【正文】 背景。莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城的建成,為整頓目前該區(qū)域零散的建材交易和倉儲,提升該區(qū)域建材物流環(huán)境提供了良好整合平臺；項目建設(shè)將成為莒縣東部鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展專業(yè)市場和物流產(chǎn)業(yè)形成互惠,互動,協(xié)同發(fā)展的一支重要經(jīng)濟(jì)力量。推動企業(yè)依托南部臨沂商貿(mào)城物流優(yōu)勢條件,通過陸、鐵流通，參與區(qū)域性市場競爭,降低建材/家居業(yè)在日照的運營成本；有效實現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)宏觀物流產(chǎn)值，增加地方財稅。具有推動莒縣現(xiàn)代服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，體系之進(jìn)程，配套藍(lán)色經(jīng)濟(jì)的建設(shè)，帶動城市新型建材工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大地方社會就業(yè)等現(xiàn)實意義。具體指標(biāo)如下： 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項目單位指標(biāo)備注1總建筑面積平方米40260260%用于出售；40%自營2容積率3建筑密度％4建設(shè)工期月365項目總投資萬元775226年平均收入額萬元4636正常營運年： 銷售及運營收入的測算表 單位：萬元 名 稱投資期正常運營年份2012年2013年2014年2015年一、銷售收入： （1）家居倉儲區(qū) （2）燈飾倉儲交易區(qū) （3）地板倉儲交易區(qū) （4）裝飾材料倉儲交易區(qū) （5）板材石材倉儲交易區(qū) 二、租賃及運營收入： 倉儲租賃收入 綜合服務(wù)中心租賃收入 品牌建材展示租賃收入 裝卸服務(wù)費 理貨包干費 信息系統(tǒng)收入 運營收入 其他業(yè)務(wù)收入 三、項目營業(yè)總收入 五、可行性研究結(jié)論，符合國家和省市有關(guān)促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的商貿(mào)\物流業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求；項目建設(shè)用地符合土地規(guī)劃要求。整個項目預(yù)計于2015年達(dá)到全部的生產(chǎn)能力，進(jìn)入正常營運。，采購工作實行招標(biāo)采購及比質(zhì)比價采購。，現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景為依據(jù)，借鑒國外行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，明確項目建成以后的管理模式、運營模式?！笆濉庇媱?，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)、合理安排進(jìn)度?！眮碜龊庙椖慷ㄎ?、進(jìn)行項目設(shè)計。優(yōu)化物流業(yè)發(fā)展的區(qū)域布局，支持物流園區(qū)等物流功能集聚區(qū)有序發(fā)展。加快建立社會化、專業(yè)化、信息化的現(xiàn)代物流服務(wù)體系，大力發(fā)展第三方物流，優(yōu)先整合和利用現(xiàn)有物流資源，加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和銜接，提高物流效率，降低物流成本。具有十分重要的現(xiàn)實意義和經(jīng)濟(jì)社會效益。促進(jìn)莒縣建材業(yè)的優(yōu)化發(fā)展，減輕由于品牌家居/建材城處于商業(yè)區(qū)位配置高成本運作的壓力；促進(jìn)莒縣家居、建材市場的良性發(fā)展。項目建設(shè)目標(biāo)：n 建材及家居倉儲月吞吐量達(dá)到40萬立方米以上，年宏觀建材交易倉儲產(chǎn)值60億元以上；n 與近400家品牌建材商設(shè)施通用、功能齊全、服務(wù)完善的建材倉儲配送為主，交易為輔的建材綜合服務(wù)中心同盟；形成高效的建材倉儲交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現(xiàn)代建材服務(wù)；建立健全建材服務(wù)管理信息系統(tǒng)，使之具有倉儲管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能；n 引進(jìn)第三方建材家居企業(yè)600家以上，為日照及周邊市縣50家左右大型建材家居企業(yè)和日照近20家品牌家居/建材等專業(yè)市場，提供全程倉儲物流供應(yīng)鏈服務(wù)；n 現(xiàn)代建材倉儲交易綜合服務(wù)體系初步形成。