【正文】 （四）通過本項目的敏感性分析得出，最能影響該項目投資收益率的是銷售單價，其次是銷售率，然后是投資總成本，該三個因素對項目效益的較為敏感。%，%。四、項目評價結(jié)論（一），全部為企業(yè)自籌，中期可部分用預(yù)售收入投入。本項目建設(shè)地址無拆遷工作，不會誘發(fā)拆遷矛盾。本項目受影響人積極支持本項目的建設(shè)。二、 項目與所在地互適性分析本項目的受影響人群主要確定為項目建設(shè)周圍居住或生活的群體。是促進(jìn)和諧社會建設(shè)的重要保障。可謂牽一發(fā)而動全身。在我國，縣和縣級城市人口占全國人口的絕大多數(shù)，縣和縣級城市的房地產(chǎn)業(yè)隨著城市化進(jìn)程的加快，也在全國房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例也越來越大。本項目銷售利潤＝銷售收入－(營業(yè)稅、城建維護(hù)費、教育附加)－總成本(總投資＋銷售費用)＝－＝(萬元)投資利潤率＝稅后利潤／總投資100%＝／100%＝%投資利稅率＝利潤+稅金／總成本及費用100%＝／100%＝%第十五章 社會效益分析一、社會影響分析和諧社會是人類先進(jìn)文明的標(biāo)志。企業(yè)所得稅按25%。詳見附表《銷售收入一覽表》二、總成本及費用估算征地款614萬元、土建工程4355億元、公用工程1281萬元、房屋的銷售費用其它費用330萬元、。，單位6000元/m2。一、銷售收入估算本項目根據(jù)建設(shè)需要和資金籌措實際情況，采用滾動發(fā)展戰(zhàn)略，邊建設(shè)邊銷售，預(yù)售期房，盡快回籠資金。本項目投資額較大，為了在較大的范圍內(nèi)選擇施工單位，節(jié)約投資成本，建議采用公開招標(biāo)方式。但其缺點是，由于申請投標(biāo)人的數(shù)量多，一般要設(shè)置資格預(yù)審程序，而且評標(biāo)的工作量也較大，因此招標(biāo)的時間長、費用高。是指招標(biāo)單位通過報刊、廣播、電視等新聞媒體發(fā)布招標(biāo)廣告凡具備相應(yīng)資質(zhì)，符合投標(biāo)條件的單位不受地域和行業(yè)限制均可以申請投標(biāo)。招標(biāo)方式招標(biāo)方式可分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)兩種類型。具備編制相應(yīng)招標(biāo)文件和標(biāo)底，組織開標(biāo)、評標(biāo)的能力的業(yè)主可以自行招標(biāo)；凡不具備條件的業(yè)主應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書的建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。由于本項目包括內(nèi)容繁多，專業(yè)性要求較強(qiáng)，較為復(fù)雜，因此采用單項工作內(nèi)容發(fā)包方式較為適合。當(dāng)然，這也同時要求業(yè)主有較強(qiáng)的項目管理能力。單項工作內(nèi)容承包一般適用于工程規(guī)模大或工作內(nèi)容復(fù)雜的建設(shè)項目，業(yè)主將需要實施的全部工作內(nèi)容按照不同階段的工作、單位工程或不同專業(yè)工程的工作內(nèi)容進(jìn)行分別招標(biāo)，分別發(fā)包給不同性質(zhì)的承包商。因此承包價格要比單項工作內(nèi)容招標(biāo)所花費的投資要高?？偝邪话阃ㄟ^招標(biāo)選擇總承包方，再由他去組織各階段的實施工作。第十三章 項目招投標(biāo)一、工程招標(biāo)發(fā)包方式招標(biāo)的工作范圍即指招標(biāo)文件中約定承包完成的工作內(nèi)容，工作內(nèi)容可以由一個承包方完成包括可行性研究、勘察設(shè)計、施工、試運行等全部工程內(nèi)容，也可以由不同的承包方完成其中的一項或幾項工程內(nèi)容。三、投資估算征地款614萬元、土建工程4355億元、公用工程1281萬元、其它費用330萬元。%。%計取。第十二章　投資估算及資金籌措一、估算依據(jù)二、估算說明。本項目可行性研究報告批復(fù)后，應(yīng)盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時委托設(shè)計單位編制初步設(shè)計，并進(jìn)行建設(shè)場地的勘測和場地平整等工作。施工準(zhǔn)備及施工階段的監(jiān)理內(nèi)容：①協(xié)助蕭縣淮海置業(yè)有限公司組織施工招標(biāo)、編制招標(biāo)文件，組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)；②協(xié)助蕭縣淮海置業(yè)有限公司簽訂與工程有關(guān)的合同，確認(rèn)承包方選擇的分包方；③協(xié)助蕭縣淮海置業(yè)有限公司辦理開工許可手續(xù)；④組織施工圖紙會審；審查承包方提出的施工組織設(shè)計、施工技術(shù)方案、施工進(jìn)度計劃、施工質(zhì)量保證體系和施工安全保證體系；⑤監(jiān)督承、發(fā)包雙方嚴(yán)格執(zhí)行工程承包合同和有關(guān)工程技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；⑥抽查、核驗工程使用的建材、構(gòu)配件和機(jī)械設(shè)備的數(shù)量及質(zhì)量；⑦負(fù)責(zé)確認(rèn)設(shè)計變更、技術(shù)核定和施工現(xiàn)場簽證；⑧協(xié)同蕭縣淮海置業(yè)有限公司組織工程設(shè)計、施工及有關(guān)單位進(jìn)行分項、分部工程和隱蔽工程的檢查及工程竣工預(yù)驗收，并提出竣工驗收申請報告。在項目實施過程中，實行全程監(jiān)理。