【正文】 216。216。開發(fā)商重視商業(yè)管理顧問將有助于商鋪日后經營，對商鋪的價格提升和銷售均有正面的影響。西平項目整體建筑形象定位216。無返租及招商壓力無經營風險及長遠隱患臨街鋪位容易實現(xiàn)銷售符合投資者習慣心理不適合較高樓層和大賣場鋪位銷售不利于統(tǒng)一規(guī)劃的后期商鋪經營。從版面設計設計及內容著手進行專業(yè)的包裝，讓它真正發(fā)揮“核彈”的作用。 　 招商階段首先要解決的就是注意力問題，要吸引經銷商的眼球，借助策劃成功的新聞營銷創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境。產品能不能讓經銷商為之動心、讓消費者一見鐘情，很大程度取決于定位對不對、概念有沒有吸引力，在細分消費市場、強調產品差異性上有沒有過人之處。216。第二層為擴散層。徹底顛覆了傳統(tǒng)的購物消費理念。在西平建立大型專業(yè)市場，一方面可以改變西平對鄭州市場的依賴關系，而且可以在原來對豫中南地區(qū)二次輻射的基礎上，形成新的批發(fā)零售中心。凡是政府所在的區(qū)域，必然是商業(yè)繁盛之地。現(xiàn)代化商貿集散中心 + 電子商務示范應用園區(qū)，首創(chuàng)虛實同步電子商務交易門戶，打造電子商務信息產業(yè)集群，助推中小企業(yè)及個體經營者打造核心競爭力。216。n 家電業(yè)、PC、數(shù)碼、手機：主要集中在經貿路周邊。 消費領域由“狹窄型”向“寬廣型”轉變；252。 本項目經營檔次定位低端為主，少量中端為輔；178。商業(yè)主要消費群體鎖定為有一定投資意識的中高收入階層，他們均選擇一部分具有投資價值的固定資產為主，他們較關注項目的保值、增值和短期內能套現(xiàn)的物業(yè)，主要為職業(yè)投資客、個體和私營企業(yè)主、政府公務員、企事業(yè)單位中層管理人員，此外部分經營戶、外地投資客也是西平商業(yè)項目的主要消費群體；216。人們對耐用消費品的需求已完成了一個由低級講“實用”向高級講“享受”的發(fā)展過程。西蒙252。商品房銷售額達135574萬元，同比增長98%。 進行整體業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃、招銷結合推向市場；178。 項目自身（itemself）216。107國道：連接各地的重要交通樞紐，比鄰汽車站，道路交通極為便利。 西平項目分兩期開發(fā)，參照第三代專業(yè)市場建筑配套設施和現(xiàn)代商業(yè)要求進行建設，將打造成中原地區(qū)檔次最高、配套最全、經營環(huán)境最好的綜合性商貿集散中心和電子商務互聯(lián)網(wǎng)交易平臺。 定位的邏輯結構提出核心的關鍵問題項目評價：SWOT矩陣分析區(qū)域市場：空白點機會點分析定位分析：CCTI推導模型提出定位策略、主題策略、業(yè)態(tài)策略、招商策略的宏觀把控落實至具體開發(fā)的定位細分客戶定位功能定位形象定位業(yè)態(tài)定位招商定位營運定位市場定位管理定位營銷定位銷售定位由于定位分析強調專業(yè)、嚴謹?shù)耐普撨^程，從而得出更為準確的定位結果。216。中管網(wǎng)房地產頻道 《2009版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機：15895950966 : 961531377 376977591 616843241 《項目定位報告》西平 項目功能及主題定位：通過我們對本地及周邊市場的商業(yè)環(huán)境綜合分析，結合項目自身素質，我們將其首期商業(yè)項目的功能定位為：集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、聚友、觀光和電子商務應用園八大功能于一體，項目將涵蓋商務辦公區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農副產品區(qū)、箱包區(qū)、小商品區(qū)等十大主題，屆時項目將成為豫中南地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿集散中心。如下為本項目定位的邏輯結構圖示，旨在能更清晰地了解各章節(jié)內容之間的邏輯關系：圖文解析：為了從市場供給、消費者需求以及項目自身素質等幾個方面全面出發(fā)，使項目定位準確、客觀，具有引領性，波特多年來積累了如上所見的一套行之有效的邏輯推理理論。建成后的西平國際商貿城，規(guī)模大、業(yè)種全、輻射面廣，包括商務辦公區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農副產品區(qū)等多種功能區(qū)域。