【正文】 將電子商務應用平臺體系與實體商城有機融合，借勢展開營銷，打造虛實同步的經(jīng)營平臺新概念，吸引更多更優(yōu)質的商業(yè)資源產(chǎn)品的進駐來豐富商貿城的服務功能及功能組合，從而形成自身的綜合性市場優(yōu)勢。 從產(chǎn)品、功能、業(yè)態(tài)組合上來看，目前西平商業(yè)形態(tài)還比較單一；業(yè)態(tài)構成還需不斷完善；市場需求量與供應量不搭配，存在差異性；對于一個大型的項目，產(chǎn)品具有前瞻性是形成起可持續(xù)發(fā)展的動力源泉，產(chǎn)品功能、業(yè)態(tài)結構又是其表現(xiàn)形式。當然，任何一個新生事物都將經(jīng)歷一個曲折的過程，因此，選擇一個有經(jīng)驗的專業(yè)團隊進行有效把控是該項目成功的必備條件之一。216。管理公司收入主要是物業(yè)管理費、廣告推廣費和屋頂墻體廣告位租金收入，主要的支出是廣告推廣費、人員工資、其它管理費用（含保安、清潔、招商、機電設備管理等）。由開發(fā)商委托一家物業(yè)管理公司在交付商鋪后的三年內甚至長期作為物業(yè)的管理者進行商業(yè)和物業(yè)雙功能的日常管理，該物業(yè)管理公司可由開發(fā)商控股或參資的有限責任公司。西平 針對投資者，采用網(wǎng)絡營銷及會議營銷模式（講座、論壇等形式），將產(chǎn)權商鋪投資新概念深入人心，推廣語：西平216。國際商貿城是促進地區(qū)間商貿往來、實現(xiàn)大商流、大物流、產(chǎn)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)業(yè)信息化格局，以此提升城市品位與競爭力，這就是我們項目要給人形成的印象。是高收益高風險的運作模式，鋪位是一種虛鋪形式而非經(jīng)營實鋪。并可采用帶租約銷售的推鋪模式，實現(xiàn)“以招促銷”的目的?！　?：一部有震撼力的電視宣傳片。 　　 4：一本有殺傷力的招商手冊。 . 招商模式定位5 + 1 招商模式 “5+1”模式中的“1”，從宏觀上講就是強調“招商是企業(yè)的第一次營銷”，需要企業(yè)從戰(zhàn)略的高度去重視招商的系統(tǒng)運作，并配備相應的人、財、物；從微觀上講，這個“1”就是正確的定位。由于商鋪分割時遵循可分可合的原則，投資實力強，可以多購買幾個單位的商鋪，因此本項目不以他們的投資能力來作為鋪位分割的控制標準。216。經(jīng)調查分析，可以基本確定本項目的消費主流群體應為：消費群體：政府機關公務員、各類業(yè)主、各私營企業(yè)主、學生、過往客商、中高收入家庭、灰色收入者、各類分銷商、城市及鄉(xiāng)村居民、企業(yè)員工、自由打工者、轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農(nóng)業(yè)的生活群體。第一層是核心輻射區(qū)。實現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下虛實同步并搭建互聯(lián)網(wǎng)交易平臺，極大地幫助和支持中小企業(yè)和個體商家開拓市場，達到隨時隨地、隨心隨意完成交易的理想效果，幫助企業(yè)/個人打造市場核心競爭力。西平國際商貿城將打造成中原地區(qū)規(guī)模最大、配套最全、經(jīng)營環(huán)境最好的綜合性商貿集散中心和電子商務互聯(lián)網(wǎng)交易平臺。五是先進的經(jīng)營理念。四是地域交通優(yōu)勢。二是政策導向。通過我們對鄭州市場、漯河、駐馬店、平頂山、許昌、周口等周邊市場的商業(yè)環(huán)境分析，結合項目具體特征，我們將其首期商業(yè)項目的功能定位為：集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、聚友、觀光和電子商務應用服務區(qū)八大功能于一體，項目將涵蓋商務辦公區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)、箱包區(qū)、小商品區(qū)等十大主題，將成為豫中南地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿集散中心。通過搭建平臺，增加了新的交易模式、納入新的交易對象、新的交易渠道、形成新的交易時空，與實體產(chǎn)業(yè)構成線上線下虛實同步營銷，提升項目的盈利模式、提高了項目及經(jīng)營投資者的盈利水平、促進項目的升值與保值。 項目市場定位：西平n 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市的擴大，新興商業(yè)形態(tài)將逐步涌現(xiàn)，城鄉(xiāng)結合部的主要區(qū)域功能將會滿足大型綜合性的各類專向市場對大人流、大車流、倉儲銷售于一體的大物流的地理需求。n 家具、建材業(yè)：建材家居市場多，規(guī)模檔次低，規(guī)劃散亂，各個建材市場同質化嚴重。n 專業(yè)批發(fā)市場：西平服裝批發(fā)市場屬于第三代的市場經(jīng)營形態(tài)，由于有較好的經(jīng)營基礎，在此基礎上加以升級將會成為未來輻射周邊縣市的主要服飾批發(fā)市場之一。 