將項目實施時期各個工作階段的各個工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，以便對項目實施進(jìn)度做出合理而又切實可行的安排，達(dá)到保證工期投入使用。該項目班子主要完成項目實施準(zhǔn)備、配套資金籌集、技術(shù)獲得、勘察設(shè)計、設(shè)備訂貨、施工準(zhǔn)備、施工，直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。項目班子在公司的直接監(jiān)督與指導(dǎo)下，履行施工總承包的權(quán)利和義務(wù)，代表法人全面履約，實行項目法人管理，負(fù)責(zé)該工程的計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制。該項目承辦單位為蕭縣淮海置業(yè)有限公司。項目要積極推行項目法人責(zé)任制、招標(biāo)投標(biāo)制、建設(shè)監(jiān)理制和合同管理制。消防供水系統(tǒng)結(jié)合生活供水系統(tǒng)一并考慮。消防器材每年進(jìn)行一次全面檢查，檢查驗收不合格的消防器材，盡快更換，不得投入正常使用。安全消防器材必須保持完好有效。建筑物間距布置，嚴(yán)格根據(jù)防火規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，明確標(biāo)明疏散通道位置、人流密集處要有明顯的疏散指示標(biāo)志。二、消防（一）消防設(shè)計依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJ1687(2001)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GBJ14090(1997)《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》 GB5005794（2000）（二）消防措施依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ1687》要求，建筑物室內(nèi)配備消防栓、固定滅火器等消防設(shè)備。施工方案有勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面保護(hù)措施。（三）勞動安全衛(wèi)生措施根據(jù)本項目勞動安全危害因素分析，項目在建設(shè)中，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)勞動、衛(wèi)生、安全、等法律法規(guī)。根據(jù)一般房屋建筑項目常見的勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生等方面的危害因素分析。并成立相應(yīng)的安全消防管理機(jī)構(gòu)，制訂相應(yīng)的安全消防管理制度，進(jìn)行相應(yīng)的安全消防管理教育培訓(xùn)。第十章 勞動安全衛(wèi)生及消防一、勞動安全（一）勞動安全法規(guī)淮海商貿(mào)城項目屬建筑工程項目。采用節(jié)能型電力變壓器，降低變壓器的能耗。選擇節(jié)能的空調(diào)設(shè)備，采用自動控制,同時分室控溫。（二）節(jié)電道路路燈均選用節(jié)能光源，照明系統(tǒng)采用日照啟閉和夜晚12點后關(guān)燈制。加強(qiáng)對居民的思想教育，提高市民的節(jié)水意識，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。項目供水系統(tǒng)應(yīng)盡量采用重力方式供水，以降低能耗。避免采用落地窗。建筑設(shè)計采用簡潔的幾何造型，減少外立面不必要的凹凸變化，以較小表面積達(dá)到節(jié)能的目的。建筑節(jié)能應(yīng)參照《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》、《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)安徽省實施細(xì)則》、《安徽省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實施意見》。第九章 資源節(jié)約一、設(shè)計依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《中華人民共和國節(jié)約能源法》《中華人民共和國建筑法》公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)GB501892005 建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)GB500342004 采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范GBJ192003二、節(jié)能針對目前中國建筑高能耗、低能效的問題，建設(shè)部提出了“十二五”期間建筑節(jié)能工作的重點工作領(lǐng)域。棄土及建筑廢棄物施工期間將產(chǎn)生一些棄土和建筑廢棄物。生活垃圾工程施工時，施工人員臨時住宿地的生活廢棄物。噪聲施工期間的噪聲主要來自運輸車輛喇叭聲、發(fā)動機(jī)聲、混凝土攪拌聲等造成施工的噪聲。（五）項目施工建設(shè)過程對環(huán)境的影響及相應(yīng)措施揚塵項目在工程施工過程中產(chǎn)生揚塵，施工揚塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，對周圍環(huán)境帶來一些影響。粉刷過程中保持房間通風(fēng)。 （二）廢水生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)。