【正文】 寧德海峽國際汽車商貿(mào)城項目可行性研究報告目　　錄第一章 總論　。。。。。。。。3 …………………………………………………………………………3 ……………………………………………………………………………………3 …………………………………………………………………………………4第二章 項目建設(shè)背景與發(fā)展概況 。。。。。。6 ………………………………………………………………………………6 ……………………………………………………………………………9 ……………………………………………………………………………10……………………………………………………………………………14第三章　市場分析與預(yù)測及項目開發(fā)策略。。。。。15 …………………………………………………15 ………………………………………………………22 ………………………………………………………23………………………………………………………2競爭對手及市場策略 …………………………………………………27第四章 選址與建設(shè)條件。。。。。。。30…………………………………………………………………………30 ……………………………………………………………………………………30 社會經(jīng)濟狀況 ………………………………………………………………………………31第五章 工程建設(shè)方案。。。。。。。。32 ……………………………………………………………………32 場地概述 …………………………………………………………………………………34 總圖布置 …………………………………………………………………………………35第六章 公用工程。。。。。。。。38 …………………………………………………………………………………………38 ……………………………………………………………………………………………39 ……………………………………………………………………………………………40 ……………………………………………………………………………………………40 ……………………………………………………………………………………………40第七章 環(huán)境保護。。。。。。。。40……………………………………………………………………………………40 ……………………………………………………………………………………41第八章 公司定員。。。。。。。。42 ……………………………………………………………………………………42 勞動定員 ……………………………………………………………………………………43第九章 建設(shè)方式和實施進度。。。。。。。43 ……………………………………………………………………………………43 實施進度 ……………………………………………………………………………………43第十章 投資估算與資金籌措 。。。。。。。46 ……………………………………………………………………………………46 ……………………………………………………………………………………47第十一章 財務(wù)評價。。。。。。。。51……………………………………………………………………………51 ……………………………………………………………………………………51第十二章 結(jié)論及建議。。。。。。。。63 …………………………………………………………………………………………63 …………………………………………………………………………………………63第一章 總論1．1項目名稱及承辦單位項目名稱：寧德海峽國際汽車商貿(mào)城項目地點：寧德市東僑區(qū)漳灣工業(yè)集中區(qū)輸港路項目承辦單位共3家，分別為臺灣以新汽車股份有限公司、泉州華奧汽車銷售服務(wù)有限公司和寧德市汽車行業(yè)協(xié)會。在項目運作中，我方定位為：在近期不參與汽車產(chǎn)業(yè)的實際運作，我方是汽車交易市場的投資者和管理者，通過汽車商業(yè)物業(yè)經(jīng)營而非產(chǎn)業(yè)經(jīng)營來實現(xiàn)項目的合理回報。本項目擬選址于寧德市東僑區(qū)漳灣工業(yè)集中區(qū)輸港路，地塊地理位置較好，交通優(yōu)越，有適合本項目操作的交通條件；地塊面積較大，適合本項目的大面積需求；但片區(qū)尚未啟動，本區(qū)域人流、客流、商流欠缺，將會加大項目的宣傳難度。本項目計劃投資人民幣15億元，擬建設(shè)三大功能區(qū)，A、貿(mào)易園區(qū)：包括4S店集中區(qū)、二手車交易區(qū)；B、配套園區(qū)：包括汽車配件、檢測維修、裝飾、物流配送綜合區(qū)；C、汽車文化主題公園：包括汽車會展中心、汽車酒店、汽車俱樂部、汽車影院、休閑娛樂、員工住宿、生活配套等區(qū)域，以及綠化、景觀、道路等必要配套設(shè)施。本項目初步的經(jīng)營模式設(shè)定為：一期以貿(mào)易園區(qū)中的4S店集中區(qū)、二手車交易區(qū)等開始啟動，方式是進行土地產(chǎn)權(quán)式出售，以收回前期土地購置費投入和為別的功能項目建設(shè)籌集部分資金；二期在一期招商基本完成的前提下啟動，主要是進行配套園區(qū)、汽車文化主題公園等功能區(qū)域的建設(shè)，物業(yè)以出租方式進行。