【正文】 產(chǎn)品，認(rèn)真貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的指導(dǎo)思想。三、綜合評(píng)價(jià)：結(jié)合前面的SWOT因素分析，我們可以看出，淮海商貿(mào)城項(xiàng)目具備得天獨(dú)厚的市場優(yōu)勢和千載難逢的市場機(jī)遇，如能從產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃上適度創(chuàng)新，以較高的市場定位引領(lǐng)該鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)市場。（三）住宅樓本地塊處于淮海商貿(mào)城商務(wù)板塊，但這一地區(qū)住宅樓市場的發(fā)展相對(duì)滯后，規(guī)劃設(shè)計(jì)較為落后，檔次也不夠高。這為城市內(nèi)外顧客往來，擴(kuò)大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件。（二）項(xiàng)目劣勢：投資較大。 城鎮(zhèn)管理進(jìn)一步規(guī)范。張莊寨鎮(zhèn)行政轄區(qū)：轄魏莊、閻閣、夏橋、白樓、張柳園、眾姓莊、胡樓、雷集、埝頭、前街、郭圩、屈王莊、張壽樓、王園、王衍莊、后街、丁黃、黨屯、劉店子、王小屯、張老莊、杭子、小閣子、武樓、東街、崔口、豐慶、章樓、許莊、張莊寨、鄺莊、祖小樓、穆李趙、袁圩、屈樓、芊廟、錦橋、一條脊、朱小廠、臭園、洪河、黑柳村、三座樓、海青房、孫腰莊、王老莊、毛橋、陳胡同、蔡廟、杜平莊、歐廟、任莊、武暗樓、趙破樓、王柳園、塘坊、陳樓57個(gè)村委村。蕭縣民風(fēng)淳樸，社會(huì)治安穩(wěn)定，郵電通訊發(fā)達(dá)，醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)保、廣播電視和教育等社會(huì)事業(yè)發(fā)展迅速，旅游、物流、金融、商貿(mào)、房地產(chǎn)等行業(yè)全面發(fā)展，服務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大。電力供應(yīng)屬華東電網(wǎng)，設(shè)施完善，境內(nèi)有11萬伏以上變電所2個(gè)，生產(chǎn)生活供電充足。二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件（一）名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地眾多自然地理?xiàng)l件優(yōu)越，名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地眾多。②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等壓縮性，見少量淡水螺殼，完整。地下水層多為石灰?guī)r層隙間水，含水較豐富。地質(zhì)地貌蕭縣主屬黃淮海沖擊平原，地面高呈由西北向東南緩傾，海撥高度介于3250米之間。（三）自然條件氣候條件蕭縣地處中緯度地區(qū)，屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)氣候區(qū)。本項(xiàng)目進(jìn)行商貿(mào)城的整體開發(fā)建設(shè)是非常必要的，經(jīng)整體改造，不僅提升了現(xiàn)有商業(yè)的層次和形象，擴(kuò)大商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模，優(yōu)化了商貿(mào)業(yè)的布局結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了盤活存量空置商業(yè)，可實(shí)現(xiàn)較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，對(duì)豐都的發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。項(xiàng)目的開發(fā)對(duì)于張莊寨鎮(zhèn)商業(yè)中心的形成與發(fā)展具有極大的助推意義。（二）本項(xiàng)目的開發(fā)商蕭縣淮海置業(yè)有限公司有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，良好的經(jīng)濟(jì)業(yè)績、行業(yè)運(yùn)作能力和社會(huì)信譽(yù)作基礎(chǔ)。從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮應(yīng)減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種方式實(shí)現(xiàn)快速銷售。本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案利用項(xiàng)目地塊的地形特點(diǎn)，達(dá)到了人工景觀與環(huán)境景觀相融洽的目的。此次蕭縣張莊寨開發(fā)項(xiàng)目，是蕭縣政府招商引資項(xiàng)目，北京魯能集團(tuán)專門委托副總經(jīng)理宋秀珍擔(dān)任蕭縣房地產(chǎn)開發(fā)置業(yè)有限公司董事長，該公司已在蕭縣注冊(cè)，公司現(xiàn)有開發(fā)綜合部、工程管理部、合同預(yù)算部、行政事務(wù)部四部門，經(jīng)濟(jì)勢力雄厚，技術(shù)力量強(qiáng)大。