【正文】 是收集、加工和處理各種行情，及時為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動；委托高?；蜓芯克?，設(shè)計市場的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)模型，建立相應(yīng)的供求曲線圖，預(yù)測和分析市場前景；創(chuàng)辦自己的專業(yè)雜志和報紙，推介產(chǎn)品和郵購服務(wù)，發(fā)布推介的活動和企業(yè)形象宣傳；鋪位展示主題設(shè)計服務(wù)；網(wǎng)絡(luò)發(fā)布各種信息。規(guī)劃會所，設(shè)置各種時尚休閑的項目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美發(fā)、壁球室、棋牌室等運動休閑項目；各種主題的餐廳、茶室；設(shè)置商務(wù)娛樂、餐飲和業(yè)余時間休閑活動功能等。（詳見《南極國際商貿(mào)城控制性詳細規(guī)劃》）項目的功能規(guī)劃：是項目的主要功能同當前批發(fā)市場的主要差異表現(xiàn)在：集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購便利；增加了展示的設(shè)計；經(jīng)營產(chǎn)品以品牌商品為主導(dǎo)；商戶自主經(jīng)營，市場統(tǒng)一管理。 清真寺街以北兩塊地總占地面積約2萬平方米為南極國際商貿(mào)城主體用地，規(guī)劃建設(shè)國際名優(yōu)食品城和冷凍食品城；清真寺街以南兩塊地總占地面積9萬平方米規(guī)劃為茶文化中心一座和中高檔居住社區(qū)建設(shè)用地。同時，從競爭環(huán)境看，只有按照新的標準和要求實施本建設(shè)項目，才能適應(yīng)新形勢的發(fā)展變化，滿足市場競爭的需要，實現(xiàn)與國際市場接軌。 哈大眾肉聯(lián)近年來雖經(jīng)過技術(shù)改造、產(chǎn)業(yè)擴充、體制改革，但無論在食品加工產(chǎn)業(yè)，還是商貿(mào)產(chǎn)業(yè)，因各方面存在相互不配套的弊端，故競爭中處于劣勢，已不適應(yīng)市場競爭環(huán)境的發(fā)展。本項目的建設(shè)，將徹底改變原有臟、亂、差的環(huán)境，進一步完善食品商貿(mào)配套設(shè)施，提升食品商貿(mào)經(jīng)營及物流配送的模式，極大的促進區(qū)域冷凍食品商貿(mào)的發(fā)展。同時計劃將市場原有配套的倉儲、物流等設(shè)施擬外遷至哈東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)哈爾濱南極國際商貿(mào)城物流園。項目實施規(guī)劃將打通清真寺街和南坎街兩條城市道路，緩解南極街地區(qū)交通不暢狀況，從根本上解決城市交通暢通問題。為優(yōu)化南極街地區(qū)土地資源，全面實施企業(yè)改造計劃,企業(yè)擬實施自我轉(zhuǎn)型改造開發(fā)道路，在原南極食品批發(fā)市場的基礎(chǔ)上建設(shè)南極國際商貿(mào)城，優(yōu)化基礎(chǔ)配套設(shè)施，美化環(huán)境、提升市場業(yè)態(tài)，將商貿(mào)產(chǎn)業(yè)做優(yōu)、做大、做強。隨著近年城市建設(shè)的迅速發(fā)展，原城市布局早已落后，不能滿足現(xiàn)代城市發(fā)展要求。本項目建設(shè)發(fā)展現(xiàn)代化食品流通產(chǎn)業(yè)，通過食品展示、電子商務(wù)、會展經(jīng)濟等現(xiàn)代化手段，提升展示交易中心的輻射力，展示中心將成為哈爾濱乃至黑龍江省農(nóng)產(chǎn)品對外展示的良好窗口，提升農(nóng)產(chǎn)品附加值，創(chuàng)造黑龍江農(nóng)產(chǎn)品品牌效應(yīng)。哈爾濱市有著豐富的糧食等農(nóng)產(chǎn)品資源，有進一步發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)優(yōu)厚的基礎(chǔ)；哈爾濱市政府一直在推動農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)發(fā)展，并將發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)作為提高農(nóng)民收入，建設(shè)社會主義新農(nóng)村的重要支柱產(chǎn)業(yè)。