客源激增。 銷售價(jià)格方面。 從工作環(huán)境上細(xì)分。 本項(xiàng)目臨近地段目前主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤有華富世家、中央公園、陽光嘉園、上城公館等 5 個(gè)樓盤。 本項(xiàng)目在執(zhí)行上述 2 策略的基礎(chǔ)上，一次性付款優(yōu)惠 4％，按揭付款優(yōu)惠 3％。根據(jù)安陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)及本項(xiàng)目鄰近地段的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)來看，片區(qū)市場(chǎng)價(jià)格在 20xx年底之前肯定有售價(jià) 5000元 /㎡ 的住宅橫空出世，因此本物業(yè)升值潛力巨大。” 五、銷售形式 銷售地址。 廣告費(fèi)用總計(jì)投入 50100 萬元，視銷售狀況合理安排廣告節(jié)奏，適時(shí)投入。以適當(dāng)?shù)拇黉N優(yōu)惠吸引猶豫不決的客戶下定，力爭(zhēng) 12年底之前將尾盤售清離場(chǎng)。 （ 1）配置一名作為項(xiàng)目部經(jīng)理，需有房 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的組織、 溝通 及對(duì)外協(xié)調(diào)能力，直接對(duì)公司的高層主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和專家估計(jì)，未來 24個(gè)月開發(fā)成本最大升幅不會(huì)超過 5％，現(xiàn)分別設(shè)開發(fā)成本上漲 1％、 3％、 5％分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的 敏感程度。一般說來，任何投資項(xiàng)目必須通過國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)才能實(shí)施。 安陽 ⑴資金籌措得到落實(shí)；⑵項(xiàng)目得到批準(zhǔn)；⑶建立完善、高效的組織管理機(jī)構(gòu)；⑷有關(guān)政策得到滿足。所以項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)通過。 居民居住提高水平，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平。 一、直接費(fèi)用與直接效益的調(diào)整 1．本項(xiàng)目所用土地是出讓土地，是在完全公開市場(chǎng)條件下獲得的土地使用權(quán)，不存在價(jià)格扭曲現(xiàn)象，故不予調(diào)整。 開發(fā)成本影響程度分析表 計(jì)量單位：萬元 成本增長(zhǎng)幅度 開發(fā)成本 實(shí)現(xiàn)收益 全投資收益率 全投資收益 下降幅度 1％ 9848 2288 23％ 8％ 3％ 10043 2093 21％ 16％ 5％ 10238 1898 19％ 24％ 25％（平衡點(diǎn)） 12136 0 0 100％ 由表 7 所得分析結(jié)果可以看出，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益對(duì)開發(fā)成本的變動(dòng)相當(dāng)敏感，只要開發(fā)成本上漲 1％、 3％、 5％，全投資收益率就分下降 8％、 16％、 24％。 在項(xiàng)目部具體工作的過程中，可根據(jù)項(xiàng)目部人員的工作量及工作內(nèi)容的飽和情況，由公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批再?zèng)Q定項(xiàng)目部 增減人員，達(dá) 21 到項(xiàng)目部成員的人員精干、管理高效的組織管理目的。 二 、設(shè)計(jì)特色 與已建成的其他小區(qū)相比，具有新時(shí)代理念，具有以下特色： 整體采用圍合式布局；商業(yè)街圍合與商業(yè)部分形成互動(dòng)，保證