，將分為兩期進行建設(shè)。第一期工程貿(mào)易園區(qū)占地500畝，建設(shè)內(nèi)容有4S店集中區(qū)、二手車交易區(qū)等。第二期工程占地425畝，建設(shè)內(nèi)容有配套園區(qū)中的汽車配件、檢測維修、裝飾、物流配送綜合區(qū)和汽車文化主題公園中的汽車會展中心、汽車酒店、汽車俱樂部、汽車影院、休閑娛樂、員工住宿、生活配套等區(qū)域，以及綠化、景觀、道路等必要配套設(shè)施。另外74畝為后續(xù)項目用地。項目用水用電落實，近旁有104國道、沈海高速公路、寧武高速公路、溫福鐵路通過，交通便利。本項目的投資估算和財務(wù)評價僅限于一二期工程。項目固定資產(chǎn)投資141507萬元。其中：建筑工程費90740萬元，其他費用26844萬元，預(yù)備費用4245萬元，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅14151萬元。項目需要籌措資金148955萬元。自籌資金占總投資的比例30%，為44690萬元，其中用于固定資產(chǎn)投資42455萬元，用于流動資金2235萬元。流動資金貸款87563萬元，固定資產(chǎn)投資貸款87563萬元。全部投資內(nèi)部收益率：（所得稅前）%，（所得稅后）%；投資回收期（靜態(tài)）：（所得稅前），（所得稅后）；全投資財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12%）：（所得稅前）71005萬元，（所得稅后）9627萬元。項目有較強的負債清償能力和抗風險能力。財務(wù)評價項目可行。（一二期工程）見表11表11 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表（一二期工程）序號指標單位數(shù)量備注1建設(shè)規(guī)模1．1總占地面計M25994001．2會展中心、綜合辦證大廳萬元95001．3汽車酒店及商務(wù)及會議中心萬元75001．4品牌汽車4S店、汽車銷售店萬元294001．5試車場萬元50001．6配件及用品市場、二手車銷售市場萬元183001．7培訓、檢測、維修中心萬元60401．8物流中心、保稅倉萬元50001．9基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施萬元60001．10綠化工程、主題公園萬元40002總投資萬元2．1固定資產(chǎn)投資萬元1415072．1．1預(yù)備費萬元42772．1．2投資方向調(diào)節(jié)稅萬元141512．1．3建設(shè)期借款利息萬元507672．2鋪底流動資金萬元23353項目定員總計人2904全年生產(chǎn)天數(shù)天3505原材料、輔料、燃料需用量5．1水萬噸/年125．2電萬度/年3786年總成本萬元35232011年，下同7年利稅萬元20190稅后8年利潤萬元13527所得稅后9投資回收期年6．99稅后10投資利稅率%19．4111財務(wù)內(nèi)部收益率%13．7存在問題與建議汽車進入家庭，汽車消費的平民化已是指日可待，汽車消費市場有著不可估量的潛力。寧德缺乏現(xiàn)代、大型、多功能的汽車市場，寧德有必要也有可能建設(shè)現(xiàn)代、大型、多功能的汽車市場。本項目市場定位準確、功能多樣且合理、頗具特色，迎合了廠商和消費者的需求，很有競爭力。項目預(yù)計有較好的財務(wù)效益及社會效益。綜合評價，項目可行。項目的建設(shè)資金需有關(guān)銀行給予支持。第二章 項目建設(shè)背景與發(fā)展概況汽車產(chǎn)業(yè)在我國屬朝陽產(chǎn)業(yè)，是國家重點扶持和培育對象，是國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高、就業(yè)面廣、消費拉動大，在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。2009年國務(wù)院發(fā)布《汽車產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》，提出要通過實施積極的消費政策，開拓城鄉(xiāng)市場，穩(wěn)定和擴大汽車消費需求，在規(guī)劃期內(nèi)（2009—2011）年平均增長率達到10%。要采取有力措施，培育汽車消費市場，在汽車購買、使用、報廢更新等環(huán)節(jié)，調(diào)整和出臺鼓勵汽車消費、恢復(fù)市場信心的減征乘用車購置稅、開展“汽車下鄉(xiāng)”的政策措施。同時，加快發(fā)展汽車研發(fā)、生產(chǎn)性物流、汽車零售和售后服務(wù)、汽車租賃、二手車交易、汽車保險、消費信貸、停車服務(wù)、報廢回收等服務(wù)業(yè)，支持骨干汽車生產(chǎn)企業(yè)加快建立汽車金融公司，開展汽車消費信貸等業(yè)務(wù)。