國內(nèi)各類消費品批發(fā)市場尤其是食品批發(fā)市場現(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)配套設(shè)施已逐漸失去競爭優(yōu)勢，而逐漸失去原有的繁華與影響力。哈爾濱南極國際商貿(mào)城項目是集團企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要、是積極響應(yīng)、配合政府規(guī)劃的需要。利用廠區(qū)原址及南極市場區(qū)域投資建設(shè)的“南極國際商貿(mào)城”項目正式納入日程。2003年大眾肉聯(lián)集團與江蘇雨潤集團實行重組后，其經(jīng)營效益穩(wěn)步提升，同時也在向多元化發(fā)展的道路行進。南極小食品批發(fā)市場的升級改造是產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的需要。 2007年1月，哈爾濱大眾肉聯(lián)集團有限公司，響應(yīng)市政府“工業(yè)企業(yè)退城進郊”的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，率先完成工業(yè)生產(chǎn)搬遷，并與投資商中國雨潤江蘇地華實業(yè)集團有限公司聯(lián)手,成立哈爾濱南極新城置業(yè)有限公司進行“南極國際商貿(mào)城”項目。從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再進一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位，調(diào)整戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風(fēng)險。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和哈爾濱市已有一部分收入較高的住宅消費群體，本項目配套建設(shè)的住宅戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對哈爾濱市住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。從食品品類當前流通特性分析，大型連鎖超市的不斷發(fā)展，對流通領(lǐng)域的其他環(huán)節(jié)已經(jīng)形成較大沖擊，當前流通領(lǐng)域的利潤率正逐步下降。建設(shè)用地變更及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理中，建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來解決，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。國內(nèi)外房地產(chǎn)精英人士的專業(yè)設(shè)計，國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)的建筑材料，實力雄厚、資質(zhì)優(yōu)良的施工單位，專業(yè)化的物業(yè)管理，塑造完美品質(zhì)，鑄就精品樓盤，實現(xiàn)和諧人居。正在建設(shè)中的“朗瑪國際廣場”是南京河西新城區(qū)的十大標志性建筑之一；精心打造的“星雨花都”高檔住宅是南京濱江水岸稀缺樓盤；黃山“御墅天筑”尊貴別墅倚靠得天獨厚的旅游資源，引領(lǐng)度假旅游住宅新風(fēng)尚。集團開發(fā)的 “月安花園”是南京市第一家“國家康居示范工程小區(qū)”，并榮獲了“江蘇省優(yōu)秀住宅金獎”和“江蘇明星樓盤”等殊榮。自創(chuàng)立之初，地華就以“創(chuàng)祥瑞和諧之境界，造地產(chǎn)領(lǐng)域之精華”為企業(yè)目標。新工業(yè)園區(qū)年屠宰、分割生豬150萬頭，清真肉牛10萬頭，雞1000萬只，熟肉制品5萬噸的生產(chǎn)能力，并擁有副產(chǎn)品及骨、血的綜合加工利用能力。為振興地方肉類食品產(chǎn)業(yè)，發(fā)展經(jīng)濟做出新貢獻。