【正文】 ，吸納大型、有實力的生產(chǎn)廠商、省級總經(jīng)銷商進場經(jīng)營，并以此成為“工業(yè)孵化基地”，吸引省外日用消費品工業(yè)企業(yè)落戶設(shè)廠，帶動產(chǎn)業(yè)投資。其中：（1） 批發(fā)：4大省級批發(fā)交易市場4大省級批發(fā)交易市場，總建筑面積達(dá)90萬平方米，可容納15000余企業(yè)和商戶進場經(jīng)營。首期已取得用地規(guī)劃建筑面積約17萬平方米，其中：（街區(qū)式交易市場）約13000平方米（辦公、酒店、公寓）：40000平方米 “4大市場，9大功能”概述針對目前山西省城鄉(xiāng)居民日常生活消費品大量高價外購的現(xiàn)實，依托山西資源型產(chǎn)業(yè)向制造型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，本項目將緊扣山西省產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向以及山西3300萬人口的消費需求，建設(shè)4大省級批發(fā)交易市場，市場總建筑面積達(dá)90萬平方米；同時建設(shè)倉儲、物流、商務(wù)、居住等配套功能，配套建筑面積約30萬平米。同時，還將融入節(jié)能和環(huán)保的“綠色建筑”設(shè)計理念，建設(shè)節(jié)能環(huán)保的“綠色”現(xiàn)代物流商貿(mào)城。本項目集“批發(fā)、物流、倉儲、會展、文化、商務(wù)、購物、觀光、居住”9大功能于一體，將傳統(tǒng)商貿(mào)批發(fā)市場與現(xiàn)代物流模式緊密結(jié)合，打造現(xiàn)代化新型物流商貿(mào)中心，建成后將成為山西省標(biāo)志性商業(yè)建筑群，以“模式新、檔次高、規(guī)模大、物流暢、管理優(yōu)”為特色，成為山西省乃至華北地區(qū)規(guī)模最大的物流商貿(mào)總部基地。公路、鐵路、航空的便捷順暢，為本項目構(gòu)筑了立體化物流交通網(wǎng)絡(luò)。地塊距晉中市區(qū)榆次區(qū)10公里，距太原火車站約15公里，距太原機場約8公里，距火車站北營站5公里，距高速公路出入口1公里，直臨108國道并與匯通路（原“太榆路”）連接直通太原市區(qū)。本項目地處“太原南擴、榆次北進”的核心地段晉中市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，是“太榆一體化同城建設(shè)” 的戰(zhàn)略開發(fā)區(qū)域。該地塊位于晉中市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)108國道與匯通路交匯處附近。本項目的建成，將為山西省乃至華北地區(qū)企業(yè)和居民提供一個區(qū)域性的產(chǎn)品展示貿(mào)易平臺和物流基地，可以有效降低企業(yè)產(chǎn)品銷售成本、拓寬銷售通路，促進太榆物流中心的快速形成，帶動晉中多個服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，具有十分重大的經(jīng)濟和社會效益。本項目土地來源于三晉渤海投資有限公司通過政府出讓拍賣獲得，土地產(chǎn)權(quán)明晰，房產(chǎn)可自由轉(zhuǎn)讓。9）消防隱患突出，設(shè)施不完善，火災(zāi)隱患大，商戶生命和財產(chǎn)安全缺乏保障。7）商業(yè)信息不靈，軟件落后，交易模式單一，信息反饋慢，難以參與區(qū)域化貿(mào)易競爭。5）配套設(shè)施不全，停車難、倉儲難、住宿難、吃飯難。3）經(jīng)營環(huán)境惡劣，管理混亂、粗放，治安問題嚴(yán)重，臟、亂、差、堵。在建筑上空間尺度不合理，建筑立面和外形趨同，標(biāo)識性差。商貿(mào)業(yè)主要表現(xiàn)在九個方面：1）業(yè)態(tài)不全，除服裝批發(fā)較成熟外，其他行業(yè)尚未形成具有全省輻射能力的大型專業(yè)市場。物流企業(yè)僅停留在提供簡單的運輸和倉儲服務(wù)上，難以滿足優(yōu)質(zhì)、多元、快速、準(zhǔn)確的物流需求。據(jù)統(tǒng)計，山西省工業(yè)企業(yè)物流成本占GDP的比例高達(dá)40％，而我國平均水平在20％左右，國際上發(fā)達(dá)國家的水平一般在10％－12％，美國在10％左右。