【正文】 W3：地塊被道路十字分割，較為零散。W10：項目建筑密度較高，間接降低項目檔次。W2：地塊南側(cè)為鐵道線，噪音影響項目居住品質(zhì)。從目前在售高層住宅看，車位為地下停車位，車位與住宅配比率基本為1：2，顯然，相對高檔高層住宅來說，這樣的車位配比率將不能滿足今后業(yè)主的需求，也將對小區(qū)今后的交通、物業(yè)管理等帶來不便。江南主城區(qū)由于土地稀缺，導(dǎo)致土地附加值大幅度增值，土地成本上升及開發(fā)商追求高利潤產(chǎn)品，最終導(dǎo)致供應(yīng)產(chǎn)品高端化，投資性置業(yè)劇增，中、低端客群需求被屏蔽，產(chǎn)品檔次供應(yīng)不平衡，中、低端產(chǎn)品供應(yīng)有限，從而催動房價上漲。其次是31—50平方米以上的面積區(qū)間，占到中需求的26%。2003年，同比增長4%，同比2005年增長10%，居民生活水平有很大改善，對居住品質(zhì)的需求日益提高。后續(xù)市場上會對整體供應(yīng)帶來一定的刺激，供應(yīng)量可能會有進(jìn)一步的提升，同時銷售的量會逐漸減弱，最后達(dá)到供求平衡的狀態(tài)，根據(jù)市場的慣性原理還可能會造成供大于求的市場現(xiàn)象。結(jié)合市場情況來看，這是哈爾濱最近一年高層、小高層數(shù)量增多所導(dǎo)致的。%。哈爾濱經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)仍是經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要的主要動力，經(jīng)濟(jì)增長主要依賴重于工業(yè)，應(yīng)提高經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改變傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，提高城市公交、城市衛(wèi)生、居民消費(fèi)、居民居住條件等，以此為宏觀經(jīng)濟(jì)的增長并促進(jìn)微觀經(jīng)濟(jì)同步增長。 改革開放促進(jìn)了哈爾濱市的第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益突出。2007年金融市場將全面開放，未來房地產(chǎn)市場除了傳統(tǒng)的銀行資金外，境外基金多渠道進(jìn)軍內(nèi)地樓市，外資銀行、外來資金必將成為中國房地產(chǎn)業(yè)新的力量。就中國國內(nèi)來說，明年對我們國家來說是本屆政府最后一年，又是中國共產(chǎn)黨十七大即將召開的一年，所以從方方面面的因素，可以認(rèn)為明年整個中國經(jīng)濟(jì)還會保持一個平穩(wěn)、較快增長這樣一個基本態(tài)勢。國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)再三強(qiáng)調(diào)，我們要用最嚴(yán)格的方式來管理土地。 3000戶第二章 住宅市場分析我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境與房地產(chǎn)行業(yè)前景分析2006年以來我國宏觀調(diào)控取得了良好的積極的成效。 8萬m2 商業(yè)面積 30 %住宅面積 35% 綜合容積率 通過合理的戶型設(shè)計滿足增加居住面積和居住功能的需求。招商經(jīng)營模式商貿(mào)城總體采取為廠、商提供經(jīng)營場所，入駐廠商按期繳納場地使用費(fèi)的模式招商經(jīng)營。進(jìn)行統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一工商稅務(wù)管理和統(tǒng)一物管。：消防系統(tǒng)接地利用大樓綜合接地裝置作為其接地板，設(shè)獨(dú)立引下線、引下線。指揮電梯按消防程序運(yùn)行：對全部或任意一臺電梯進(jìn)行對講，說明改交運(yùn)行程序的原因；除消防電梯保持運(yùn)行外，其余電梯均要強(qiáng)制返目首層并將轎箱門打開。：在消防控制室內(nèi)設(shè)置了琴臺式聯(lián)動控制臺，其控制方式為手動控制、手動硬線直接控制、通過聯(lián)動控制臺、可實現(xiàn)對消火栓滅火系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)，防排煙系統(tǒng)，正壓送風(fēng)系統(tǒng)，防火卷簾門，電梯運(yùn)行，火災(zāi)應(yīng)急廣播、火災(zāi)應(yīng)急照明疏散指示等的監(jiān)視及控制、火災(zāi)發(fā)生時可手動／自動切斷空調(diào)機(jī)組、通風(fēng)機(jī)及一般照明等非消防電源。