國際商貿城是豫中南地區(qū)規(guī)模最大、功能最全的商貿集散中心216。小結：總體而言，本項目最大的優(yōu)勢在于其突出的前景優(yōu)勢、開發(fā)商與波特集團公司的強強聯(lián)合及政府鼎立支持的優(yōu)勢。 區(qū)位優(yōu)勢顯著：項目所屬地為西平縣城門戶西平大道與107國道交匯段片區(qū)，也是規(guī)劃中的行政、商業(yè)、居住新區(qū)，屆時將以傳統(tǒng)縣城核心商圈人氣適當西引，西平商貿城的建成將對提高縣城的知名度與商業(yè)氛圍將有很大的幫助；216。 放水養(yǎng)魚，培育市場，實現(xiàn)價值提升；252。2007年，西平縣房地產投資竣工總面積為355486平方米；其中廠房倉庫占22745平方米；住宅占218575平方米；辦公用房占18326平方米；批發(fā)和零售用房占6029平方米；住宿和餐飲用房占404平方米；居民服務用房占1392平方米；教育用房占31163平方米；文化體育用房占54387平方米；其他用房占2465平方米；總體呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢。 商業(yè)市場同質化競爭嚴重；252。庫茲涅茨經濟發(fā)展與房地產市場理論房地產預警系統(tǒng)判斷GDP增速與房地產發(fā)展關系4%5%5%8%大于8%小于4%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展216。其中洗衣機、電冰箱、電視機等早已成為普通居民家庭必備的生活用品，電話、手機等更是普及迅速，電腦及私家車等也已進入普通百姓家。 主要商業(yè)的消費者構成及其特點：西平主要商業(yè)的消費群體的整體水平不高，商場與商業(yè)街的主力消費群體基本為有一定消費能力的上班族群和個體經營戶，大型超市主要是居家和日常生活必需品為主，少量高消費集中在部分檔次較高的消費場所，像餐飲、娛樂等消費群體較分散，有加強行業(yè)引導后消費集中的可能。 尋求市場空白點，適當引導市場與刺激消費需求；178。 目前以中低檔消費為主； 市場態(tài)勢分析（trend）216。家電業(yè)基本已經飽和，電腦、數(shù)碼、手機市場相對比較集中，但其規(guī)模較小，經營檔次不高，而且業(yè)態(tài)非常混亂，經營場所硬件、軟件環(huán)境都很差。 城鄉(xiāng)商業(yè)發(fā)展趨勢：n 中心商圈已形成“領頭羊”效應，隨著城市的發(fā)展，其輻射功能將進一步擴大，區(qū)域的主導功能將會越來越明顯，主城區(qū)將是滿足居民日常隨機性購物的主體零售區(qū)域。各類用戶通過波特集團獨創(chuàng)的PT37平臺孵化屬于自己的電子商務信息化交易門戶網(wǎng)站后，可以在自己的管理后臺自由地進行B2B、B2C、C2C、C2B等菜單選擇，自由選擇零售、批發(fā)、訂單、內貿、外貿、連鎖、加盟等銷售方式。西平縣委、縣政府、人大、政協(xié)“四大班子”即將東移，其中自然蘊含著巨大的商機。其業(yè)務涵蓋區(qū)域，就不僅僅是西平一地，而且包含了周邊縣（市），預期銷售額也將出現(xiàn)大幅度攀升。大市場聚集人氣、商氣，各種先進的業(yè)態(tài)組合，互相依襯，互相襯托。這層包括60公里城市圈所覆蓋目標消費群人數(shù)約550萬人；第三層為次擴散層是依托項目規(guī)模所形成的市場影響力，有可能對整個100公里范圍部分地區(qū)和周邊城市部分地區(qū)的目標人群產生“磁場極”的吸引力，輻射目標消費群估計1000萬人。 個體和私營企業(yè)主、職業(yè)投資者群體分析n 投資能力分析這部分客戶的投資能力較強，如果對市場前景看好，幾百萬的投資也不少見，但也正因為如此，他們的投資取向較難判斷。這一點非常關鍵，是解決“臨門一腳”的問題。 　　 實踐中我們發(fā)現(xiàn)，如果企業(yè)能夠綜合運用新聞報道和工商廣告兩大傳播手段，雙管齊下，協(xié)同作戰(zhàn)，就能創(chuàng)造最佳傳播效能。 一次性返租一次性將X年總銷售額的Y%租金（大多為3年、每年8%）作為發(fā)展基金以首期款的形式返還給投資者，降低了投資門檻，增大投資客戶的范圍，使鋪位得以快速銷售，統(tǒng)一招商和管理，避免經營混亂，提升物業(yè)檔次客戶資源更為豐富利于統(tǒng)一規(guī)劃商鋪經營能實現(xiàn)更高的收益更容易實現(xiàn)銷售提升商業(yè)物業(yè)價值有招商壓力有短期培育市場的經營壓力操作相對于直接銷售要復雜帶租約銷售銷售過程中，招商先行、銷售在后，招商鎖定經營商戶，再銷售，明確鋪位的經營范圍、功能檔