近年來隨著國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)、快速的增長，城鄉(xiāng)群眾的生活水平提高很快，以前可望而不可及、屬于生活奢侈品的汽車正開始慢慢進入普通家庭，成為大眾消費品，以車代步不再是夢想。近年來寧德地區(qū)經(jīng)濟增長持續(xù)強勁、有力，消費水平高，消費比較追逐時尚，汽車消費歷來走在全國前列，因而這一地區(qū)的汽車消費潛力十分巨大。經(jīng)濟的發(fā)展，帶旺了消費市場。汽車消費的興起，促進了汽車市場的繁榮。在風生水起的汽車消費熱潮中，汽車市場開始嶄露頭角，顯現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。據(jù)國外資料表明：在汽車產(chǎn)業(yè)的利潤中，制造業(yè)僅占30%40%，流通及售后服務(wù)領(lǐng)域占60%70%。我國汽車工業(yè)發(fā)展由于起步晚，再加上傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟影響等因素，使得廠家相對重視生產(chǎn)過程，比較忽略流通貿(mào)易的重要性，從而導(dǎo)致汽車服務(wù)貿(mào)易相對薄弱，成為整個行業(yè)發(fā)展的瓶頸。服務(wù)貿(mào)易，包括售前、售中及售后服務(wù)各方面的內(nèi)容，即：售前購車指導(dǎo)、上牌手續(xù)辦理、汽車配件供應(yīng)、售后維修、裝飾美容、駕駛技術(shù)培訓、信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)以及汽車文化培育等。國家有關(guān)汽車服務(wù)政策的制定與執(zhí)行、各地區(qū)的汽車交易大環(huán)境狀況、生產(chǎn)廠家對所售車輛執(zhí)行的售后服務(wù)力度等，都將直接影響到汽車服務(wù)貿(mào)易的水平?，F(xiàn)階段，主要問題集中在生產(chǎn)與售后服務(wù)脫節(jié)，服務(wù)標準、維修技術(shù)差，零配件質(zhì)量不高，偽劣配件多，政府有關(guān)部門監(jiān)控不力，收費混亂等方面。雖然我國的服務(wù)貿(mào)易水平發(fā)展緩慢，但在不久的將來，服務(wù)貿(mào)易作為汽車銷售必將延伸的部分，發(fā)展?jié)摿o疑是非常巨大的。近幾年，寧德汽車市場快速發(fā)展，大大小小上百家汽車市場遍布于寧德城鄉(xiāng)各地。汽車市場成為人們選購汽車的主要場所。汽車市場專業(yè)的服務(wù)和多樣的品種，也進一步激發(fā)了人們汽車消費的熱情，引導(dǎo)著人們的消費。盡管如此，寧德的汽車市場發(fā)展遠不能令人滿意，汽車市場的發(fā)展存在著諸多問題，其中主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是汽車市場的規(guī)模普遍偏小，除市汽車市場有一定規(guī)模外，其它的市場規(guī)模都比較小，面積不大的汽車專賣店尤其居多；二是由于汽車市場規(guī)模較小，因而難以提供多樣化的服務(wù)，市場功能單一，物流配送等業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢；三是汽車市場的檔次較低，設(shè)施與設(shè)備簡陋，環(huán)境欠佳，大多為初級市場。隨著寧德汽車消費市場呈“井噴”的擴大，寧德汽車市場不能適應(yīng)現(xiàn)實需要的態(tài)勢已越發(fā)明顯。無論是從汽車銷售來說，還是從流通來說，寧德都需要有規(guī)模宏大的、能抗衡國內(nèi)外汽車銷售商競爭、具有多種功能、提供高質(zhì)量服務(wù)、長距離輻射能力的現(xiàn)代汽車市場。本項目的主辦方敏銳地觀察到了這一機會。該公司經(jīng)過長期的調(diào)研，決定適應(yīng)市場的需要，建設(shè)一個集購物、物流、展銷、信息、休閑、娛樂等多種功能于一體的大型現(xiàn)代汽車市場。根據(jù)寧德市《加快建設(shè)海西戰(zhàn)略部署實施意見》要求，作為對臺經(jīng)貿(mào)合作的重要窗口，寧德市將抓住世界汽車、摩托車工業(yè)快速發(fā)展、臺灣汽車產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的契機，及其配件行業(yè)國際整合重組、全球化趨勢，努力把寧德市建設(shè)成為中國機動車配件生產(chǎn)和承接世界零部件產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要基地之一，力爭到2020年實現(xiàn)汽摩配件產(chǎn)業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值150億元。該項目從一開始醞釀就得到了各方面的大力支持，寧德市政府的領(lǐng)導(dǎo)對項目的發(fā)展十分關(guān)心和支持，并于年月日獲市政府立項批準。綜上所述，本項目的實施不僅符合國家產(chǎn)業(yè)