固體廢棄物主要為項目建設(shè)過程中的建筑廢棄物、建筑工人生活廢棄物以及項目完成后居民裝修的建筑廢棄物和平時生活廢棄物；廢氣主要是居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣；廢水主要是施工過程沖洗車輛產(chǎn)生的廢水、建筑工人生活廢水以及項目完成后居民生活廢水；建筑施工時施工機(jī)械產(chǎn)生的噪音。第八章　環(huán)境保護(hù)一、主要污染源淮海商貿(mào)城項目。直銷人員：銷售人員、大學(xué)生、禮儀（形象）小姐。（四）促銷策略直銷直銷方式：電話拜訪，登門拜訪，單張派發(fā)。隨著人們住房觀念的日益成熟，在住房環(huán)境方面，人們已越來越注重選擇一個具有良好“人文氣息”的住房環(huán)境。（二）付款方式策略付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數(shù)和年限，提供盡可能長的貸款年限。② 在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤創(chuàng)造更為有利條件。第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相對較高的利潤。在此階段應(yīng)注意前期的價格制定,要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。②中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而形成的良性循環(huán)。本案操作分為三個階段：第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。②人員流動量大，易擴(kuò)大知名度。售樓處選址：售樓處面向主干道附近，在人民路附近建設(shè)、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。執(zhí)行的方式可以采取外來為主，也可以雙方合作方式進(jìn)行。這樣一種投資市場，無論是對小業(yè)主還是對于機(jī)構(gòu)投資者，毫無疑問都是有著巨大吸引力的，所以對于多數(shù)商住樓開發(fā)商而言，特別是對于許多中型城市的開發(fā)商而言（這類城市往往租售客戶分離的情況更為明顯），以租帶售的靈活銷售模式的確是一種上佳的選擇。于是，前者構(gòu)成了商鋪的出售市場，后者構(gòu)成了住宅樓的出售市場。加之發(fā)展商自身的商業(yè)、餐飲娛樂業(yè)的直接進(jìn)入，將會充分發(fā)揮“領(lǐng)頭羊”作用，快速促成市場對本物業(yè)的認(rèn)同和追捧。要充分發(fā)揮發(fā)展商－中國常熟服裝城經(jīng)營管理有限公司在國內(nèi)商圈的經(jīng)營優(yōu)勢、良好信譽以及與幾千家企業(yè)的穩(wěn)定關(guān)系，大力招商，把海外內(nèi)的名牌企業(yè)、名牌產(chǎn)品引進(jìn)來；把知名營銷商聚集到淮海商貿(mào)城，交通過他們以商促商，迅速提升商業(yè)氛圍和物業(yè)價值。商鋪經(jīng)營能力決定商鋪的價值比重將越來越重，商鋪營銷向主導(dǎo)經(jīng)營型轉(zhuǎn)變將成大勢。以此看出，商業(yè)房地產(chǎn)實際是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者“三合一”的有機(jī)整體，開發(fā)商包攬全過程的開發(fā)經(jīng)營模式已經(jīng)不適合未來發(fā)展的要求。值得注意的是，目前蕭縣大多開發(fā)商都將自己定位在銷售型商業(yè)房地產(chǎn)的角色之上，許多原本開發(fā)項目的房產(chǎn)商看到商業(yè)地產(chǎn)有利可圖，便大舉買地，至于之后的經(jīng)營管理都是一方全包，而對于其中的門道又知之甚少。商業(yè)項目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入，簡而言之，就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。經(jīng)營型商業(yè)項目的主要收入來自于商戶的租金。二、營銷方式（一）商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)項目要實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營，得從銷售型轉(zhuǎn)向經(jīng)營型。組合口碑傳播不只是簡單地搞一些社區(qū)營銷，或者只是做單一的造勢活動，而是利用口碑傳播為主線，整合營銷資源，來開展一系列納入企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的營銷活動。（2）活動(事件) 招商及營銷本項目借助一系列的大中型主題公關(guān)活動，來達(dá)到提升本項目知名度，并配合各個營銷期的營銷活動，促進(jìn)活動招商及營銷與賣場招商及營銷緊密結(jié)合。宣傳推廣策略： （1）賣場營銷在中前期著力于賣場招商及營銷，當(dāng)然賣場招商及營銷會貫穿于整個營銷過程，但中前期，特別是前期，應(yīng)該更加注重賣場招商及營銷，尤其是在項目信譽，口碑未形成足夠強(qiáng)大之時。形象策略：形象是指樓盤在消費者心中的感性地位，樓盤形象與目標(biāo)客戶群和銷售價格有著最直接的關(guān)系。所所在前期市場宣傳時，需以心理暗示的形式抬高市場對本項目價格的心理預(yù)期。這種方法的關(guān)鍵是調(diào)價的技巧，是對調(diào)價間隔和調(diào)價幅度進(jìn)行合理動用，總體原則是：調(diào)價幅度要小，調(diào)價頻率要高，調(diào)價后要加大對已經(jīng)購買業(yè)主的宣傳，讓其知曉所購物業(yè)已經(jīng)升值，充分發(fā)揮口碑宣傳的效用。低開的目的是吸引市場視線聚集人氣，形成“羊群效應(yīng)”，其路線是提升價格快