【正文】 鹿迪鞋業(yè)商貿(mào)城可行性研究項目總論 4一、項目概況 4二、可行性研究的結(jié)論 4第一章 項目提出的背景及必要性分析 5一、項目提出的背景 5二、項目建設(shè)的必要性 9第二章 項目市場研究 11一、武漢市鞋業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析（宏觀） 11武漢市鞋業(yè)市場現(xiàn)狀 11鞋業(yè)市場的發(fā)展趨勢 13二、項目微觀狀況分析 13項目的區(qū)位特征 13項目潛在的客戶群體、市場容量及購買心理分析 14第三章 項目環(huán)境分析 17一、地塊環(huán)境 17土地性質(zhì)綜述 17地塊周圍景觀 17地塊周圍的交通條件 17地塊周圍的配套設(shè)施 17二、項目地塊的優(yōu)劣分析（SWOT分析） 18優(yōu)勢分析 18劣勢分析 18項目的機會分析 19項目的威脅分析 19三、結(jié)論 20第四章 地塊建設(shè)條件 20一、工程概況 20項目選址 20經(jīng)濟指標 20建設(shè)目標 21二、建筑布局 21三、交通組織 21四、給排水設(shè)計 22生活給水系統(tǒng) 22排水系統(tǒng) 22消火栓系統(tǒng) 23噴淋系統(tǒng) 23五、電氣設(shè)計 23六、電氣消防 24七、通風系統(tǒng) 24第五章 項目投資經(jīng)營方案 25一、投資組合方式 25二、資金運作方式 25第六章 項目投資估算及資金籌措計劃 25一、項目的主要經(jīng)濟技術(shù)指標 25二、項目投資測算 26三、資金籌措計劃 27第七章 項目財務(wù)效果評價 28第八章 項目不確定性分析 30一、項目靜態(tài)盈虧平衡分析 30二、單因素敏感性分析 30第九章 項目效益評價 31一、項目社會效益評價 32（一）、項目對社會發(fā)展的適應(yīng)性 32（二）、目前對人和社會的影響 33二、項目環(huán)境效益評價 33項目總論一、項目概況項目名稱：華中鞋業(yè)商貿(mào)城建設(shè)項目建設(shè)性質(zhì)：新建建設(shè)地點：武漢市江漢區(qū)姑嫂樹區(qū)域建設(shè)單位：武漢鹿迪投資有限公司聯(lián) 系 人：陳秉西電 話：02782766080電子郵件：zjwzcbx@二、可行性研究的結(jié)論178。 項目財務(wù)指標投資利潤率=利潤總額/總投資額*100%=。投資凈利潤率=凈利潤/總投資額*100%=。自有資金回報率=凈利潤/企業(yè)自有資金=。稅后靜態(tài)投資回收期=稅后動態(tài)投資回收期=178。從靜態(tài)的財務(wù)指標上來看，項目是可行的，具有較好的開發(fā)前景；178。從動態(tài)的環(huán)境因素來看，國家宏觀金融政策的緊縮，人民幣利率提高，給項目建設(shè)、銷售帶來了一定的阻力；但同時政府深度支持、大興路拆遷改造以及大部分股東作為核心商戶在老市場的號召力等諸因素為本案的成功開發(fā)創(chuàng)造了有利條件。178。從綜合的因素來看，本案是機遇與風險并存，機遇與挑戰(zhàn)并存，只要能采取一定措施吸引住核心商戶并幫助核心商戶留住核心終端，解決了本案開發(fā)的核心障礙，則本案就能開發(fā)成功，實現(xiàn)其正常的財務(wù)效益。第一章 項目提出的背景及必要性分析一、項目提出的背景鞋類商品作為人民群眾必需的生活消費品，有著巨大的市場，十年前全國人均消費僅為35元,目前,這個數(shù)字已經(jīng)達到180元(在國內(nèi)發(fā)達地區(qū)人均消費已經(jīng)達到320元)。我國是世界鞋業(yè)產(chǎn)銷第一大國，現(xiàn)有7200多個制鞋企業(yè)，已形成廣東、福建、溫州、成都、重慶等五大鞋類生產(chǎn)集散地，在我們這個年產(chǎn)60億、年消費25億雙鞋的國度里，鞋類交易平臺的建設(shè)有著非常重要的意義。