【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機：15895950966 : 961531377 376977591 616843241目 錄報告重點摘要 41. 定位原則 5 定位的基準原則 5 定位的邏輯結(jié)構(gòu) 62. 項目評價 7. 項目概況 7. 項目地塊商業(yè)價值分析 8. 項目周邊概況 10. 項目區(qū)域交通條件 10小結(jié)： 103. CCTI定位推導(dǎo) 11 項目自身（itemself） 12 競爭分析（petitor） 13 消費者分析（consumer） 14 市場態(tài)勢分析（trend） 164. 項目定位 18. 項目市場定位 18 19. 市場契機 19 19. 業(yè)態(tài)規(guī)劃 20. 業(yè)態(tài)組合 20. 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局及占比 21 22. 經(jīng)營檔次定位 23. 項目目標客戶定位 24 24 25 25 25 26. 招商模式定位 27. 銷售模式定位 28．項目形象定位 29 30 項目運營建議 31 31 32 33報告重點摘要216。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機：15895950966 : 961531377 376977591 616843241 《項目定位報告》西平國際商貿(mào)城中國 西平城鄉(xiāng)商業(yè)發(fā)展趨勢：n 中心商圈已形成“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，隨著城市的發(fā)展，其輻射功能將進一步擴大，區(qū)域的主導(dǎo)功能將會越來越明顯，主城區(qū)將是滿足居民日常隨機性購物的主體零售區(qū)域。216。216。1. 定位原則本報告是在項目的可行性研究報告的基礎(chǔ)上對項目的系統(tǒng)定位提出相應(yīng)的建議。本報告是我公司在進行綜合市場研判分析后確定的整體定位操作思路，旨在通過雙方溝通交流中完善優(yōu)化。 定位的邏輯結(jié)構(gòu)提出核心的關(guān)鍵問題項目評價：SWOT矩陣分析區(qū)域市場：空白點機會點分析定位分析：CCTI推導(dǎo)模型提出定位策略、主題策略、業(yè)態(tài)策略、招商策略的宏觀把控落實至具體開發(fā)的定位細分客戶定位功能定位形象定位業(yè)態(tài)定位招商定位營運定位市場定位管理定位營銷定位銷售定位由于定位分析強調(diào)專業(yè)、嚴謹?shù)耐普撨^程，從而得出更為準確的定位結(jié)果。首先針對項目難點提出項目需要解決的核心問題，從問題出發(fā)，帶著問題上路，為問題的最終合理解決尋找出路，做到有的放矢。最后把切入點即項目主題落實至項目營銷定位的細節(jié)中，包括客戶、銷售、招商、經(jīng)營、價格等幾個方面，從不同方面落實項目定位的中心思想。2. 項目評價. 項目概況西平國際商貿(mào)城位于西平大道與107國道交匯處以東，占地面積約600畝，是西平縣規(guī)劃的重點招商引資項目，得到市、縣兩級政府的鼎力支持。項目分兩期開發(fā)，參照第三代專業(yè)市場建筑配套設(shè)施和現(xiàn)代商業(yè)要求進行建設(shè)，將打造成中原地區(qū)檔次最高、配套最全、經(jīng)營環(huán)境最好的綜合性商貿(mào)集散中心和電子商務(wù)互聯(lián)網(wǎng)交易平臺。該項目由香港波特商業(yè)地產(chǎn)管理集團全程營銷代理，該集團首創(chuàng)的PT37電子商務(wù)信息化交易平臺，為中國中小企業(yè)和個人快速發(fā)展，實現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下虛實同步搭建互聯(lián)網(wǎng)交易平臺，極大地幫助和支持中小企業(yè)和個體商家開拓市場，達到隨時隨地、隨心隨意完成交易的理想效果，幫助企業(yè)/個人打造市場核心競爭力。 代表城市的生活形態(tài)216。 彰顯地域文化底蘊深圳市民中心廣場成都天府廣場西安大雁塔噴泉廣場西平商貿(mào)城廣場 ◆ 未來西平的“城市客廳”——西平 西平 西平 西平在駐馬店市、西平縣兩級政府鼎力支持下，本案以高標準、高起點、高品質(zhì)的項目建設(shè)，配以政府政策的傾斜，本案將有良好的的投資升值潛力；從項目的規(guī)模、業(yè)態(tài)定位方面講，本項目占地面積大，業(yè)態(tài)功能齊全，具有規(guī)模優(yōu)勢和規(guī)模效應(yīng)；同時本案與波特集團的強強聯(lián)合，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中首個融入PT37電子商務(wù)信息化交易平臺的一站式e購中心，將對整個項目的商業(yè)價值的提升及商業(yè)經(jīng)營提供巨大的增值空間和廣闊的商機，能有效提升經(jīng)營者與投資者的市場競爭力，并在供需方嫁接一道快捷、安全、高效的虛實交易平臺。