【正文】 三晉國際商貿物流城項目可行性研究報告三晉國際商貿物流城項目可行性研究報告報告編制單位：山西三晉渤海投資有限公司中國腦庫—深圳綜合開發(fā)研究院深圳市合和地產(chǎn)顧問有限公司2008年01月30日第1章 項目定位總論 5 項目背景 5 可行性研究結論 8第2章 項目背景和發(fā)展概況 15 15 17第3章 項目開發(fā)的必要性、迫切性 18“產(chǎn)業(yè)結構調整，商貿物流先行”政策的內在產(chǎn)物：發(fā)展現(xiàn)代商貿物流是山西省調整產(chǎn)業(yè)結構、發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的必由之路 18 18“百億采購外流”現(xiàn)狀的必然產(chǎn)物：山西呼喚一個能夠統(tǒng)御全省、對抗鄰省的現(xiàn)代化大型商貿物流中心 19 晉中開發(fā)區(qū)商貿物流園需要一個龍頭項目引領商貿物流業(yè)的發(fā)展：大市場、大商貿、大流通帶動大產(chǎn)業(yè)、大發(fā)展、大繁榮 21 本項目是晉中市承接“大太原商圈”溢出效應的重要項目：大洗牌，大機遇；借勢太原，超越鄰省 21 本項目是晉中市在城際產(chǎn)業(yè)競爭獲得優(yōu)勢的重要項目：大商機迎來大競爭，搶占先機刻不容緩 21第4章 規(guī)模、業(yè)態(tài)定位及其市場可行性 22 22 23：汽配交易市場 24：五金礦機交易市場 25：化工交易市場 27：小商品交易市場 28第5章 財務可行性分析及社會效益評價 29 29 31 31 32 32第6章 項目建設、招商與經(jīng)營旺場措施 33 33 33 33 33 33 34 34 36第7章 項目建設選址與資源評述 39 39 39第8章 環(huán)境保護與勞動安全 41 41 41 41 41 41 41 42 42第9章 可行性研究結論與建議 44 44 44第1章 項目定位總論山西省委八屆七次全會提出山西省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃建議時，把物流業(yè)作為要大力發(fā)展的新興服務業(yè)之一。根據(jù)政府相關部門對物流園區(qū)的規(guī)劃及物流產(chǎn)業(yè)的指導性意見，山西省物流規(guī)劃的重點是沿大運高速公路經(jīng)濟帶規(guī)劃建設太原、大同、運城、侯馬四大物流園區(qū)，形成以太原為中心的物流體系布局，以“資源型”物流為核心，帶動發(fā)展日用消費品、生產(chǎn)資料消費品和農產(chǎn)品等重點行業(yè)物流，努力建設成為京津塘經(jīng)濟圈現(xiàn)代物流供應鏈中的重要樞紐和節(jié)點。三晉國際商貿物流城，緊扣政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，順勢而生。本項目根據(jù)《山西省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》產(chǎn)業(yè)結構調整戰(zhàn)略規(guī)劃思想，立足現(xiàn)代物流和商貿服務業(yè)，依托項目所處地理優(yōu)勢，為滿足山西省現(xiàn)代物流業(yè)和商貿服務業(yè)的快速發(fā)展而提出，目的是充分利用太榆物流交通樞紐的地理優(yōu)勢，充分整合產(chǎn)業(yè)資源，推動山西省以太原為中心的商貿物流基地的形成，為晉中市和山西省的產(chǎn)業(yè)結構調整和商貿物流業(yè)的發(fā)展做出貢獻。 項目背景 項目名稱三晉國際商貿物流城 項目承辦單位承辦單位：山西三晉渤海投資有限公司法定代表人：裴劍 項目擬建設區(qū)位、地點項目擬建設區(qū)位：晉中市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)地塊地址：108國道與匯通路交匯處 承擔可行性研究工作的單位山西三晉渤海投資有限公司負責研究工作的統(tǒng)籌管理工作；中國腦庫—深圳綜合開發(fā)研究院、深圳市合和地產(chǎn)顧問有限公司承擔市場調研、市場定位、投資分析等相關工作。 研究工作依據(jù)《山西省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；晉中市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)規(guī)劃局《控制性詳細規(guī)劃》。 產(chǎn)業(yè)背景山西商人曾經(jīng)創(chuàng)造過舉世矚目的經(jīng)濟奇跡。濫觴于春秋的晉南鹽業(yè)販運，成就了中國最早的商人。