【正文】 .某國際商貿(mào)物流城一期工程建設(shè)項目可行性研究報告目 錄1 總論 1 1 2 2 3 42 項目建設(shè)背景及必要性 6 6 73 市場分析 11 11 國內(nèi)物流市場 12 13 SWOT分析 18 204建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 23 23 24五、場址選擇 26 26 26 26六、工程技術(shù)方案 28 28 35七、電子商務(wù) 48 48 48 48 55 物流系統(tǒng)規(guī)劃方案 60 64八、節(jié)能 66 66 66九、環(huán)境保護(hù) 67 67 67 67十、勞動安全衛(wèi)生與消防 70 70 72十一、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 74 74 75 75 76 77十二、項目實施進(jìn)度及招投標(biāo)方案 78 78 78十三、投資估算與資金籌措 82 投資估算 82 82 83十四、財務(wù)評價 84 財務(wù)評價依據(jù) 84 84 85 85 86十五、項目風(fēng)險分析及控制措施 87 決策風(fēng)險 87 建設(shè)風(fēng)險 87 融資風(fēng)險 88 市場風(fēng)險 88 管理風(fēng)險 88附表：項目投資估算表流動資金估算表投資總額與資金籌措表分年度產(chǎn)品銷售規(guī)劃表營業(yè)收入表固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用估算表無形資產(chǎn)攤銷估算表總成本費(fèi)用估算表利潤與利潤分配表項目投資現(xiàn)金流量表1項目資本金現(xiàn)金流量表1財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表1貸款還本付息表附圖：項目區(qū)域位置圖項目總平面布置圖附件：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照組織機(jī)構(gòu)代碼證稅務(wù)登記證土地預(yù)審意見規(guī)劃選址意見環(huán)境影響批復(fù)自有資金證明銀行貸款意向..1 總論某國際商貿(mào)物流城一期工程中國某投資有限公司本項目擬建在位于某縣經(jīng)開區(qū)，一期工程位于xx大道以東，月亮河以南，馬橋河路以西地段。本項目規(guī)劃用地面積653660m2（合980畝），設(shè)計年交易規(guī)模100億元。該項目建設(shè)內(nèi)容以建材、家具批發(fā)市場建設(shè)為主，分交易區(qū)、倉儲區(qū)、辦公區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)。本項目在擬征地紅線范圍A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)、D區(qū)、E區(qū)五個地塊實施，主要建設(shè)滿足建材、家具的批發(fā)、物流等設(shè)施，總建筑面積980000㎡。其中：a)建材批發(fā)交易用房（A區(qū)）：300000㎡，主要功能為建材批發(fā)、展示、辦公；b)建材倉儲（B區(qū)）：161000m2，主要功能為建材儲存；c)家具批發(fā)交易用房（C區(qū)）：235000㎡，主要功能為家具批發(fā)、展示、辦公；d)家具倉儲（D區(qū)）：118000㎡，主要功能為家具儲存；e)綜合服務(wù)區(qū)（E區(qū)）：166000㎡，主要功能為辦公、交易、物業(yè)管理、配送等。主要建設(shè)內(nèi)容：綜合辦公大樓132900㎡、物業(yè)管理用房15000m配送中心大樓5200m員工休息樓4500m汽修車間4000m食堂2000㎡、傳達(dá)室1050㎡、變電所350㎡、消防泵房100㎡、消防水池800㎡、垃圾站100㎡。同時，建設(shè)配套的路網(wǎng)交通、停車場、通訊、供配電、給排水、暖通、消防、污水治理、綠化等公用工程，設(shè)置轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)備、運(yùn)輸工具（車隊）等。2010年11月2013年11月，建設(shè)工期為3年。本項目總投資 227571萬元，其中：固定資產(chǎn)投資226630萬元、流動資金941萬元。建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌77571萬元，申請銀行貸款150000萬元。項目建成后，可實現(xiàn)年銷售收入45169萬元；%；利潤總額24052萬元；總投資收益率(平均)%；。項目建設(shè)單位中國某投資有限公司成立于2010年6月，由 等二十位優(yōu)秀人才發(fā)起成立，主要從事產(chǎn)業(yè)投資和資本運(yùn)作。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，實行一級決策、一級經(jīng)營的扁平化經(jīng)營管理模式。通過搭建某產(chǎn)業(yè)開發(fā)平臺和金融資本運(yùn)作平臺，整合全國某資源，實現(xiàn)某產(chǎn)業(yè)資本與金融資本的融通，優(yōu)化某產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使各方受益。