二期總投資38926萬元，形成建筑面積202160平方米的投資，分別建成燈飾倉儲交易區(qū)、地板倉儲交易區(qū)、家居倉儲交易區(qū)。項目擬建總建筑面積402602平方米，其中：品牌建材展示交易中心38600平方米；綜合服務(wù)中心17010平方米；裝飾材料倉儲交易區(qū)55392平方米；板材石材倉儲交易區(qū)89440平方米；地板倉儲交易區(qū)57760平方米；燈飾倉儲交易區(qū)43320平方米；家居倉儲交易區(qū)101080平方米。建設(shè)單位：日照泰晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資單位：日照市原昊貿(mào)易有限公司 日照泰坤經(jīng)貿(mào)有限公司 日照泰晟農(nóng)產(chǎn)品有限公司項目運作：日照筑仁建設(shè)項目管理有限公司建設(shè)期限：3年莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城項目擬建在莒縣東環(huán)路以西，莒大路以南，與城區(qū)一河之隔，處于莒縣新區(qū)腹地，輻射五蓮、東港、莒南等區(qū)域，日東高速、335省道在此交匯，交通方便、區(qū)域位置優(yōu)越，將為建材倉儲物流最優(yōu)綜合成本的城市建筑重要配套。目 錄第一章 總 論 1一、項目概況及目標(biāo) 1二、編制依據(jù)及研究范圍 3三、編制原則 4四、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5五、可行性研究結(jié)論 7第二章 項目建設(shè)的背景及必要性 9第三章 項目建設(shè)單位概況 25第四章 行業(yè)分析及市場預(yù)測 25一、國內(nèi)市場發(fā)展預(yù)測 25第五章 項目選址及建設(shè)條件 33一、項目選址 33二、基礎(chǔ)條件 33第六章 建設(shè)方案 36一、建設(shè)規(guī)模 36二、建設(shè)原則 37三、建設(shè)目標(biāo) 37四、交易倉儲中心功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計 38第七章 專業(yè)技術(shù)方案 41一、總平面布置 41二、建筑結(jié)構(gòu) 44三、供電系統(tǒng) 44四、通訊、電視、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 45五、給排水設(shè)施 45六、消 防 46七、通風(fēng)空調(diào) 47八、節(jié)能措施 47第八章 環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生 48一、環(huán)境保護(hù) 48二、安全衛(wèi)生 48第九章 項目組織及運營 49一、莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城的管理系統(tǒng) 49第十章 項目進(jìn)度計劃 51一、工程進(jìn)度計劃 51二、工程實施進(jìn)度表（一期、二期） 52第十一章 投資估算與資金籌措 53一、投資估算依據(jù) 53二、價格及取費依據(jù)： 53五、還貸計劃 55十二章、項目財務(wù)評價 56二、稅率及利潤計算 57第十三章 可行性報告結(jié)論 59附 件：項目投資估算表 銷售與運營收入測算表附 圖：莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城平面圖 63 / 65第一章 總 論日照泰晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在對日照市江豪建材\家居城的市場進(jìn)行了考察分析；并對莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城建設(shè)項目可行性展開了研究，通過對該項目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水等條件的調(diào)查，收集有關(guān)基礎(chǔ)資料，在此基礎(chǔ)上編制了《莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城項目可行性研究報告》。一、項目概況及目標(biāo)項目名稱：莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城建設(shè)地點：莒縣東環(huán)路以西，莒大路以南，是對內(nèi)外優(yōu)勢物流區(qū)域。莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城項目規(guī)劃占地約366畝，總投資77522萬元人民幣。