公司于2000年9月通過了ISO9002國際質(zhì)量體系的認證，走以質(zhì)量為中心的品牌發(fā)展之路，高標準，嚴要求，從制度上將質(zhì)量管理納入了規(guī)范化、科學(xué)化的管理軌道。重組后，雨潤集團將新企業(yè)定位為東北地區(qū)龍頭企業(yè)。哈爾濱大眾肉聯(lián)集團有限公司前身是哈爾濱大眾食品集團有限責(zé)任公司（原哈爾濱肉類聯(lián)合加工廠，始建于1913年），占地面積30萬平方米，擁有員工2000余名,注冊資金5000萬元。報告編制依據(jù)《投資項目可行性研究報告編制指南》《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》 《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《哈爾濱市城市總體規(guī)劃》及《南極國際商貿(mào)城土地利用控制性詳細規(guī)劃》 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、銷售的法規(guī)政策《黑龍江省消防條例》、土地增值稅、所得稅和稅收管理條例； 《南極國際商貿(mào)城項目市場調(diào)研報告》 報告研究范圍該可研報告研究范圍包括：項目建設(shè)背景及必要性、市場現(xiàn)狀及前景分析、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)地址及建設(shè)條件、項目方案設(shè)計、環(huán)保、消防、節(jié)能及安全、招投標方案、項目的組織機構(gòu)設(shè)置、項目營銷策劃、項目實施進度、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟效益評價、結(jié)論及建設(shè)。效益分析:依照市場調(diào)研分析，測算項目收益。南極國際商貿(mào)城配套商貿(mào)物流園區(qū)占地面積20萬平方米，建筑面積10萬平方米。 南極新城置業(yè)哈爾濱南極國際商貿(mào)城項目第一章 總論項目概況項目名稱：哈爾濱南極國際商貿(mào)城項目單位：項目地址：哈爾濱市道外區(qū)南極街54號項目產(chǎn)業(yè)性質(zhì)：商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)項目功能組合：項目主要包括南極國際商貿(mào)城茶文化中心、冷凍食品中心及國際名優(yōu)食品城三大部分，同時配套建設(shè)中高檔住宅小區(qū)。項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：，；，；。投資總額：177,，另項目配套商貿(mào)物流園區(qū)投資約26000萬元（本可研研究范圍不包括配套物流園區(qū)，此部分將另行研究）。項目總銷售收入278615萬元。項目承辦單位概況項目建設(shè)單位哈爾濱南極新城置業(yè)有限公司是于2007年由哈爾濱大眾肉聯(lián)集團和南京地華實業(yè)有限公司共同出資組建的，注冊資金3000萬元。2003年，企業(yè)整體改制，與江蘇雨潤集團實行重組。目前，公司以生鮮肉類加工產(chǎn)業(yè)、肉制品加工產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)等為主要經(jīng)營項目，擁有哈爾濱大眾肉聯(lián)生鮮有限公司、哈爾濱大眾肉聯(lián)制品有限公司、黑龍江綏化大眾肉聯(lián)有限公司等5家子公司，是黑龍江省大型肉類食品產(chǎn)業(yè)集團。2007年，建成東北地區(qū)最大的豬源基地、屠宰基地、分割基地、豬肉深加工基地、銷售基地，形成產(chǎn)、供、銷、科、工、貿(mào)一體化經(jīng)營，集團化發(fā)展、基地化運作的現(xiàn)代化大型企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條。2006年集團響應(yīng)市政府“工業(yè)企業(yè)退市進郊”的精神，將集團工業(yè)部分整體搬遷至雙城工業(yè)園區(qū)。江蘇地華實業(yè)集團有限公司是雨潤集團的姊妹企業(yè)，成立于2002年5月，具有國家二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，集房地產(chǎn)設(shè)計、開發(fā)、銷售等業(yè)務(wù)于一體,注冊資金38200萬元。