【正文】 安陽 4．項目投入：⑴資金投入；⑵項目組織管理機(jī)構(gòu)投入；⑶相關(guān)政策投入。 2．直接目標(biāo)：落實新城區(qū)總體規(guī)劃，加快新城區(qū)發(fā)展步伐，建設(shè)美好家園。 三、國民經(jīng)濟(jì)效益 /費用的計算表 10 國民經(jīng)濟(jì)費用與效益匯總表 計量單位：萬元 國 民 經(jīng) 濟(jì) 費 用 直 接 費 用 地價 3183 規(guī)劃設(shè)計勘測等 167 工程建設(shè) 4395 開發(fā)間接費 411 27 銷售推廣費 243 間接費用 無 0 費用合計 8399 國民經(jīng)濟(jì) 效益 直接效益 銷售收入 12378 間接效益 社會效益 20xx 效益合計 14378 由表 23可見，國民經(jīng)濟(jì)效益 /費用＝ 114378/8399＝ . 第六章 社會評價 項目的社會評價是應(yīng)用社會學(xué)的一些基本理論和方法，系統(tǒng)地調(diào)查和收集與項目有關(guān)的社會因素和社會數(shù)據(jù)，了解項目實施過程中可能出現(xiàn)的社 會問題，研究、分析對項目成功有影響的社會因素，提出保證項目順利實施和效果持續(xù)發(fā)揮的建議和措施。 4．建筑安裝工程費和室外工程費，現(xiàn)階段市場比較自由開放，不存在價格扭曲現(xiàn)象，故不予調(diào)整。 開發(fā)成本、銷售單價變動概率分布表 概 變 率 化 率 不確定 因素 ＋ 10％ 計算值 10％ 銷售單價 開發(fā)成本 根據(jù)表 22專家估計的概率，畫出概率樹分析圖。 （二）銷售價格的敏感性分析 由于市場行情的波動變化或出于競爭的需要，未來 24個月內(nèi)商品房銷售價格有可能下降，從而直接影響項目實現(xiàn)收益的下降。 二、銷售收入估算 依據(jù)有關(guān)銷售法規(guī)、規(guī)章及項目的進(jìn)度情況，分期實現(xiàn)銷售收入估算如附表 5：銷售收入估算表 三、現(xiàn)金流量 分析 依據(jù)前述各類表格，作全投資稅前現(xiàn)金流量分析表如附表 6：全投資稅前現(xiàn)金流量表。 三、人員培訓(xùn) 公司在項目實施前期中間，制訂計劃分 期進(jìn)行安全防護(hù)、消防、環(huán)保、質(zhì)量等知識培訓(xùn)。 項目經(jīng)理 （二級管理）是本項目開發(fā)建設(shè)的直接責(zé)任者。項目建成后將集居住、商業(yè)、物流、倉儲、休閑、辦公、信息服務(wù)為一體的大型社區(qū)。全方位進(jìn)行立體廣告轟炸，公開宣傳等全面鋪開，目標(biāo)爭取達(dá)到 70％的銷售量。 20xx 年 9～ 20xx年 0 月份。 （ 2）賣質(zhì)量：工程質(zhì)量優(yōu)秀。 采取密集轟炸和長線滲透相結(jié)合，多媒體一齊上，掀起立體廣告攻勢，大范圍、全方位、高密度的傳播售樓信息，激發(fā)購買欲望，制造銷售熱點。 （ 2）舉行贊助“希望工程”、“春蕾”、助殘、助困等捐資儀式，由媒體刊登新聞報道。 舉行開盤儀式，邀請發(fā)展商人士、轄區(qū)政府官員、準(zhǔn)客戶發(fā)言致辭，并進(jìn)行一些文娛活動。本項目竣工交付使用前或交付使用后 3 個月內(nèi)業(yè)主未裝修的房屋，業(yè)主若不滿意 ，不需任何理由，只要提出，可退可換，退者足額退款，換者已交款項多退少補。 靈活多樣的付款方式，令您置業(yè)更輕松。根據(jù)本項目的特點，差別定價策略應(yīng)用為： （ 1） B 區(qū)樓價格＋ 2％， C C C4 每棟價格＋ 2％。 銷售過程中的價格策略。 第 四 節(jié) 營銷計劃 一、價格定位 影響房地產(chǎn)價格的因素有成本因素、競爭因素、產(chǎn)品差異因素、購房者心理因素、發(fā)展商的目標(biāo)、法律政策因素。 從購房心理細(xì)分。客源來自安陽市文峰區(qū)、龍安區(qū)、北關(guān)區(qū)一帶的居民。建筑質(zhì)量要絕對可靠，并要求按國家規(guī)定進(jìn)行售后服務(wù)和保修。戶型面積不宜太小，但也不宜過大，最好是建筑面積 100～ 120 ㎡ ，三房二 廳或二房二廳為宜。 外地開發(fā)企業(yè)高超的營銷手段和雄厚的資金實力。競爭激烈。熱情周到?？煽?、優(yōu)良。完善齊全。 項目所處地區(qū)是規(guī)劃居住 用地地區(qū)，已建成后人口密度較大，各種生活配套設(shè)施十分完善，居住在項目中的居民可衣食無憂。同時，該項目列為市重點項目，享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策。 第二章 營銷分析 第一節(jié) 環(huán)境分析 一、環(huán)境條件 區(qū)位條件 安陽 多為品牌高品質(zhì)樓盤。 六 、資金結(jié)構(gòu) 1 月到 6 月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 億 元，同比增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位增速高于房地產(chǎn)投資增速 個百分點。投資平穩(wěn)增長施工規(guī)模擴(kuò)大，企業(yè)資金到位情況良好等有利條件力 促我市房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)逐步穩(wěn)趨的態(tài)勢。 生產(chǎn)總值完成1106億元，增長 %，人均生產(chǎn)總值突破 3000 美元。義烏國際商貿(mào)城住宅項目 可 行 性 研 究 報 告 二 〇 一二年十月 前言 房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風(fēng)險高、回報顯著的行業(yè)，是國家重點調(diào)控的行業(yè)之一。 目 錄 第一章 市場分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 1 一、宏觀市場分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 1 二、微觀市場分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 第二章 營銷分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 第一節(jié) 環(huán)境分析和 SWOT 分析 ‥‥‥‥‥‥ 5 一、環(huán)境條件 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 二、 SWOT分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ‥‥ 7 第二節(jié) 市場定位 ‥‥‥‥‥ 9 第三節(jié) 營銷計劃 ‥‥‥‥‥‥‥‥ 12 一、購買對象分析 ‥‥‥‥‥‥ 12 