【正文】 安陽義烏國際商貿(mào)城住宅項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 二 〇 一二年十月 前言 房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)顯著的行業(yè)，是國家重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)之一。 21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，推動和支持了國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。但也存在著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不做市場調(diào)查，不做可行性研究，盲目上馬，結(jié)果造成大量房屋閑置和資金積壓。本文通過對安陽義烏國際商貿(mào)城房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面深入的市場調(diào)查、分析、預(yù)測，營銷分析、策劃，建設(shè)條件和方案分析，財(cái)務(wù)評價(jià)，不確定分析，國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)，社會評價(jià)，綜合評價(jià)等 ，論證了該項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程、環(huán)境的可行性和合理性，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的可行性意見，為項(xiàng)目決策審定和銀行貸款提供全面的依據(jù)。 目 錄 第一章 市場分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 1 一、宏觀市場分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 1 二、微觀市場分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 第二章 營銷分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 第一節(jié) 環(huán)境分析和 SWOT 分析 ‥‥‥‥‥‥ 5 一、環(huán)境條件 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 二、 SWOT分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ‥‥ 7 第二節(jié) 市場定位 ‥‥‥‥‥ 9 第三節(jié) 營銷計(jì)劃 ‥‥‥‥‥‥‥‥ 12 一、購買對象分析 ‥‥‥‥‥‥ 12 二、產(chǎn)品定位 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 12 三、客戶定位 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 12 四、樓盤概念導(dǎo)入 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 13 五、價(jià)格定位與價(jià)格策略 ‥‥‥‥‥‥ 13 六、賣點(diǎn)策劃及賣點(diǎn)儲備 ‥‥‥‥‥ 19 七、營銷策略 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 20 八、銷售形式 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 20 九、付款方式 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 20 十、廣告宣傳 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ‥‥‥‥‥ 21 十一、銷售計(jì)劃 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 十二、場地布置 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 22 十三、營銷費(fèi)用安排 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 22 第三章 建設(shè)方案 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 24 第四章 財(cái)務(wù)評價(jià) ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 26 一、投資估算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 26 二、銷售收入估算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 30 三、現(xiàn)金流量計(jì)算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 30 四、財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)計(jì)算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 30 五、經(jīng)濟(jì)效益敏感性分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 31 六、風(fēng)險(xiǎn)分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 33 第五章 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià) ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34 一、直接費(fèi)用與直接效益的調(diào)整 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34 二、間接費(fèi)用與間接效益 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34 三、國民經(jīng)濟(jì)效益 /費(fèi)用計(jì)算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34 第六章 社會評價(jià) ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 35 第七章 綜合評價(jià) ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 35 第八章 其他 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 36 項(xiàng)目可行性研究依據(jù) ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 36 附件（略） ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 37 三、可行性研究人員 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 37 5 安陽義烏國際商貿(mào)城 住宅項(xiàng)目 可行性研究 （北地塊一期） 第一章 市場分析 第一節(jié) 宏觀市場分析 一 、區(qū)位優(yōu)勢 安陽，地處晉、冀、豫三省交匯處，面積 7413 平方千米，人口542 萬，轄 1 市 5 縣 4 區(qū)，中國八大古都之一、中國歷史文化名城、中國優(yōu)秀旅游城市、國家級園林城市，是甲骨文的故鄉(xiāng)，《周易》的發(fā)源地，中國文字博物館、紅旗渠、袁世凱墓、曹操高陵所在地。 二 、經(jīng)濟(jì)狀況 近幾年來， 安陽充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu) 勢，不斷加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐， 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康地發(fā)展， 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐年增強(qiáng)。 