（七）項(xiàng)目建設(shè)期：15個(gè)月（——）。、。B、在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案。E、項(xiàng)目在招投標(biāo)階段應(yīng)該選有實(shí)力的承包商和監(jiān)理單位，建設(shè)過程中應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場不同專業(yè)、不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合，確保工程進(jìn)度，保證工程質(zhì)量，盡量縮短項(xiàng)目周期。（六）項(xiàng)目有著良好的經(jīng)濟(jì)效益?；春Ｉ藤Q(mào)城的建設(shè)，可以提供至少幾百個(gè)子項(xiàng)目小額創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì)，同時(shí)帶動(dòng)社會(huì)就業(yè)數(shù)千人，拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)需求估計(jì)每年為數(shù)千萬元，極大地豐富了豐都縣的文化娛樂休閑生活，對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)，塑造獨(dú)具人文特色的民俗風(fēng)情街，具有很大的推動(dòng)和促進(jìn)作用。第三章 項(xiàng)目區(qū)城市概況與經(jīng)濟(jì)水平分析一、項(xiàng)目區(qū)概況（一）行政區(qū)劃本項(xiàng)目法人單位位于安徽省宿州市蕭縣，蕭縣位于安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交界處，總面積1871平方公里，大部分為平原，東南部為海拔100—300米的低山矮嶺。蕭縣水資源總量包括地表水和地下水兩部分，地表水和地下水資源的豐枯基本依賴降水補(bǔ)給的多寡，地下水資源賦存于地層的多孔介質(zhì)之中，水的運(yùn)動(dòng)較為緩慢。工程地質(zhì)條件蕭縣東、西有寒武、奧陶系地質(zhì)構(gòu)成。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致， 由西北向東南。（四）交通運(yùn)輸條件蕭縣東鄰江蘇徐州市25公里，素有“徐州的西大門”之稱。（二）豐富的礦產(chǎn)資源蕭縣礦產(chǎn)資源豐富，水電供應(yīng)充足。2003年全縣工業(yè)總產(chǎn)值17億元(1990年不變價(jià))，形成了煤炭開采、農(nóng)副產(chǎn)品加工、建材、造紙、釀酒、化工、紡織、機(jī)械制造等八大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，有較強(qiáng)的協(xié)作配套能力。減河、洪河、毛河流過鎮(zhèn)境。該鎮(zhèn)實(shí)施了“美化、亮化、綠化”三大工程，先后投資１０００多萬元，硬化城鎮(zhèn)主干道７條，總面積３２００平方米；改造背街小巷１７條，總面積２７００平方米；修砌下水道２５００米；各單位綠化面積６５００多平方米，有力改善了城鎮(zhèn)居民的人居環(huán)境。項(xiàng)目交通非常便利，出入非常方便，生活成本較低。張莊寨鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)近幾年的快速穩(wěn)步增長將為本項(xiàng)目帶來較大的發(fā)展機(jī)遇。（二）餐飲本項(xiàng)目處于該鎮(zhèn)的商業(yè)興旺地帶，周邊圍繞著眾多的商業(yè)設(shè)施及商業(yè)批發(fā)及零售私營店主，周邊住宅小區(qū)逐漸增多，隨著該地區(qū)一批高水平的商業(yè)貿(mào)易設(shè)施的建設(shè)完成，該地區(qū)將聚集更多的人氣，產(chǎn)生更多的商業(yè)娛樂消費(fèi)需求，商業(yè)餐飲娛樂業(yè)主將更加關(guān)注該地區(qū)的發(fā)展，從而推動(dòng)該地區(qū)相關(guān)房產(chǎn)市場的需求。通過項(xiàng)目推廣工作，消除與消費(fèi)者之間的溝通障礙，最大程度弱化價(jià)格印象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售速度的本質(zhì)性飛躍。供水、雨水、污水、電力、電訊、燃?xì)饧肮峁芫€地下敷設(shè)，并本著合理規(guī)劃、相對(duì)集中、一次建成、便于管理和維修的原則?；春Ｉ藤Q(mào)城商的賣點(diǎn)在于批發(fā)集聚點(diǎn)、人文關(guān)懷和智能化服務(wù)。（6）有強(qiáng)大的升值潛力。投資客50％，要吸引投資客需要有一個(gè)吸引投資的回報(bào)率和保障回報(bào)能實(shí)現(xiàn)的方案。給水經(jīng)水表計(jì)量后到個(gè)用水點(diǎn)。(4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV 保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化、人文化的主題。