山西商貿(mào)物流業(yè)仍處于起步階段，商貿(mào)物流企業(yè)占地規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模較小，經(jīng)營分散，布局不盡合理，所從事、涉及行業(yè)有限，與現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)的要求相距甚遠(yuǎn)，與我國東部發(fā)達(dá)地區(qū)及周邊省份相比，還有較大差距。擴大第三方物流在山西產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重，降低山西物流成本，提升山西經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展能力和綜合競爭力。針對山西長期低價輸出能源產(chǎn)品，又高價買進消費品（輕紡工業(yè)消費品60％以上需要從外省調(diào)入），蒙受嚴(yán)重雙向價值流失的不利局面，山西省委八屆七次全會提出山西省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃建議時，把物流業(yè)作為要大力發(fā)展的新興服務(wù)業(yè)之一。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以高度依賴煤炭資源、原材料工業(yè)為主，具有典型的資源型、初級化特征：結(jié)構(gòu)檔次低、運行質(zhì)量不高、高購入、低產(chǎn)出，高速度、低效益，區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性問題日益突出。煤炭是山西省的經(jīng)濟命脈。::，:56:。“十五”％，高出計劃目標(biāo)5個百分點。第三產(chǎn)業(yè)中，％；，增長16％。初步核算，全年全省生產(chǎn)總值突破4000億元，％。改革開放以來，山西省經(jīng)濟得到了迅速全面的發(fā)展。然而，在20世紀(jì)初葉，這支囊括四海、馳騁九州的商幫，這股延綿千年、獨步中華的商業(yè)血脈，卻隨著大清王朝的終結(jié)，在紛飛的戰(zhàn)火中、在西方殖民的鐵蹄下，嘎然消沉。綿延至17世紀(jì)初到19世紀(jì)中葉，晉商以雄厚的資金實力、先進的經(jīng)營管理、優(yōu)秀的商業(yè)文化，廣拓經(jīng)營領(lǐng)域和活動范圍，其所經(jīng)營的鹽、鐵、棉、布、皮毛、絲綢、茶葉、金融等商號店鋪已遍設(shè)全國通都大邑，并遠(yuǎn)涉歐洲、日本、東南亞和阿拉伯國家，一時間“晉商”與“徽商”并駕齊驅(qū)，稱雄國內(nèi)商界長達(dá)500年之久。 產(chǎn)業(yè)背景山西商人曾經(jīng)創(chuàng)造過舉世矚目的經(jīng)濟奇跡。 項目背景 項目名稱三晉國際商貿(mào)物流城 項目承辦單位承辦單位：山西三晉渤海投資有限公司法定代表人：裴劍 項目擬建設(shè)區(qū)位、地點項目擬建設(shè)區(qū)位：晉中市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)地塊地址：108國道與匯通路交匯處 承擔(dān)可行性研究工作的單位山西三晉渤海投資有限公司負(fù)責(zé)研究工作的統(tǒng)籌管理工作；中國腦庫—深圳綜合開發(fā)研究院、深圳市合和地產(chǎn)顧問有限公司承擔(dān)市場調(diào)研、市場定位、投資分析等相關(guān)工作。三晉國際商貿(mào)物流城，緊扣政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，順勢而生。