【正文】 .國(guó)際商貿(mào)物流園工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄一、總 論 1 1 1 1 2 2 3 可行性研研究報(bào)告主要結(jié)論 3 3 項(xiàng)目的建設(shè)是可行的 3 項(xiàng)目建設(shè)的主要內(nèi)容 4 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 5 項(xiàng)目總投資 5 工程建設(shè)進(jìn)度 5 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5 建議 6二、項(xiàng)目建設(shè)背景及建設(shè)必要性 8 8 8 市規(guī)劃背景 10 12 14三、需求分析及建設(shè)規(guī)模 17 需求分析 17 物流業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)分析 17 電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)分析 23 25 28 28 29 建設(shè)規(guī)模確定 30 31 31 32四、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 33 33 34 自然條件 34 36 社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 37五、工程建設(shè)初步方案 39 39 39 40 41 42 42 42 44 47 49 50 51 58六、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 60 60 61 61 63 65 65七、水土保持 66 66 67 67 67 68 69八、勞動(dòng)保護(hù)與工業(yè)衛(wèi)生 70 70 70 71 73 73九、節(jié) 能 74 74 74 75 76 76十、組織結(jié)構(gòu)與人力資源配置 78 78 80 80 81 81 82十一、項(xiàng)目組織、進(jìn)度及招投標(biāo) 83 83 83 85十二、項(xiàng)目投資估算及資金籌措 87 87 87 87 91十三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 93 評(píng)價(jià)原則及范圍 93 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 93 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 93 稅費(fèi) 93 計(jì)算期與生產(chǎn)負(fù)荷 94 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定 94 成本費(fèi)用估算 94 燃料動(dòng)力費(fèi) 94 工資及福利費(fèi)用 94 攤銷及折舊費(fèi)用 95 年修理費(fèi)用 95 財(cái)務(wù)費(fèi)用 95 其它費(fèi)用 96 營(yíng)業(yè)總成本費(fèi)用 96 營(yíng)運(yùn)收入、稅金及附加估算 96 營(yíng)運(yùn)收入 96 稅金及附加估算 96 財(cái)務(wù)效益測(cè)算 97 利潤(rùn)估算及分配 97 財(cái)務(wù)獲利能力分析 97 財(cái)務(wù)清償能力分析 97 償還資金來源 97 借款償還期 97 不確定性分析 98 盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算 98 敏感性分析 98 財(cái)務(wù)分析結(jié)論 99十四、項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià) 100 100 102 102 102 103十五、風(fēng)險(xiǎn)分析 104 104 104 105十六、結(jié)論與建議 107 107 107附件：某國(guó)際商貿(mào)物流園工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、總 論某國(guó)際商貿(mào)物流園工程本項(xiàng)目建設(shè)單位為：某物流有限公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 某物流有限公司是浙江某物流投資集團(tuán)有限公司的全資子公司，而浙江某物流投資集團(tuán)有限公司是浙江某集團(tuán)公司下屬企業(yè)，成立于2010年7月14日，注冊(cè)資金10000萬元，經(jīng)營(yíng)范圍包括實(shí)業(yè)投資、投資咨詢服務(wù)，目前主要的業(yè)務(wù)有BT項(xiàng)目與大型物流項(xiàng)目。某集團(tuán)始創(chuàng)于1996年，為浙江省溫嶺市物流協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)單位,目前公司主要經(jīng)營(yíng)范圍涉及現(xiàn)代物流、投資、典當(dāng)、工程咨詢、成品油銷售等領(lǐng)域的多元化企業(yè)。在物流行業(yè)，公司積累了豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。集團(tuán)旗下浙江某物流有限公司已有20多年的經(jīng)營(yíng)歷史，“某物流”專注于社會(huì)化物流領(lǐng)域,是集企業(yè)物流策劃、企業(yè)貨運(yùn)總包、國(guó)內(nèi)零擔(dān)快運(yùn)、貨物信息發(fā)布、網(wǎng)上貨運(yùn)交易、車輛衛(wèi)星定位、外來貨物配送等多項(xiàng)物流服務(wù)于一體的綜合性現(xiàn)代物流企業(yè)，是業(yè)內(nèi)有較大影響力的物流企業(yè)集團(tuán)之一。