【正文】 鹿迪鞋業(yè)商貿(mào)城可行性研究項(xiàng)目總論 4一、項(xiàng)目概況 4二、可行性研究的結(jié)論 4第一章 項(xiàng)目提出的背景及必要性分析 5一、項(xiàng)目提出的背景 5二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 9第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)研究 11一、武漢市鞋業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析（宏觀） 11武漢市鞋業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 11鞋業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 13二、項(xiàng)目微觀狀況分析 13項(xiàng)目的區(qū)位特征 13項(xiàng)目潛在的客戶群體、市場(chǎng)容量及購(gòu)買心理分析 14第三章 項(xiàng)目環(huán)境分析 17一、地塊環(huán)境 17土地性質(zhì)綜述 17地塊周圍景觀 17地塊周圍的交通條件 17地塊周圍的配套設(shè)施 17二、項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣分析（SWOT分析） 18優(yōu)勢(shì)分析 18劣勢(shì)分析 18項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析 19項(xiàng)目的威脅分析 19三、結(jié)論 20第四章 地塊建設(shè)條件 20一、工程概況 20項(xiàng)目選址 20經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 20建設(shè)目標(biāo) 21二、建筑布局 21三、交通組織 21四、給排水設(shè)計(jì) 22生活給水系統(tǒng) 22排水系統(tǒng) 22消火栓系統(tǒng) 23噴淋系統(tǒng) 23五、電氣設(shè)計(jì) 23六、電氣消防 24七、通風(fēng)系統(tǒng) 24第五章 項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案 25一、投資組合方式 25二、資金運(yùn)作方式 25第六章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃 25一、項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 25二、項(xiàng)目投資測(cè)算 26三、資金籌措計(jì)劃 27第七章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià) 28第八章 項(xiàng)目不確定性分析 30一、項(xiàng)目靜態(tài)盈虧平衡分析 30二、單因素敏感性分析 30第九章 項(xiàng)目效益評(píng)價(jià) 31一、項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià) 32（一）、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)發(fā)展的適應(yīng)性 32（二）、目前對(duì)人和社會(huì)的影響 33二、項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià) 33項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：華中鞋業(yè)商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建建設(shè)地點(diǎn)：武漢市江漢區(qū)姑嫂樹區(qū)域建設(shè)單位：武漢鹿迪投資有限公司聯(lián) 系 人：陳秉西電 話：02782766080電子郵件：zjwzcbx@二、可行性研究的結(jié)論178。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資額*100%=。投資凈利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/總投資額*100%=。自有資金回報(bào)率=凈利潤(rùn)/企業(yè)自有資金=。稅后靜態(tài)投資回收期=稅后動(dòng)態(tài)投資回收期=178。從靜態(tài)的財(cái)務(wù)指標(biāo)上來(lái)看，項(xiàng)目是可行的，具有較好的開發(fā)前景；178。從動(dòng)態(tài)的環(huán)境因素來(lái)看，國(guó)家宏觀金融政策的緊縮，人民幣利率提高，給項(xiàng)目建設(shè)、銷售帶來(lái)了一定的阻力；但同時(shí)政府深度支持、大興路拆遷改造以及大部分股東作為核心商戶在老市場(chǎng)的號(hào)召力等諸因素為本案的成功開發(fā)創(chuàng)造了有利條件。178。從綜合的因素來(lái)看，本案是機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，只要能采取一定措施吸引住核心商戶并幫助核心商戶留住核心終端，解決了本案開發(fā)的核心障礙，則本案就能開發(fā)成功，實(shí)現(xiàn)其正常的財(cái)務(wù)效益。