集團成立四年來，先后在南京、安慶、黃山等地開發(fā)和建設(shè)了多個房地產(chǎn)項目。安慶的“秀水華庭” 是“2005全國典型住宅樣本項目（安徽）暨2005中國百強典型住宅樣本項目”，并獲得了“2005年最具投資潛力樓盤（安徽）”、“中國建設(shè)精品樓盤” 和“全國最佳景觀別墅”等榮譽稱號。 地華人以“專業(yè)化事業(yè)團隊”全力打造優(yōu)質(zhì)項目。本階段工作結(jié)論與建議 本項目屬商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)項目，符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，屬于國家鼓勵、支持產(chǎn)業(yè)項目。根據(jù)本項目前期市調(diào)數(shù)據(jù)，分析當前商貿(mào)流通市場發(fā)展趨勢，專業(yè)市場正逐步向商場化、規(guī)?；鸵?guī)范化，本項目定位于專業(yè)食品流通展示交易平臺，建設(shè)檔次、規(guī)模適宜未來專業(yè)食品流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展，具有廣闊的未來發(fā)展前景。因此，本項目的實施應(yīng)注重吸引生產(chǎn)商或高級別代理商進駐，并與政府相關(guān)部門一起給予商家經(jīng)營上的扶持與優(yōu)惠。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。第二章 項目的由來及建設(shè)的必要性項目的由來南極國際商貿(mào)城前身是哈爾濱市南極小食品批發(fā)市場，是在1992年響應(yīng)市政府馬路市場“退路進廳”的城建規(guī)劃指令，由哈爾濱大眾肉聯(lián)集團有限公司建設(shè)而成，是中國最早的全國性大型食品批發(fā)市場之一，經(jīng)過十四年發(fā)展逐步壯大起來，年營業(yè)收入3000萬元左右，年資金流量超過30億元，物流配送輻射東北地區(qū)和內(nèi)蒙古東半部，部分遍及全國，是東北地區(qū)規(guī)模最大的專業(yè)型食品物流集散中心。項目建設(shè)的必要性原南極小食品批發(fā)市場雖然在影響力、客流、物流等多方面在東北都具有絕對的優(yōu)勢，但是有著15年歷史的市場在設(shè)備、設(shè)施、經(jīng)營管理模式、品牌定位等方面已經(jīng)無法跟上市場經(jīng)濟快速發(fā)展的步伐。 大眾肉聯(lián)集團控股公司江蘇雨潤集團是全國食品工業(yè)的龍頭企業(yè)，隨著企業(yè)的不斷發(fā)展壯大成功實現(xiàn)了多元化發(fā)展，現(xiàn)在已成為食品、商貿(mào)、房地產(chǎn)、物流、旅游五大產(chǎn)業(yè)于一體的集團性企業(yè)。2006年集團積極響應(yīng)政府工業(yè)企業(yè)“退城進郊”指令，圓滿完成了工業(yè)生產(chǎn)部分向雙城工業(yè)園區(qū)的搬遷。它是利用市政規(guī)劃的有利契機、依托南極小食品批發(fā)市場已經(jīng)形成的品牌優(yōu)勢、借助南京雨潤集團的雄厚實力、憑借一批愛崗敬業(yè)的創(chuàng)業(yè)者隊伍建設(shè)的具有現(xiàn)代氣息的，集展示、交易、流通為一體的多功能的食品商貿(mào)城。加入WTO后，國內(nèi)、國際市場的相互融合，對國內(nèi)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生很大沖擊。依托原有的品牌優(yōu)勢，本著高起點、高標準、高效益的原則改造現(xiàn)批發(fā)市場，提檔升級，建設(shè)現(xiàn)代化食品展示交易中心，吸引名優(yōu)品牌食品，引導(dǎo)消費、服務(wù)消費，已成為進一步發(fā)展商貿(mào)產(chǎn)業(yè)所必需的。作為國家級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，作為具有深遠影響力的哈爾濱肉制品加工企業(yè)，本項目建設(shè)單位有義務(wù)、有能力為哈爾濱農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展做出貢獻。 、優(yōu)化土地資源的需要哈爾濱是我國重要的老工業(yè)城市之一。根據(jù)哈爾濱市城市規(guī)劃，哈大眾肉聯(lián)作為第一批搬遷企業(yè)，工業(yè)生產(chǎn)部分已于2006年底搬出城區(qū)。