【正文】 、防范樓市金融風(fēng)險等加強市場監(jiān)管的政策已陸續(xù)出臺，如上海、深圳、蘇州等，其他熱點城市政策收緊預(yù)期也逐漸升溫。預(yù)計未來一定階段內(nèi)，熱點城市在政策監(jiān)管及市場大環(huán)境調(diào)整下，樓市非理性因素將消弱，市場量價將有所調(diào)整。在北京收緊房貸及自住房的加速供應(yīng)等因素影響下，市場觀望情緒進一步加重，使得北京樓市成交量一路下行。據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2014年16月北京新房總成交31753套，%，%。上半年，北京共有401個項目取得銷售許可，新增53472套商品住宅，與去年同期相比大幅上漲60%，上半年的住宅供應(yīng)量創(chuàng)下自2009年以來同期歷史新高。近來提出的“非首都功能疏解”無疑給北京周邊城市注入了一劑強心針。這為包括固安在內(nèi)的環(huán)首都經(jīng)濟圈城市帶來重要的發(fā)展機遇與經(jīng)濟提振。傳統(tǒng)商業(yè)文化中心城市在改革開放的大環(huán)境下，逐步形成珠三角、長三角和京津冀三大城市群。我國首部城市群藍皮書——《中國城市群發(fā)展指數(shù)報告2013》指出，在三大城市群中，京津冀的城市文化指數(shù)最高，但城市首位比則是其最大軟肋。 中央高層的明確指示： 2013年5月，習(xí)近平總書記在天津考察工作時，對京津冀一體化發(fā)展寄予厚望，指出要積極推進京津冀區(qū)域合作，促進優(yōu)勢互補、共贏發(fā)展。改革新政將使小城鎮(zhèn)成為我國城鎮(zhèn)（市）化的主戰(zhàn)場，城鄉(xiāng)差距進一步縮小。未來大城市的規(guī)模擴張已明顯受到宏觀政策的限制，大型城市周邊的衛(wèi)星城市將獲得新一輪發(fā)展機遇。而固安也已做好承接首都各項功能的準(zhǔn)備。為扭轉(zhuǎn)這種局面，北京市明確規(guī)定城市內(nèi)的大型綜合市場向河北轉(zhuǎn)移，這為固安承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)提供了重大機遇。該商貿(mào)城建成后將為河北及周邊地區(qū)企業(yè)提供科技創(chuàng)新平臺，國際貿(mào)易平臺，必將為地方企業(yè)帶來巨大的發(fā)展機遇，創(chuàng)造良好的效益，同時在增加地方稅收，促進擴大就業(yè)，刺激居民消費乃至優(yōu)化地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，產(chǎn)生巨大的社會效益，從而推進城市、產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟的聯(lián)動發(fā)展，為河北省經(jīng)濟發(fā)展開拓新的通途，為環(huán)首都經(jīng)濟圈的經(jīng)濟發(fā)展、勞動力就業(yè)、交通運輸業(yè)等產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展起龍頭作用。固安縣隸屬河北省廊坊市，地處華北平原北部，北京、天津、保定三市中心，隨著中央“京津冀一體化”戰(zhàn)略的逐步深入推進，河北省將以建設(shè)京津冀城市群為載體，充分發(fā)揮周邊城市首都紓解功能，而固安縣則是北京市區(qū)最近的縣城，也是首都經(jīng)濟圈南部區(qū)域的核心縣市，特殊的地理位置對于固安縣承接北京地區(qū)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)有著重要的影響。雖然國際商貿(mào)城僅僅處于項目規(guī)劃期，但其地理位置的優(yōu)勢和先進的開發(fā)原則，一定引導(dǎo)商貿(mào)城走向更好的發(fā)展方向。該市場定位從技術(shù)上分析，具有很強的可行性：與首都北京距離較近，便于接觸和引進國內(nèi)領(lǐng)先的高科技技術(shù)用于建設(shè)開發(fā)；生態(tài)型的開發(fā)技術(shù)十分順應(yīng)京津冀地區(qū)嚴(yán)重污染的實際情況，能夠増進人體健康、提高人體舒適度的生態(tài)型技術(shù)值也是大家所提倡的；國際化定位更是與擴建后的國際化首都機場的定位是否相符，借助國際化機場的技術(shù)優(yōu)勢帶動商貿(mào)城的國際化發(fā)展；綜合性也是現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)特色之處，隨著現(xiàn)階段人們的生活水平不斷提高，大多數(shù)消費者已不再滿足一般意義上的商業(yè)地產(chǎn)，更加注重人文和人性的關(guān)愛程度，而國際商貿(mào)城在傳統(tǒng)商貿(mào)城定位的基礎(chǔ)上更是融合了文化古跡、異國風(fēng)情、動漫產(chǎn)業(yè)等多項產(chǎn)業(yè)，技術(shù)上是可行的。但是公司整體存在六大主題定位，在不同主題定位上從在一定程度的競爭，例如綜合商貿(mào)城定位，在天津周邊、石家莊周邊均存在一定商貿(mào)城，其單體規(guī)模雖然相對較小，但總體上會對目前項目的商貿(mào)城定位產(chǎn)生一定競爭；再如大數(shù)據(jù)物流產(chǎn)業(yè)園，在天津周邊、保定周邊均在存在一定的物流基地且已經(jīng)處于大數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)型期間，雖然該類物流園區(qū)在一定程度上對項目的數(shù)據(jù)物流產(chǎn)業(yè)園定位產(chǎn)生一定競爭。