：本工程采用設(shè)置自動報警系統(tǒng)，對全樓的火災(zāi)信號和消防設(shè)備進(jìn)行監(jiān)視及控制：、辦公室，會議室，樓梯間，走道，餐廳等場所設(shè)置感煙探測器；在開水間，廚房，車庫等平時煙塵較大的場所設(shè)置感溫探測器；在煤氣表間，廚房等處設(shè)置可燃?xì)怏w探測器；中廳(高大空間)設(shè)置紅外對射或雙波段火焰探測器。編制依據(jù)根據(jù)建設(shè)部建標(biāo)[2002]85號文《2002年度工程建設(shè)國家標(biāo)準(zhǔn)制定、修訂計劃”的通知》要求，按照“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，依據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)建筑工程消防設(shè)施工程質(zhì)量的法律、法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制定。不服從指揮，亂停亂放車輛的，按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。在電子防竊系統(tǒng)中，一旦有人未付款攜帶商品出門時，將發(fā)出警報，此時可將報警信號傳到控制室內(nèi)的監(jiān)控主機(jī)，主機(jī)將自動將該路視頻信號切出到錄像機(jī)，并同時啟動錄像機(jī)進(jìn)行實時錄象，為取證提供了重要的依據(jù)。按其容量可分為單路或多路報警控制器。商場防盜報警系統(tǒng)有布防點設(shè)計，選擇點型入侵探測器、直線型入侵探測器、面型入侵探測器、空間型入侵探測器。俱樂部和餐飲廣場采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，利用風(fēng)機(jī)盤管機(jī)械溫度調(diào)節(jié)，安裝房間面積和使用功能設(shè)置新風(fēng)機(jī)組，補(bǔ)充新風(fēng)。國際名優(yōu)食品城分六層，總建筑面積48000平方米，預(yù)計接納經(jīng)營業(yè)戶1000家，設(shè)自主商鋪大概1700間；其中酒類產(chǎn)品交易中心接納商戶60家，設(shè)自主商鋪120間；土特產(chǎn)海參交易中心（包括果脯蜜餞、土特產(chǎn)、海參、原調(diào)料區(qū)的木耳猴頭等）接納業(yè)戶200家，設(shè)自主商鋪300間；烘焙食品交易中心接納業(yè)戶50家，設(shè)自主商鋪80間；乳制品交易中心10家，設(shè)自主商鋪10間；保健食品交易中心100家,設(shè)自主商鋪150間；濕調(diào)50家設(shè)自主商鋪80間；綠色食品100家設(shè)自主商鋪150間；中華老字號50家設(shè)自主商鋪80間；嬰幼食品50家設(shè)自主商鋪80間；膨化休閑方便食品接納業(yè)戶300家，設(shè)自主商鋪500間；肉制品50家設(shè)自主商鋪70間；糖類50家設(shè)自主商鋪80間。共享原則是南極國際商貿(mào)城內(nèi)部各項功能應(yīng)相對集中，最大限度地讓南極國際商貿(mào)城投資者共享。天第四章 工程建設(shè)方案總圖布置與功能分區(qū)整體規(guī)劃茶文化中心、冷凍水產(chǎn)中心、國際名優(yōu)食品城三大核心區(qū)域，超大配套物流園一處；茶城包括茶葉精品區(qū)、茶文化展示區(qū)、品茶區(qū)等；冷凍水產(chǎn)中心包括畜禽類凍品、魚類海鮮類凍品、速凍食品、清真食品等展示交易中心等；國際名優(yōu)食品城包括酒類、土特產(chǎn)、保健食品、烘焙食品、休閑食品、乳制品、肉制品、調(diào)味品、糖類、綠色食品等全方位食品展示交易中心；中華老字號食品展示交易中心、國際品牌食品街等交易區(qū)，凸現(xiàn)高檔品牌，彰顯國際名優(yōu)食品城核心流通地位。平方米、35元/天哈爾濱市大型百貨公司的平均營業(yè)額為2872元/平方米%，%。 市場定位本項目立足于服務(wù)東北市場乃至于全國市場，集批發(fā)、零售展示交易、物流配送功能等為一體，具有強(qiáng)大輻射的大型現(xiàn)代化的主題物流中心。