國(guó)際商貿(mào)城商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(已修改)
2025-05-15 22:31 本頁(yè)面
【正文】 目 錄第一部分 項(xiàng)目基本資料………………………………………………..2第二部分 市場(chǎng)狀況分析……………………………………….………4第三部分 項(xiàng)目情況分析……………………………………….………16第四部分 業(yè)態(tài)定位分析………………………………………………19第五部分 項(xiàng)目總規(guī)劃方案建議………………………………………43第六部分 價(jià)格定位及銷售收入預(yù)測(cè)…………………………………45第一部分項(xiàng)目規(guī)劃基本資料一、 項(xiàng)目簡(jiǎn)介1. 項(xiàng)目名稱：XX國(guó)際商貿(mào)城2. 發(fā)展商：XX商業(yè)中心有限公司3. 地理位置及現(xiàn)狀：該項(xiàng)目位于麓景路黃田直街2號(hào)XX商業(yè)中 心裙樓，鄰近小北地鐵站，距廣州火車站、流化展館約20分鐘車程。4. 場(chǎng)地性質(zhì)：商鋪5. 可租售面積：二、 項(xiàng)目配套1. 辦公：816層、總建筑面積約2. 餐飲：三家?guī)в兄袞|、印度特色的餐廳、分別位于首層、二層、三層；3. 酒店：XX商務(wù)酒店；4. 娛樂(lè)：3層為網(wǎng)吧； 4層為金匯國(guó)際俱樂(lè)部；5. 銀行：中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行；6. 交通：距離地鐵5號(hào)線約5分鐘路程； 距離廣州火車站、錦漢會(huì)展約10分鐘車程；7. 車位：附樓25層；第二部分市場(chǎng)狀況分析一、 項(xiàng)目位置概述項(xiàng)目位置南鄰商業(yè)機(jī)構(gòu)密集的環(huán)市路，北靠風(fēng)光旖旎的白云山麓湖公園，處在廣州鬧市的商業(yè)中心；內(nèi)環(huán)路入口就在大廈門前，距離火車站3分鐘車程，距離琵洲國(guó)際會(huì)展中心約15分鐘車程，距離新白云機(jī)場(chǎng)約30分鐘車程。二、 項(xiàng)目地形圖三、 區(qū)域概況1. 地理位置項(xiàng)目位于小北商圈，連接環(huán)市東高檔商務(wù)區(qū)、環(huán)市西批發(fā)商圈、小北路國(guó)際貿(mào)易出口中心的樞紐位置，緊鄰地鐵五號(hào)線麓景路出口，環(huán)市路、內(nèi)環(huán)、地鐵密集交通網(wǎng)，交通便捷，輻射力強(qiáng)。2. 人口總?cè)丝诩s60萬(wàn)人，其中外來(lái)人口近10萬(wàn)人，3. 商業(yè)狀況 小北登峰商圈，是廣州最著名的外商集聚地，境外人員涉及80多個(gè)地區(qū)和國(guó)家。以來(lái)自非洲，中東，印度等旅穗商人為主，是近年來(lái)中國(guó)外貿(mào)商品出口繼歐美貿(mào)易經(jīng)濟(jì)體后的第二增長(zhǎng)點(diǎn)。小北登峰一帶就有過(guò)千個(gè)對(duì)外貿(mào)易商鋪，以經(jīng)營(yíng)電器，通訊器材，精品服飾，日用品等為主。比鄰火車站商圈，所處物業(yè)有大型停車場(chǎng)，周邊交通便利。以發(fā)展為電子數(shù)碼產(chǎn)品、小家電、家紡服裝、手表皮具、建筑五金及日用品等業(yè)態(tài)的世界級(jí)貿(mào)易集散地。在政府的關(guān)注下，小北—登峰商圈正在為廣州打造一個(gè)新的批發(fā)商圈。4．區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì) 1）按照區(qū)委、區(qū)政府“兩增一?！笨己朔桨傅囊蠛蛥^(qū)委十三屆八次全會(huì)部署，2010年小北地區(qū)確保完成經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是：，增長(zhǎng)20%；完成固定資產(chǎn)投資11億元，增長(zhǎng)16%；實(shí)際使用外資1200萬(wàn)美元，增長(zhǎng)344%；完成財(cái)政收入3591萬(wàn)元，增長(zhǎng)25%，力爭(zhēng)達(dá)到各項(xiàng)奮斗指標(biāo),實(shí)現(xiàn)新的突破。 2）小北商圈一帶的越洋商貿(mào)城、金山象商貿(mào)城于2006年10月和2007年4月相繼開(kāi)業(yè)，2座商貿(mào)城400余個(gè)商鋪加上周邊街巷逐漸形成的200余個(gè)商鋪，在寶漢直街、恒安路、童心路一帶共新增了600多個(gè)對(duì)外貿(mào)易商鋪。如今，這一帶的鋪?zhàn)庖逊€(wěn)定在200元/平方米/月，相比4年前的漲幅高達(dá)300%400%. 