【導(dǎo)讀】21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，推。動(dòng)和支持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。但也存在著房地產(chǎn)開(kāi)。屋閑置和資金積壓。本文通過(guò)對(duì)安陽(yáng)·義烏國(guó)際商貿(mào)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)。件和方案分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，不確定分析，國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，社會(huì)評(píng)價(jià)，項(xiàng)目決策審定和銀行貸款提供全面的依據(jù)。民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康地發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐年增強(qiáng)。1106億元，增長(zhǎng)%，人均生產(chǎn)總值突破3000美元。社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成億元，人民生活持續(xù)改善。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14809. 金額均有一定幅度的增長(zhǎng)。高于同期全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資個(gè)百分點(diǎn)。全市房屋竣工面積萬(wàn)平方米，同比下降%。市人口的增加及住房制度改革的深入，住房商品化水平在不斷提高，增長(zhǎng)的重要力量。14個(gè)，規(guī)劃建筑面積m2。

　　

【正文】 六、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 針對(duì)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)和本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，可研人員運(yùn)用運(yùn)用概率樹(shù)法法對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中開(kāi)發(fā)成本、銷售單價(jià)的上漲和下降進(jìn)行了概率估計(jì)，經(jīng)專家們的估計(jì)概率分布如表 9：開(kāi)發(fā)成本、銷售單價(jià)變動(dòng)概率分布表。 開(kāi)發(fā)成本、銷售單價(jià)變動(dòng)概率分布表 概 變 率 化 率 不確定 因素 ＋ 10％ 計(jì)算值 10％ 銷售單價(jià) 開(kāi)發(fā)成本 根據(jù)表 22專家估計(jì)的概率，畫(huà)出概率樹(shù)分析圖。 25 銷 售 單價(jià) 開(kāi)發(fā)成本 發(fā)生的可 能性 全投 資收益 加權(quán)全投資收益 ＋10％ ＝ 2625 105 0 ＝ 3600 1152 ＋10％ 10％ ＝ 4575 183 ＋10％ ＝ 1411 71 0 0 ＝ 2386 954 10％ ＝ 3361 168 10％ ＋10％ ＝ 197 2 0 01 ＝ 1172 94 10％ ＝ 2147 21 合計(jì) 1 2750 圖 3 銷售單價(jià)、開(kāi)發(fā)成本變動(dòng)概率分布圖 由圖 3可見(jiàn)，全投資收益的加權(quán)期望值為 2750 萬(wàn)元，且全投資收益大于零的概率＝ P｛全投資收益 0｝＝ 100％，項(xiàng)目無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)。 第五章 國(guó) 民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是從整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的角度，從宏觀經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略高度來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來(lái)的影響，以及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)為項(xiàng)目付出的代價(jià)。一般說(shuō)來(lái)，任何投資項(xiàng)目必須通過(guò)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)才能實(shí)施。 本項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，根據(jù)本項(xiàng)目 0.4 0 0．4 000.1 26 的特點(diǎn)，進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，可在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的有關(guān)成本和收入進(jìn)行調(diào)整得到國(guó)民經(jīng)濟(jì)費(fèi)用和效益。 一、直接費(fèi)用與直接效益的調(diào)整 1．本項(xiàng)目所用土地是出讓土地，是在完全公開(kāi)市場(chǎng)條件下獲得的土地使用權(quán)，不存在價(jià)格扭曲現(xiàn)象，故不予調(diào)整。 2．規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)是 社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取的費(fèi)用，不存在價(jià)格扭曲的現(xiàn)象，不予調(diào)整。 3．工程報(bào)建規(guī)費(fèi)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付，予以剔除。 4．建筑安裝工程費(fèi)和室外工程費(fèi)，現(xiàn)階段市場(chǎng)比較自由開(kāi)放，不存在價(jià)格扭曲現(xiàn)象，故不予調(diào)整。 5．