法定代表人：xx公司注冊(cè)地址：某縣龍城鎮(zhèn)淮海路北側(cè)工行五樓《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》《關(guān)于促進(jìn)我國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》（國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)改運(yùn)行[2004]1617號(hào)）；《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》（國(guó)發(fā)[2009]8號(hào)）；《物流業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃(20142020年)》（國(guó)發(fā)[2014]42號(hào)）；《省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》；《關(guān)于促進(jìn)宿州市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》（宿政發(fā)［2007］19號(hào)）《某縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；《某縣縣城總體規(guī)劃》（20112030）；《某縣統(tǒng)計(jì)年鑒》（2013年）；國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；1某物流有限公司委托編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告協(xié)議書。本報(bào)告根據(jù)業(yè)主的委托，首先調(diào)查了建設(shè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和現(xiàn)有物流基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀，然后分析了存在的問題，提出了解決區(qū)域物流效率的方案。在此基礎(chǔ)上本工程可行性研究報(bào)告分別對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行了研究：本項(xiàng)目所涉及的建設(shè)背景和項(xiàng)目建設(shè)的必要性；物流需求量預(yù)測(cè)和建設(shè)規(guī)模確定；工程建設(shè)方案；環(huán)境評(píng)價(jià)和水土保持分析；節(jié)能評(píng)價(jià)；項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排、招標(biāo)方式選擇；項(xiàng)目投資估算和資金來源分析；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)。項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià)。 可行性研研究報(bào)告主要結(jié)論（1）促進(jìn)某縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。（2）優(yōu)化某縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的需要。（3）增強(qiáng)縣城輻射能力的需要。 項(xiàng)目的建設(shè)是可行的（1）產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，物流需求突出某縣有豐富的農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，特色農(nóng)產(chǎn)品品種多、產(chǎn)量大，優(yōu)勢(shì)突出。有眾多大型的農(nóng)產(chǎn)品交易專業(yè)市場(chǎng)，農(nóng)產(chǎn)品流通量大；某縣農(nóng)產(chǎn)品加工、建材、輕化工、能源等產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，優(yōu)勢(shì)明顯；某縣居民消費(fèi)升級(jí)潛力較大。（2）地理位置優(yōu)越，配套條件完善本項(xiàng)目位于某縣縣城的東大門二莊村附近，S301省道北側(cè)的規(guī)劃地塊內(nèi)。依據(jù)某縣縣城總體規(guī)劃，項(xiàng)目區(qū)域西鄰中心城區(qū)，東接經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，地處物流需求的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。周邊配套資源豐富，基礎(chǔ)設(shè)施完善。（3）符合產(chǎn)業(yè)政策，工程方案合規(guī)商貿(mào)物流園項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，當(dāng)?shù)卣卜浅ＶС帧ｍ?xiàng)目投產(chǎn)后，能夠充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。工程設(shè)計(jì)中嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，充分考慮節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、安全等設(shè)計(jì)。（4）建設(shè)資金落實(shí)，經(jīng)濟(jì)效益顯著項(xiàng)目開發(fā)商技術(shù)力量較強(qiáng)，管理經(jīng)驗(yàn)豐富，具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和良好的信譽(yù)，建設(shè)條件良好，本項(xiàng)目所需自籌資金，該公司有足夠能力籌措。項(xiàng)目建成后，經(jīng)濟(jì)效益顯著。 項(xiàng)目建設(shè)的主要內(nèi)容項(xiàng)目規(guī)劃總用地140680平方米（合211畝），規(guī)劃總建筑面積147751平方米，建設(shè)集物流倉儲(chǔ)、配送、總部辦公、O2O商品經(jīng)營(yíng)展示、電商培訓(xùn)服務(wù)，以及配套商住等為一體的物流園。其中物流用地121畝，建筑面積54319平方米，含物流倉儲(chǔ)用房面積45953平方米，配套后勤用房面積7030平方米，加油站面積1336平方米，另建物資堆場(chǎng)33334平方米。