福建省出臺《關(guān)于大力推進(jìn)流通現(xiàn)代化的意見》，擬通過投融資、用地用電、稅收、連鎖經(jīng)營以及簡化企業(yè)登記手續(xù)等優(yōu)惠政策，對22家重點示范流通企業(yè)予以扶持。2003年，有47家零售企業(yè)進(jìn)入《財富》500強(qiáng)，全部都是歐美日企業(yè)，其中美國就有27家。提升傳統(tǒng)百貨商廈經(jīng)營品位，改造提升專業(yè)批發(fā)市場，發(fā)展會展經(jīng)濟(jì)，加強(qiáng)商業(yè)街(特色街)建設(shè)，發(fā)展餐飲等服務(wù)業(yè)。 黨的十六大提出了“深化流通體制改革，發(fā)展現(xiàn)代流通方式”的戰(zhàn)略要求，根據(jù)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，結(jié)合哈爾濱發(fā)展的實際，應(yīng)把加快發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)作為經(jīng)濟(jì)工作的一項戰(zhàn)略任務(wù)來抓。 加速推動食品業(yè)實施電子商務(wù)化電子技術(shù)與網(wǎng)際網(wǎng)路之發(fā)展是人類未來生活不可或缺的一部分，如何利用電子化技術(shù)重直整合原料、制造、物流及通路等業(yè)者資源，加速產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈及需求鏈間的資訊傳輸功能，已成為提升我國食品產(chǎn)業(yè)整體競爭力的核心關(guān)鍵。哈爾濱歷年城鎮(zhèn)居民收入和消費(fèi)性支出統(tǒng)計圖資料來源：哈爾濱統(tǒng)計局 哈爾濱歷史社會消費(fèi)品零售總額統(tǒng)計表資料來源：哈爾濱統(tǒng)計局 據(jù)哈爾濱統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)，%，2006年哈爾濱社會消費(fèi)品零售總額為894億元，占哈爾濱國內(nèi)生產(chǎn)總值近50%；在“哈爾濱第十個五年計劃”，即2001年～2005年間，哈爾濱社會消費(fèi)品零售總額平均年增長率維持在12%的水平，這種穩(wěn)定的增長率將刺激哈爾濱零售市場的發(fā)展；在城鎮(zhèn)居民可支配收入方面，1997年哈爾濱城鎮(zhèn)居民可支配收入為4233元/年，2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入已增長到11230元/年，哈爾濱市居民收入水平已經(jīng)得到大幅改善和提升。 黑龍江的食品歷經(jīng)多年發(fā)展，其基地面積、生產(chǎn)總量和經(jīng)濟(jì)總量等主要指標(biāo)已躍居全國前列，成為黑龍江省的支柱產(chǎn)業(yè)，黑龍江的食品享譽(yù)海內(nèi)外。 黑龍江省及哈爾濱食品商貿(mào)流通市場發(fā)展分析在全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展大好形勢的帶動下，黑龍江省及哈爾濱市總體經(jīng)濟(jì)狀況在2006年度表現(xiàn)突出，全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展制定的各項目標(biāo)均順利實現(xiàn)。，；，；。全部由開發(fā)商承擔(dān)，加大了項目開發(fā)建設(shè)成本。哈爾濱市在大地構(gòu)造上屬“松遼拗陷”。位于東經(jīng)126176。哈爾濱交通發(fā)達(dá)，鐵路、公路、水路、民用航空五種運(yùn)輸方式齊全，形成了立體交通網(wǎng)絡(luò)和輻射能力很強(qiáng)的交通樞紐和通道。、環(huán)境服務(wù)功能外部公共環(huán)境是市場的外部形象的直接體現(xiàn)，建筑外觀風(fēng)格一致；內(nèi)部環(huán)境設(shè)計購物動線通暢、清晰，空間利用率高，環(huán)境衛(wèi)生整潔，給人們提供舒適的工作和購物環(huán)境。由于清真寺街的貫通，項目真正實現(xiàn)了商貿(mào)與住宅的動靜分離。，是完善食品商貿(mào)配套設(shè)施的需要本項目建設(shè)地處于道外區(qū)規(guī)劃的以承德廣場為中心的商貿(mào)圈內(nèi)，南極食品批發(fā)市場是該商圈內(nèi)，乃至哈爾濱市唯一大型專業(yè)食品批發(fā)市場；同時，哈爾濱市冷藏食品的交易設(shè)施的整體技術(shù)水平較低，與建設(shè)國際化大都市的目標(biāo)不相適應(yīng)，突出表現(xiàn)在：現(xiàn)代低溫冷藏冷凍物流設(shè)施總量嚴(yán)重不足，交易設(shè)施簡陋，配送能力趕不上現(xiàn)代零售業(yè)的快速發(fā)展。 