【正文】 住宅施工面積 ，增長(zhǎng) %。 六 、資金結(jié)構(gòu) 1 月到 6 月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金 億 元，同比增長(zhǎng) %，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金到位增速高于房地產(chǎn)投資增速 個(gè)百分點(diǎn)。 第二節(jié) 微觀市場(chǎng)分析 安陽(yáng)東區(qū)是安陽(yáng)市政治、文化、金融、經(jīng)濟(jì)商 貿(mào)中心，各類城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，各類設(shè)施應(yīng)有盡有。 多為品牌高品質(zhì)樓盤。 商品房空置率并不高。 第二章 營(yíng)銷分析 第一節(jié) 環(huán)境分析 一、環(huán)境條件 區(qū)位條件 安陽(yáng) 規(guī)劃風(fēng)格 整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂(lè)等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)居住環(huán)境、居住類型、 居住心理的要求。同時(shí)，該項(xiàng)目列為市重點(diǎn)項(xiàng)目，享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策。 商業(yè)環(huán)境 按照安陽(yáng)市城市總體規(guī)劃（ 20xx 至 2020）的要求，未來(lái)城市發(fā)展方向在市區(qū)東部，安東新區(qū)被定位為行政、商務(wù)、商業(yè)、金融、居住、文化、體育、物流為一體的現(xiàn)代化城區(qū)。 項(xiàng)目所處地區(qū)是規(guī)劃居住 用地地區(qū)，已建成后人口密度較大，各種生活配套設(shè)施十分完善，居住在項(xiàng)目中的居民可衣食無(wú)憂。以下是項(xiàng)目的 SWOT分析。完善齊全。優(yōu)良?？煽俊?yōu)良。開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌、信譽(yù)良好。熱情周到。偏大。競(jìng)爭(zhēng)激烈。 政府宏觀調(diào)控措施得力有效，全市土地供應(yīng)閘門收緊。 外地開(kāi)發(fā)企業(yè)高超的營(yíng)銷手段和雄厚的資金實(shí)力。大部分受訪者表示，小區(qū)的環(huán)境好壞十分重要，購(gòu)房所在小區(qū)一定要有高的綠化率，若有景觀更好。戶型面積不宜太小，但也不宜過(guò)大，最好是建筑面積 100～ 120 ㎡ ，三房二 廳或二房二廳為宜。銷售價(jià)格越便宜越好，這種心理是人之常情，但大部分受訪者考慮到近幾年來(lái)的樓價(jià)上漲因素，能夠接受的價(jià)格區(qū)間在 3300～ 4000 元 /㎡ 。建筑質(zhì)量要絕對(duì)可靠，并要求按國(guó)家規(guī)定進(jìn)行售后服務(wù)和保修。 通過(guò)調(diào)查及經(jīng)驗(yàn)分析，可以大致勾畫(huà)出本地段樓盤購(gòu)買對(duì)象：年 12 齡在 25～ 55歲之間，收入較高，多為工薪白領(lǐng)階層，小部分是個(gè)體工商戶或私營(yíng)企業(yè)主。客源來(lái)自安陽(yáng)市文峰區(qū)、龍安區(qū)、北關(guān)區(qū)一帶的居民。以在安陽(yáng)市文峰區(qū)、北關(guān)區(qū)工作的中高收入的工薪白領(lǐng)階層、政府公務(wù)員以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、私營(yíng)企業(yè)主。 從購(gòu)房心理細(xì)分。 充分宣揚(yáng)發(fā)展浙商品牌，彰顯公司大度氣魄。 第 四 節(jié) 營(yíng)銷計(jì)劃 一、價(jià)格定位 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有成本因素、競(jìng)爭(zhēng)因素、產(chǎn)品差異因素、購(gòu)房者心理因素、發(fā)展商的目標(biāo)、法律政策因素。對(duì)其地理位置、產(chǎn)品品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)、景觀環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)模、配套建設(shè)、開(kāi)發(fā)品牌、工程風(fēng)險(xiǎn)等八大影響因素 進(jìn)行對(duì)比 分析如下 表一和表二。 銷售過(guò)程中的價(jià)格策略。整個(gè)銷售過(guò)程中走出價(jià)格“低 — 高 — 低”的路線。根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，差別定價(jià)策略應(yīng)用為： （ 1） B 區(qū)樓價(jià)格＋ 2％， C C C4 每棟價(jià)格＋ 2％。一次性付款和按揭付款在一定的價(jià)格時(shí)期內(nèi)付齊，執(zhí)行該 時(shí)期內(nèi)的價(jià)格，然后在分別優(yōu)惠 4％和 3％。 靈活多樣的付款方式，令您置業(yè)更輕松。 