【正文】 在滿足工業(yè)土地投資強度的基礎(chǔ)上，項目投資兼顧了經(jīng)濟和社會效益的雙重標準，建議項目早日開工建設(shè)。五、現(xiàn)代商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)是莒縣城市發(fā)展政策所倡導(dǎo)的，是莒縣實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟的重要載體之一。四、項目的建設(shè)將促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。三、莒東新城建材商貿(mào)城將引進一批年營業(yè)額較大品牌建材商家，為莒縣市民及建筑業(yè)需求提供綜合效益高的建材交易、倉儲服務(wù)；減輕城區(qū)商業(yè)模式下建材交易成本壓力；對莒縣建材工業(yè)產(chǎn)品進出口，參予區(qū)域競爭，提供條件。強化莒縣建材/家居等專業(yè)市場綜合效力，改善和提高莒縣建材物流產(chǎn)業(yè)的軟硬件條件。四、財務(wù)評價結(jié)論和建議若項目全部用來出售，項目銷售毛利率=（銷售收入銷售成本）/銷售收入=36%；可見本項目具有投資回報率高，風(fēng)險較小，項目開發(fā)周期短等優(yōu)點，適宜投資。 項目開發(fā)成本的影響開發(fā)成本主要根據(jù)工程投資、管理、財務(wù)費及營銷廣告費用。其中我們簡化為銷售資金回籠方面，即假定建設(shè)周期和經(jīng)濟環(huán)境為固定，僅以銷售回款為準。本次取2012～2015年為計算周期。（4）工資等費用按200萬元/年估算總成本費用估算成本項目2012年2013年2014年2015年管理費用468 49270 70 銷售費用624 656 100 100財務(wù)費用6726720 0 工資費用等400 400 400 400 合計2,166 2,218 570 570二、稅率及利潤計算稅金的測算表項 目投資期運營年份2012年2013年2014年2015年營業(yè)稅城建稅72080教育費附加房產(chǎn)稅等、銷售及運營收入測算表見附件2三、不確定性分析在項目的實施和銷售過程中可能影響項目效益的主要因素就是銷售收入，建設(shè)投資及開發(fā)周期。（2）營業(yè)費用本項目營業(yè)費用為開發(fā)企業(yè)在售房過程中及日常所發(fā)生的各項費用按銷售收入的2％計算。貸款期限2年，并從2014年一次性還清。三、項目總投資項目總投資：77522萬元（人民幣）其中：土地成本土地出讓金 29280萬元土地契稅 1172萬元土地登記發(fā)證費 60萬元前期工程費前期工程費合計5680萬元，其中：設(shè)計費用：600萬元勘探費：80萬元消防抗震費：440萬元建設(shè)工程報建費：4380萬元三通一平：180萬元房屋建安工程成本房屋建安工程成本共計：30080萬元，其中：建安工程費用：25300萬元A 土建工程：20200萬元B 安裝工程（水電）：1900萬元C 樁基及土方開挖：3200萬元附屬工程費：3840 萬元A 室外管網(wǎng)：3680 萬元B 室外景觀設(shè)計：160 萬元室外工程費：940萬元A 垃圾清運費：360萬元B 土地圍墻費：580 萬元公共配套設(shè)施成本公共配套設(shè)施費用共計：3650萬元消防工程費：700萬元弱電工程：410萬元電梯工程：560萬元道路建設(shè)費:1780萬元智能化：200萬元其它費用：其他費用共計：5800 萬元A 工程監(jiān)理費B 工程質(zhì)量監(jiān)督費C 墻改費D 招標費E 綠化費F 防雷檢測費不可遇見費：1800萬元（只考慮基本預(yù)備費）投資估算表見附件1四、資金籌措本項目根據(jù)投資計劃安排，總投資77522萬元萬元，其中企業(yè)自籌65522萬元，銀行貸款12000萬元。圖91：組織架構(gòu)圖行政管理人力資源管理會計核算財務(wù)審計前期策劃營銷手續(xù)、客戶服務(wù)工程管理設(shè)計規(guī)劃計劃管理合同管理及物業(yè)工程造價管理公司領(lǐng)導(dǎo)綜合部財審部營銷部施工部經(jīng)營部運營部第十章 項目進度計劃一、工程進度計劃項目建設(shè)期擬從2012年1月至2015年1月。