三晉國際商貿(mào)物流城項目可行性研究報告三晉國際商貿(mào)物流城項目可行性研究報告報告編制單位：山西三晉渤海投資有限公司中國腦庫—深圳綜合開發(fā)研究院深圳市合和地產(chǎn)顧問有限公司2008年01月30日第1章 項目定位總論 5 項目背景 5 可行性研究結(jié)論 8第2章 項目背景和發(fā)展概況 15 15 17第3章 項目開發(fā)的必要性、迫切性 18“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，商貿(mào)物流先行”政策的內(nèi)在產(chǎn)物：發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流是山西省調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的必由之路 18 18“百億采購?fù)饬鳌爆F(xiàn)狀的必然產(chǎn)物：山西呼喚一個能夠統(tǒng)御全省、對抗鄰省的現(xiàn)代化大型商貿(mào)物流中心 19 晉中開發(fā)區(qū)商貿(mào)物流園需要一個龍頭項目引領(lǐng)商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展：大市場、大商貿(mào)、大流通帶動大產(chǎn)業(yè)、大發(fā)展、大繁榮 21 本項目是晉中市承接“大太原商圈”溢出效應(yīng)的重要項目：大洗牌，大機遇；借勢太原，超越鄰省 21 本項目是晉中市在城際產(chǎn)業(yè)競爭獲得優(yōu)勢的重要項目：大商機迎來大競爭，搶占先機刻不容緩 21第4章 規(guī)模、業(yè)態(tài)定位及其市場可行性 22 22 23：汽配交易市場 24：五金礦機交易市場 25：化工交易市場 27：小商品交易市場 28第5章 財務(wù)可行性分析及社會效益評價 29 29 31 31 32 32第6章 項目建設(shè)、招商與經(jīng)營旺場措施 33 33 33 33 33 33 34 34 36第7章 項目建設(shè)選址與資源評述 39 39 39第8章 環(huán)境保護與勞動安全 41 41 41 41 41 41 41 42 42第9章 可行性研究結(jié)論與建議 44 44 44第1章 項目定位總論山西省委八屆七次全會提出山西省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃建議時，把物流業(yè)作為要大力發(fā)展的新興服務(wù)業(yè)之一。根據(jù)政府相關(guān)部門對物流園區(qū)的規(guī)劃及物流產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)性意見，山西省物流規(guī)劃的重點是沿大運高速公路經(jīng)濟帶規(guī)劃建設(shè)太原、大同、運城、侯馬四大物流園區(qū)，形成以太原為中心的物流體系布局，以“資源型”物流為核心，帶動發(fā)展日用消費品、生產(chǎn)資料消費品和農(nóng)產(chǎn)品等重點行業(yè)物流，努力建設(shè)成為京津塘經(jīng)濟圈現(xiàn)代物流供應(yīng)鏈中的重要樞紐和節(jié)點。本項目根據(jù)《山西省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略規(guī)劃思想，立足現(xiàn)代物流和商貿(mào)服務(wù)業(yè)，依托項目所處地理優(yōu)勢，為滿足山西省現(xiàn)代物流業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展而提出，目的是充分利用太榆物流交通樞紐的地理優(yōu)勢，充分整合產(chǎn)業(yè)資源，推動山西省以太原為中心的商貿(mào)物流基地的形成，為晉中市和山西省的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展做出貢獻。 研究工作依據(jù)《山西省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；晉中市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃局《控制性詳細(xì)規(guī)劃》。濫觴于春秋的晉南鹽業(yè)販運，成就了中國最早的商人。晉商的輝煌，推動山西成為當(dāng)時的“海內(nèi)最富”，而且有力促進了中國商品經(jīng)濟的發(fā)展、城鎮(zhèn)的興起和對外貿(mào)易的發(fā)展，極大豐富了中國的傳統(tǒng)文化尤其是商業(yè)文化。由極盛到極衰，一百年來，山西商業(yè)元氣，始終未曾恢復(fù)。2005年山西省國民經(jīng)濟高位平穩(wěn)運行，綜合經(jīng)濟實力進一步增強。其中，％，％；，％，％；，％，％。全省人均生產(chǎn)總值12320元，按現(xiàn)行匯率計算達(dá)到1530美元。