【正文】 （二）。本項目的建設(shè)有利于改善蕭縣城市居民人居環(huán)境，繁榮市場經(jīng)濟，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)構(gòu)建和諧社會的發(fā)展。經(jīng)估算，本項目應(yīng)交營業(yè)稅、。二、招標(biāo)基本情況表招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍招標(biāo)細(xì)項名 稱招標(biāo)組織形 式招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額不采用招標(biāo)形式備注勘察設(shè)計全部1委托公開23建筑工程全部1委托公開23安裝工程全部1委托23監(jiān)理全部1委托公開23設(shè)備全部1委托公開23其它全部123第十四章　經(jīng)濟評價本工程經(jīng)濟評價按照國家發(fā)展計劃委員會頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》規(guī)定原則和要求進(jìn)行，應(yīng)分為財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價兩個層次，鑒于本工程主要是開發(fā)建設(shè)商業(yè)用房、商品住宅用于滿足各企事業(yè)單位無房戶，國民經(jīng)濟效益表現(xiàn)在促進(jìn)城市建設(shè)發(fā)展，提高居民住房條件等方面難以定量計算，因此本項目經(jīng)濟分析主要從財務(wù)方面進(jìn)行評價。鑒于項目具有一定的復(fù)雜性，建議委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。這種發(fā)包方式通常適用于業(yè)主對項目建設(shè)過程中的管理能力較差的中小型工程項目，業(yè)主基本不參與建設(shè)過程中的管理，只是對項目的建設(shè)過程進(jìn)行宏觀監(jiān)督和控制。%?；春Ｉ藤Q(mào)城建設(shè)實行統(tǒng)一規(guī)劃定點，分年度實施完成的方式，建設(shè)期15個月，即2011年10月至2013年5月。這些階段的各項投資活動和各個環(huán)節(jié)，有些是同時開展的，有些是交叉進(jìn)行。第十一章 項目管理與實施進(jìn)度度安排一、項目管理工程建設(shè)是百年大計，必須堅持質(zhì)量第一。建筑物內(nèi)設(shè)置防排煙、應(yīng)急照明等系統(tǒng)。（二）勞動安全危害因素本項目為房屋建筑項目。采用建設(shè)部推薦的建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠色照明設(shè)施等。外墻做保溫，屋面采用新型節(jié)能的屋面隔熱、保溫材料；采用節(jié)能門窗，選用塑鋼框料，中空玻璃。及時清理施工現(xiàn)場的生活廢棄物，對施工人員加強教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作、生活環(huán)境的衛(wèi)生質(zhì)量。（三）廢氣針對居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣，建議居民選用環(huán)保型油漆和涂料。直銷對象：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、農(nóng)資經(jīng)營企業(yè)、糧油經(jīng)營企業(yè)、家電經(jīng)營企業(yè)、服裝經(jīng)營企業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等。① 第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。③交通動線發(fā)達(dá)，方便客戶咨詢。但在目前的狀況下，大眾的地產(chǎn)投資意識還不強，即使有也往往投資于住宅市場，這就特別要對其進(jìn)行主動的引導(dǎo)，引導(dǎo)的方式就是采取以租帶售的靈活銷售方式——在現(xiàn)房或期房期間就組織一個租務(wù)部，將尚未售出的面積針對小公司進(jìn)行靈活的出租，待一個樓面的租務(wù)工作接進(jìn)完成后，將本樓面的面積連同租約向商住樓投資者進(jìn)行推銷。所以，預(yù)計在2012年的蕭縣重經(jīng)營的模式從客觀上扼止了過去商鋪市場開發(fā)者的“集資”行為與投資者的浮躁心態(tài)，使商鋪的經(jīng)營性與可售性得到了較好協(xié)調(diào)，將促使阜陽商業(yè)地產(chǎn)市場走向規(guī)范化。經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢凸顯不同于其他的房地產(chǎn)開發(fā)模式，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理能力是商業(yè)項目成功的關(guān)鍵所在，然而這也是目前蕭縣商業(yè)項目的開發(fā)主體最為忽視的問題之一。我們要針對項目進(jìn)行形象統(tǒng)一設(shè)計，向市場表達(dá)項目自身獨特的硬件和品位，通過各種形式的低成本營銷，樹立淮海商貿(mào)城高端形象。由于地產(chǎn)是一個典型的區(qū)域性產(chǎn)品，而區(qū)域性客源不但是有限的，而且是喜新厭舊的。