二、產(chǎn)品定位 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 12 三、客戶定位 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 12 四、樓盤概念導(dǎo)入 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 13 五、價格定位與價格策略 ‥‥‥‥‥‥ 13 六、賣點策劃及賣點儲備 ‥‥‥‥‥ 19 七、營銷策略 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 20 八、銷售形式 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 20 九、付款方式 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 20 十、廣告宣傳 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ‥‥‥‥‥ 21 十一、銷售計劃 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 十二、場地布置 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 22 十三、營銷費用安排 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 22 第三章 建設(shè)方案 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 24 第四章 財務(wù)評價 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 26 一、投資估算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 26 二、銷售收入估算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 30 三、現(xiàn)金流量計算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 30 四、財務(wù)評價指標(biāo)計算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 30 五、經(jīng)濟(jì)效益敏感性分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 31 六、風(fēng)險分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 33 第五章 國民經(jīng)濟(jì)評價 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34 一、直接費用與直接效益的調(diào)整 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34 二、間接費用與間接效益 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34 三、國民經(jīng)濟(jì)效益 /費用計算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34 第六章 社會評價 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 35 第七章 綜合評價 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 35 第八章 其他 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 36 項目可行性研究依據(jù) ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 36 附件（略） ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 37 三、可行性研究人員 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 37 5 安陽全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14809元，增長 %；農(nóng)民人均純收入 5595 元，增長 %， 人民生活明顯改善，城鄉(xiāng)居民收入、生活水平進(jìn)一步提高；整個國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。 1月至 6月新開工房屋面積 萬平方米，同比增長 %，增速提高 。目前有在建或待建的房地產(chǎn)項目14個，規(guī)劃建筑面積 m2。 第三節(jié) 總觀分析 國務(wù)院辦公廳頒發(fā)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市 場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》給房地產(chǎn)大形勢奠定了基調(diào)。體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。本項目位于安陽市新興商圈安東新區(qū)，與市政府相鄰，項目周圍 已有或正在建或?qū)⒁ㄔO(shè)的有：中國文字博物館、易園、圖書館博物館；正在 開工 的有， 建安街、朝霞路、朝陽路等路網(wǎng) ；正在 實施 的有， 體育發(fā)展中心五星級酒店及住宅開發(fā)、華城五星級大酒店及住宅開發(fā)等 14個重點開發(fā)項目 。 （一）優(yōu)勢 交通條件。 建筑功能、附件。 售價。 土地利用。 與專業(yè)銀行雙贏的合作關(guān)系，資金鏈條無憂。 建筑方面。 銷售方式方面。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)項目規(guī)劃總平面、建筑方案、建筑功能、建筑結(jié)構(gòu)等，產(chǎn)品定位于中高檔商品房。他們主要來自央企系統(tǒng)、政府系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、規(guī)模企業(yè)的職員。 三個原因，本項目導(dǎo)入“無理由退房概念”。 附表一： 項目因素對比分析表 影響因素 權(quán)重 華富世家 中央公園 陽光嘉苑 上城公館 比例 得分 得分 得分 得分 地理位置 30% 26 32 27 33 產(chǎn)品品質(zhì) 20% 18 19 15 16 戶型設(shè)計 10% 12 13 8 7 景觀環(huán)境 8% 6 7 4 5 項目規(guī)模 8% 10 8 6 6