(1)公共建筑用水量根據(jù)規(guī)劃淮海商貿(mào)城公建設(shè)施的性質(zhì)及數(shù)量，確定最高日公建用水量為50m3。消防給水采用與生活給水管道同一的低壓低水系統(tǒng)。淮海商貿(mào)城地形坡度較小，在布置排水管道時(shí)，盡量將雨水以最短的距離排出，在項(xiàng)目區(qū)東部和南部各設(shè)置了一個(gè)排水出口，將雨水和污水排入城市排水管網(wǎng)。（二）電信淮海商貿(mào)城電話普及率規(guī)劃為100部/百戶，同時(shí)考慮部分公建用戶，則淮海商貿(mào)城話機(jī)預(yù)測為450部左右。這種方法的關(guān)鍵是調(diào)價(jià)的技巧，是對(duì)調(diào)價(jià)間隔和調(diào)價(jià)幅度進(jìn)行合理動(dòng)用，總體原則是：調(diào)價(jià)幅度要小，調(diào)價(jià)頻率要高，調(diào)價(jià)后要加大對(duì)已經(jīng)購買業(yè)主的宣傳，讓其知曉所購物業(yè)已經(jīng)升值，充分發(fā)揮口碑宣傳的效用。（2）活動(dòng)(事件) 招商及營銷本項(xiàng)目借助一系列的大中型主題公關(guān)活動(dòng)，來達(dá)到提升本項(xiàng)目知名度，并配合各個(gè)營銷期的營銷活動(dòng)，促進(jìn)活動(dòng)招商及營銷與賣場招商及營銷緊密結(jié)合。商業(yè)項(xiàng)目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入，簡而言之，就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。要充分發(fā)揮發(fā)展商－中國常熟服裝城經(jīng)營管理有限公司在國內(nèi)商圈的經(jīng)營優(yōu)勢、良好信譽(yù)以及與幾千家企業(yè)的穩(wěn)定關(guān)系，大力招商，把海外內(nèi)的名牌企業(yè)、名牌產(chǎn)品引進(jìn)來；把知名營銷商聚集到淮海商貿(mào)城，交通過他們以商促商，迅速提升商業(yè)氛圍和物業(yè)價(jià)值。執(zhí)行的方式可以采取外來為主，也可以雙方合作方式進(jìn)行。②中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而形成的良性循環(huán)。（二）付款方式策略付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數(shù)和年限，提供盡可能長的貸款年限。第八章　環(huán)境保護(hù)一、主要污染源淮海商貿(mào)城項(xiàng)目。（五）項(xiàng)目施工建設(shè)過程對(duì)環(huán)境的影響及相應(yīng)措施揚(yáng)塵項(xiàng)目在工程施工過程中產(chǎn)生揚(yáng)塵，施工揚(yáng)塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，對(duì)周圍環(huán)境帶來一些影響。第九章 資源節(jié)約一、設(shè)計(jì)依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《中華人民共和國節(jié)約能源法》《中華人民共和國建筑法》公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB501892005 建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB500342004 采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ192003二、節(jié)能針對(duì)目前中國建筑高能耗、低能效的問題，建設(shè)部提出了“十二五”期間建筑節(jié)能工作的重點(diǎn)工作領(lǐng)域。項(xiàng)目供水系統(tǒng)應(yīng)盡量采用重力方式供水，以降低能耗。采用節(jié)能型電力變壓器，降低變壓器的能耗。（三）勞動(dòng)安全衛(wèi)生措施根據(jù)本項(xiàng)目勞動(dòng)安全危害因素分析，項(xiàng)目在建設(shè)中，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)勞動(dòng)、衛(wèi)生、安全、等法律法規(guī)。安全消防器材必須保持完好有效。該項(xiàng)目承辦單位為蕭縣淮海置業(yè)有限公司。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，實(shí)行全程監(jiān)理。%計(jì)取。第十三章 項(xiàng)目招投標(biāo)一、工程招標(biāo)發(fā)包方式招標(biāo)的工作范圍即指招標(biāo)文件中約定承包完成的工作內(nèi)容，工作內(nèi)容可以由一個(gè)承包方完成包括可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、施工、試運(yùn)行等全部工程內(nèi)容，也可以由不同的承包方完成其中的一項(xiàng)或幾項(xiàng)工程內(nèi)容。當(dāng)然，這也同時(shí)要求業(yè)主有較強(qiáng)的項(xiàng)目管理能力。