【正文】 目 錄第一章 總 論 1一、項(xiàng)目概況及目標(biāo) 1二、編制依據(jù)及研究范圍 3三、編制原則 4四、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5五、可行性研究結(jié)論 7第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 9第三章 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 25第四章 行業(yè)分析及市場預(yù)測 25一、國內(nèi)市場發(fā)展預(yù)測 25第五章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 33一、項(xiàng)目選址 33二、基礎(chǔ)條件 33第六章 建設(shè)方案 36一、建設(shè)規(guī)模 36二、建設(shè)原則 37三、建設(shè)目標(biāo) 37四、交易倉儲中心功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 38第七章 專業(yè)技術(shù)方案 41一、總平面布置 41二、建筑結(jié)構(gòu) 44三、供電系統(tǒng) 44四、通訊、電視、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 45五、給排水設(shè)施 45六、消 防 46七、通風(fēng)空調(diào) 47八、節(jié)能措施 47第八章 環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生 48一、環(huán)境保護(hù) 48二、安全衛(wèi)生 48第九章 項(xiàng)目組織及運(yùn)營 49一、莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城的管理系統(tǒng) 49第十章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 51一、工程進(jìn)度計(jì)劃 51二、工程實(shí)施進(jìn)度表（一期、二期） 52第十一章 投資估算與資金籌措 53一、投資估算依據(jù) 53二、價(jià)格及取費(fèi)依據(jù)： 53五、還貸計(jì)劃 55十二章、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 56二、稅率及利潤計(jì)算 57第十三章 可行性報(bào)告結(jié)論 59附 件：項(xiàng)目投資估算表 銷售與運(yùn)營收入測算表附 圖：莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城平面圖 63 / 65第一章 總 論日照泰晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在對日照市江豪建材\家居城的市場進(jìn)行了考察分析；并對莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目可行性展開了研究，通過對該項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水等條件的調(diào)查，收集有關(guān)基礎(chǔ)資料，在此基礎(chǔ)上編制了《莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。一、項(xiàng)目概況及目標(biāo)項(xiàng)目名稱：莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城建設(shè)地點(diǎn)：莒縣東環(huán)路以西，莒大路以南，是對內(nèi)外優(yōu)勢物流區(qū)域。建設(shè)單位：日照泰晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資單位：日照市原昊貿(mào)易有限公司 日照泰坤經(jīng)貿(mào)有限公司 日照泰晟農(nóng)產(chǎn)品有限公司項(xiàng)目運(yùn)作：日照筑仁建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司建設(shè)期限：3年莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城項(xiàng)目擬建在莒縣東環(huán)路以西，莒大路以南，與城區(qū)一河之隔，處于莒縣新區(qū)腹地，輻射五蓮、東港、莒南等區(qū)域，日東高速、335省道在此交匯，交通方便、區(qū)域位置優(yōu)越，將為建材倉儲物流最優(yōu)綜合成本的城市建筑重要配套。莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城項(xiàng)目規(guī)劃占地約366畝，總投資77522萬元人民幣。項(xiàng)目擬建總建筑面積402602平方米，其中：品牌建材展示交易中心38600平方米；綜合服務(wù)中心17010平方米；裝飾材料倉儲交易區(qū)55392平方米；板材石材倉儲交易區(qū)89440平方米；地板倉儲交易區(qū)57760平方米；燈飾倉儲交易區(qū)43320平方米；家居倉儲交易區(qū)101080平方米。項(xiàng)目分三期進(jìn)行建設(shè)：一期總投資10708萬元，形成建筑面積55610平方米的投資，分別建成綜合服務(wù)中心、品牌建材展示交易區(qū)。