主要商業(yè)的業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢n 超市、百貨業(yè)：超市、百貨類型的商業(yè)主要分布在經(jīng)貿路、柏城大道、護城河中段區(qū)域。 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀：西平城市規(guī)模小，需求容量有限，房地產(chǎn)和商業(yè)需求易達到飽和，因此，發(fā)展商業(yè)必須密切關注城市需求容量，并在考察需求容量前提下，商業(yè)設計必須具有前瞻性，做出自己的特色，才能提高抗風險能力，存活下來。 高端消費比例極??；252。 充分考慮商家需求特征，滿足主要市場輻射區(qū)域內的實際消費需求。消費者分析結論：★ 西平經(jīng)濟發(fā)展水平還相對較低，經(jīng)濟基礎較薄弱，總體經(jīng)濟發(fā)展處于低速發(fā)展階段。216。 消費水平：西平縣本地居民的年人均收入水平還不高，普遍處于中等收入階層，高收入階層比例很小，本項目商業(yè)定位和檔次必須立足于本地收入和消費水平。消費結構由“生存型”向“發(fā)展型”轉變。 消費檔次由“普通型”向“中高端”轉變，特別是在住房和用品方面表現(xiàn)特別明顯。 投資意識：近年來隨著房地產(chǎn)市場的升溫，商業(yè)項目的開發(fā)不斷涌現(xiàn)，投資者對商鋪市場的投資意識逐步增強。（3）西平經(jīng)濟高速發(fā)展，按照西蒙 建材類已被壟斷，家居家飾類尚存在發(fā)展空間；252。 打造綜合性的板塊獨立的專項市場，優(yōu)化專項市場業(yè)態(tài)結構和品類的優(yōu)化，形成優(yōu)勢；178。根據(jù)當?shù)氐南M水平和居住標準，預計每平方米的裝修材料價格為300元/平方米，；※ 家裝市場主要以建材、裝飾材料、家具為經(jīng)營主流，同質化現(xiàn)象嚴重，裝飾、家裝等一些新型的精品市場分散經(jīng)營，缺乏集約化經(jīng)營，尚有一定的市場空間；※ 服裝批發(fā)市場現(xiàn)經(jīng)營環(huán)境差，受到周邊城市同類市場競爭日趨激烈，且自身在管理與規(guī)模上已無法再有突破，市場有很大的整合空間。 家居、建材、服裝2007年，西平縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成229985萬元，％。 偏離縣城核心成熟商圈252。波特解決之道178。 交通條件：臨107國道、距離火車站5分鐘車程，交通網(wǎng)絡四通八達；216。地產(chǎn)項目定位推導坐標軸（CCTI模式）：消費者分析（consumer）競爭者分析（petitor）態(tài)勢分析（trend）項目自身（itemself）CCTI研究內容包括： 自身資源：項目地塊狀況、項目開發(fā)狀況、企業(yè)自身狀況包括資金狀況、政府公共關系等企業(yè)能夠控制的一切用于項目的資源，以及結合項目自身資源的SWOT分析；競 爭 者：對市場同類競爭性項目進行調查研究，研究競爭者的企業(yè)品牌和項目品牌，采用相關系列的分析技術，對市場同類產(chǎn)品進行把握和測度； 態(tài) 勢：即宏觀狀態(tài)和趨勢，除了研究分析傳統(tǒng)的房地產(chǎn)宏觀態(tài)勢，還要研究本地文化因素、房地產(chǎn)發(fā)展的趨導性因素、城市化因素和必要的商業(yè)因素，在宏觀上找到足夠的信息支持； 消 費 者：要真正做到“以客為本”，對商家、投資客的研究非常重要。項目最大的劣勢是整體項目體量龐大，市場培育周期長，招商和銷售面臨較大的挑戰(zhàn)。在駐馬店市、西平縣兩級政府鼎力支持下，本案以高標準、高起點、高品質的項目建設，配以政府政策的傾斜，本案將有良好的的投資升值潛力；從項目的規(guī)模、業(yè)態(tài)定位方面講，本項目占地面積大，業(yè)態(tài)功能齊全，具有規(guī)模優(yōu)勢和規(guī)模效應；同時本案與波特集團的強強聯(lián)合，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中首個融入PT37電子商務信息化交易平臺的一站式e購中心，將對整個項目的商業(yè)價值的提升及商業(yè)經(jīng)營提供巨大的增值空間和廣闊的商機，能有效提升經(jīng)營者與投資者的市場競爭力，并在供需方嫁接一道快捷、安全、高效的虛實交易平臺。 西平 彰顯地域文化底蘊深圳市民中心廣場成都天府廣場西安大雁塔噴泉廣場西平商貿城廣場 ◆ 未來西平的“城市客廳”——西平該項目由香港波特商業(yè)地產(chǎn)管理集團全程營銷代理，該集團首創(chuàng)的PT37電子商務信息化交易平臺，為中國中小企業(yè)和個人快速發(fā)展，實現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下虛實同步搭建互聯(lián)網(wǎng)交易平臺，極大地幫助和支持中小企業(yè)和個體商家開拓市場，達到隨時隨地、隨心隨意完成交易的理想效果，幫助企業(yè)/個人打造市場核心競爭力。2. 項目評價. 項目概況西平國際商貿城位于西平大道與107國道交匯處以東，占地面積約600畝，是西平縣規(guī)劃的重點招商引資項目，得到市、縣兩級政府的鼎力支持。首先針對項目難點提出項目需要解決的核心問題，從問題出發(fā)，帶著問題上路，為問題的最終合理解決尋找出路，做到有的放矢。本報告是我公司在進行綜合市場研判分析后確定的整