是指招標(biāo)單位通過報(bào)刊、廣播、電視等新聞媒體發(fā)布招標(biāo)廣告凡具備相應(yīng)資質(zhì)，符合投標(biāo)條件的單位不受地域和行業(yè)限制均可以申請(qǐng)投標(biāo)。，單位6000元/m2。在我國，縣和縣級(jí)城市人口占全國人口的絕大多數(shù)，縣和縣級(jí)城市的房地產(chǎn)業(yè)隨著城市化進(jìn)程的加快，也在全國房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例也越來越大。本項(xiàng)目受影響人積極支持本項(xiàng)目的建設(shè)。（四）通過本項(xiàng)目的敏感性分析得出，最能影響該項(xiàng)目投資收益率的是銷售單價(jià)，其次是銷售率，然后是投資總成本，該三個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目效益的較為敏感。本項(xiàng)目建設(shè)地址無拆遷工作，不會(huì)誘發(fā)拆遷矛盾?？芍^牽一發(fā)而動(dòng)全身。詳見附表《銷售收入一覽表》二、總成本及費(fèi)用估算征地款614萬元、土建工程4355億元、公用工程1281萬元、房屋的銷售費(fèi)用其它費(fèi)用330萬元、。但其缺點(diǎn)是，由于申請(qǐng)投標(biāo)人的數(shù)量多，一般要設(shè)置資格預(yù)審程序，而且評(píng)標(biāo)的工作量也較大，因此招標(biāo)的時(shí)間長、費(fèi)用高。由于本項(xiàng)目包括內(nèi)容繁多，專業(yè)性要求較強(qiáng)，較為復(fù)雜，因此采用單項(xiàng)工作內(nèi)容發(fā)包方式較為適合?？偝邪话阃ㄟ^招標(biāo)選擇總承包方，再由他去組織各階段的實(shí)施工作。施工準(zhǔn)備及施工階段的監(jiān)理內(nèi)容：①協(xié)助蕭縣淮海置業(yè)有限公司組織施工招標(biāo)、編制招標(biāo)文件，組織投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)；②協(xié)助蕭縣淮海置業(yè)有限公司簽訂與工程有關(guān)的合同，確認(rèn)承包方選擇的分包方；③協(xié)助蕭縣淮海置業(yè)有限公司辦理開工許可手續(xù)；④組織施工圖紙會(huì)審；審查承包方提出的施工組織設(shè)計(jì)、施工技術(shù)方案、施工進(jìn)度計(jì)劃、施工質(zhì)量保證體系和施工安全保證體系；⑤監(jiān)督承、發(fā)包雙方嚴(yán)格執(zhí)行工程承包合同和有關(guān)工程技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；⑥抽查、核驗(yàn)工程使用的建材、構(gòu)配件和機(jī)械設(shè)備的數(shù)量及質(zhì)量；⑦負(fù)責(zé)確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定和施工現(xiàn)場簽證；⑧協(xié)同蕭縣淮海置業(yè)有限公司組織工程設(shè)計(jì)、施工及有關(guān)單位進(jìn)行分項(xiàng)、分部工程和隱蔽工程的檢查及工程竣工預(yù)驗(yàn)收，并提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告。項(xiàng)目班子在公司的直接監(jiān)督與指導(dǎo)下，履行施工總承包的權(quán)利和義務(wù)，代表法人全面履約，實(shí)行項(xiàng)目法人管理，負(fù)責(zé)該工程的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制。消防器材每年進(jìn)行一次全面檢查，檢查驗(yàn)收不合格的消防器材，盡快更換，不得投入正常使用。施工方案有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面保護(hù)措施。第十章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防一、勞動(dòng)安全（一）勞動(dòng)安全法規(guī)淮海商貿(mào)城項(xiàng)目屬建筑工程項(xiàng)目。加強(qiáng)對(duì)居民的思想教育，提高市民的節(jié)水意識(shí)，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。建筑節(jié)能應(yīng)參照《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)安徽省實(shí)施細(xì)則》、《安徽省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實(shí)施意見》。噪聲施工期間的噪聲主要來自運(yùn)輸車輛喇叭聲、發(fā)動(dòng)機(jī)聲、混凝土攪拌聲等造成施工的噪聲。固體廢棄物主要為項(xiàng)目建設(shè)過程中的建筑廢棄物、建筑工人生活廢棄物以及項(xiàng)目完成后居民裝修的建筑廢棄物和平時(shí)生活廢棄物；廢氣主要是居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣；廢水主要是施工過程沖洗車輛