隨著首都功能疏解，周邊城市也會進一步發(fā)展起來，未來隨著石家莊、保定以及廊坊市其他縣城很可能在出現(xiàn)與公司六大主題定位相似的綜合基地。商貿(mào)城作為綜合性商業(yè)地產(chǎn)的定位，有著較長的生命周期，所以在一定時間內(nèi)不存在替代競爭問題。目前在北京周邊缺乏此類大型綜合性的商貿(mào)城，隨著首都北京的項目外遷則會帶動周邊城市商貿(mào)、物流等的發(fā)展，消費需求較為旺盛，只要定價較為合理，下家對本項目不存在太強的競爭議價能力問題。 區(qū)位交通優(yōu)勢商貿(mào)城選址與北京新機場和新航城最近距離僅9公里，機場的建設(shè)運營將給包括固安在內(nèi)的周邊經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶來 重大利好影響，促使區(qū)域功能轉(zhuǎn)變，打造發(fā)展戰(zhàn)略新增長極，帶動京西南地區(qū)崛起；商貿(mào)城距離大廣高速固安出口僅僅2公里，距離正在修建的首都第二國際機場8公里，距離涿州高鐵站10公里，伴隨2019年連接首都第二國際機場的北京市郊鐵路S6線開通，不僅如此立足項目得天獨厚的交通區(qū)位優(yōu)勢。 建筑設(shè)計優(yōu)勢 項目建筑設(shè)計充分結(jié)合場地的廣場與建筑周邊人行通道，高效聯(lián)結(jié)商城內(nèi)外流線，有效滿足客流、貨流，內(nèi)部與外部需求，停車資源充分，電梯充裕便捷，全主通道式布局，零商業(yè)死角，全封閉式設(shè)計，配有中央空調(diào)，有效防止風(fēng)沙和霧霾。推動固安支柱產(chǎn)業(yè)的迅速成型，加快城市經(jīng)濟建設(shè)的進程。雖然國際商貿(mào)城的整體定位較高，但目前開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)于萬達商業(yè)地產(chǎn)、長江實業(yè)等知名地產(chǎn)公司缺乏名氣；開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)方面有著一定的營銷團隊和營銷能力，但是面對高定位的商業(yè)地產(chǎn)，目前開發(fā)商的整體品牌和營銷能力是較為缺乏的，可能對營銷產(chǎn)生一定的影響。 機會近年來，雖然整體宏觀經(jīng)濟增速相對較低，但整體上宏觀經(jīng)濟仍處于增長期，根據(jù)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢預(yù)計未來第三產(chǎn)業(yè)仍將處于一個較長的增長期。由于京津冀一體化的政策影響，固安縣周邊的城市也會在政策帶動下出現(xiàn)一定程度的增長，隨著周邊城市的發(fā)展，其周邊的基礎(chǔ)設(shè)施也同樣給商貿(mào)城提供了許多便利。借助北京非首都功能轉(zhuǎn)移的政策優(yōu)勢、優(yōu)越的地理位置、物流網(wǎng)技術(shù)的不斷發(fā)展，商貿(mào)城將依托現(xiàn)有區(qū)位優(yōu)勢，積極引進知名物流企業(yè)及總部落戶；大力發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)，將移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)平臺、云計算等新技術(shù)融入商貿(mào)物流的每個環(huán)節(jié)中，并將第三方、第四方物流以及物聯(lián)網(wǎng)等物流信息與裝備技術(shù)相結(jié)合，將商貿(mào)物流全面數(shù)據(jù)化和信息化，推動項目的整合發(fā)展。在同行業(yè)發(fā)展中，在天津、石家莊、保定地區(qū)已經(jīng)形成了一定的商貿(mào)城、物流園區(qū)等專門性的功能區(qū)域，雖然與項目的整體定位從在一定差異，但其專項功能上與固定國際商貿(mào)城存在較強的競爭性，其發(fā)展時間較長且單項功能配套較好，并且仍然在不斷擴大不斷完善。人曰紅利的消失，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的人為資本也隨之增加，員工工資提高變成了企業(yè)生產(chǎn)成本増加的重要組成部分。第六章 營銷戰(zhàn)略規(guī)劃 市場引爆點 響應(yīng)京津冀一體化國家戰(zhàn)略，承接北京非首都功能轉(zhuǎn)移，京津冀(固安)國際商貿(mào)城因大勢所向，為時代而生，憑借得天獨厚的京津冀協(xié)同發(fā)展核心區(qū)域的區(qū)位交通優(yōu)勢，從北京專業(yè)批發(fā)市場轉(zhuǎn)移出發(fā)，打造京津冀三地一體化的世界級批發(fā)市場集群。立足京津冀(固安)國際商貿(mào)城“時尚之都，固安發(fā)布”的形象定位，項目以大氣方正的“田”字型布局，設(shè)計風(fēng)格融合現(xiàn)代典雅的建筑風(fēng)格與標(biāo)志性的中國紅，共同形成商貿(mào)城固有特質(zhì)。項目擁有龐大的規(guī)模體量和包羅萬象的業(yè)態(tài)構(gòu)成，除商業(yè)外還涵蓋了金融、生活配套、教育