生產(chǎn)總值總量在全國的排位由2000年的第21位前移至第16位；人均生產(chǎn)總值排位由2000年的第20位前移至第15位。與上年相比，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度和比例有待進一步提高。山西依托煤炭資源優(yōu)勢，采取非均衡發(fā)展戰(zhàn)略，所有的產(chǎn)業(yè)都是煤炭的配套項目。在黨中央 “十一五”規(guī)劃的指引下，新一屆山西省政府提出全面調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局的戰(zhàn)略思路，全方位勾畫了山西省 “崛起中部”的宏偉藍(lán)圖。發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)，按照市場需求，積極地調(diào)整產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，促進產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品的優(yōu)化組合，實現(xiàn)資源在產(chǎn)業(yè)間和產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的優(yōu)化配置，形成最優(yōu)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使山西的資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)換經(jīng)濟優(yōu)勢和市場優(yōu)勢。發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流，是促進山西產(chǎn)業(yè)升級的必由之途！省發(fā)展改革委《山西省產(chǎn)業(yè)投資指導(dǎo)目錄(2006年本)》中第“二十四、服務(wù)業(yè)”明確規(guī)定“1. 電子商務(wù)、現(xiàn)代物流服務(wù)體系建設(shè)及以連鎖經(jīng)營形式發(fā)展的中小超市、便利店、專業(yè)店等新型零售業(yè)態(tài) ；2. 糧食、棉花、食糖、食用油、化肥、石油等重要商品的現(xiàn)代化倉儲等物流設(shè)施建設(shè)”為鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。物流業(yè)主要表現(xiàn)在三個方面：1）一是物流總成本占GDP比重偏高。2）山西省的物流形態(tài)還比較落后，服務(wù)項目單一。3）資源型物流比重偏高，缺乏產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品作為經(jīng)濟支撐，運輸難以形成回流，效率較低。2）規(guī)劃設(shè)計落后，無法就地改造和再擴建改造。交通上沒有系統(tǒng)組織，人性化不足。4）交易方式傳統(tǒng)，現(xiàn)貨交易、現(xiàn)金交易普遍。6）經(jīng)營管理落后，物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散，難以實施統(tǒng)一營銷推廣，無法適應(yīng)時代。8）物流系統(tǒng)落后，生意輻射范圍越來越窄，運輸成本高。山西商貿(mào)物流業(yè)的現(xiàn)代化和升級換代，勢在必行！為推動山西省現(xiàn)代物流業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，建設(shè)一個超大型、現(xiàn)代化、綜合性、“一站式”物流商貿(mào)中心就顯得非常迫切。經(jīng)過全面、翔實的市場調(diào)研和論證分析，我們認(rèn)為:將該項目定位為“120萬平米華北第一大商貿(mào)物流總部”，符合山西省政府長遠(yuǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和晉中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，是山西省政府實現(xiàn)“形成以太原為中心的物流體系布局，以‘資源型’物流為核心，帶動發(fā)展日用消費品、生產(chǎn)資料消費品和農(nóng)產(chǎn)品等重點行業(yè)物流，努力建設(shè)成為京津塘經(jīng)濟圈現(xiàn)代物流供應(yīng)鏈中的重要樞紐和節(jié)點”產(chǎn)業(yè)目標(biāo)的客觀需要。 