二期總投資38926萬元，形成建筑面積202160平方米的投資，分別建成燈飾倉儲交易區(qū)、地板倉儲交易區(qū)、家居倉儲交易區(qū)。三期總投資27888萬元，形成建筑面積144832平方米的投資，分別建成裝飾材料倉儲交易區(qū)和板材石材倉儲交易區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)：n 建材及家居倉儲月吞吐量達(dá)到40萬立方米以上，年宏觀建材交易倉儲產(chǎn)值60億元以上；n 與近400家品牌建材商設(shè)施通用、功能齊全、服務(wù)完善的建材倉儲配送為主，交易為輔的建材綜合服務(wù)中心同盟；形成高效的建材倉儲交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現(xiàn)代建材服務(wù)；建立健全建材服務(wù)管理信息系統(tǒng)，使之具有倉儲管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能；n 引進(jìn)第三方建材家居企業(yè)600家以上，為日照及周邊市縣50家左右大型建材家居企業(yè)和日照近20家品牌家居/建材等專業(yè)市場，提供全程倉儲物流供應(yīng)鏈服務(wù)；n 現(xiàn)代建材倉儲交易綜合服務(wù)體系初步形成。 本項(xiàng)目的建設(shè)對促進(jìn)莒縣品牌家居/建材業(yè)做到了綜合的服務(wù)和優(yōu)越配套；實(shí)現(xiàn)了在莒縣家居/建材業(yè)激烈競爭的差異化發(fā)展。促進(jìn)莒縣建材業(yè)的優(yōu)化發(fā)展，減輕由于品牌家居/建材城處于商業(yè)區(qū)位配置高成本運(yùn)作的壓力；促進(jìn)莒縣家居、建材市場的良性發(fā)展。宏觀上對莒縣城市建設(shè)和市民家居及建材需求起到促進(jìn)作用。具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義和經(jīng)濟(jì)社會效益。二、編制依據(jù)及研究范圍、編制依據(jù)（1）國家、山東省、日照市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年計(jì)劃；（2）國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》；（4）莒縣關(guān)于商貿(mào)、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；（5）莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城項(xiàng)目意向性規(guī)劃布局；（6）其他文件和協(xié)議；、研究范圍（1）項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性（2）項(xiàng)目投資主體的情況（3）行業(yè)分析及市場預(yù)測（4）項(xiàng)目選址及建設(shè)條件（5）項(xiàng)目布局及及各部分功能定位（6）項(xiàng)目組織及管理系統(tǒng)（7）項(xiàng)目效益評價(jià)及不確定性分析三、編制原則“把推動服務(wù)業(yè)大發(fā)展作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的戰(zhàn)略重點(diǎn)，營造有利于服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策和體制環(huán)境，拓展新領(lǐng)域，發(fā)展新業(yè)態(tài)，培育新熱點(diǎn)，推進(jìn)服務(wù)業(yè)規(guī)?；?、品牌化、網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營，不斷提高服務(wù)業(yè)比重和水平。加快建立社會化、專業(yè)化、信息化的現(xiàn)代物流服務(wù)體系，大力發(fā)展第三方物流，優(yōu)先整合和利用現(xiàn)有物流資源，加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和銜接，提高物流效率，降低物流成本。推動農(nóng)產(chǎn)品、大宗礦產(chǎn)品、重要工業(yè)品等重點(diǎn)領(lǐng)域物流發(fā)展。優(yōu)化物流業(yè)發(fā)展的區(qū)域布局，支持物流園區(qū)等物流功能集聚區(qū)有序發(fā)展。推廣現(xiàn)代物流管理，提高物流智能化和標(biāo)準(zhǔn)化水平?！眮碜龊庙?xiàng)目定位、進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)?！蛾P(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》的通知要求，明確項(xiàng)目發(fā)展總體目標(biāo)?！笆濉庇?jì)劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)、合理安排進(jìn)度。，做到實(shí)事求是、客觀公正。，現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景為依據(jù)，借鑒國外行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，明確項(xiàng)目建成以后的管理模式、運(yùn)營模式。