商業(yè)用地40畝，建筑面積46019平方米，含商貿(mào)物流總部辦公面積7375平方米，O2O商品經(jīng)營(yíng)展示區(qū)面積37644平方米，電商培訓(xùn)中心面積1000平方米。商住用地50畝，建筑面積47413平方米。 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)宿州市某縣二莊村附近，S301省道北側(cè)的規(guī)劃地塊內(nèi)。 項(xiàng)目總投資本項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金組成，項(xiàng)目建設(shè)投資為40482萬元，建設(shè)期利息為2330萬元，流動(dòng)資金為171萬元，項(xiàng)目總投資估算為42983萬元。 工程建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃從2014年11月開始，至2017年12月完工。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表12：表12 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱單 位數(shù) 量備 注一用地面積規(guī)劃總用地面積畝211二建設(shè)規(guī)模建筑面積平方米147751三項(xiàng)目?jī)?nèi)容 物流用房建筑面積平方米54319 電商用房建筑面積平方米46019 商住用房建筑面積平方米47413四公用動(dòng)力消耗量年耗電量104Kwh　　893年耗水量萬噸20含房產(chǎn)五項(xiàng)目定員人40六項(xiàng)目總投資萬元429831其中：固定資產(chǎn)投資萬元42812 流動(dòng)資金萬元1712資金籌措 其中：建設(shè)單位自籌萬元22983 銀行貸款萬元20000七主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)1 全部投資內(nèi)部收益率％稅后2 項(xiàng)目建設(shè)期年43 貸款償還期年含建設(shè)期4 投資回收期年稅后含建設(shè)期八盈虧平衡點(diǎn)(BEP)％ 建議（1）該項(xiàng)目的建設(shè)不僅是必要的也是可行的，建議各級(jí)政府和部門通力配合，給予支持，使項(xiàng)目能早日建成。（2）建議建設(shè)單位在下一階段的設(shè)計(jì)、設(shè)備采購(gòu)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，可采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，通過多家方案的比選，擇優(yōu)選擇中標(biāo)方案及單位。二、項(xiàng)目建設(shè)背景及建設(shè)必要性隨著經(jīng)濟(jì)全球化和信息技術(shù)的迅速發(fā)展，企業(yè)生產(chǎn)資料的獲取與產(chǎn)品營(yíng)銷范圍日趨擴(kuò)大，社會(huì)生產(chǎn)、物資流通、商品交易及其管理方式正在并將繼續(xù)發(fā)生深刻的變革。與此相適應(yīng)，被普遍認(rèn)為企業(yè)在降低物質(zhì)消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率以外的“第三利潤(rùn)源”的現(xiàn)代物流業(yè)正在世界范圍內(nèi)廣泛興起。目前國(guó)際上普遍認(rèn)為，物流業(yè)的發(fā)達(dá)程度和水平高低是一個(gè)國(guó)家現(xiàn)代化程度和綜合國(guó)力的重要標(biāo)志之一，現(xiàn)代物流已經(jīng)成為發(fā)達(dá)國(guó)家最具普遍影響力的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和“朝陽產(chǎn)業(yè)”。美、日、歐等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)已經(jīng)形成了由完善的物流基礎(chǔ)設(shè)施、高效的物流信息平臺(tái)和比較發(fā)達(dá)的第三方物流企業(yè)組成的社會(huì)化物流服務(wù)體系。全社會(huì)物流成本占GDP的比重已經(jīng)降到9％左右，依靠現(xiàn)代物流所節(jié)省的社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本、增加的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益極為可觀。，％％；，經(jīng)濟(jì)總量就相應(yīng)增加1個(gè)百分點(diǎn)。而中國(guó)全社會(huì)物流成本占GDP的比重還很高。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2013年，占 GDP的比重為18%左右。因此，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我們國(guó)家降低物流成本的空間非常巨大。若按照2013年的GDP測(cè)算，全國(guó)物流成本占GDP的比重每降低1個(gè)百分點(diǎn)，可凈增利潤(rùn)5688億元；受制于各種條件，物流成本占GDP的比重相對(duì)較高，估計(jì)在20%以上，其每降低1個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)可凈增利潤(rùn)190億元。國(guó)家十分重視現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展。認(rèn)為加快我國(guó)現(xiàn)代物流發(fā)展，對(duì)于優(yōu)化資源配置，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，增強(qiáng)綜合國(guó)力和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量與效益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的根本性轉(zhuǎn)變，具有非常重要而深遠(yuǎn)的意義。