可行性研究結(jié)論根據(jù)國內(nèi)宏觀經(jīng)濟運行態(tài)勢、國家鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、山西省戰(zhàn)略規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向及市場需求分析，本項目具有非常廣闊的市場需求前景。地塊首期可建設(shè)用地面積約230畝，總體規(guī)劃用地約980畝，總規(guī)劃建筑面積約120萬平方米，首期擬規(guī)劃建筑面積17萬平方米。項目毗鄰108國道，坐擁山西省 “北、中、南”三大物流中心之中央樞紐地利。位于迎澤路的太原市火車站將于2010年前南遷至北營，將大大縮短與本項目的距離。三晉國際商貿(mào)物流城，規(guī)劃占地面積980余畝，擬建設(shè)建筑面積逾120萬平方米（其中市場部分約90萬平方米，配套部分約30萬平方米），可容納15000余企業(yè)和商戶進場經(jīng)營。項目將委托國內(nèi)外著名的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計公司精心規(guī)劃設(shè)計，按照現(xiàn)代化展貿(mào)物流中心的功能要求，充分滿足人流、車流、貨流各暢其形的需要，避免國內(nèi)其他市場普遍存在的停車難、行車堵等不足。：商業(yè)用地：首期已取得土地約230畝，總規(guī)劃用地約980畝：：45%：＞15%：首期已取得土地規(guī)劃建筑面積約17萬平方米，總體規(guī)劃建筑面積約120萬平方米。其中：（1）生產(chǎn)資料市場（60萬平方米）華北五金礦機市場（30萬平方米）山西汽配交易市場（20萬平方米）華北化工交易市場（10萬平方米）（2）生活資料市場（30萬平方米）中國北方小商品商貿(mào)城（30萬平方米） （3）配套功能（30萬平方米）倉儲物流（10萬平米）酒店辦公（5萬平米）商務(wù)公寓（15萬平米）在功能方面，本項目突破傳統(tǒng)批發(fā)市場功能單一、建筑落后、環(huán)境惡劣、交通壅堵等弊端，集“批發(fā)、物流、倉儲、會展、文化、商務(wù)、購物、觀光、居住”9大功能于一體，打造地標(biāo)性商業(yè)，成為山西省現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)的一面旗幟。（2） 物流：引進省內(nèi)外知名第三方物流企業(yè)，將現(xiàn)代物流與傳統(tǒng)批發(fā)市場有機融合配合政府建設(shè)長途客運站、長途貨運站和城際公交總站，并引進省內(nèi)外知名第三方物流企業(yè)，將現(xiàn)代物流理念與傳統(tǒng)批發(fā)市場有機融合，全面革新“高成本、低效率”傳的統(tǒng)批發(fā)運輸模式。（4） 會展：建設(shè)配套會展中心，打造“永不落幕的博覽交易會”建設(shè)專用配套會議展覽中心，每月舉行不同主題的商貿(mào)洽談會、新品發(fā)布會、產(chǎn)品交易會，吸引省內(nèi)外供求雙方見面商洽，打造“永不落幕的博覽交易會”。、（6） 商務(wù)：商務(wù)、會議中心，提升商務(wù)環(huán)境建設(shè)經(jīng)濟型酒店和星級酒店，配套商務(wù)、會議中心，為廣大采購商提供多種住宿選擇，提升商務(wù)環(huán)境。引進各種配套零售商業(yè)和休閑娛樂設(shè)施，為廣大商戶和采購商提供豐富多彩的業(yè)余生活，使本項目不但成為一個交易之都，也是一個安居樂業(yè)之城。每個季節(jié)、假日，本項目將舉行美食節(jié)、晉商文化節(jié)、中秋采購節(jié)、年貨節(jié)等等富有特色的主題商業(yè)觀光活動，吸引山西省及華北周邊省份采購商、旅游觀光人士前來觀光消費。面向山西，輻射華北，建設(shè)1000億元大市場依托山西能源運輸所構(gòu)建的較為發(fā)達(dá)的高速路網(wǎng)，本項目在3小時車程內(nèi)可全方位輻射山西省內(nèi)主要市縣，具有成為省級物流樞紐的立體化交通網(wǎng)絡(luò)資源！省際交通