【正文】 福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流城項目可行性研究報告香 港 xx 集 團 投 資 發(fā) 展 部二 〇 〇 九 年 九 月目 錄第一章 總論 ...............................................1 項目及其承辦單位 ....................................1 承辦單位概況 ........................................1 可行性研究工作依據(jù) ..................................2 項目概況 ............................................4 結論與建議 ..........................................6第二章 項目建設的必要性分析 ...............................7 項目建設背景 ........................................7 項目建設必要性 .....................................12 項目選址 ...........................................18 項目用地區(qū)位分析 ...................................18第四章 工程技術方案 ......................................19 項目用地功能分區(qū) ...................................19 各功能區(qū)生產(chǎn)技術方案 ...............................21 總平面布置及工程結構方案 ...........................24 園區(qū)交通組織方案 ...................................25 公用與輔助工程 .....................................25第五章 環(huán)境保護、勞動安全與衛(wèi)生 ..........................31 環(huán)境保護 ...........................................31 勞動保護與安全衛(wèi)生 .................................34第六章 節(jié) 能 ............................................38 編制依據(jù) ...........................................38 能耗分析 ...........................................38 節(jié)能措施 ...........................................39 節(jié)水 ...............................................39第七章 組織機構及定員 ....................................41 管理體制及組織機構 .................................41 機構定員 ...........................................42 人員培訓 ...........................................43第十章 投資估算與資金籌措 ................................44 投資估算 ..........................................44第十一章 項目財務分析 ....................................46 編制說明 ..........................................46 財務分析 ..........................................46 不確定分析 ........................................51第十二章 社會效益分析 ....................................52 項目對社會影響分析 ................................52 項目與所在地互適性分析 ............................56第十三章 風險分析與對策 ..................................58 項目面臨的主要風險 ................................58 風險程度分析 ......................................61 風險防范措施 ......................................61第一章 總論 項目及其承辦單位項目名稱：福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流城承辦單位：深圳市盈信控股集團有限公司法人代表：擬建地點：福建省 xx市龍文區(qū) 承辦單位概況深圳市盈信控股集團有限公司是香港 xx集團的成員企業(yè)。香港 xx集團是多元化、國際化的跨國公司。投資經(jīng)營領域有：金融銀行業(yè)、國際租賃業(yè)、酒店餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、休閑旅游業(yè)、高速公路、制藥業(yè)、輕工制造業(yè)、電子業(yè)、航空食品業(yè)、果汁飲料業(yè)、造紙業(yè)、商貿(mào)業(yè)、工程承包業(yè)及物業(yè)管理等。盈信集團本著“立足香港、依托大陸、面向世界”的經(jīng)營方針。伴隨著香港的發(fā)展而壯大，乘祖國和諧發(fā)展的春風而騰飛。現(xiàn)在海內(nèi)外擁有獨資、合資企業(yè)六十多家，資產(chǎn)總額逾十億美元。