、優(yōu)化土地資源的需要哈爾濱是我國重要的老工業(yè)城市之一。它是利用市政規(guī)劃的有利契機(jī)、依托南極小食品批發(fā)市場已經(jīng)形成的品牌優(yōu)勢、借助南京雨潤集團(tuán)的雄厚實力、憑借一批愛崗敬業(yè)的創(chuàng)業(yè)者隊伍建設(shè)的具有現(xiàn)代氣息的，集展示、交易、流通為一體的多功能的食品商貿(mào)城。第二章 項目的由來及建設(shè)的必要性項目的由來南極國際商貿(mào)城前身是哈爾濱市南極小食品批發(fā)市場，是在1992年響應(yīng)市政府馬路市場“退路進(jìn)廳”的城建規(guī)劃指令，由哈爾濱大眾肉聯(lián)集團(tuán)有限公司建設(shè)而成，是中國最早的全國性大型食品批發(fā)市場之一，經(jīng)過十四年發(fā)展逐步壯大起來，年營業(yè)收入3000萬元左右，年資金流量超過30億元，物流配送輻射東北地區(qū)和內(nèi)蒙古東半部，部分遍及全國，是東北地區(qū)規(guī)模最大的專業(yè)型食品物流集散中心。 本項目屬商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)項目，符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，屬于國家鼓勵、支持產(chǎn)業(yè)項目。安慶的“秀水華庭” 是“2005全國典型住宅樣本項目（安徽）暨2005中國百強(qiáng)典型住宅樣本項目”，并獲得了“2005年最具投資潛力樓盤（安徽）”、“中國建設(shè)精品樓盤” 和“全國最佳景觀別墅”等榮譽(yù)稱號。2007年，建成東北地區(qū)最大的豬源基地、屠宰基地、分割基地、豬肉深加工基地、銷售基地，形成產(chǎn)、供、銷、科、工、貿(mào)一體化經(jīng)營，集團(tuán)化發(fā)展、基地化運(yùn)作的現(xiàn)代化大型企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條。項目總銷售收入278615萬元。南極國際商貿(mào)城配套商貿(mào)物流園區(qū)占地面積20萬平方米，建筑面積10萬平方米。重組后，雨潤集團(tuán)將新企業(yè)定位為東北地區(qū)龍頭企業(yè)。自創(chuàng)立之初，地華就以“創(chuàng)祥瑞和諧之境界，造地產(chǎn)領(lǐng)域之精華”為企業(yè)目標(biāo)。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和哈爾濱市已有一部分收入較高的住宅消費(fèi)群體，本項目配套建設(shè)的住宅戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對哈爾濱市住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。2003年大眾肉聯(lián)集團(tuán)與江蘇雨潤集團(tuán)實行重組后，其經(jīng)營效益穩(wěn)步提升，同時也在向多元化發(fā)展的道路行進(jìn)。哈爾濱市有著豐富的糧食等農(nóng)產(chǎn)品資源，有進(jìn)一步發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)優(yōu)厚的基礎(chǔ)；哈爾濱市政府一直在推動農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)發(fā)展，并將發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)作為提高農(nóng)民收入，建設(shè)社會主義新農(nóng)村的重要支柱產(chǎn)業(yè)。項目實施規(guī)劃將打通清真寺街和南坎街兩條城市道路，緩解南極街地區(qū)交通不暢狀況，從根本上解決城市交通暢通問題。同時，從競爭環(huán)境看，只有按照新的標(biāo)準(zhǔn)和要求實施本建設(shè)項目，才能適應(yīng)新形勢的發(fā)展變化，滿足市場競爭的需要，實現(xiàn)與國際市場接軌。