項目分三期進(jìn)行建設(shè)：一期總投資10708萬元，形成建筑面積55610平方米的投資，分別建成綜合服務(wù)中心、品牌建材展示交易區(qū)。三期總投資27888萬元，形成建筑面積144832平方米的投資，分別建成裝飾材料倉儲交易區(qū)和板材石材倉儲交易區(qū)。 本項目的建設(shè)對促進(jìn)莒縣品牌家居/建材業(yè)做到了綜合的服務(wù)和優(yōu)越配套；實現(xiàn)了在莒縣家居/建材業(yè)激烈競爭的差異化發(fā)展。宏觀上對莒縣城市建設(shè)和市民家居及建材需求起到促進(jìn)作用。二、編制依據(jù)及研究范圍、編制依據(jù)（1）國家、山東省、日照市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年計劃；（2）國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)工程項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》；（4）莒縣關(guān)于商貿(mào)、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；（5）莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城項目意向性規(guī)劃布局；（6）其他文件和協(xié)議；、研究范圍（1）項目建設(shè)的背景和必要性（2）項目投資主體的情況（3）行業(yè)分析及市場預(yù)測（4）項目選址及建設(shè)條件（5）項目布局及及各部分功能定位（6）項目組織及管理系統(tǒng)（7）項目效益評價及不確定性分析三、編制原則“把推動服務(wù)業(yè)大發(fā)展作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的戰(zhàn)略重點，營造有利于服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策和體制環(huán)境，拓展新領(lǐng)域，發(fā)展新業(yè)態(tài)，培育新熱點，推進(jìn)服務(wù)業(yè)規(guī)?；⑵放苹?、網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營，不斷提高服務(wù)業(yè)比重和水平。推動農(nóng)產(chǎn)品、大宗礦產(chǎn)品、重要工業(yè)品等重點領(lǐng)域物流發(fā)展。推廣現(xiàn)代物流管理，提高物流智能化和標(biāo)準(zhǔn)化水平?！蛾P(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》的通知要求，明確項目發(fā)展總體目標(biāo)。，做到實事求是、客觀公正。\家居的需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設(shè)施及資源為基礎(chǔ)，避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)。、環(huán)保、安全設(shè)施建設(shè)符合國家和地方法規(guī)。四、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目于2012年建設(shè)，并可于2015年完工。預(yù)測可以年實現(xiàn)營業(yè)收入4636萬元?！半p輪驅(qū)動”，發(fā)展大商貿(mào)，建設(shè)大市場，搞活大流通，努力把莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城打造成為東進(jìn)西出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心。；吸引第三方建材\家居經(jīng)營企業(yè)。，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。項目在市場選址方面做了充分的考慮：針對周邊城市家居建材市場重復(fù)建設(shè)造成經(jīng)濟(jì)回報嚴(yán)重下降狀況，調(diào)查區(qū)域內(nèi)建材家居市場層出上馬，檔次和品格高端的現(xiàn)實，結(jié)合項目的地塊區(qū)位，在規(guī)劃定位上側(cè)重于批量建材交易為主和給城市品牌家居城和建材市場做專業(yè)倉儲配套。建設(shè)單位在多年專業(yè)運營中對建材市場有著獨到發(fā)展戰(zhàn)略，概念規(guī)劃布局中重視對建材流通信息化投入和對自身規(guī)范化公司管理建設(shè)，為本項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)回報起到了保障。建議項目早日開工建設(shè)。