1)國務(wù)院關(guān)于物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃；2)鐵道部《關(guān)于促進(jìn)鐵路現(xiàn)代物流發(fā)展的指導(dǎo)意見》；3)省政府《省物流業(yè)振興實施規(guī)劃》（20092011年）；4)國家發(fā)改委推薦使用的《投資項目可行性研究指南》；5)國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）；6)國家和地方制訂的有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；7)其他各有關(guān)專業(yè)設(shè)計規(guī)范及項目建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料。1）嚴(yán)格執(zhí)行國家發(fā)改委“建設(shè)項目可行性研究的編制指南”，做到可行性研究報告的客觀、公正、合理、全面；2）遵守國家關(guān)于建設(shè)項目所頒布的法律、法規(guī)及各行業(yè)的設(shè)計規(guī)范、規(guī)程；3）結(jié)合該項目所在地的物流量及建設(shè)條件，確定其功能定位和物流建設(shè)規(guī)模，達(dá)到物流暢通，以專業(yè)化、規(guī)模化和規(guī)范化運(yùn)作，降低運(yùn)行成本，服務(wù)于社會和經(jīng)濟(jì)生活；4）結(jié)合當(dāng)?shù)貐^(qū)域規(guī)劃，做好園區(qū)內(nèi)外的環(huán)境保護(hù)及污染物治理的可行性研究，最大限度減少工程對環(huán)境造成的不良影響。本次可行性研究報告工作主要研究范圍包括：建設(shè)單位基本情況、項目基本情況、項目市場分析、項目投資環(huán)境及建設(shè)條件、選址環(huán)境、園區(qū)總圖運(yùn)輸、土建、給排水、供配電、供熱、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能、消防安全、勞動保護(hù)、項目招標(biāo)計劃等的研究以及投資估算、融資方案及技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、財務(wù)評價等內(nèi)容。表11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1總征地面積m2653660合980畝2總建筑面積m2980000其中A區(qū)㎡300000B區(qū)㎡161000C區(qū)㎡235000D區(qū)㎡118000E區(qū)㎡1660003建筑密度%4容積率5綠地率%196總投資萬元227571工程費(fèi)用萬元其他費(fèi)用萬元預(yù)備費(fèi)萬元建設(shè)期利息萬元14429鋪底流動資金萬元9417經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)總成本費(fèi)用萬元13179 利潤總額萬元24052 總投資收益率(平均)% 項目資本金凈利潤率(平均)% 投資回收期（所得稅后）年 所得稅后含建設(shè)期投資內(nèi)部收益率（所得稅后）% 所得稅后， 貸款償還期年 含建設(shè)期盈虧平衡點% a）某投資有限公司立足，輻射中南，面向全國，利用區(qū)域交通優(yōu)勢，在xx縣經(jīng)開區(qū)建設(shè)某商貿(mào)物流城，并大力發(fā)展以零擔(dān)、快運(yùn)、配送、倉儲和信息服務(wù)為主的第三方物流業(yè)，建設(shè)成全省最大的集市場交易、貨物倉儲、物流信息、金融結(jié)算等功能于一體的現(xiàn)代物流中心和城市物流節(jié)點。項目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和物流產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃。b)某國際商貿(mào)物流城作為某縣物流發(fā)展的重要示范性項目，其建設(shè)是落實《省物流業(yè)振興實施規(guī)劃》（20092011年）的重要舉措。項目的建設(shè)將增強(qiáng)區(qū)域物流中心在省內(nèi)的地位，優(yōu)化縣域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加速區(qū)域城市化進(jìn)程。同時，該項目的建設(shè)，將有效增加社會就業(yè)，帶動周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，繁榮城鄉(xiāng)市場，拉動上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。c）項目選址于xx縣經(jīng)開區(qū)xx大道以東，月亮河以南，馬橋河路以西，路以北地段。該地點處于省“3+5”城市群的幾何中心，緊臨石長鐵路xx貨站和**西客站，臨近京珠高速西線互通、三環(huán)線互通、霞凝港、銅官、靖港碼頭和黃花機(jī)場，與周邊各市交通對接便捷，具備“大物流”必須的區(qū)位和交通優(yōu)勢。項目定位準(zhǔn)確，選址合理，建設(shè)條件基本具備，可滿足**及周邊地區(qū)對現(xiàn)代物流的建設(shè)需求。d)項目規(guī)劃總用地面積653660m2（合980畝），總建筑面積980000m2，設(shè)計年交易規(guī)模100億元。