早在2001年，國(guó)家經(jīng)貿(mào)委牽頭的六部委就出臺(tái)了《關(guān)于加快我國(guó)現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》（國(guó)經(jīng)貿(mào)運(yùn)行[2001]189號(hào)）,在認(rèn)識(shí)物流發(fā)展意義的基礎(chǔ)上，首次提出了物流業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想和總體目標(biāo)，并從市場(chǎng)培育、環(huán)境優(yōu)化、設(shè)施建設(shè)、國(guó)外借鑒、人才培養(yǎng)等方面提出了具體意見。2004年，國(guó)家發(fā)改委牽頭的九部委從行政管理、稅收管理、收費(fèi)管理、通關(guān)管理、規(guī)劃管理、基礎(chǔ)工作等方面提出了《關(guān)于促進(jìn)我國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》（發(fā)改運(yùn)行[2004]1617號(hào)）。2009年3月，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》（國(guó)發(fā)[2009]8號(hào)），提出了現(xiàn)代物流業(yè)是融合運(yùn)輸業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)、貨運(yùn)代理業(yè)和信息業(yè)等的復(fù)合型服務(wù)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，明確了物流是各產(chǎn)業(yè)跟國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)相連的重要載體，振興物流產(chǎn)業(yè)已上升到了國(guó)家戰(zhàn)略高度。2010年10月18日，《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》正式通過，將發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)鏈作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)十大支柱產(chǎn)業(yè)之一。 2014年9月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《物流業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃(2014—2020年)》，提出到2020年，基本建立布局合理、技術(shù)先進(jìn)、便捷高效、綠色環(huán)保、安全有序的現(xiàn)代物流服務(wù)體系，實(shí)施包括物流園區(qū)工程在內(nèi)的12項(xiàng)重點(diǎn)工程。、市規(guī)劃背景2009年省發(fā)布的《省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出，到2015年，基本建成與全省國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的現(xiàn)代物流體系，……全省物流業(yè)增加值年均增長(zhǎng)14%左右；……全社會(huì)物流總費(fèi)用與全省生產(chǎn)總值比率下降1個(gè)百分點(diǎn)；建成功能完善、便捷高效、與長(zhǎng)三角對(duì)接的現(xiàn)代物流公共信息平臺(tái)，形成若干具有較高知名度的物流品牌和第三方物流企業(yè)，建成一批物流園區(qū)，構(gòu)筑若干全國(guó)和區(qū)域性物流樞紐。其中規(guī)劃提出要建設(shè)沿淮物流產(chǎn)業(yè)帶，主要依托和服務(wù)于沿淮城市群，包括蚌埠、亳州、阜陽、淮北、宿州5市。建立區(qū)域性、面向黃淮海地區(qū)的物流集散和分撥、配送中心，發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品、紡織服裝、化工、食品、醫(yī)藥、日用消費(fèi)品、農(nóng)資等物流，形成公路、鐵路聯(lián)運(yùn)為主、兼有水運(yùn)的物流體系。提出建設(shè)五大特色物流中心。依托當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，將宿州建成以農(nóng)副產(chǎn)品及其加工品為特色的物流中心。規(guī)劃提出大力發(fā)展第三方物流，推動(dòng)重點(diǎn)領(lǐng)域物流發(fā)展。實(shí)施物流園區(qū)建設(shè)工程。按照土地利用和城市總體規(guī)劃，在物流樞紐城市、特色物流中心城市、地區(qū)性物流節(jié)點(diǎn)城市，規(guī)劃建設(shè)一批用地節(jié)約、產(chǎn)業(yè)集聚、功能集成、經(jīng)營(yíng)集約的物流園區(qū)。依托產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和基礎(chǔ)，建設(shè)產(chǎn)業(yè)基地型物流園區(qū)；依托大型商貿(mào)流通企業(yè)和專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，建設(shè)市場(chǎng)流通型物流園區(qū)；結(jié)合中心城市傳統(tǒng)運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、批發(fā)零售業(yè)轉(zhuǎn)型提升，建設(shè)都市配送型物流園區(qū)。省級(jí)重點(diǎn)支持30個(gè)物流園區(qū)發(fā)展?！端拗菔袊?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》提出，要以提高人的生活質(zhì)量和完善新型工業(yè)化服務(wù)支撐體系作為兩大重點(diǎn)任務(wù)，重點(diǎn)推動(dòng)商貿(mào)物流業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、旅游休閑業(yè)、信息服務(wù)業(yè)。注重區(qū)域物流協(xié)調(diào)發(fā)展，支持各縣區(qū)圍繞交通節(jié)點(diǎn)謀劃建設(shè)一批物流園區(qū)，完善區(qū)域物流系統(tǒng)，提高重點(diǎn)區(qū)域物流組織化水平。積極發(fā)展第三方