并取得較好的經(jīng)濟效益和社會效益，運行在穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展的軌道上。麾下深圳市盈信農(nóng)貿(mào)有限公司開發(fā)的寶安農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場，系經(jīng)寶安區(qū)政府“深寶菜辦[1998]08 號文件”批準，為寶安區(qū)菜籃子工程企業(yè)，是深圳市《九五》重大項目，是寶安區(qū)的重點項目和為民辦實事的項目，是深圳市主要的中心批發(fā)市場，深圳市西部地區(qū)唯一的大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。市場占地 萬平方米，經(jīng)營總面積 10萬平方米，高架車道直達市場 13層，道路寬 12米，可供 15噸車輛同時雙向行駛，直至每個鋪位。市場擁有自營產(chǎn)品的進出口權，主要從事肉類、農(nóng)產(chǎn)品、蔬菜、水產(chǎn)品、家禽、糧油、副食品等物品的批發(fā)零售，年銷售量3000000噸，銷售額 600000萬元，以“立足深圳、輻射全國”為宗旨，集散全國各地乃至世界各地的農(nóng)副產(chǎn)品，是深圳市居民飲食商品的主要集散地和健康保障。寶安農(nóng)批市場經(jīng)營 10年來，在市、區(qū)政府及西鄉(xiāng)街道辦各職能部門的重視、支持和指導下，狠抓基礎建設與市場管理，從源頭上保障了居民食用物品的健康和安全，同時也為深圳、寶安、西鄉(xiāng)的經(jīng)濟繁榮、人員就業(yè)做出了一定的貢獻。 可行性研究工作依據(jù) 編 制 依 據(jù)1. 2022年 12月由原國家計委、經(jīng)貿(mào)委、農(nóng)業(yè)部、財政部、人行、國家工商總局聯(lián)合發(fā)布《關于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》 ，對我國農(nóng)產(chǎn)品流通設施建設作了全面部署，農(nóng)產(chǎn)品流通設施建設的目標是完善批發(fā)市場的功能，提高批發(fā)市場的檔次，在全國大中城市和主要產(chǎn)區(qū)建設一批布局合理、交易方式先進、功能齊全、信息靈敏、安全衛(wèi)生的骨干批發(fā)市場。2. xx市人民政府專題會議紀要《關于支持建設 xx農(nóng)產(chǎn)品物流城項目會議紀要》 （[2022]57 號） 。 編 制 原 則1. 認真執(zhí)行國家、行業(yè)有關農(nóng)產(chǎn)品加工、檢驗、包裝、標志、運輸、貯藏及衛(wèi)生等標準的規(guī)定；2. 選址必須符合城市總體規(guī)劃，合理布局、有足夠的建設用地，并有一定的發(fā)展余地；3. 總平面布置應滿足農(nóng)產(chǎn)品物流的有關要求和符合安全、防火的有關規(guī)定，并應因地制宜進行合理布置，既要求布置緊湊，力求節(jié)約建設用地，以利企業(yè)今后發(fā)展，同時要充分考慮環(huán)境保護設施和綠化用地；4. 充分利用當?shù)氐纳鐣f(xié)作條件，以節(jié)約工程投資；5. 嚴格執(zhí)行建設項目“三同時”的有關規(guī)定，污染物的排放必須符合國家規(guī)定的排放標準，盡量減少對環(huán)境的影響；6. 認真貫徹《消防法》和勞動部《關于職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》的通知精神，采取切實防范措施，確保安全生產(chǎn)和員工的人身安全。 編 制 范 圍本項目書研究范圍包括：必要性分析、市場分析、選址分析、工程技術方案及建設規(guī)模、環(huán)境保護、投資估算及財務評價等方面的內(nèi)容。根據(jù)上述內(nèi)容論證本項目建設與實施的必要性、技術可行性及經(jīng)濟合理性。 項目概況 項 目 目 標 定 位福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園定位為東南沿海及華南地區(qū)第一個與國際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品交易、展示、加工、信息、倉儲、運輸、服務為一體，融商務、會展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級平臺；是東南亞最大的農(nóng)產(chǎn)品物流、集散中心；是國際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國際性交易的商貿(mào)區(qū)（有保稅物流中心及農(nóng)產(chǎn)品、凍品進出口權） ；是中國農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進入中國的橋頭堡；是中國人品味其他國家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。 項 目 建 設 的 宗 旨以 xx市現(xiàn)有的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場（水產(chǎn)品批發(fā)市場、橋南水果冷凍倉儲中心、龍門蔬菜批發(fā)市場、岱山蔬菜批發(fā)市場）為基礎，憑借 xx市在海西地區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的領先地位，把項目建設成為海西地區(qū)規(guī)模最大、功能最完善、配套最齊全、輻射范圍最廣闊的綠色、安全、生態(tài)的一級農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流樞紐中心。為廈門、海西地區(qū)的“菜籃子”供應和食品安全提供有力保障。 項 目 建 設 內(nèi) 容項目用地面積 582萬畝，建設內(nèi)容主要包括：蔬菜、水果、凍品、干貨、副食品等經(jīng)營品種的批發(fā)交易區(qū)、會展中心，以及物流倉儲區(qū)、認證農(nóng)產(chǎn)品加工配送區(qū)和生活配套服務區(qū)等。 