優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務(wù)，令您無(wú)后顧之憂。本項(xiàng)目竣工交付使用前或交付使用后 3 個(gè)月內(nèi)業(yè)主未裝修的房屋，業(yè)主若不滿意 ，不需任何理由，只要提出，可退可換，退者足額退款，換者已交款項(xiàng)多退少補(bǔ)。 策劃好的賣點(diǎn)，并不是一次性的全部廣而告之，而是視市場(chǎng)狀況、銷售進(jìn)度陸續(xù)推出，賣點(diǎn)要儲(chǔ)備一部分以留需要時(shí)急用。 舉行開(kāi)盤儀式，邀請(qǐng)發(fā)展商人士、轄區(qū)政府官員、準(zhǔn)客戶發(fā)言致辭，并進(jìn)行一些文娛活動(dòng)。 （ 3）延長(zhǎng)與客戶現(xiàn)場(chǎng)交流時(shí)間，保持專賣人氣。 （ 2）舉行贊助“希望工程”、“春蕾”、助殘、助困等捐資儀式，由媒體刊登新聞報(bào)道。 銷售主戰(zhàn)場(chǎng)設(shè)在售樓接待中心，必要時(shí)在市政廣場(chǎng)或兩館一帶人流量大的地域設(shè)看樓專車落點(diǎn)，方便客戶到現(xiàn)場(chǎng)參觀。 采取密集轟炸和長(zhǎng)線滲透相結(jié)合，多媒體一齊上，掀起立體廣告攻勢(shì)，大范圍、全方位、高密度的傳播售樓信息，激發(fā)購(gòu)買欲望，制造銷售熱點(diǎn)。次載體：安陽(yáng)電視臺(tái)、安陽(yáng)經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)、戶外廣告、宣傳單張、橫幅、彩旗、花籃等。 （ 2）賣質(zhì)量：工程質(zhì)量?jī)?yōu)秀。 七 、銷售計(jì)劃 （一）銷售渠道的選擇 發(fā)展商內(nèi)部人員銷售或外部代理銷售。 20xx 年 9～ 20xx年 0 月份。 20xx年 10～ 11月份的 30天左右時(shí)間， 18 力爭(zhēng) 10%銷售量。全方位進(jìn)行立體廣告轟炸，公開(kāi)宣傳等全面鋪開(kāi)，目標(biāo)爭(zhēng)取達(dá)到 70％的銷售量。 第三 章 建設(shè)方案 第一節(jié) 總圖設(shè)計(jì) 一、主題概念 項(xiàng)目總體設(shè)計(jì) 由機(jī)械工業(yè)第六設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，以歐式皇家經(jīng)典園林為藍(lán)本，通過(guò)綠色大草坪、特色花園組團(tuán)和水系三大部分進(jìn)行有機(jī)組合，同時(shí)依托外圍城市公共綠帶和易園景觀資源，將建筑布局、組團(tuán)空間肌理與外圍景觀形成呼應(yīng)關(guān)系，并從用地劃分、組團(tuán)連接、道路設(shè)置、建筑排布、環(huán)境營(yíng)造等方面進(jìn)行綜合均衡， 以 “新時(shí)代”為主題，以建設(shè)一個(gè)高尚居住小區(qū)為最終目的，力圖讓居住者獲得生生不息的自然涵養(yǎng) ， 將城市自然因素融入城市開(kāi)發(fā)，塑造“綠、水、城”整體組團(tuán)空間布局，形成城市生態(tài)級(jí)公園社區(qū)。項(xiàng)目建成后將集居住、商業(yè)、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、休閑、辦公、信息服務(wù)為一體的大型社區(qū)。 公司成立項(xiàng)目部負(fù)責(zé)處理涉及一些該工程項(xiàng)目的有關(guān)組織計(jì)劃安排、對(duì)外協(xié)調(diào)、施工管理、竣工驗(yàn)收等工作事宜。 項(xiàng)目經(jīng)理 （二級(jí)管理）是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的直接責(zé)任者。 （ 2）配置一名土建管理員，作為現(xiàn)場(chǎng)施工管理的工程技術(shù)負(fù)責(zé)人，具有豐富的土建或水電方面的施工管理經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力，直接對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。 三、人員培訓(xùn) 公司在項(xiàng)目實(shí)施前期中間，制訂計(jì)劃分 期進(jìn)行安全防護(hù)、消防、環(huán)保、質(zhì)量等知識(shí)培訓(xùn)。 三、 節(jié)水措施 采用符合國(guó)家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的高效低能耗供排水設(shè)備 ， 供水系統(tǒng)采 用合理的工藝流程，分類別設(shè)多極計(jì)量；公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)樓均 采用先進(jìn)節(jié)水技術(shù)。 二、銷售收入估算 依據(jù)有關(guān)銷售法規(guī)、規(guī)章及項(xiàng)目的進(jìn)度情況，分期實(shí)現(xiàn)銷售收入估算如附表 5：銷售收入估算表 三、現(xiàn)金流量 分析 依據(jù)前述各類表格，作全投資稅前現(xiàn)金流量分析表如附表 6：全投資稅前現(xiàn)金流量表。分析結(jié)果如附表 7：敏感性分析表。 （二）銷售價(jià)格的敏感性分析 由于市場(chǎng)行情的波動(dòng)變化或出于競(jìng)爭(zhēng)的需要，未來(lái) 24個(gè)月內(nèi)商品房銷售價(jià)格有可能下降，從而直接影響項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收益的下降。 商品房銷售單價(jià)影響程度分析表 金額 單位：萬(wàn)元 價(jià)格 下降 銷售收入 實(shí)現(xiàn)收益 收益率 收益下降幅度 5％ 11529 1779 18％ 28％ 10％ 10922 1172 12％ 52％ 15％ 10316 566 6％ 76％ 20 ％（平衡點(diǎn)） 9750 0 0 100％ 由表 21所示分析結(jié)果可看出，本項(xiàng)目的全投資收益率對(duì)銷售單價(jià)的變動(dòng)特別敏感。 開(kāi)發(fā)成本、銷售單價(jià)變動(dòng)概率分布表 概 變 率 化 率 不確定 因素 ＋ 10％ 計(jì)算值 10％ 銷售單價(jià) 開(kāi)發(fā)成本 根據(jù)表 22專家估計(jì)的概率，畫(huà)出概率樹(shù)分析圖。 本項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，根據(jù)本項(xiàng)目 0.4 0 0．4 000.1 26 的特點(diǎn)，進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，可在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的有關(guān)成本和收入進(jìn)行調(diào)整得到國(guó)民經(jīng)濟(jì)費(fèi)用和效益。 4．建筑安裝工程費(fèi)和室外工程費(fèi)，現(xiàn)階段市場(chǎng)比較自由開(kāi)放，不存在價(jià)格扭曲現(xiàn)象，故不予調(diào)整。 8．財(cái)務(wù)費(fèi)用屬國(guó)民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付 ，予以剔除。 三、國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益 /費(fèi)用的計(jì)算表 10 國(guó)民經(jīng)濟(jì)費(fèi)用與效益匯總表 計(jì)量單位：萬(wàn)元 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 費(fèi) 用 直 接 費(fèi) 用 地價(jià) 3183 規(guī)劃設(shè)計(jì)勘測(cè)等 167 工程建設(shè) 4395 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 411 27 銷售推廣費(fèi) 243 間接費(fèi)用 無(wú) 0 費(fèi)用合計(jì) 8399 國(guó)民經(jīng)濟(jì) 效益 直接效益 銷售收入 12378 間接效益 社會(huì)效益 20xx 效益合計(jì) 14378 由表 23可見(jiàn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益 /費(fèi)用＝ 114378/8399＝ . 第六章 社會(huì)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)是應(yīng)用社會(huì)學(xué)的一些基本理論和方法，系統(tǒng)地調(diào)查和收集與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)因素和社會(huì)數(shù)據(jù)，了解項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能出現(xiàn)的社 會(huì)問(wèn)題，研究、分析對(duì)項(xiàng)目成功有影響的社會(huì)因素，提出保證項(xiàng)目順利實(shí)施和效果持續(xù)發(fā)揮的建議和措施。義烏國(guó)際商貿(mào)城 社會(huì)評(píng)價(jià)邏輯框架分析矩陣 宏觀目標(biāo) 客觀驗(yàn)證指標(biāo) 客觀驗(yàn)證方法 達(dá)到目標(biāo)的重要假設(shè)條件 1．宏觀目標(biāo)：改善人民居住條件，促進(jìn)本市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建和諧社會(huì)。 2．直接目標(biāo)：落實(shí)新城區(qū)總體規(guī)劃，加快新城區(qū)發(fā)展步伐，建設(shè)美好家園。 3．產(chǎn)出成果：⑴住宅樓建設(shè)；⑵特色學(xué)校建設(shè)；⑶公建配套建設(shè)。 4．項(xiàng)目投入：⑴資金投入；⑵項(xiàng)目組織管理機(jī)構(gòu)投入；⑶相關(guān)政策投入。 根據(jù)表 24邏輯框架分析矩陣，項(xiàng)目的假設(shè)條件在現(xiàn)階段均應(yīng)能得到滿足，項(xiàng)目的產(chǎn)生成果、直接目標(biāo)均應(yīng)能得到 順利實(shí)現(xiàn)，將為宏觀目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)做出一定的貢獻(xiàn)。 安