發(fā)展商開(kāi)發(fā)間接費(fèi)比例比全社會(huì)客觀水平略低，故予適當(dāng)調(diào)整，其換算系數(shù)取 ，經(jīng)調(diào)整后的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)為 411 萬(wàn)元。 6．銷售推廣費(fèi)不予調(diào)整。 7．稅金及附加屬國(guó)民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付，予以剔除。 8．財(cái)務(wù)費(fèi)用屬國(guó)民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付 ，予以剔除。 9．考慮到項(xiàng)目的銷售單價(jià)偏低，適當(dāng)予以調(diào)增 2％，即為 12378萬(wàn)元 。 二、間接費(fèi)用與間接效益 1．本項(xiàng)目不會(huì)造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)間接費(fèi)用支出，故間接費(fèi)用為 0。 2．本項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目實(shí)施前，該地區(qū)自然環(huán)境、衛(wèi)生狀況、社會(huì)治安等一般，通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施能改善上述之狀況，產(chǎn)生的國(guó)民經(jīng)濟(jì)間接效益不可估量，經(jīng)可研人員和有關(guān)專家估計(jì)，本項(xiàng)目的實(shí)施可產(chǎn)生國(guó)民經(jīng)濟(jì)間接效益 20xx萬(wàn)元，在項(xiàng)目實(shí)施完成時(shí)予以體現(xiàn)出來(lái)。 三、國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益 /費(fèi)用的計(jì)算表 10 國(guó)民經(jīng)濟(jì)費(fèi)用與效益匯總表 計(jì)量單位：萬(wàn)元 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 費(fèi) 用 直 接 費(fèi) 用 地價(jià) 3183 規(guī)劃設(shè)計(jì)勘測(cè)等 167 工程建設(shè) 4395 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 411 27 銷售推廣費(fèi) 243 間接費(fèi)用 無(wú) 0 費(fèi)用合計(jì) 8399 國(guó)民經(jīng)濟(jì) 效益 直接效益 銷售收入 12378 間接效益 社會(huì)效益 20xx 效益合計(jì) 14378 由表 23可見(jiàn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益 /費(fèi)用＝ 114378/8399＝ . 第六章 社會(huì)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)是應(yīng)用社會(huì)學(xué)的一些基本理論和方法，系統(tǒng)地調(diào)查和收集與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)因素和社會(huì)數(shù)據(jù)，了解項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能出現(xiàn)的社 會(huì)問(wèn)題，研究、分析對(duì)項(xiàng)目成功有影響的社會(huì)因素，提出保證項(xiàng)目順利實(shí)施和效果持續(xù)發(fā)揮的建議和措施。 社會(huì)評(píng)價(jià)的主要目的是判斷項(xiàng)目的社會(huì)可行性，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的投資建設(shè)對(duì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)所做的貢獻(xiàn)。 社會(huì)評(píng)價(jià)方法種類繁多，鑒于本項(xiàng)目的特點(diǎn)，可研人員運(yùn)用邏輯框架法（ LFA）進(jìn)行社會(huì)評(píng)價(jià)表 11。 安陽(yáng)義烏國(guó)際商貿(mào)城 社會(huì)評(píng)價(jià)邏輯框架分析矩陣 宏觀目標(biāo) 客觀驗(yàn)證指標(biāo) 客觀驗(yàn)證方法 達(dá)到目標(biāo)的重要假設(shè)條件 1．宏觀目標(biāo)：改善人民居住條件，促進(jìn)本市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建和諧社會(huì)。 居民居住提高水平，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平。 ⑴本市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料⑵項(xiàng)目實(shí)施效果分析報(bào)告。 ⑴房地產(chǎn)市場(chǎng)不劇烈波動(dòng)；⑵相關(guān)政策進(jìn)一步完善；⑶新城區(qū)規(guī)劃得到全面落實(shí)，并順利實(shí) 28 施。 2．直接目標(biāo)：落實(shí)新城區(qū)總體規(guī)劃，加快新城區(qū)發(fā)展步伐，建設(shè)美好家園。 新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平。 ⑴項(xiàng)目實(shí)施效果分析報(bào)告；⑵工程監(jiān)理報(bào)告；⑶進(jìn)度報(bào)告；⑷后評(píng)價(jià)報(bào)告；⑸竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。 ⑴居民可支配收入不大幅下降；⑵居民有購(gòu)房意愿；⑶無(wú)重大不可抗力的發(fā)生。 3．產(chǎn)出成果：⑴住宅樓建設(shè)；⑵特色學(xué)校建設(shè)；⑶公建配套建設(shè)。 項(xiàng)目各類設(shè)施建設(shè)完成指標(biāo)。 ⑴工程監(jiān)理報(bào)告；⑵進(jìn)度報(bào)告 ；⑶竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；⑷銷售進(jìn)度控制表；⑸居民反映情況。 ⑴ 資 金 到位，不留缺口；⑵項(xiàng)目如期開(kāi)工；⑶無(wú)重大可抗力的發(fā)生。 