擬與中國建材企業(yè)進行多種方式合作，嘗試多種形式的激勵政策，為項目管理和運營人才的引進創(chuàng)造良好的條件。二、項目實施方案通過與政府相關(guān)部門進行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優(yōu)惠條件，并建商家入駐的快速通道，為項目招商建立基礎(chǔ)條件。人員培訓(xùn)要制定具體實施計劃，指定專人負責(zé)組織落實，可根據(jù)不同層次、不同專業(yè)分類、分批進行。人員培訓(xùn)是公司核心競爭力培養(yǎng)的重要內(nèi)容，也是公司長足發(fā)展的重要保證。綜合信息服務(wù)中心實行24小時值班制，實現(xiàn)實時處理相關(guān)業(yè)務(wù)信息，以保證達到服務(wù)集成化、運輸網(wǎng)絡(luò)化、流程科學(xué)化、操作標準化、作業(yè)機械化、業(yè)務(wù)規(guī)?；凸芾黼娔X化。一、莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城的管理系統(tǒng)項目完工后，公司將按項目需求安排管理人員30人，市場人員人、司機、技術(shù)及服務(wù)人員90人，共120人。D 建立和完善交通安全、電腦網(wǎng)絡(luò)安全、入駐企業(yè)安全等措施，落實警衛(wèi)、值班制度。B 庫房內(nèi)安裝通風(fēng)設(shè)施，把溫度、濕度控制在合理的范圍內(nèi)。庫外勞動安全防護以商品運輸中的交通安全為重點。因本項目無崗位有害物質(zhì)存在，故本報告只考慮安全防護設(shè)施。提高綠化面積，可作為凈化空氣、調(diào)節(jié)氣溫、改善勞動條件、保護和美化環(huán)境的重要措施，從而可減少場內(nèi)車輛及場外道路灰塵對庫區(qū)環(huán)境的污染，使庫區(qū)綠化率達到30%以上，綠化效果達到春有花開、夏有遮陰、秋有果實、冬有常青的標準。因本項目是成件商品的儲存配送，不會造成像污水、廢氣、煙塵和噪音等污染，因此不再做出具體規(guī)定。D 選用節(jié)能型電容、光源和燈具，合理進行無功補償，減少無功損耗。B 衛(wèi)生器具采用節(jié)水型器具。為庫房內(nèi)能達到勞保要求，封閉庫房需設(shè)置通風(fēng)裝置。品牌建材家居展示交易和綜合信息服務(wù)中心區(qū)均配置手提式干粉滅火器，并在變配電室等處配置手提式二氧化碳滅火器以及時撲滅初起火災(zāi)。在庫房內(nèi)各防火單元均設(shè)置室內(nèi)消火栓，每個消火栓處設(shè)有火災(zāi)報警按鈕，信號送至庫區(qū)消防控制中心。六、消 防根據(jù)國家《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GPJ16—87（修訂本）的規(guī)定，本項目儲存物品的火災(zāi)危險性為丙類，庫房為一、二級耐火等級的單層建筑，根據(jù)要求設(shè)室內(nèi)外消防給水系統(tǒng)，并配有急救消防設(shè)施。室內(nèi)污水經(jīng)過化糞池處理后，用管道排至市政污水管道。進水管道為Ф200300，遠期規(guī)劃供水能力約1000m3／日。五、給排水設(shè)施給排水設(shè)計依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》、《室外給水設(shè)計規(guī)范》、《室外排水設(shè)計規(guī)范》、《生活飲用水質(zhì)標準》、《污水排入城市下水道水質(zhì)標準》進行設(shè)計。計算機系統(tǒng)接地單獨設(shè)置：接地采用TNCS系統(tǒng)，接地電阻小于4歐姆。照明配電電源引自本項目區(qū)變電站，正常照明采用密集型母線槽供電，事故照明采用雙電源回路自動切換。本工程用電電源在項目區(qū)范圍內(nèi)新建20KVA變電所，用電設(shè)備總?cè)萘考s為5,000KW，其中消防應(yīng)急負荷100KW。項目內(nèi)建筑采用混凝土結(jié)構(gòu)的標準交易倉儲房道路、停車場采用混凝土鋪設(shè)。