截止2007年，全國有以經(jīng)營建筑材料及裝飾材料為主的交易市場1084個，其中批發(fā)經(jīng)營為主和以零售經(jīng)營為主的各有542家。；；；浙江南當(dāng)建材市場是全國最大的建筑裝飾材料市場，；第二山東淄川區(qū)建材城，成交額達(dá)41億元；第三是南通市永興商城，成交額為25億元。 建材產(chǎn)品的熱銷，使建材銷售市場蓬勃發(fā)展。與此同時，室內(nèi)裝飾已成為新的消費熱點和新的經(jīng)濟(jì)增長點。 建材市場形成的特點和問題① 建材企業(yè)后向一體化發(fā)展趨勢近年來，原材料漲價已經(jīng)成為建材家具廠商特別頭痛的問題之一。木材、鋼材、五金等原材料的價格上漲，一部分企業(yè)甚至出現(xiàn)過材料斷炊的尷尬。部分建材企業(yè)已經(jīng)開始從源頭著手，通過并購或是購買股權(quán)等方式與原料廠家合作，以求降低成本。所以，部分渠道商離開建材行業(yè)，另一部分人涉足生產(chǎn)領(lǐng)域，開始打造獨立品牌。④ 資本給予更多關(guān)注風(fēng)險投資是2007年建材行業(yè)最熱門的話題，因為早年的框架協(xié)議，在2008年變成了巨額資金到位。全球最大建材超市家得寶出資近1億美元借家世界之殼進(jìn)入中國市場。此后，安信偉光(上海)木材有限公司兼并收購寶鋼旗下的寶優(yōu)特地板。⑤ 出口保護(hù)越來越少涉及地板、鋼材類產(chǎn)品的出口退稅新政策2007年連續(xù)頒布了幾項。新調(diào)整的加工貿(mào)易政策將于8月23日起執(zhí)行，從事家具加工貿(mào)易的企業(yè)也面臨繳納保證金的新壓力。⑥ 跨界招募專業(yè)人才建材業(yè)其實是競爭仍不太充分的行業(yè)。⑦ 專利意識有所升級隨著中國經(jīng)濟(jì)的全球化趨勢，如何尊重和保護(hù)知識產(chǎn)權(quán)將成為建材企業(yè)的研究課題。知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)一直是中國建材企業(yè)的軟肋，“COPY至一度是部分企業(yè)的生存法寶。除了投巨資資助研發(fā)外，有的企業(yè)為了保護(hù)自己的原創(chuàng)設(shè)計，在國內(nèi)也開始打起了知識產(chǎn)權(quán)的官司。如今，建材廣告卻是鋪天蓋地電視、路牌、公交車、報紙、網(wǎng)絡(luò)上，都能看到建材企業(yè)的身影。如今，競爭使他們認(rèn)識到，企業(yè)需要品牌，品牌需要塑造。⑨ 家裝行業(yè)面臨拐點奧運會到來的特殊年頭對家裝公司影響甚大。如果大型家裝公司能夠抓住機(jī)遇，加緊儲備人才，加大投入，調(diào)整到位，將是一個大發(fā)展的機(jī)會。家居建材超市恰好能夠同時滿足消費者在上述諸多方面的需求。同時中國國內(nèi)也涌現(xiàn)了一批建材連鎖企業(yè)，然而在同外資的競爭過程中，并沒有很好地利用熟悉當(dāng)?shù)厥袌龅膬?yōu)勢，做出有中國特色的建材連鎖模式，優(yōu)秀的比如天津家世界、東方集團(tuán)下屬的東方家園相繼被外資收購。 建材業(yè)消費創(chuàng)新呈現(xiàn)新趨勢宏觀經(jīng)濟(jì)緊縮、房貸政策收緊的2008年，建材巨頭百安居日前宣布了新的家裝策略——2008年將在全國60家店面中，全面推廣家裝按揭業(yè)務(wù)，在無擔(dān)保前提下可以提供分期貸款的家裝服務(wù)，與百安居的合作方銀行目前為招商銀行與交通銀行，雙方分別推出的項目是“家裝易”、“分期寶”。所以，一般消費者購買新房后，都面臨著資金緊張、難以馬上裝修、新房閑置等尷尬局面。 商業(yè)模式下，建材市場投資的困境動輒幾萬、幾十萬平方米的五金\建材裝飾市場，提升改造遭遇土地瓶頸；如果將五金建材市場用地按照商業(yè)地產(chǎn)用地對待，那么市場運營存在極大的壓力。而市場建設(shè)對于當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)發(fā)展具有促進(jìn)作用，在房地產(chǎn)業(yè)告別高速發(fā)展的通路后，促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)和市場建設(shè)的發(fā)展對于城市經(jīng)濟(jì)循環(huán)和帶動輻射作用具有重要意義。與此同時，眾多建材門市扎堆建設(shè)，密度過高，經(jīng)營項目雷同，缺少特色?！敖ú拈T市多了，東西都差不多，在選擇上主要看價格和質(zhì)量。 日照市建材行業(yè)協(xié)會有關(guān)專家分析指出，隨著土地價格的迅速上漲，以及市場過剩導(dǎo)致的競爭日趨激烈，當(dāng)初建材城能夠快速獲利的市場條件已不復(fù)存在。對此，該專家提醒，投資商每新建建材市場，在經(jīng)營特色上應(yīng)當(dāng)力求錯位，以避免單純的價格競爭。目前日照市建材市場分布主要集中于日照東部。西部目前只具有零散傳統(tǒng)的