第一章 項(xiàng)目提出的背景及必要性分析一、項(xiàng)目提出的背景鞋類商品作為人民群眾必需的生活消費(fèi)品，有著巨大的市場(chǎng)，十年前全國(guó)人均消費(fèi)僅為35元,目前,這個(gè)數(shù)字已經(jīng)達(dá)到180元(在國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)人均消費(fèi)已經(jīng)達(dá)到320元)。我國(guó)是世界鞋業(yè)產(chǎn)銷第一大國(guó)，現(xiàn)有7200多個(gè)制鞋企業(yè)，已形成廣東、福建、溫州、成都、重慶等五大鞋類生產(chǎn)集散地，在我們這個(gè)年產(chǎn)60億、年消費(fèi)25億雙鞋的國(guó)度里，鞋類交易平臺(tái)的建設(shè)有著非常重要的意義。武漢位于我國(guó)腹地，素有“九省通衢”之稱，是華中地區(qū)的中心城市，長(zhǎng)江中游最大的流通中心之一，為內(nèi)陸最大的交通樞紐，其鐵路、公路、水運(yùn)、航空交通網(wǎng)絡(luò)十分發(fā)達(dá)。全市總面積8467平方公里，總?cè)丝?30多萬(wàn)，居民人口660多萬(wàn)。武漢市周圍400公里范圍內(nèi)有45個(gè)中等以上的城市，%。武漢在歷史上一直是我國(guó)內(nèi)地最繁華的內(nèi)外商賈云集的商埠，最大的商品集散中心。改革開放以來(lái)，武漢市各種物流貿(mào)易商業(yè)形態(tài)不斷涌現(xiàn)，以漢正街為代表的各類綜合性或?qū)I(yè)性市場(chǎng)更是蓬勃發(fā)展，市場(chǎng)交易活躍，成為華中地區(qū)最引人注目的商品集散地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年武漢市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額770億元，居全國(guó)15個(gè)省級(jí)城市第2位，各類批發(fā)市場(chǎng)交易額達(dá)700多億元。著名的國(guó)家級(jí)漢正街小商品市場(chǎng)，有30多個(gè)室內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)6萬(wàn)余種商品，日均客流量20萬(wàn)人次，年銷售額180億元，%。深厚的商業(yè)文化底蘊(yùn)、獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、巨大的消費(fèi)市場(chǎng)、良好的經(jīng)營(yíng)氛圍，形成了武漢在華中地區(qū)物流領(lǐng)域集聚與輻射的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。大興路鞋業(yè)批發(fā)一條街始建于一九九三年八月，當(dāng)時(shí)由在清芬路從事鞋類批發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的七十多家溫州籍經(jīng)營(yíng)戶在現(xiàn)任江漢區(qū)個(gè)協(xié)溫州鞋業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳秉西的帶動(dòng)下自發(fā)組織籌資，在大興路61號(hào)武漢球墨鑄造公司原廠址內(nèi)改建創(chuàng)辦了武漢市第一家鞋類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，從而帶動(dòng)了大興路鞋業(yè)批發(fā)一條街的形成。經(jīng)過十年來(lái)的發(fā)展，現(xiàn)在大興路地區(qū)有大小鞋類批發(fā)市場(chǎng)7個(gè)，擁有經(jīng)營(yíng)門面800余間，經(jīng)營(yíng)戶1628戶，經(jīng)營(yíng)品種齊全，國(guó)內(nèi)外知名品牌如吉爾達(dá)、紅蜻蜓、老人頭等在此均設(shè)有總代理處，年銷售額達(dá)15億元，幅射湖北省周邊六個(gè)省市，已成為華中地區(qū)鞋類產(chǎn)品的銷售、集散中心。然而受市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)條件限制，大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群與武漢市652個(gè)商品交易市場(chǎng)一樣，集中在市中心區(qū)，占據(jù)黃金地段，其建場(chǎng)當(dāng)初就遺留下的許多問題逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。主要表現(xiàn)在：，安全隱患嚴(yán)重大興路地區(qū)位于武漢市城市中心，屬市民集居密度一類區(qū)，人口密度大，城市道路交通本身就滿負(fù)荷。由于大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群的存在，使得該地區(qū)更是人貨為患，行人出行都感困難，交通嚴(yán)重堵塞。同時(shí)，現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)用房大多為磚混或磚木結(jié)構(gòu)老廠房改建而成，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，雜亂無(wú)章，耐火等級(jí)差，加之現(xiàn)有市場(chǎng)普遍存在人貨混居的現(xiàn)象，鞋類產(chǎn)品是易燃物品，一旦燃燒產(chǎn)生有毒氣體，對(duì)人身安全造成極大危害，這都給防火安全埋下了極大的隱患。雖經(jīng)過歷年來(lái)的多次整改，均未能得到徹底解決，市場(chǎng)的管理者及經(jīng)營(yíng)者在擔(dān)心害怕中度日，一旦出現(xiàn)問題后果不堪設(shè)想。