4．項(xiàng)目投入：⑴資金投入；⑵項(xiàng)目組織管理機(jī)構(gòu)投入；⑶相關(guān)政策投入。 ⑴資本金投入 6750萬(wàn)元；⑵建設(shè)銀行貸款3000萬(wàn)元；⑶組建項(xiàng)目組織管理機(jī)構(gòu)；⑷有關(guān)政策。 ⑴ 開(kāi) 工 報(bào)告； ⑵ 可 研 報(bào)告； ⑶ 有 關(guān) 政策。 ⑴資金籌措得到落實(shí)；⑵項(xiàng)目得到批準(zhǔn)；⑶建立完善、高效的組織管理機(jī)構(gòu)；⑷有關(guān)政策得到滿足。 根據(jù)表 24邏輯框架分析矩陣，項(xiàng)目的假設(shè)條件在現(xiàn)階段均應(yīng)能得到滿足，項(xiàng)目的產(chǎn)生成果、直接目標(biāo)均應(yīng)能得到 順利實(shí)現(xiàn)，將為宏觀目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)做出一定的貢獻(xiàn)。所以項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)通過(guò)。 第七章 綜合評(píng)價(jià) 根據(jù)前述的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)、匯總項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效果指標(biāo)，根據(jù)有關(guān)判斷標(biāo)準(zhǔn)，綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可行性。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會(huì)綜合評(píng)價(jià)表 12 評(píng)價(jià)類別 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 判斷是否可行的標(biāo)準(zhǔn) 是否 可行 29 財(cái) 務(wù) 評(píng) 價(jià) 全投資稅前收益率 =25% 是否 15%(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ) 可行 資 本 金 收 益 率=35% 是否 20%(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ) 可行 銷售利潤(rùn)率 =20% 是否 10%(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ) 可行 投 資 回 收 期Pt= 月 是否 計(jì)算期 (企業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ) 可行 利息備付率 =倍 是否 2 可行 償債備付率 =倍 是否 1 可行 FNPVi=10%=1703.96萬(wàn)元 是否≥ 0 可行 FIIRR=% 是否≥ 10% 可行 P{ 全投資收益 0}=100% 是否 70% 無(wú)風(fēng)險(xiǎn) 開(kāi)發(fā)成本盈虧平衡點(diǎn) =+25% 盈 虧 平 衡 點(diǎn) 是否 +10% 無(wú)風(fēng)險(xiǎn) 銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn) =20% 盈虧平衡點(diǎn)是否5% 無(wú)風(fēng)險(xiǎn) 國(guó)民經(jīng) 濟(jì)評(píng)價(jià) 效益 / 費(fèi)用= 是否≥ 1 可行 社會(huì)評(píng)價(jià) 各類目標(biāo)能 夠?qū)崿F(xiàn) 目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn) 可行 綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目有較高的財(cái)務(wù)效益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益，還本付息的能力較強(qiáng)，無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)，社會(huì)影響好，項(xiàng)目可行。 安陽(yáng)義烏國(guó)際商貿(mào)城總投資 9750萬(wàn)元，前期費(fèi)用投入 3629萬(wàn)元，可實(shí)現(xiàn)銷售總收入 12136 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)收益 萬(wàn)元，投資 30 收益率 25％，另可獲得特色學(xué)校等實(shí)物資產(chǎn)；資本金收益率 35％；銷售利潤(rùn)率為 20％；投資回收期 Pt 為 月；利息備付率 倍，償債備付率 倍；各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)指標(biāo)（見(jiàn)表 25）均能滿足或超過(guò)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效果評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目是可行的。 第 八章 其他 一、項(xiàng)目可行性研究依據(jù) 1．國(guó)家發(fā)改委《投資項(xiàng)目可行性研究指南》； 2．建設(shè)部建標(biāo)［ 20xx］ 205 號(hào)文件《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； 3．《安徽企業(yè)調(diào)查》資料； 4．《安陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料》； 5．《安陽(yáng)企業(yè)調(diào)查》資料； 6．《安陽(yáng)市總體規(guī)劃》； ⒎《新城區(qū)片區(qū)規(guī)劃》； 8．《安陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行監(jiān)測(cè)》； 9．《安陽(yáng)工程經(jīng)濟(jì)》； ⒑《安陽(yáng)義烏國(guó)際商貿(mào)城規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》； 11．《現(xiàn)代咨詢方法與實(shí)務(wù)》； 等若干資料 二、附件（略） 三、可行性研究人員 簽 名：