一期工程主要建設(shè)內(nèi)容以建材、家具批發(fā)市場為主，分交易區(qū)、倉儲區(qū)、辦公區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)。并配套建設(shè)路網(wǎng)交通、電訊、供配電、給排水、暖通、消防、污水治理、露天堆場、停車場、綠化等配套公用工程。e）項目總投資 227571萬元，其中：固定資產(chǎn)投資226630萬元、流動資金941萬元。建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌77571萬元，申請銀行貸款150000萬元。項目建成后，可實現(xiàn)年銷售收入45169萬元；%；利潤總額24052萬元；總投資收益率(平均)%；。該項目經(jīng)濟(jì)效益良好，抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。f）由于本項工程投資較大，建議建設(shè)單位盡快落實項目建設(shè)資金，保證項目順利開工建設(shè)。在項目前期準(zhǔn)備階段，應(yīng)抓緊做好環(huán)境評價，盡快完成包括國有土地預(yù)審在內(nèi)的征地手續(xù)。g）本項工程涉及征地及居民折遷由當(dāng)?shù)卣瓿伞? 項目建設(shè)背景及必要性現(xiàn)代物流業(yè)作為一個跨行業(yè)、跨部門的新興復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，是新興的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。隨著世界經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步,物流產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)中一個新興的服務(wù)部門, 正在全球范圍內(nèi)迅速發(fā)展，以專業(yè)化、規(guī)?；⒌统杀竞鸵?guī)范化運(yùn)作為特點，服務(wù)于社會和經(jīng)濟(jì)生活。在國際上,物流產(chǎn)業(yè)被認(rèn)為是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動脈和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè),其發(fā)展程度成為衡量一國現(xiàn)代化程度和綜合國力的重要標(biāo)志之一。業(yè)務(wù)范圍涉及生產(chǎn)、流通、運(yùn)輸、代理、倉儲、信息等諸多領(lǐng)域，是以鐵路、公路、港口、航空運(yùn)輸?shù)葹橐劳?，將運(yùn)輸、儲存、中轉(zhuǎn)、裝卸、搬運(yùn)、包裝、分揀、流通加工、配送、國內(nèi)國際貿(mào)易、保稅報關(guān)、信息處理、電子商務(wù)等基本功能有機(jī)結(jié)合的運(yùn)作體系，涉及生產(chǎn)和生活資料的各個領(lǐng)域，為生產(chǎn)、流通提供完整的支撐和配套服務(wù)，為用戶提供多功能、一體化的綜合性服務(wù)，是對商品運(yùn)輸配套化、倉儲自動化、包裝標(biāo)準(zhǔn)化、配送效益化、信息管理網(wǎng)絡(luò)化的綜合體現(xiàn)。大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，走新型工業(yè)化道路，提高我國企業(yè)和產(chǎn)品國際競爭力的重要舉措，也是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的迫切要求。長期以來，“重生產(chǎn)輕流通”的傳統(tǒng)觀念束縛了國內(nèi)物流業(yè)的快速發(fā)展。直到2006年，現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展被寫進(jìn)‘十一五’規(guī)劃，終于明確了物流業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的產(chǎn)業(yè)地位。2009年3月國務(wù)院出臺《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》，首次將物流業(yè)列入十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中，并出臺多項物流業(yè)發(fā)展政策；省政府也于2009年制定了《省物流業(yè)振興實施規(guī)劃》（20092011年），物流業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的“支柱產(chǎn)業(yè)群”將進(jìn)入歷史上最為寬松積極的政策時期。由于各級政府部門對物流業(yè)的重視和大力支持，國內(nèi)第三方物流企業(yè)正在蓬勃發(fā)展，許多大中型城市也紛紛出現(xiàn)各種物流基地和物流中心以及不同層次和不同規(guī)模的物流經(jīng)營企業(yè)。