品牌建材家居展示交易區(qū)的前集中綠地,沿主次干道均為重要景觀軸線，兩邊均有綠化帶蔓延，并在路交叉節(jié)點形成景觀區(qū)，形成系列富于變化的城市空間和景觀。（2）品牌建材家居展示交易區(qū)形成品牌建材\家居展示交易，集貨、倉儲、分撿、配送、信息處理于一體的配送交易中心。 倉儲需求信息與供給信息；客戶關(guān)系管理計劃控制倉儲管理運輸管理配送管理統(tǒng)計分析為企業(yè)客戶提供的全過程動態(tài)跟蹤和查詢：貨物出入庫時間、數(shù)量查詢；貨物庫存數(shù)量查詢；貨物配送完成情況查詢。 供需信息共享216。 產(chǎn)品信息共享216。 區(qū)域建材家居信息共享216。同時，通過與公路、鐵路、以及依托本區(qū)域物流企業(yè)實現(xiàn)對接或戰(zhàn)略聯(lián)盟，使銷售和輻射范圍得到立體延伸。 日照市大型品牌建材/家居專業(yè)市場的中間商專業(yè)倉儲需求；216。 外地進駐日照的品牌建材商家需求；216。項目在與其他處于市區(qū)品牌建材家居城比，具有綜合成本優(yōu)勢和對外銷售輻射的便捷區(qū)位物流條件，為大型建材商提供綜合服務(wù)基地平臺。（3）品牌建材家居專業(yè)的倉儲功能在商業(yè)化模式下的日照大型品牌建材家居市場，由于區(qū)位價值使的各商家在貨品的供給、倉儲遇到成本高啟的壓力。受客戶委托，辦理出口貨物的接貨、包裝、訂艙、訂車皮等各種出口前的必要作業(yè)和手續(xù)；辦理出口貨物的聯(lián)運業(yè)務(wù)以及貨物的配載、裝卸、平艙等業(yè)務(wù)。（2）綜合信息化服務(wù)功能項目將為商家提供委托，代辦接貨、發(fā)運業(yè)務(wù)，包括辦理各種雜貨、集散箱貨物的交接。 四、交易倉儲中心功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計、交易倉儲中心系統(tǒng)功能設(shè)計（1）品牌建材/家居集散展示交易功能對進入山東銷售的大型品牌建材/家居企業(yè)的產(chǎn)業(yè)，在品牌展示交易中心進行重點展示，配套高品次的商務(wù)洽談區(qū)，促進大宗建材批發(fā)交易。二、建設(shè)原則；、莒縣的社會經(jīng)濟發(fā)展的要求；；、先進性與可操作性原則。三期總投資13944萬元，形成建筑面積72416平方米的投資，分別建成裝飾材料倉儲交易區(qū)和板材石材倉儲交易區(qū)。項目分三期進行建設(shè)：一期總投資5354萬元，形成建筑面積27805平方米的投資，分別建成綜合服務(wù)中心、品牌建材展示交易區(qū)。規(guī)劃占地約183畝，總投資38761萬元人民幣。第六章 建設(shè)方案一、建設(shè)規(guī)模根據(jù)莒縣建材/家居專業(yè)市場發(fā)展的情況和莒縣經(jīng)濟發(fā)展的需求，本項目擬選址在與莒縣城區(qū)一河之隔、運輸條件好、周圍市場基礎(chǔ)雄厚，莒縣東大門新東外環(huán)路以西、莒大路以南地塊，與城區(qū)的交通主要依靠沭河上的三座大橋，交通順暢，輻射城鄉(xiāng)地帶；建設(shè)以信息系統(tǒng)為支撐，集交易、倉儲、配載、配送等服務(wù)功能為一體的綜合性建材家居交易倉儲中心。％。沭河北入南出，縱貫全境。 統(tǒng)計資料顯示，℃，年降水量750毫米左右，年日照時數(shù)2450小時，年平均無霜期182天。主要特征是：春季溫和，風(fēng)多雨少；夏季炎熱，雨量集中；秋季涼爽，少雨干旱；冬季寒冷，雨雪稀少。莒縣有沭河等大小河流26條，有青峰嶺等大中小型水庫226座，水資源充足。本項目處于莒縣東部，其區(qū)域土地規(guī)劃是莒縣未來重點物流產(chǎn)業(yè)區(qū)域，是以大型商貿(mào)、高端房產(chǎn)和新型社區(qū)建設(shè)為重點的新區(qū)，也是日照最便捷通向藍黃經(jīng)濟圈的重要交通節(jié)點。三次產(chǎn)業(yè)比例由31:33:36發(fā)展到19:44:37，工業(yè)經(jīng)濟的主體地位進一步確立。社會現(xiàn)金收入快速增加，金融機構(gòu)各項存款余額達到170億元，凈增112億元；農(nóng)民人均純收入達到6860元、城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資24599元，分別增加2820元和13451元?！