武漢位于我國腹地，素有“九省通衢”之稱，是華中地區(qū)的中心城市，長江中游最大的流通中心之一，為內(nèi)陸最大的交通樞紐，其鐵路、公路、水運、航空交通網(wǎng)絡(luò)十分發(fā)達。全市總面積8467平方公里，總?cè)丝?30多萬，居民人口660多萬。武漢市周圍400公里范圍內(nèi)有45個中等以上的城市，%。武漢在歷史上一直是我國內(nèi)地最繁華的內(nèi)外商賈云集的商埠，最大的商品集散中心。改革開放以來，武漢市各種物流貿(mào)易商業(yè)形態(tài)不斷涌現(xiàn)，以漢正街為代表的各類綜合性或?qū)I(yè)性市場更是蓬勃發(fā)展，市場交易活躍，成為華中地區(qū)最引人注目的商品集散地。據(jù)統(tǒng)計，2002年武漢市實現(xiàn)社會消費品零售總額770億元，居全國15個省級城市第2位，各類批發(fā)市場交易額達700多億元。著名的國家級漢正街小商品市場，有30多個室內(nèi)專業(yè)市場，經(jīng)營6萬余種商品，日均客流量20萬人次，年銷售額180億元，%。深厚的商業(yè)文化底蘊、獨特的區(qū)位優(yōu)勢、巨大的消費市場、良好的經(jīng)營氛圍，形成了武漢在華中地區(qū)物流領(lǐng)域集聚與輻射的獨特優(yōu)勢。大興路鞋業(yè)批發(fā)一條街始建于一九九三年八月，當時由在清芬路從事鞋類批發(fā)經(jīng)營活動的七十多家溫州籍經(jīng)營戶在現(xiàn)任江漢區(qū)個協(xié)溫州鞋業(yè)協(xié)會會長陳秉西的帶動下自發(fā)組織籌資，在大興路61號武漢球墨鑄造公司原廠址內(nèi)改建創(chuàng)辦了武漢市第一家鞋類專業(yè)批發(fā)市場，從而帶動了大興路鞋業(yè)批發(fā)一條街的形成。經(jīng)過十年來的發(fā)展，現(xiàn)在大興路地區(qū)有大小鞋類批發(fā)市場7個，擁有經(jīng)營門面800余間，經(jīng)營戶1628戶，經(jīng)營品種齊全，國內(nèi)外知名品牌如吉爾達、紅蜻蜓、老人頭等在此均設(shè)有總代理處，年銷售額達15億元，幅射湖北省周邊六個省市，已成為華中地區(qū)鞋類產(chǎn)品的銷售、集散中心。然而受市場經(jīng)營條件限制，大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群與武漢市652個商品交易市場一樣，集中在市中心區(qū)，占據(jù)黃金地段，其建場當初就遺留下的許多問題逐漸顯現(xiàn)出來。主要表現(xiàn)在：，安全隱患嚴重大興路地區(qū)位于武漢市城市中心，屬市民集居密度一類區(qū)，人口密度大，城市道路交通本身就滿負荷。由于大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群的存在，使得該地區(qū)更是人貨為患，行人出行都感困難，交通嚴重堵塞。同時，現(xiàn)有的市場經(jīng)營用房大多為磚混或磚木結(jié)構(gòu)老廠房改建而成，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，雜亂無章，耐火等級差，加之現(xiàn)有市場普遍存在人貨混居的現(xiàn)象，鞋類產(chǎn)品是易燃物品，一旦燃燒產(chǎn)生有毒氣體，對人身安全造成極大危害，這都給防火安全埋下了極大的隱患。雖經(jīng)過歷年來的多次整改，均未能得到徹底解決，市場的管理者及經(jīng)營者在擔心害怕中度日，一旦出現(xiàn)問題后果不堪設(shè)想。、物流業(yè)的空間現(xiàn)在大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群的環(huán)境和空間顯然不能滿足現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)要求。