主要是收集、加工和處理各種行情，及時為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動；委托高校或研究所，設(shè)計市場的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)模型，建立相應(yīng)的供求曲線圖，預(yù)測和分析市場前景；創(chuàng)辦自己的專業(yè)雜志和報紙，推介產(chǎn)品和郵購服務(wù)，發(fā)布推介的活動和企業(yè)形象宣傳；鋪位展示主題設(shè)計服務(wù)；網(wǎng)絡(luò)發(fā)布各種信息。商貿(mào)城配套物流園建設(shè)初步選址位于哈爾濱哈東開發(fā)區(qū)，阿什河?xùn)|岸，哈同公路零公里處。氣象條件哈爾濱市地處溫帶中北部，氣候類型為中溫帶大陸性季風(fēng)氣候，具有冬季寒冷干燥，降水量少；夏季炎熱濕潤，降雨集中；春季氣候多變，干燥多大風(fēng)；秋季降溫迅速，初霜較早的特點。屬中溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬長夏短，是旅游和避暑勝地。沉積物質(zhì)有淤泥質(zhì)亞粘土、亞砂土、砂礫石等，較好的建設(shè)地質(zhì)條件，但地下水位較高，建筑充分考慮防水、排水設(shè)施。國際名優(yōu)食品城的業(yè)態(tài)為展示交易?！笆濉睍r期，我國食品工業(yè)總產(chǎn)值年增長率為20％以上，產(chǎn)品銷售收入年增長率為１８％，利稅總額增長率為17％。上述統(tǒng)計資料表明，2006年哈爾濱市經(jīng)濟(jì)發(fā)展雖然客觀存在的干擾因素較多，但仍然顯示出了強(qiáng)大的活力，預(yù)計隨著國內(nèi)需求的穩(wěn)步擴(kuò)大、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進(jìn)一步實施，未來幾年哈爾濱市經(jīng)濟(jì)環(huán)境將更加優(yōu)越和趨于完善。雖然目前哈爾濱商業(yè)物業(yè)市場處于發(fā)展的初期階段，還不具備成熟市場的特征和發(fā)展規(guī)模，但最近幾年，在逐步開放和激烈競爭的宏觀形勢中，哈爾濱商業(yè)市場在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動下，發(fā)展水平已明顯升級?？傮w而言，在未來一段時間內(nèi)，哈爾濱市商業(yè)市場將面臨最好的發(fā)展契機(jī)，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)將具備較理想的市場前景。流通是社會再生產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)，流通產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在引導(dǎo)消費(fèi)、促進(jìn)生產(chǎn)、引導(dǎo)投資、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)，提高國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率和效益等方面越來越發(fā)揮著重要作用。加快發(fā)展物流配送。一些發(fā)達(dá)國家都一直把發(fā)展流通業(yè)作為戰(zhàn)略舉措來抓，日本早在上世紀(jì)60年代就連續(xù)推出了三個流通現(xiàn)代化的五年計劃，在稅收、貸款等方面出臺優(yōu)惠政策，積極推行企業(yè)兼并政策，實現(xiàn)企業(yè)集中化，建立規(guī)模經(jīng)濟(jì)流通體制，培育出伊藤忠、三井物產(chǎn)等大型綜合性商社，提高了整個經(jīng)濟(jì)的競爭力。上海市把工業(yè)經(jīng)濟(jì)和商貿(mào)流通作為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的兩個輪子一起抓，對13家流通企業(yè)落實了兼并政策，停息7年；對12戶企業(yè)實施計劃外破產(chǎn)。南極市場具有一定的知名度，對項目的推廣具有一定的優(yōu)勢。據(jù)市商務(wù)局統(tǒng)計，今年前兩個月，哈爾濱市對外貿(mào)易進(jìn)出口總額高速增長，%。同時由于部分產(chǎn)品逐步積累，在未來一段時間內(nèi)可能出現(xiàn)大面積物業(yè)供應(yīng)，形成一定的市場壓力，但商業(yè)物業(yè)市場總體售價將不會受到太大影響。月。項目相鄰開發(fā)物業(yè)商業(yè)公建租賃價格統(tǒng)計物業(yè)