\家居的需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設(shè)施及資源為基礎(chǔ)，避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)。，采購工作實(shí)行招標(biāo)采購及比質(zhì)比價(jià)采購。、環(huán)保、安全設(shè)施建設(shè)符合國家和地方法規(guī)。四、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目于2012年建設(shè)，并可于2015年完工。整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2015年達(dá)到全部的生產(chǎn)能力，進(jìn)入正常營運(yùn)。預(yù)測可以年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4636萬元。具體指標(biāo)如下： 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1總建筑面積平方米40260260%用于出售；40%自營2容積率3建筑密度％4建設(shè)工期月365項(xiàng)目總投資萬元775226年平均收入額萬元4636正常營運(yùn)年： 銷售及運(yùn)營收入的測算表 單位：萬元 名 稱投資期正常運(yùn)營年份2012年2013年2014年2015年一、銷售收入： （1）家居倉儲區(qū) （2）燈飾倉儲交易區(qū) （3）地板倉儲交易區(qū) （4）裝飾材料倉儲交易區(qū) （5）板材石材倉儲交易區(qū) 二、租賃及運(yùn)營收入： 倉儲租賃收入 綜合服務(wù)中心租賃收入 品牌建材展示租賃收入 裝卸服務(wù)費(fèi) 理貨包干費(fèi) 信息系統(tǒng)收入 運(yùn)營收入 其他業(yè)務(wù)收入 三、項(xiàng)目營業(yè)總收入 五、可行性研究結(jié)論，符合國家和省市有關(guān)促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的商貿(mào)\物流業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求；項(xiàng)目建設(shè)用地符合土地規(guī)劃要求。“雙輪驅(qū)動”，發(fā)展大商貿(mào)，建設(shè)大市場，搞活大流通，努力把莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城打造成為東進(jìn)西出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心。具有推動莒縣現(xiàn)代服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，體系之進(jìn)程，配套藍(lán)色經(jīng)濟(jì)的建設(shè)，帶動城市新型建材工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大地方社會就業(yè)等現(xiàn)實(shí)意義。；吸引第三方建材\家居經(jīng)營企業(yè)。推動企業(yè)依托南部臨沂商貿(mào)城物流優(yōu)勢條件,通過陸、鐵流通，參與區(qū)域性市場競爭,降低建材/家居業(yè)在日照的運(yùn)營成本；有效實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)宏觀物流產(chǎn)值，增加地方財(cái)稅。，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城的建成,為整頓目前該區(qū)域零散的建材交易和倉儲,提升該區(qū)域建材物流環(huán)境提供了良好整合平臺；項(xiàng)目建設(shè)將成為莒縣東部鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展專業(yè)市場和物流產(chǎn)業(yè)形成互惠,互動,協(xié)同發(fā)展的一支重要經(jīng)濟(jì)力量。項(xiàng)目在市場選址方面做了充分的考慮：針對周邊城市家居建材市場重復(fù)建設(shè)造成經(jīng)濟(jì)回報(bào)嚴(yán)重下降狀況，調(diào)查區(qū)域內(nèi)建材家居市場層出上馬，檔次和品格高端的現(xiàn)實(shí)，結(jié)合項(xiàng)目的地塊區(qū)位，在規(guī)劃定位上側(cè)重于批量建材交易為主和給城市品牌家居城和建材市場做專業(yè)倉儲配套。園區(qū)功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設(shè)置，特別是投資公司來自于日照市頗具規(guī)模的集商貿(mào)流通、農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)于一體的公司，對項(xiàng)目的市場運(yùn)作和供地的整理具有優(yōu)越的背景。建設(shè)單位在多年專業(yè)運(yùn)營中對建材市場有著獨(dú)到發(fā)展戰(zhàn)略，概念規(guī)劃布局中重視對建材流通信息化投入和對自身規(guī)范化公司管理建設(shè)，為本項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)回報(bào)起到了保障。