生產(chǎn)總值完成1106億元，增長 %，人均生產(chǎn)總值突破 3000 美元。地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元、支出 億元，分別增長 %和 %。全社會固定資產(chǎn)投資完成 741 億元，增長 %；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 %。社會消費(fèi)品零售總額完成 億元，增長 19%。人民生活持續(xù)改善。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14809元，增長 %；農(nóng)民人均純收入 5595 元，增長 %， 人民生活明顯改善，城鄉(xiāng)居民收入、生活水平進(jìn)一步提高；整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。 三 、地產(chǎn)走勢 在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)調(diào)整發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也不甘落后， 20xx年 6 至 20xx年，每年的完成投資、施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額均有一定幅度的增長。 據(jù)安陽市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 今年 1 月到 6月，安陽房地產(chǎn)投資走勢呈現(xiàn)高開低走，預(yù)計(jì)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億 元，比上年同期增長 %，增速同比回落 個(gè)百分點(diǎn)，高于同期全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 個(gè)百分點(diǎn)。投資平穩(wěn)增長施工規(guī)模擴(kuò)大，企業(yè)資金到位情況良好等有利條件力 促我市房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)逐步穩(wěn)趨的態(tài)勢。 四 、投資結(jié)構(gòu) 上半年 房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資 元，同比增長 %，占房地產(chǎn)投資的比重由上年同期的 %上升到 %；辦公樓投資 億 元，下降 %，比重由上年同期的 %下降到 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 億 元，增長 %，比重由上年同期的 %提高到%；其他投資 億 元，下降 %，比重由上年同期的 %下降到 %。 五 、存量結(jié)構(gòu) 房屋施工面積、新開工面積快速增長，竣工面積下降 。 1 月至 6月，全市房屋 施工面積 萬平方米，同比增長 %，增速提高。其中，住宅施工面積 ，增長 %。 1月至 6月新開工房屋面積 萬平方米，同比增長 %，增速提高 。全市房屋竣工面積 萬平方米，同比下降 %。其中，住宅竣工面積 萬平方米，下降 %。 六 、資金結(jié)構(gòu) 1 月到 6 月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 億 元，同比增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位增速高于房地產(chǎn)投資增速 個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸 款 1000 萬元，同比下降 %，自籌資金 億 元，增長 %。定金及預(yù)收款 億元，增長 %。 七 、 市場 需求 隨著城建三年計(jì)劃的實(shí)施和推進(jìn)，安陽市城鎮(zhèn)化率不斷提高， 城市人口的增加及住房制度改革的深入，住房商品化水平在不斷提高，居民購買商品房的意識和觀念在迅速改變， 房地產(chǎn)業(yè)面臨著更大的潛在需求空間，開發(fā)投資持續(xù)平穩(wěn)較快增長，商品房銷售市場將逐步回升，市場供求關(guān)系將趨于理性，房地產(chǎn)業(yè)將成為帶動安陽市城鎮(zhèn)投資 7 增長的重要力量。 第二節(jié) 微觀市場分析 安陽東區(qū)是安陽市政治、文化、金融、經(jīng)濟(jì)商 貿(mào)中心，各類城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，各類設(shè)施應(yīng)有盡有。目前有在建或待建的房地產(chǎn)項(xiàng)目14個(gè)，規(guī)劃建筑面積 m2。房地產(chǎn)市場突出表現(xiàn)以下特點(diǎn)： 在建或待建樓盤個(gè)數(shù)并不多，但單個(gè)樓盤規(guī)模偏大。 樓價(jià)是安陽市樓市價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)，樓價(jià)明顯高于其他區(qū)。 多為品牌高品質(zhì)樓盤。建筑密度低，綠地率高，建筑外立面新穎，戶型布局科學(xué)合理，景觀設(shè)施投資大，智能化較高。 高層建筑占有比重大。 多為外地開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)。 商品房空置率并不高。 第三節(jié) 總觀分析 國務(wù)院辦公廳頒發(fā)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市 場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》給房地產(chǎn)大形勢奠定了基調(diào)。緊接著 “ 國四條 ” 、二套房貸受限等調(diào)控政策接連不斷，目的是要增加普通商品住房的有效供給，大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)型購房。因此今后一個(gè)時(shí)期，安陽將在市政府促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展政策的推動下，朝著保障性建設(shè)住房逐步擴(kuò)大，普通住房建設(shè)繼續(xù)得到加強(qiáng)的方向發(fā)展。 第二章 營銷分析 第一節(jié) 環(huán)境分析 一、環(huán)境條件 區(qū)位條件 安陽義烏國際商貿(mào)城項(xiàng)目 位于 安東新區(qū)，四至范圍： 北 倚德隆街 ，東 接中華 路，西 至曙光路，南鄰萬金渠 。 項(xiàng)目橫跨中華路、曙光街、德隆街、明福街四條路圍合組成，總占地約 600 畝，其中住宅凈占地約 317畝，總建筑面積近 70萬平米，商業(yè)總占地約 130 畝，總建筑面積近 40萬平米，總體建筑面積 110 萬平米，是安東新區(qū)最大規(guī)模 8 商品房項(xiàng)目。 規(guī)劃分區(qū) 為商業(yè)和住宅 ， 東城黃金三角地，獨(dú)攬商務(wù)核心，扼守中華路城市門戶，具備建立區(qū)域核心資源和占有資源的價(jià)值，是 安陽市 地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。 規(guī)劃風(fēng)格 整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、 居住心理的要求。體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。 政策環(huán)境 安陽投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，給企業(yè)在安陽的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。 本項(xiàng)目屬安陽市政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，是安陽城市建設(shè)三年計(jì)劃建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)安政［20xx］３５號文件精神，本項(xiàng)目建設(shè)的所有費(fèi)用（包括行政事業(yè)性收費(fèi)、經(jīng)營性收費(fèi)等）享受安陽市人民政府城市建設(shè)三年計(jì)劃項(xiàng)