項目結(jié)合原有商業(yè)業(yè)態(tài)，對南極食品批發(fā)市場進行重新規(guī)劃、調(diào)整和改造，將其建設(shè)成符合城市建設(shè)發(fā)展總體規(guī)劃，具有一定規(guī)模，達到國際標準的現(xiàn)代化食品商貿(mào)中心。積極配合市委、市政府關(guān)于整治城市鐵路沿線環(huán)境的要求，項目實施規(guī)劃中，擬拆除廠區(qū)南側(cè)鐵路沿線的所有建筑物，留出30米的城市防護綠地，美化好鐵路沿線環(huán)境。，是完善食品商貿(mào)配套設(shè)施的需要本項目建設(shè)地處于道外區(qū)規(guī)劃的以承德廣場為中心的商貿(mào)圈內(nèi)，南極食品批發(fā)市場是該商圈內(nèi)，乃至哈爾濱市唯一大型專業(yè)食品批發(fā)市場；同時，哈爾濱市冷藏食品的交易設(shè)施的整體技術(shù)水平較低，與建設(shè)國際化大都市的目標不相適應(yīng)，突出表現(xiàn)在：現(xiàn)代低溫冷藏冷凍物流設(shè)施總量嚴重不足，交易設(shè)施簡陋，配送能力趕不上現(xiàn)代零售業(yè)的快速發(fā)展。憑借已經(jīng)形成的南極批發(fā)市場品牌，充分利用搬遷后的土地解決制約市場發(fā)展交通擁擠、市場緊張的狀況，將吸引更多的知名品牌企業(yè)和代理商入駐商貿(mào)城，向社會提供更多就業(yè)崗位，推動南極市場及周邊商圈向更大規(guī)模發(fā)展；同時，項目規(guī)劃的中高檔商品住宅將成為道外區(qū)高品質(zhì)住宅小區(qū)的標志，改變區(qū)域居住環(huán)境，吸引外來人才到道外區(qū)生活、工作，拉動區(qū)域經(jīng)濟的快速健康發(fā)展。對企業(yè)實施全面、大規(guī)模建設(shè)改造，促進企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級是企業(yè)的唯一選擇。第三章 項目總體規(guī)劃項目的平面規(guī)劃，由北清真寺街、南坎六道街、南坎街、承德街、和南極街圍成；，清真寺街和南康街兩條貫穿項目的主干路。由于清真寺街的貫通，項目真正實現(xiàn)了商貿(mào)與住宅的動靜分離。、會議、推介培訓(xùn)服務(wù)功能成立具有一定權(quán)威的專家顧問組委會，為會展會議、推介和培訓(xùn)奠定基礎(chǔ)；有計劃、有主題的組織各種會展會議；組織國內(nèi)和區(qū)域的各種專題交流會議和論談；有目的、有計劃的對批發(fā)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)，提高經(jīng)營人的素質(zhì)，發(fā)揮其技能，開發(fā)其潛力。整個倉儲物流服務(wù)引入倉單經(jīng)營模式，實現(xiàn)物流現(xiàn)代化；運用現(xiàn)代化電子信息手段實現(xiàn)市場與物流園的無縫對接，滿足南極國際商貿(mào)城配套需求；吸收南極國際商貿(mào)城專業(yè)食品市場延伸出來的專業(yè)食品業(yè)種，開辦展示交易服務(wù)，最終將南極國際商貿(mào)城哈東配套物流園建設(shè)成為集產(chǎn)品展示、倉儲、理貨、配送、專線運輸、物流信息服務(wù)為一體的現(xiàn)代化專業(yè)食品物流園區(qū)，做到“結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、技術(shù)先進、運轉(zhuǎn)高效”。商務(wù)洽談室；會議室/中心；俱樂部；電子商務(wù)中心；秘書服務(wù)；理財服務(wù)；結(jié)算服務(wù)；會計、律師、廣告、印刷等相關(guān)服務(wù)業(yè)的辦公室。、環(huán)境服務(wù)功能外部公共環(huán)境是市場的外部形象的直接體現(xiàn)，建筑外觀風(fēng)格一致；內(nèi)部環(huán)境設(shè)計購物動線通暢、清晰，空間利用率高，環(huán)境衛(wèi)生整潔，給人們提供舒適的工作和購物環(huán)境。主要技術(shù)經(jīng)濟指標詳見下表建筑技術(shù)參數(shù)一覽表序號項目基本經(jīng)濟技術(shù)指標參數(shù)(㎡)備注1總占地面積(++2)174190　2實際可開發(fā)總占地面積107900　3新開發(fā)地上總建筑面積(+～)464380