、物流業(yè)的空間現(xiàn)在大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群的環(huán)境和空間顯然不能滿足現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)要求。僅從物流、倉(cāng)儲(chǔ)配送方面來(lái)看，鞋類產(chǎn)品的產(chǎn)地來(lái)自溫州、廣東、福建等外省市，貨物銷售幅射全省各地及周邊六省市，鞋類產(chǎn)品包裝體積大、流量大，目前年吞吐量約150萬(wàn)m3，受城市交通管制限制，運(yùn)輸車輛不能及時(shí)進(jìn)入城區(qū)，裝卸轉(zhuǎn)運(yùn)入庫(kù)作業(yè)受阻，貨物出庫(kù)發(fā)送也難以及時(shí)疏運(yùn)出去。由于物流渠道不暢，大宗批發(fā)業(yè)務(wù)受到極大影響，至使一些外省的經(jīng)銷商被迫轉(zhuǎn)往鄭州、合肥、南昌、長(zhǎng)沙等地購(gòu)貨，客源大量流失，這是近兩年大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群不能像以前那樣迅速發(fā)展的重要原因。，治安形勢(shì)嚴(yán)峻大興路地區(qū)位于中心城區(qū)，是市民集居區(qū)，人口密度大，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)者及服務(wù)人員達(dá)萬(wàn)余人，大多屬外來(lái)人口，給公安機(jī)關(guān)的治安管理帶來(lái)極大的壓力。同時(shí)也帶來(lái)一系列社會(huì)問題，如計(jì)生管理、暫住人口管理等問題。由于在這狹小的地區(qū)集居如此大密度的人口和大量的流動(dòng)人員，所產(chǎn)生的生活垃圾、城市噪聲等嚴(yán)重影響者市民的正常工作、生活、學(xué)習(xí)及城市環(huán)境衛(wèi)生。，缺乏統(tǒng)一管理現(xiàn)有市場(chǎng)各主辦單位各自為政，個(gè)別市場(chǎng)的主辦者，僅為了市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效益，而缺乏相關(guān)的服務(wù)，如保潔、保安工作等，疏于管理以致經(jīng)營(yíng)者或消費(fèi)者利益受損害的事件時(shí)有發(fā)生，而得不到有效的保護(hù)。同時(shí)，市場(chǎng)分布散亂，難以形成規(guī)模效應(yīng)，特別是產(chǎn)品按行入市問題無(wú)法解決，也加大了政府職能部門的監(jiān)管難度。，經(jīng)營(yíng)效益受影響老城區(qū)物業(yè)租賃成本高，一些店鋪年租達(dá)15萬(wàn)元，相當(dāng)于購(gòu)買本項(xiàng)目店鋪的首期付款，經(jīng)營(yíng)成本較高，經(jīng)營(yíng)效益受影響較大。以現(xiàn)有周邊環(huán)境條件更談不上發(fā)展商品展示、信息服務(wù)、辦公設(shè)施、服務(wù)設(shè)施等現(xiàn)代商業(yè)所必需的配套條件，基本上限制了現(xiàn)有鞋業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步的發(fā)展空間，久而久之，勢(shì)必在競(jìng)爭(zhēng)中遭到淘汰。，現(xiàn)在的市場(chǎng)將面臨消失根據(jù)現(xiàn)行的城市發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)是武漢市“兩江四岸”規(guī)劃的重點(diǎn)拆遷區(qū)域之一，現(xiàn)有的市場(chǎng)群多數(shù)位于該規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，拆遷在即，現(xiàn)在的市場(chǎng)將面臨消失的危險(xiǎn)。即將出臺(tái)的《武漢市商品交易市場(chǎng)管理?xiàng)l例》，針對(duì)上述問題也同時(shí)明確對(duì)在城市中心區(qū)建設(shè)大型交易市場(chǎng)加以限制，鞋類交易批發(fā)市場(chǎng)不可能繼續(xù)在該地區(qū)重建，只有將現(xiàn)有的市場(chǎng)遷出中心城區(qū)，才能謀求長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。、鞋料批發(fā)市場(chǎng)通過對(duì)漢正街、清芬路為代表的武漢其他鞋類、鞋料市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶規(guī)模調(diào)查顯示，江漢區(qū)分布有其它十三個(gè)鞋類、鞋料批發(fā)市場(chǎng)，942戶一級(jí)批發(fā)商，他們同樣面臨地處鬧市區(qū)，物流不暢，經(jīng)營(yíng)空間進(jìn)一步拓展困難等諸多問題，與大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)相比，規(guī)模更小，更加分散，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)環(huán)境完全不能滿足現(xiàn)代商業(yè)及物流業(yè)發(fā)展的需要。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，由于軟硬件環(huán)境的不配套，處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)狀態(tài)，迫切需要謀求新的發(fā)展空間，保持華中地區(qū)鞋業(yè)、鞋料批發(fā)零售的龍頭地位。針對(duì)上述問題，200