綿延至17世紀初到19世紀中葉，晉商以雄厚的資金實力、先進的經(jīng)營管理、優(yōu)秀的商業(yè)文化，廣拓經(jīng)營領域和活動范圍，其所經(jīng)營的鹽、鐵、棉、布、皮毛、絲綢、茶葉、金融等商號店鋪已遍設全國通都大邑，并遠涉歐洲、日本、東南亞和阿拉伯國家，一時間“晉商”與“徽商”并駕齊驅，稱雄國內商界長達500年之久。晉商的輝煌，推動山西成為當時的“海內最富”，而且有力促進了中國商品經(jīng)濟的發(fā)展、城鎮(zhèn)的興起和對外貿易的發(fā)展，極大豐富了中國的傳統(tǒng)文化尤其是商業(yè)文化。然而，在20世紀初葉，這支囊括四海、馳騁九州的商幫，這股延綿千年、獨步中華的商業(yè)血脈，卻隨著大清王朝的終結，在紛飛的戰(zhàn)火中、在西方殖民的鐵蹄下，嘎然消沉。由極盛到極衰，一百年來，山西商業(yè)元氣，始終未曾恢復。改革開放以來，山西省經(jīng)濟得到了迅速全面的發(fā)展。2005年山西省國民經(jīng)濟高位平穩(wěn)運行，綜合經(jīng)濟實力進一步增強。初步核算，全年全省生產(chǎn)總值突破4000億元，％。其中，％，％；，％，％；，％，％。第三產(chǎn)業(yè)中，％；，增長16％。全省人均生產(chǎn)總值12320元，按現(xiàn)行匯率計算達到1530美元。“十五”％，高出計劃目標5個百分點。生產(chǎn)總值總量在全國的排位由2000年的第21位前移至第16位；人均生產(chǎn)總值排位由2000年的第20位前移至第15位。::，:56:。與上年相比，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度和比例有待進一步提高。煤炭是山西省的經(jīng)濟命脈。山西依托煤炭資源優(yōu)勢，采取非均衡發(fā)展戰(zhàn)略，所有的產(chǎn)業(yè)都是煤炭的配套項目。經(jīng)濟結構以高度依賴煤炭資源、原材料工業(yè)為主，具有典型的資源型、初級化特征：結構檔次低、運行質量不高、高購入、低產(chǎn)出，高速度、低效益，區(qū)域經(jīng)濟結構性問題日益突出。在黨中央 “十一五”規(guī)劃的指引下，新一屆山西省政府提出全面調整經(jīng)濟結構，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局的戰(zhàn)略思路，全方位勾畫了山西省 “崛起中部”的宏偉藍圖。針對山西長期低價輸出能源產(chǎn)品，又高價買進消費品（輕紡工業(yè)消費品60％以上需要從外省調入），蒙受嚴重雙向價值流失的不利局面，山西省委八屆七次全會提出山西省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃建議時，把物流業(yè)作為要大力發(fā)展的新興服務業(yè)之一。發(fā)展現(xiàn)代商貿物流業(yè)，按照市場需求，積極地調整產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結構，促進產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品的優(yōu)化組合，實現(xiàn)資源在產(chǎn)業(yè)間和產(chǎn)業(yè)內部的優(yōu)化配置，形成最優(yōu)的產(chǎn)業(yè)結構，使山西的資源優(yōu)勢轉換經(jīng)濟優(yōu)勢和市場優(yōu)勢。擴大第三方物流在山西產(chǎn)業(yè)結構中的比重，降低山西物流成本，提升山西經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展能力和綜合競爭力。發(fā)展現(xiàn)代商貿物流，是促進山西產(chǎn)業(yè)升級的必由之途！省發(fā)展改革委《山西省產(chǎn)業(yè)投資指導目錄(2006年本)》中第“二十四、服務業(yè)”明確規(guī)定“1. 電子商務、現(xiàn)代物流服務體系建設及以連鎖經(jīng)營形式發(fā)展的中小超市、便利店、專業(yè)店等新型零售業(yè)態(tài) ；2. 糧食、棉花、食糖、食用油、化肥、石油等重要商品的現(xiàn)代化倉儲等物流設施建設”為鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。山西商貿物流業(yè)仍處于起步階段，商貿物流企業(yè)占地規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模較小，經(jīng)營分散，布局不盡合理，所從事、涉及行業(yè)有限，與現(xiàn)代商貿物流業(yè)的要求相距甚遠，與我國東部發(fā)達地區(qū)及周邊省份相比，還有較大差距。