3）廣東省實(shí)施外向帶動(dòng)和經(jīng)濟(jì)國(guó)際化戰(zhàn)略，著力調(diào)整優(yōu)化外經(jīng)貿(mào)結(jié)構(gòu)，提升外經(jīng)貿(mào)發(fā)展質(zhì)量，不斷改善投資貿(mào)易環(huán)境，實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展，對(duì)外開(kāi)放水平進(jìn)一步提高。 4）我國(guó)出口在中東、東歐、非洲、%、%、%、%，增長(zhǎng)空間很大，再加上自由貿(mào)易區(qū)的開(kāi)辟，擴(kuò)大外部需求仍然可為。，2010年可能增長(zhǎng)10%以上，恢復(fù)到2008年的貿(mào)易總額水平；，增長(zhǎng)幅度為15%以上。5）登峰村位于內(nèi)環(huán)路（恒福路）以北，下塘西路以東，毗鄰麓湖。用地面積約80公頃，將打造為環(huán)市東智力總部區(qū)的“休閑后花園”，通過(guò)“騰籠換鳥(niǎo)”打造具附加值的特色商圈，發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)，與世貿(mào)、友誼商店、花園酒店、中環(huán)保利等商業(yè)中心形成點(diǎn)、線、面結(jié)合的新型中心商圈，形成智力總部和時(shí)尚商業(yè)中心。四、 小北商圈項(xiàng)目板塊情況1. 商圈概況 小北登峰商圈，是廣州最著名的外商集聚地，境外人員涉及80多個(gè)地區(qū)和國(guó)家。以來(lái)自非洲，中東，印度等旅穗商人為主，是近年來(lái)中國(guó)外貿(mào)商品出口繼歐美貿(mào)易經(jīng)濟(jì)體后的第二增長(zhǎng)點(diǎn)。小北登峰一帶就有過(guò)千個(gè)對(duì)外貿(mào)易商鋪，以經(jīng)營(yíng)電器，通訊器材，精品服飾，日用品等為主。比鄰火車站商圈，所處物業(yè)有大型停車場(chǎng)，周邊交通便利。以發(fā)展為電子數(shù)碼產(chǎn)品、小家電、家紡服裝、手表皮具、建筑五金及日用品等業(yè)態(tài)的世界級(jí)貿(mào)易集散地。2. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手劃分：針對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域，存在若干競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目：天秀商貿(mào)城廣福國(guó)際商貿(mào)城新泓匯大廈金山象商貿(mào)城中非商貿(mào)城越洋商貿(mào)城3. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析A：天秀商貿(mào)城1） 項(xiàng)目概況天秀商貿(mào)城項(xiàng)目?jī)?nèi)單元主要面積為3050平方米、現(xiàn)經(jīng)營(yíng)批發(fā)電子數(shù)碼產(chǎn)品、小家電、家紡服裝、手表皮具、建筑五金產(chǎn)品，商場(chǎng)的開(kāi)門時(shí)間為早上10點(diǎn)到晚上10點(diǎn)。2） 價(jià)格走勢(shì)由于項(xiàng)目已具備良好的商業(yè)氣氛且經(jīng)營(yíng)多年，結(jié)合市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展資源，現(xiàn)時(shí)該項(xiàng)目只租不售；租金價(jià)位在120元/㎡。入場(chǎng)費(fèi)3800/㎡，管理費(fèi)15/㎡（不包含中央空調(diào)電費(fèi)）；按照市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)，預(yù)期年底或明年租金水平會(huì)以58%的水平增長(zhǎng)。B：廣福國(guó)際商貿(mào)城1） 項(xiàng)目概況廣福國(guó)際商貿(mào)城位于小北登峰商圈，地理位置亦最臨近本項(xiàng)目，為本項(xiàng)目最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。總經(jīng)營(yíng)面積6000平方米，13層為商場(chǎng)，目前已全部租滿，該項(xiàng)目只租不售；租金價(jià)位首層：218元258元/㎡；二層:160175元/㎡，2） 招商策略：首年前半年免租，后半年按租金價(jià)格的38%計(jì)算。第二年按88%計(jì)算，第三年按原價(jià)計(jì)算，管理費(fèi)15/㎡。3） 價(jià)格走勢(shì)該項(xiàng)目目前已經(jīng)營(yíng)2個(gè)多月，但由于招商定位已經(jīng)商場(chǎng)布局劃分問(wèn)題，商場(chǎng)于半年免租期后將會(huì)面臨調(diào)整期，目前該項(xiàng)目客流量非常少，在商家維系上亦面臨重大危機(jī)。C：新泓匯大廈1） 項(xiàng)目概況位于廣州市環(huán)市中路30
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