僅從物流、倉儲配送方面來看，鞋類產(chǎn)品的產(chǎn)地來自溫州、廣東、福建等外省市，貨物銷售幅射全省各地及周邊六省市，鞋類產(chǎn)品包裝體積大、流量大，目前年吞吐量約150萬m3，受城市交通管制限制，運輸車輛不能及時進入城區(qū)，裝卸轉(zhuǎn)運入庫作業(yè)受阻，貨物出庫發(fā)送也難以及時疏運出去。由于物流渠道不暢，大宗批發(fā)業(yè)務(wù)受到極大影響，至使一些外省的經(jīng)銷商被迫轉(zhuǎn)往鄭州、合肥、南昌、長沙等地購貨，客源大量流失，這是近兩年大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群不能像以前那樣迅速發(fā)展的重要原因。，治安形勢嚴峻大興路地區(qū)位于中心城區(qū)，是市民集居區(qū)，人口密度大，現(xiàn)有經(jīng)營者及服務(wù)人員達萬余人，大多屬外來人口，給公安機關(guān)的治安管理帶來極大的壓力。同時也帶來一系列社會問題，如計生管理、暫住人口管理等問題。由于在這狹小的地區(qū)集居如此大密度的人口和大量的流動人員，所產(chǎn)生的生活垃圾、城市噪聲等嚴重影響者市民的正常工作、生活、學習及城市環(huán)境衛(wèi)生。，缺乏統(tǒng)一管理現(xiàn)有市場各主辦單位各自為政，個別市場的主辦者，僅為了市場的經(jīng)濟效益，而缺乏相關(guān)的服務(wù)，如保潔、保安工作等，疏于管理以致經(jīng)營者或消費者利益受損害的事件時有發(fā)生，而得不到有效的保護。同時，市場分布散亂，難以形成規(guī)模效應(yīng)，特別是產(chǎn)品按行入市問題無法解決，也加大了政府職能部門的監(jiān)管難度。，經(jīng)營效益受影響老城區(qū)物業(yè)租賃成本高，一些店鋪年租達15萬元，相當于購買本項目店鋪的首期付款，經(jīng)營成本較高，經(jīng)營效益受影響較大。以現(xiàn)有周邊環(huán)境條件更談不上發(fā)展商品展示、信息服務(wù)、辦公設(shè)施、服務(wù)設(shè)施等現(xiàn)代商業(yè)所必需的配套條件，基本上限制了現(xiàn)有鞋業(yè)市場進一步的發(fā)展空間，久而久之，勢必在競爭中遭到淘汰。，現(xiàn)在的市場將面臨消失根據(jù)現(xiàn)行的城市發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)是武漢市“兩江四岸”規(guī)劃的重點拆遷區(qū)域之一，現(xiàn)有的市場群多數(shù)位于該規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，拆遷在即，現(xiàn)在的市場將面臨消失的危險。即將出臺的《武漢市商品交易市場管理條例》，針對上述問題也同時明確對在城市中心區(qū)建設(shè)大型交易市場加以限制，鞋類交易批發(fā)市場不可能繼續(xù)在該地區(qū)重建，只有將現(xiàn)有的市場遷出中心城區(qū)，才能謀求長期穩(wěn)定的發(fā)展。、鞋料批發(fā)市場通過對漢正街、清芬路為代表的武漢其他鞋類、鞋料市場經(jīng)營戶規(guī)模調(diào)查顯示，江漢區(qū)分布有其它十三個鞋類、鞋料批發(fā)市場，942戶一級批發(fā)商，他們同樣面臨地處鬧市區(qū)，物流不暢，經(jīng)營空間進一步拓展困難等諸多問題，與大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場相比，規(guī)模更小，更加分散，現(xiàn)有經(jīng)營環(huán)境完全不能滿足現(xiàn)代商業(yè)及物流業(yè)發(fā)展的需要。在激烈的市場競爭中，由于軟硬件環(huán)境的不配套，處于競爭劣勢狀態(tài)，迫切需要謀求新的發(fā)展空間，保持華中地區(qū)鞋業(yè)、鞋料批發(fā)零售的龍頭地位。針對上述問題，200