物流業(yè)主要表現(xiàn)在三個方面：1）一是物流總成本占GDP比重偏高。據(jù)統(tǒng)計，山西省工業(yè)企業(yè)物流成本占GDP的比例高達40％，而我國平均水平在20％左右，國際上發(fā)達國家的水平一般在10％－12％，美國在10％左右。2）山西省的物流形態(tài)還比較落后，服務項目單一。物流企業(yè)僅停留在提供簡單的運輸和倉儲服務上，難以滿足優(yōu)質、多元、快速、準確的物流需求。3）資源型物流比重偏高，缺乏產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品作為經(jīng)濟支撐，運輸難以形成回流，效率較低。商貿業(yè)主要表現(xiàn)在九個方面：1）業(yè)態(tài)不全，除服裝批發(fā)較成熟外，其他行業(yè)尚未形成具有全省輻射能力的大型專業(yè)市場。2）規(guī)劃設計落后，無法就地改造和再擴建改造。在建筑上空間尺度不合理，建筑立面和外形趨同，標識性差。交通上沒有系統(tǒng)組織，人性化不足。3）經(jīng)營環(huán)境惡劣，管理混亂、粗放，治安問題嚴重，臟、亂、差、堵。4）交易方式傳統(tǒng)，現(xiàn)貨交易、現(xiàn)金交易普遍。5）配套設施不全，停車難、倉儲難、住宿難、吃飯難。6）經(jīng)營管理落后，物業(yè)產(chǎn)權分散，難以實施統(tǒng)一營銷推廣，無法適應時代。7）商業(yè)信息不靈，軟件落后，交易模式單一，信息反饋慢，難以參與區(qū)域化貿易競爭。8）物流系統(tǒng)落后，生意輻射范圍越來越窄，運輸成本高。9）消防隱患突出，設施不完善，火災隱患大，商戶生命和財產(chǎn)安全缺乏保障。山西商貿物流業(yè)的現(xiàn)代化和升級換代，勢在必行！為推動山西省現(xiàn)代物流業(yè)和商貿服務業(yè)的發(fā)展，建設一個超大型、現(xiàn)代化、綜合性、“一站式”物流商貿中心就顯得非常迫切。本項目土地來源于三晉渤海投資有限公司通過政府出讓拍賣獲得，土地產(chǎn)權明晰，房產(chǎn)可自由轉讓。經(jīng)過全面、翔實的市場調研和論證分析，我們認為:將該項目定位為“120萬平米華北第一大商貿物流總部”，符合山西省政府長遠產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和晉中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，是山西省政府實現(xiàn)“形成以太原為中心的物流體系布局，以‘資源型’物流為核心，帶動發(fā)展日用消費品、生產(chǎn)資料消費品和農產(chǎn)品等重點行業(yè)物流，努力建設成為京津塘經(jīng)濟圈現(xiàn)代物流供應鏈中的重要樞紐和節(jié)點”產(chǎn)業(yè)目標的客觀需要。本項目的建成，將為山西省乃至華北地區(qū)企業(yè)和居民提供一個區(qū)域性的產(chǎn)品展示貿易平臺和物流基地，可以有效降低企業(yè)產(chǎn)品銷售成本、拓寬銷售通路，促進太榆物流中心的快速形成，帶動晉中多個服務行業(yè)的發(fā)展，具有十分重大的經(jīng)濟和社會效益。 可行性研究結論根據(jù)國內宏觀經(jīng)濟運行態(tài)勢、國家鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、山西省戰(zhàn)略規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)結構調整方向及市場需求分析，本項目具有非常廣闊的市場需求前景。該地塊位于晉中市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)108國道與匯通路交匯處附近。地塊首期可建設用地面積約230畝，總體規(guī)劃用地約980畝，總規(guī)劃建筑面積約120萬平方米，首期擬規(guī)劃建筑面積17萬平方米。本項目地處“太原南擴、榆次北進”的核心地段晉中市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，是“太榆一體化同城建設” 的戰(zhàn)略開發(fā)區(qū)域。項目毗鄰108國道，坐擁山西省 “北、中、南”三大物流中心之中央樞紐地利。地塊距晉中市區(qū)榆次區(qū)10公里，距太原火車站約15公里，距太原機場約8公里，距火車站北營站5公里，距高速公路出入口1公里，直臨108國道并與匯通路（原“太榆路”）連接直通太原市區(qū)。位于迎澤路的太原市火車站將于2010年前南遷至北營，將大大縮短與本項目的距離。公路、鐵路、航空的便捷順暢，為本項目構筑了立體化物流交通網(wǎng)絡。