項 目 技 術 經(jīng) 濟 指 標本項目的綜合技術經(jīng)濟指標如下表所示：序號指標名稱 單位 指標值 備注1 總用地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 3 建設總工期 月 514 建筑密度 — 42%5 容積率 — 6 綠化率 — 20%7 水電負荷 用電負荷 千瓦 18362 用水負荷 立方米/日 34008 項目總投資 萬元 1837339 主要經(jīng)濟指標靜態(tài)投資回收期年 稅后投資內(nèi)部收益率 — 18%稅后財務凈現(xiàn)值萬元 128751 結論與建議福建xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流城項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和xx市產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃，已被列入xx市重點規(guī)劃項目、重點菜籃子工程、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)。項目用地符合選址原則，地理位置優(yōu)越，地質條件良好，交通方便，水、電供應有保障，適合項目建設。項目建設有利于促進xx市、廈門市及海西地區(qū)現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品流通業(yè)的發(fā)展，保障 “菜籃子”穩(wěn)定、安全的供應，平抑區(qū)域物價；能夠節(jié)約資源、減少損耗、降低物流成本、促進就業(yè)，屬于風險小、利潤長期型、穩(wěn)定型增長項目，有利于建立公司在農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場領域的領先優(yōu)勢，增強公司在農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場領域的競爭能力。項目建設具有巨大的社會效益和經(jīng)濟效益。因此，福建xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流城項目技術上是可行的，經(jīng)濟上是合理的，建設條件是充分的。第二章 項目建設的必要性分析 項目建設背景 xx市城鎮(zhèn)人口基數(shù)及農(nóng)產(chǎn)品需求日益增長當前，xx 市常住人口基數(shù)為 477萬，其中城市人口基數(shù)為40多萬，而 xx市區(qū)地處 xx地區(qū)中心地帶，毗鄰廈門，是農(nóng)村、縣、鎮(zhèn)人口向城市發(fā)展的主要集中點，人口將呈快速增長趨勢。 農(nóng)產(chǎn)品市場潛力巨大 按人均年食品消費支出 5000元，按城鎮(zhèn)人口占地區(qū)總人口的 40%，計算未來各年全市食品消費額，全市年消費額達 100多億元。根據(jù)我司與 xx市人民政府（鑒證方） 、xx 市龍文區(qū)簽定的協(xié)議，本項目建成后，xx 地區(qū)現(xiàn)有的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場將整改搬進入，未來本項目將占據(jù) xx市 90%以上的市場。至 2020年，隨著城鎮(zhèn)人口的不斷增加，xx 地區(qū)市場潛力將更加巨大。 xx市高新農(nóng)業(yè)發(fā)達 xx是全國農(nóng)業(yè)最發(fā)達的地區(qū)之一，對臺農(nóng)業(yè)，高優(yōu)農(nóng)業(yè)和外向型農(nóng)業(yè)特色明顯，是經(jīng)國務院批準的國家級外向型農(nóng)業(yè)示范區(qū)和 xx（xx）農(nóng)業(yè)合作實驗區(qū)。確立了水產(chǎn)和林果兩大支柱產(chǎn)業(yè)，建成了全省最大的高優(yōu)創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)基地、綠色食品基地和農(nóng)產(chǎn)品加工基地，具備了加速從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉變的基礎和條件。這一切，都有利于我司將來向深圳地區(qū)、廈門地區(qū)、港澳臺等國內(nèi)國際市場發(fā)展。 海西經(jīng)濟開發(fā)區(qū)政策有利于本項目未來發(fā)展從 2022年 3月開始，xx 市委劉可清書記、龍文區(qū)委蔣一婷書記及其他領導等都先后率團多次來到深圳，考察香港 xx集團有限公司中國區(qū)地王總部及其下屬的碧海灣高爾夫俱樂部、寶安農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場、廣州白云國際物流中心等企業(yè)，進行招商引資。在雙方互訪、考察期間，海峽西岸經(jīng)濟開發(fā)區(qū)得到了中央的進一步重視。4 月 18日，溫家寶總理在博鰲亞洲論壇提出了五項重要對臺舉措；5 月 14日，國家出臺了《國務院關于支持福建省加快建設海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的若干意見》 ；5 月１７日，為落實溫家寶總理上月在博鰲亞洲論壇期間提出的五項重要對臺舉措。福建省人民政府也在之前出臺了《關于“十一五”促進海峽西岸經(jīng)濟區(qū)現(xiàn)代流通業(yè)發(fā)展的規(guī)劃》 。 內(nèi)外交通條件的變化近年來，xx 市著力于打造新城市。根據(jù)當前城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃目標，本項目位置距高速公路與貨運站等都只有幾分鐘到十幾十鐘的路程，距廈門也只有半個小時左右。隨著其它高速公路的開通，本項目距廣州、深圳將來也只需要 2個小左右，這對于 xx地區(qū)的優(yōu)質果蔬運往廣東、港澳地區(qū)的成本將大大降低。 農(nóng)產(chǎn)品