107國道：連接各地的重要交通樞紐，比鄰汽車站，道路交通極為便利。項目最大的劣勢是整體項目體量龐大，市場培育周期長，招商和銷售面臨較大的挑戰(zhàn)。以下市場定位內(nèi)容將以“強化優(yōu)勢、改善劣勢、避免威脅、把握機會”的價值最大化策略為出發(fā)點，提出系統(tǒng)的、適用的方案。地產(chǎn)項目定位推導(dǎo)坐標軸（CCTI模式）：消費者分析（consumer）競爭者分析（petitor）態(tài)勢分析（trend）項目自身（itemself）CCTI研究內(nèi)容包括： 自身資源：項目地塊狀況、項目開發(fā)狀況、企業(yè)自身狀況包括資金狀況、政府公共關(guān)系等企業(yè)能夠控制的一切用于項目的資源，以及結(jié)合項目自身資源的SWOT分析；競 爭 者：對市場同類競爭性項目進行調(diào)查研究，研究競爭者的企業(yè)品牌和項目品牌，采用相關(guān)系列的分析技術(shù)，對市場同類產(chǎn)品進行把握和測度； 態(tài) 勢：即宏觀狀態(tài)和趨勢，除了研究分析傳統(tǒng)的房地產(chǎn)宏觀態(tài)勢，還要研究本地文化因素、房地產(chǎn)發(fā)展的趨導(dǎo)性因素、城市化因素和必要的商業(yè)因素，在宏觀上找到足夠的信息支持； 消 費 者：要真正做到“以客為本”，對商家、投資客的研究非常重要。 項目自身（itemself）216。 交通條件：臨107國道、距離火車站5分鐘車程，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達；216。216。波特解決之道178。 進行整體業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃、招銷結(jié)合推向市場；178。 偏離縣城核心成熟商圈252。 市場競爭激烈252。 家居、建材、服裝2007年，西平縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成229985萬元，％。商品房銷售額達135574萬元，同比增長98%。根據(jù)當?shù)氐南M水平和居住標準，預(yù)計每平方米的裝修材料價格為300元/平方米，；※ 家裝市場主要以建材、裝飾材料、家具為經(jīng)營主流，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，裝飾、家裝等一些新型的精品市場分散經(jīng)營，缺乏集約化經(jīng)營，尚有一定的市場空間；※ 服裝批發(fā)市場現(xiàn)經(jīng)營環(huán)境差，受到周邊城市同類市場競爭日趨激烈，且自身在管理與規(guī)模上已無法再有突破，市場有很大的整合空間。服裝市場有很大的整合空間，小商品市場基本屬于空白。 打造綜合性的板塊獨立的專項市場，優(yōu)化專項市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和品類的優(yōu)化，形成優(yōu)勢；178。252。 建材類已被壟斷，家居家飾類尚存在發(fā)展空間；252。 小商品、小百貨分布零散沒有集約化的經(jīng)營場地； 消費者分析（consumer）216。（3）西平經(jīng)濟高速發(fā)展，按照西蒙西蒙 投資意識：近年來隨著房地產(chǎn)市場的升溫，商業(yè)項目的開發(fā)不斷涌現(xiàn)，投資者對商鋪市場的投資意識逐步增強。 居民消費特點：消費水平由“溫飽型”向“寬裕型”轉(zhuǎn)變，人們的生活質(zhì)量越變越好。 消費檔次由“普通型”向“中高端”轉(zhuǎn)變，特別是在住房和用品方面表現(xiàn)特別明顯。人們對耐用消費品的需求已完成了一個由低級講“實用”向高級講“享受”的發(fā)展過程。消費結(jié)構(gòu)由“生存型”向“發(fā)展型”轉(zhuǎn)變。隨著收入水平的大幅度提高，西平市城鄉(xiāng)居民家庭的金融資產(chǎn)增加明顯，消費心態(tài)更開放。 消費水平：西平縣本地居民的年人均收入水平還不高，普遍處于中等收入階層，高收入階層比例很小，本項目商業(yè)定位和檔次必須立足于本地收入和消費水平。商業(yè)主要消費群體鎖定為有一定投資意識的中高收入階層，他們均選擇一部分具有投資價值的固定資產(chǎn)為主，他們較關(guān)注項目的保值、增值和短期內(nèi)能套現(xiàn)的物業(yè)，主要為職業(yè)投資客、個體和私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、企事業(yè)單位中層管理人員，此外部分經(jīng)營戶、外地投資客也是西平商業(yè)項目的主要消費群體；216。