三晉國際商貿物流城，規(guī)劃占地面積980余畝，擬建設建筑面積逾120萬平方米（其中市場部分約90萬平方米，配套部分約30萬平方米），可容納15000余企業(yè)和商戶進場經(jīng)營。本項目集“批發(fā)、物流、倉儲、會展、文化、商務、購物、觀光、居住”9大功能于一體，將傳統(tǒng)商貿批發(fā)市場與現(xiàn)代物流模式緊密結合，打造現(xiàn)代化新型物流商貿中心，建成后將成為山西省標志性商業(yè)建筑群，以“模式新、檔次高、規(guī)模大、物流暢、管理優(yōu)”為特色，成為山西省乃至華北地區(qū)規(guī)模最大的物流商貿總部基地。項目將委托國內外著名的商業(yè)地產(chǎn)設計公司精心規(guī)劃設計，按照現(xiàn)代化展貿物流中心的功能要求，充分滿足人流、車流、貨流各暢其形的需要，避免國內其他市場普遍存在的停車難、行車堵等不足。同時，還將融入節(jié)能和環(huán)保的“綠色建筑”設計理念，建設節(jié)能環(huán)保的“綠色”現(xiàn)代物流商貿城。：商業(yè)用地：首期已取得土地約230畝，總規(guī)劃用地約980畝：：45%：＞15%：首期已取得土地規(guī)劃建筑面積約17萬平方米，總體規(guī)劃建筑面積約120萬平方米。首期已取得用地規(guī)劃建筑面積約17萬平方米，其中：（街區(qū)式交易市場）約13000平方米（辦公、酒店、公寓）：40000平方米 “4大市場，9大功能”概述針對目前山西省城鄉(xiāng)居民日常生活消費品大量高價外購的現(xiàn)實，依托山西資源型產(chǎn)業(yè)向制造型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，本項目將緊扣山西省產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向以及山西3300萬人口的消費需求，建設4大省級批發(fā)交易市場，市場總建筑面積達90萬平方米；同時建設倉儲、物流、商務、居住等配套功能，配套建筑面積約30萬平米。其中：（1）生產(chǎn)資料市場（60萬平方米）華北五金礦機市場（30萬平方米）山西汽配交易市場（20萬平方米）華北化工交易市場（10萬平方米）（2）生活資料市場（30萬平方米）中國北方小商品商貿城（30萬平方米） （3）配套功能（30萬平方米）倉儲物流（10萬平米）酒店辦公（5萬平米）商務公寓（15萬平米）在功能方面，本項目突破傳統(tǒng)批發(fā)市場功能單一、建筑落后、環(huán)境惡劣、交通壅堵等弊端，集“批發(fā)、物流、倉儲、會展、文化、商務、購物、觀光、居住”9大功能于一體，打造地標性商業(yè)，成為山西省現(xiàn)代商貿物流業(yè)的一面旗幟。其中：（1） 批發(fā)：4大省級批發(fā)交易市場4大省級批發(fā)交易市場，總建筑面積達90萬平方米，可容納15000余企業(yè)和商戶進場經(jīng)營。（2） 物流：引進省內外知名第三方物流企業(yè)，將現(xiàn)代物流與傳統(tǒng)批發(fā)市場有機融合配合政府建設長途客運站、長途貨運站和城際公交總站，并引進省內外知名第三方物流企業(yè)，將現(xiàn)代物流理念與傳統(tǒng)批發(fā)市場有機融合，全面革新“高成本、低效率”傳的統(tǒng)批發(fā)運輸模式。（3） 倉儲：建設大規(guī)模、現(xiàn)代化倉儲中心，打造“工業(yè)孵化基地”建設大規(guī)模、現(xiàn)代化倉儲中心，吸納大型、有實力的生產(chǎn)廠商、省級總經(jīng)銷商進場經(jīng)營，并以此成為“工業(yè)孵化基地”，吸引省外日用消費品工業(yè)企業(yè)落戶設廠，帶動產(chǎn)業(yè)投資。（4） 會展：建設配套會展中心，打造“永不落幕的博覽交易會”建設專用配套會議展覽中心，每月舉行不同主題的商貿洽談會、新品發(fā)布會、產(chǎn)品交易會，吸引省內外供求雙方見面商洽，打造“永不落幕的博覽交易會”。（5） 文化：建設“晉商文化廣場”，復興晉商文明建設“晉商文化廣場”，將傳統(tǒng)山西建筑、雕塑藝術與現(xiàn)代環(huán)境藝術相結合，將千年晉商文化與現(xiàn)代商貿物流理念相融合，成為晉商文明現(xiàn)代復興的標志性場所。、（6） 商務：商務、會議中心，提升商務環(huán)境建設經(jīng)濟型酒店和星級酒店，配套商務、會議中心，為廣大采購商提供多種住宿選擇，提升商務環(huán)境。（7） 購物：使本項目不但成為一個交易之都，也是一個安居樂業(yè)之城以市場內全國各地數(shù)萬經(jīng)營商戶和采購商為基本需求，以山西“晉菜”美食為特色，引進全國各大菜系特色美食，成為榆太區(qū)域首屈一指的美食文化中