三、　燃?xì)夤?yīng)方案（一）用氣量淮海商貿(mào)城目前瓶裝煤氣作為氣源，淮海商貿(mào)城業(yè)主氣化率為100%，得小區(qū)用氣平衡表如下：淮海商貿(mào)城用氣平衡表戶類型用戶定額N立方米(戶/日)用氣戶數(shù)用氣量N立方米/日所占比例居民46064498%公共建筑102%合計654100%（二）氣源項目區(qū)現(xiàn)在無管道送氣，氣源以瓶裝為主。低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設(shè)，沿淮海商貿(mào)城主要道路敷設(shè)蓋板式電纜溝(敷設(shè)位置位于人行道下)，電纜溝至建筑物路段采用電纜地下直埋，電纜穿越有可能受到機械損傷的路段一律加裝鑄鐵管保護(hù)。在主要道路上布置給水主干管。當(dāng)?shù)毓芫W(wǎng)供水水壓及水量均能保證該居住小區(qū)的生活及公建的正常用水，不需另設(shè)加壓和儲水設(shè)施。遮陽板：節(jié)能要求迫在眉睫，能夠隨日照角度調(diào)整的優(yōu)質(zhì)遮陽板成效鮮明，并且令樓體外觀增添許多生態(tài)感。為了進(jìn)一步降低能耗，節(jié)約能源，減少生產(chǎn)成本，應(yīng)采取多項節(jié)能措施，主要措施有：(1)所有設(shè)備選型盡量采用節(jié)能型。弱電設(shè)計： (1)小區(qū)通信線路由市話網(wǎng)直接引入。地上24 層為住宅樓空調(diào)設(shè)施：國產(chǎn)或進(jìn)口制冷機組及中央空調(diào)系統(tǒng)，另有新風(fēng)增氧系統(tǒng)。（2）領(lǐng)袖風(fēng)范，表達(dá)的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項目的“龍頭”地位，以樓盤人文化、5A 級智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及優(yōu)良的物業(yè)管理模式等優(yōu)勢而傲視群雄而商貴首選的是入住本項目的都是商界中的“翹楚”、“ 梟雄”，這對于真的“梟雄”會獲得他們的認(rèn)同，而對于離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè)主來說也會以入主淮海商貿(mào)城商客戶定位（1）從企業(yè)類型定位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、農(nóng)資經(jīng)營企業(yè)、糧油經(jīng)營企業(yè)、家電經(jīng)營企業(yè)、服裝經(jīng)營企業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等。（3）市政與小區(qū)配套皆較為齊全。依據(jù)項目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項目的總體定位是人文、智能、生態(tài)商業(yè)、住宅區(qū)。（二） 規(guī)劃設(shè)計方案的原則在設(shè)計過程中必須堅持“以人為本”的原則，注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念，營造出溫馨、親和的商業(yè)、居住環(huán)境。本項目的啟動將順應(yīng)這一發(fā)展需求，通過建設(shè)功能完善的中檔住宅樓，以彌補該區(qū)域住宅樓供應(yīng)的不足，利于該區(qū)域商業(yè)、商住品質(zhì)的提升。因此有強大的消費基礎(chǔ)。 該項目開發(fā)不能分期開發(fā)，要一次性投入，同時也加大項目開發(fā)的風(fēng)險（三）機會分析：淮海商貿(mào)城中心區(qū)可開發(fā)地塊資源極少，本項目從地段、配套、發(fā)展?jié)摿Φ确矫?，均堪稱該鎮(zhèn)之絕版地塊，具有很大的發(fā)展空間和極強的可塑性。 小城鎮(zhèn)功能進(jìn)一步優(yōu)化。 張莊寨鎮(zhèn)是省政府批準(zhǔn)的全省重點中心建制鎮(zhèn)，被國家建設(shè)部等六部委列為全國重點中心鎮(zhèn)。三、項目所在鎮(zhèn)基本情況蕭縣張莊寨，鎮(zhèn)位于縣境西南部，距縣城32公里，西與河南省永城縣接壤。蕭縣工業(yè)發(fā)展歷史久遠(yuǎn)，歷經(jīng)滄桑。耕地面積10萬公頃，農(nóng)作物主要有小麥、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等。④粉細(xì)砂，淺黃色，級配性差，中密。建設(shè)用地的綜合自然條件較好。山丘、%,%。主導(dǎo)風(fēng)向全年以偏東風(fēng)為主，其次為偏北風(fēng)和偏南風(fēng)。大力發(fā)展商貿(mào)業(yè)可帶動整體經(jīng)濟的發(fā)展，具有非常深遠(yuǎn)的積極意義。同時，淮海商貿(mào)城通過科學(xué)的規(guī)劃和建設(shè)，蕭縣淮海置業(yè)有限公司的開發(fā)經(jīng)營實力，采取整體推進(jìn)的方式，建設(shè)高水平的商業(yè)運作，形成復(fù)合型的張莊寨鎮(zhèn)新商業(yè)中心，成為張莊寨鎮(zhèn)乃至蕭縣東南部地區(qū)商貿(mào)發(fā)展的創(chuàng)新制高點。（三）本項目起點高、定位準(zhǔn)、經(jīng)營發(fā)展方式符合國際潮流，有著很好的發(fā)展前途。B、根據(jù)開發(fā)資金運作模式的設(shè)定，對運用資金的能力要求較高。從財務(wù)評價指標(biāo)上來看，其市場前景看好，企業(yè)能快速回籠資金。