笆晃濉逼陂g，莒縣用心把握國家宏觀調(diào)控政策，積極應(yīng)對復(fù)雜多變的經(jīng)濟形勢，全力突破國際金融危機帶來的困難，縣域經(jīng)濟始終保持了快速發(fā)展、高幅增長的良好勢頭。有漢、回、蒙、藏、壯、朝鮮等20多個民族。東臨日照市東港區(qū)、五蓮縣，西界沂水縣、沂南縣，北接諸城市，南毗莒南縣。19′～36176。35′～119176。經(jīng)專家意見，本項目擬選址在與莒縣城區(qū)一河之隔、運輸條件好、周圍市場基礎(chǔ)雄厚，莒縣東大門新東外環(huán)路以西、莒大路以南地塊，與城區(qū)的交通主要依靠沭河上的三座大橋，交通順暢，輻射城鄉(xiāng)地帶。項目莒縣及周邊建材/家居等廠商為服務(wù)重點。第五章 項目選址及建設(shè)條件一、項目選址本項目的選址充分考慮莒縣及周邊專業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀以及莒縣促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的進程要求；及其他相關(guān)建材工業(yè)生產(chǎn)帶動的建材專業(yè)市場需求。堅持產(chǎn)業(yè)支撐、特色明顯、功能完善的原則，強化小城鎮(zhèn)公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施配套，抓好12處農(nóng)村新型示范社區(qū)建設(shè)，新建43處農(nóng)村社區(qū)。立足“古都新韻、山水名城”發(fā)展定位，以建設(shè)“兩岸型”城市為目標，促進城區(qū)跨河發(fā)展，打造城市建設(shè)新亮點。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)，不斷加快新型城鎮(zhèn)化進程。堅定不移抓好招商引資。山東路將依托206國道、22335省道交匯的優(yōu)勢，逐步形成具有較強帶動力的“現(xiàn)代物流長廊”。同時，立足現(xiàn)有汽車貿(mào)易、配件和貨物配送基礎(chǔ)，引導(dǎo)相關(guān)業(yè)戶向山東路兩翼靠攏，促進集中經(jīng)營，實現(xiàn)規(guī)模效益。 　　建設(shè)物流基地，打造現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展新平臺。日百萬德福莒縣店、新世紀購物商廈、新宇超市等企業(yè)逐步發(fā)展壯大，成為全縣流通企業(yè)的骨干和龍頭。去年將商業(yè)飲食服務(wù)公司成建制與五金公司實現(xiàn)合并，既擴大了五金公司經(jīng)營規(guī)模，又盤活了服務(wù)公司的資產(chǎn)，實現(xiàn)了企業(yè)雙贏的目標。深入推進流通企業(yè)改革，是加快物流業(yè)發(fā)展的強大動力。在縣委、縣政府正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅持先進制造業(yè)與現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)“雙輪驅(qū)動”，發(fā)展大商貿(mào)，建設(shè)大市場，搞活大流通，努力把莒縣打造成為東進西出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心，雛形初顯！伴隨著現(xiàn)代化城市建設(shè)步伐，莒縣商業(yè)已經(jīng)進入前所未有的發(fā)展階段，莒縣將成為全省的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展重地。二、莒縣建材/家居專業(yè)市場需求預(yù)測改革開放30年來，莒縣已從過去的莒國小邑發(fā)展為今天重要的縣域性城市。發(fā)達國家流通行業(yè)的發(fā)展歷程，使以賣場品牌化、集約化、連鎖化、服務(wù)化趨勢，賣場品牌含金量越高、賣場素質(zhì)越強、服務(wù)保障越完善，比較優(yōu)勢就越明顯，其綜合競爭力也就越強。家居流通企業(yè)要想利于不敗之地，就要做強做大，既要增強硬實力，