在滿足土地投資強(qiáng)度的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目投資兼顧了經(jīng)濟(jì)和社會效益的雙重標(biāo)準(zhǔn)。建議項(xiàng)目早日開工建設(shè)。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性一、我國建材業(yè)及建材/家居專業(yè)市場發(fā)展背景 建材市場現(xiàn)狀據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局和國家經(jīng)貿(mào)委有關(guān)調(diào)查報(bào)告：建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國市場經(jīng)濟(jì)中的新興產(chǎn)業(yè)，對拉動國內(nèi)市場消費(fèi)作用十分顯著。截止2007年，全國有以經(jīng)營建筑材料及裝飾材料為主的交易市場1084個(gè)，其中批發(fā)經(jīng)營為主和以零售經(jīng)營為主的各有542家。 近年我國建材市場的成交額已超過800億元人民幣/年。；；；浙江南當(dāng)建材市場是全國最大的建筑裝飾材料市場，；第二山東淄川區(qū)建材城，成交額達(dá)41億元；第三是南通市永興商城，成交額為25億元。其他成交額在10億元以上的市場還有：常州新區(qū)長江貿(mào)易中心、西南建材中心批發(fā)市場、寧波現(xiàn)代建筑裝磺市場、佛山市石灣陶瓷建材批發(fā)市場和河北正定縣恒山板材市場等。 建材產(chǎn)品的熱銷，使建材銷售市場蓬勃發(fā)展。全國建材裝飾材料攤位數(shù)量為15萬個(gè)，已出租攤位11萬個(gè)，其中，%；木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分別占有一定的比重。與此同時(shí)，室內(nèi)裝飾已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。目前國內(nèi)裝飾企業(yè)已超過4萬家，裝飾業(yè)所創(chuàng)造的價(jià)值已躍居輕工40多個(gè)行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。 建材市場形成的特點(diǎn)和問題① 建材企業(yè)后向一體化發(fā)展趨勢近年來，原材料漲價(jià)已經(jīng)成為建材家具廠商特別頭痛的問題之一。隨著世界性的資源短缺，原材料將維持高價(jià)位趨勢。木材、鋼材、五金等原材料的價(jià)格上漲，一部分企業(yè)甚至出現(xiàn)過材料斷炊的尷尬。資源的緊缺讓中小企業(yè)的競爭更加激烈，大型品牌企業(yè)與材料供應(yīng)商合作緊密，擁有一定的議價(jià)能力，中小企業(yè)只能夾縫求生，日子益發(fā)難過。部分建材企業(yè)已經(jīng)開始從源頭著手，通過并購或是購買股權(quán)等方式與原料廠家合作，以求降低成本。② 渠道商介入生產(chǎn)領(lǐng)域雖然多年以來，建材賣場一直是代理商的天下，但隨著建材生產(chǎn)商品牌意識的增強(qiáng)以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，給多個(gè)品牌做代理的渠道商，日子越發(fā)不好過了。所以，部分渠道商離開建材行業(yè)，另一部分人涉足生產(chǎn)領(lǐng)域，開始打造獨(dú)立品牌。③ 資源向優(yōu)勢企業(yè)集中在家居行業(yè)市場火暴的時(shí)候，建材城星羅棋布；經(jīng)過近年市場化競爭，已經(jīng)形成品牌化趨勢。④ 資本給予更多關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)投資是2007年建材行業(yè)最熱門的話題，因?yàn)樵缒甑目蚣軈f(xié)議，在2008年變成了巨額資金到位。由于盤量巨大，國內(nèi)外的私募資本以及風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)都表現(xiàn)出對中國建材家居產(chǎn)業(yè)的濃厚興趣。全球最大建材超市家得寶出資近1億美元借家世界之殼進(jìn)入中國市場。美國凱雷投資集團(tuán)以2750萬美元投資了上海安信地板。此后，安信偉光(上海)木材有限公司兼并收購寶鋼旗下的寶優(yōu)特地板。中國聯(lián)想弘毅以6000萬人民幣投資科寶博洛尼，這家從事高檔家居產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)同時(shí)還獲得高盛、淡馬錫和新鴻基等基金的青睞。⑤ 出口保護(hù)越來越少涉及地板、鋼材類產(chǎn)品的出口退稅新政策2007年連續(xù)頒布了幾項(xiàng)。日前，商務(wù)部和海關(guān)總署又公布了新一批加工貿(mào)易限制類商品目錄。新調(diào)整的加工貿(mào)易政策將于8月23日起執(zhí)行，從事家具加工貿(mào)易的企業(yè)也面臨繳納保證金的新壓力。因退稅率的下調(diào)及繳納保證金而大幅增加的成本，使一些小企業(yè)面臨著將倒閉或轉(zhuǎn)型的局面。⑥ 跨界招募專業(yè)人才建材業(yè)其實(shí)是競爭仍不太充分的行業(yè)。雖然，業(yè)內(nèi)領(lǐng)軍企業(yè)的規(guī)模、設(shè)備、人員素質(zhì)等都已經(jīng)上了幾個(gè)臺階，但是其手工企業(yè)、家族企業(yè)的影子還沒有完全退卻。⑦ 專利意識有所升級隨著中國經(jīng)濟(jì)的全球化