中國某投資有限公司立足，輻射中南，面向全國，在xx縣大力發(fā)展以建材、家具、五金、機(jī)電、汽車、汽配、食品和農(nóng)產(chǎn)品等批發(fā)為主物流業(yè)，并帶動相應(yīng)的零擔(dān)、快運(yùn)、倉儲理貨和信息服務(wù)為主的第三方物流業(yè)，開展散裝、整裝物流業(yè)務(wù)，并與其它流通園區(qū)、加工園區(qū)相配合，建設(shè)成為全省具有規(guī)模效應(yīng)、技術(shù)先進(jìn)、服務(wù)質(zhì)量高，輻射中南的區(qū)域物流中心。擬將貨物、商品通過儲存、分揀、貼標(biāo)、拼箱等物流加工后，以箱或件為單位輻射至省及周邊地區(qū)、各大賣場或市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)營點；通過運(yùn)輸線從各地區(qū)貨物產(chǎn)地將商品集中至物流中心，通過拼車、轉(zhuǎn)發(fā)等方式，分別以整車、鐵路車皮形式輻射至全國各地。現(xiàn)代物流業(yè)是新興的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，走新型工業(yè)化道路，提高我國企業(yè)和產(chǎn)品國際競爭力的重要舉措，也是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的迫切要求。國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變以及經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，將為我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力，也將在一定程度上推動我國經(jīng)濟(jì)再上新的臺階。新的發(fā)展機(jī)遇不僅為我國物流產(chǎn)業(yè)提供了更為廣闊的發(fā)展空間，也對物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了新的要求，物流業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的“支柱產(chǎn)業(yè)群”巳進(jìn)入新的重大發(fā)展時期。黨中央、國務(wù)院十分重視我國現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展。在“十一五”規(guī)劃綱要中，將“大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)”列為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要舉措。省政府也于2009年制定了《省物流業(yè)振興實施規(guī)劃》（20092011年），上述一系列政策的制定，表明各級政府有關(guān)部門巳按照黨的十七大精神和“十一五”規(guī)劃的要求，加大對物流業(yè)的政策支持力度，從中央到地方推動我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的合力正在形成，物流業(yè)發(fā)展的環(huán)境將會進(jìn)一步改善。物流業(yè)是融合運(yùn)輸業(yè)、倉儲業(yè)、貨代業(yè)和信息業(yè)等的復(fù)合型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，涉及領(lǐng)域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，促進(jìn)生產(chǎn)、拉動消費(fèi)作用大，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和增強(qiáng)國民經(jīng)濟(jì)競爭力等方面發(fā)揮著重要作用。 本項目建設(shè)是落實《省物流業(yè)振興實施規(guī)劃》的需要省政府于2009年制定了《省物流業(yè)振興實施規(guī)劃》（20092011年），將重點建設(shè)四大物流區(qū)域，形成東西互動，地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，各有側(cè)重的物流發(fā)展格局。其中以**為中心的物流區(qū)域為重點建設(shè)四大物流區(qū)域之一，某商貿(mào)物流園的建設(shè)和區(qū)域中心功能的發(fā)揮在**市占有重要地位。本項目定位目標(biāo)為依托xx便利的陸路運(yùn)輸條件和xx縣及周邊地區(qū)快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，著力發(fā)展集建材、家具、五金、機(jī)電、汽車、汽配、食品和農(nóng)產(chǎn)品等批發(fā)為主，倉儲、配送、展銷、運(yùn)輸、配載、包裝、裝卸、信息服務(wù)等現(xiàn)代物流于一體的第三方物流產(chǎn)業(yè)，建設(shè)功能齊全的物流服務(wù)設(shè)施。建設(shè)成全縣最大的集物流、市場、倉儲、物流信息、金融結(jié)算等功能于一體的物流中心，并與省四大區(qū)域物流中心組成地區(qū)的配套物流節(jié)點城市網(wǎng)絡(luò)。項目的建設(shè)是落實《省物流業(yè)振興實施規(guī)劃》（20092011年）的重要舉措，將增強(qiáng)某商貿(mào)物流園區(qū)作為區(qū)域物流中心在省內(nèi)的地位，更好發(fā)揮其功能。 本項目建設(shè)是優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要 xx縣是省縣域