蕭縣淮海置業(yè)有限公司注冊資本1000萬元，主營：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售；一般經(jīng)營物業(yè)管理等。蕭縣淮海置業(yè)有限公司淮海商貿(mào)城項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 1一、項目概述 1二、項目單位簡介 2三、項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 3四、項目年能耗 3五、結(jié)論與建議 3第二章 項目的可行性和必要性 5一、項目的可行性 5二、項目的必要性 5第三章 項目區(qū)城市概況與經(jīng)濟水平分析 8一、項目區(qū)概況 8二、社會經(jīng)濟條件 11三、項目所在鎮(zhèn)基本情況 13第四章 項目的市場情況分析 15一、項目整體素質(zhì)分析 15二、物業(yè)類型分析 16三、綜合評價： 17第五章 項目整體規(guī)劃與定位 18一、 規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想及原則 18二、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案 19第六章　公用工程設(shè)計方案 24一、給水、排水設(shè)計方案 24二、供電及電信設(shè)計方案 26三、　燃?xì)夤?yīng)方案 26四、淮海商貿(mào)城管線鋪設(shè)方案 27第七章　營銷策略及方案 28一、營銷策略 28二、營銷方式 29三、 銷售節(jié)奏與策略 31第八章　環(huán)境保護(hù) 34一、主要污染源 34二、 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 34三、環(huán)境保護(hù)措施 34第九章 資源節(jié)約 36一、設(shè)計依據(jù) 36二、節(jié)能 36第十章 勞動安全衛(wèi)生及消防 38一、勞動安全 38二、消防 39第十一章 項目管理與實施進(jìn)度度安排 40一、項目管理 40二、項目監(jiān)理 40第十二章　投資估算及資金籌措 43一、估算依據(jù) 43二、估算說明 43三、投資估算 43四、資金籌措方案 43第十三章 項目招投標(biāo) 44一、工程招標(biāo) 44二、招標(biāo)基本情況表 46第十四章　經(jīng)濟評價 47一、銷售收入估算 47二、總成本及費用估算 47三、銷售利潤估算 47第十五章 社會效益分析 49一、社會影響分析 49二、 項目與所在地互適性分析 49三、社會風(fēng)險分析 49四、項目評價結(jié)論 50 第一章 總 論一、項目概述（一）項目名稱：淮海商貿(mào)城（二）承辦單位：蕭縣淮海置業(yè)有限公司（三）建設(shè)地點：蕭縣張莊寨鎮(zhèn)鎮(zhèn)北101省道東（四）項目性質(zhì)：新建（五）項目法人代表：宋秀珍（六）項目建設(shè)規(guī)模：（）。注冊時間：2011年9月。從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項目有較好的抗風(fēng)險能力，資源供給及外部協(xié)作條件滿足建設(shè)要求。C、提高資金的使用效率的同時，亦要保持整個開發(fā)理念的延續(xù)性。（四）項目的選址、性質(zhì)、功能符合項目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，得到了所在地有關(guān)部門及當(dāng)?shù)鼐用竦拇罅χС郑蚨强尚械?。（二?構(gòu)建和諧社會，提供就業(yè)與小額創(chuàng)業(yè)的雙平臺我們也清醒地看到，張莊寨鎮(zhèn)經(jīng)濟社會發(fā)展還存在較多困難和問題，其中，農(nóng)民安穩(wěn)致富一直是迫切需要解決的社會問題，主要原因是：新形勢下產(chǎn)業(yè)空虛問題突出，鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)就業(yè)容量有限，城鎮(zhèn)居民自主創(chuàng)業(yè)能力不足，增收致富渠道不多；加之遺留問題紛繁復(fù)雜，維護(hù)社會穩(wěn)定的壓力較大。目前張莊寨鎮(zhèn)城商貿(mào)業(yè)還處于初級階段，整體形象和層次都比較差，沒有經(jīng)過科學(xué)的培育發(fā)展，如果不進(jìn)行整體戰(zhàn)略規(guī)劃并有序引導(dǎo)其發(fā)展壯大，而任由其自發(fā)發(fā)展，從現(xiàn)代快速經(jīng)貿(mào)經(jīng)驗看，將不能滿足人們?nèi)找嫔壍奈幕钚枨蟆！?，℃，℃；，年平均相對濕度?0%，年平均日照時數(shù)為22202480小時。土壤為潮土類、褐土類、石灰土類、棕壤土類、砂疆黑土類，以淤土、兩合土、沙土、鹽堿土、土淤土為主，%、堿解氮含量為70mg/kg、速效磷含量15mg/kg、速效鉀含量120mg/kg、%、堿解氮含量60mg/kg、速效鉀含量100mg/kg、%、堿解氮含量為50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效鉀含量75 mg/kg、。蕭縣區(qū)域大地構(gòu)造屬中淮地臺魯西隆起區(qū)南極，區(qū)境范圍內(nèi)除寒武系、奧陶系有部分裸露外，其余均為第四系掩蓋，％。層厚不詳。全縣水果掛果面積50萬畝，主要有葡萄、蘋果、梨、黃白桃、巴斗杏、柿子、櫻桃、山楂等。公元9年，出現(xiàn)鑄造銀、銅質(zhì)錢