【正文】 新城區(qū)核心區(qū)域。在駐馬店市、西平縣兩級(jí)政府鼎力支持下，本案以高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高品質(zhì)的項(xiàng)目建設(shè)，配以政府政策的傾斜，本案將有良好的的投資升值潛力；從項(xiàng)目的規(guī)模、業(yè)態(tài)定位方面講，本項(xiàng)目占地面積大，業(yè)態(tài)功能齊全，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)和規(guī)模效應(yīng)；同時(shí)本案與波特集團(tuán)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中首個(gè)融入PT37電子商務(wù)信息化交易平臺(tái)的一站式e購(gòu)中心，將對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值的提升及商業(yè)經(jīng)營(yíng)提供巨大的增值空間和廣闊的商機(jī)，能有效提升經(jīng)營(yíng)者與投資者的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，并在供需方嫁接一道快捷、安全、高效的虛實(shí)交易平臺(tái)。. 項(xiàng)目周邊概況項(xiàng)目東側(cè)：為西平縣委縣政府新辦公大樓用地項(xiàng)目西側(cè)：緊臨107國(guó)道；項(xiàng)目北側(cè)：為規(guī)劃的未來(lái)大道項(xiàng)目南側(cè)：為規(guī)劃的中成大道項(xiàng)目周邊配套設(shè)施極具完善，有通往漯河、鄭州、駐馬店等地的西平汽車站；有即將遷入西平縣政府及四大班子等等. 項(xiàng)目區(qū)域交通條件西平大道：南北向城市主干道，雙向6車道，其中有兩條自行車道。107國(guó)道：連接各地的重要交通樞紐，比鄰汽車站，道路交通極為便利。小結(jié)：總體而言，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于其突出的前景優(yōu)勢(shì)、開發(fā)商與波特集團(tuán)公司的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合及政府鼎立支持的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目最大的劣勢(shì)是整體項(xiàng)目體量龐大，市場(chǎng)培育周期長(zhǎng)，招商和銷售面臨較大的挑戰(zhàn)。最大的機(jī)會(huì)在于商業(yè)市場(chǎng)處于更新?lián)Q代時(shí)期，具有一定提升空間；最大的威脅來(lái)自周邊城市同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及本地投資者和經(jīng)營(yíng)者的商鋪去化能力；因此項(xiàng)目最終是否能站在足夠高度引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)成為本項(xiàng)目的最大機(jī)會(huì)因素。以下市場(chǎng)定位內(nèi)容將以“強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)、改善劣勢(shì)、避免威脅、把握機(jī)會(huì)”的價(jià)值最大化策略為出發(fā)點(diǎn)，提出系統(tǒng)的、適用的方案。3. CCTI定位推導(dǎo)根據(jù)市場(chǎng)定位的現(xiàn)代理論，房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位推導(dǎo)主要通過(guò)如下四個(gè)因素層面進(jìn) 行分析：即消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)者、態(tài)勢(shì)、自身資源。地產(chǎn)項(xiàng)目定位推導(dǎo)坐標(biāo)軸（CCTI模式）：消費(fèi)者分析（consumer）競(jìng)爭(zhēng)者分析（petitor）態(tài)勢(shì)分析（trend）項(xiàng)目自身（itemself）CCTI研究?jī)?nèi)容包括： 自身資源：項(xiàng)目地塊狀況、項(xiàng)目開發(fā)狀況、企業(yè)自身狀況包括資金狀況、政府公共關(guān)系等企業(yè)能夠控制的一切用于項(xiàng)目的資源，以及結(jié)合項(xiàng)目自身資源的SWOT分析；競(jìng) 爭(zhēng) 者：對(duì)市場(chǎng)同類競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查研究，研究競(jìng)爭(zhēng)者的企業(yè)品牌和項(xiàng)目品牌，采用相關(guān)系列的分析技術(shù)，對(duì)市場(chǎng)同類產(chǎn)品進(jìn)行把握和測(cè)度； 態(tài) 勢(shì)：即宏觀狀態(tài)和趨勢(shì)，除了研究分析傳統(tǒng)的房地產(chǎn)宏觀態(tài)勢(shì)，還要研究本地文化因素、房地產(chǎn)發(fā)展的趨導(dǎo)性因素、城市化因素和必要的商業(yè)因素，在宏觀上找到足夠的信息支持； 消 費(fèi) 者：要真正做到“以客為本”，對(duì)商家、投資客的研究非常重要。商家、投資客調(diào)研的關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)真實(shí)的需求，尋找商家、投資客者的關(guān)鍵點(diǎn)：價(jià)值極點(diǎn)、潛在需求、真實(shí)需求和客戶損失。 項(xiàng)目自身（itemself）216。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著：項(xiàng)目所屬地為西平縣城門戶西平大道與107國(guó)道交匯段片區(qū)，也是規(guī)劃中的行政、商業(yè)、居住新區(qū)，屆時(shí)將以傳統(tǒng)縣城核心商圈人氣適當(dāng)西引，西平商貿(mào)城的建成將對(duì)提高縣城的知名度與商業(yè)氛圍將有很大的幫助；216。 交通條件：臨107國(guó)道、距離火車站5分鐘車程，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)；216。 周邊環(huán)境及氛圍影響：項(xiàng)目周邊沒(méi)有形成良好的商業(yè)氛圍，臨107國(guó)道主要為配套的一些零散餐飲、便利店等商鋪。216。 項(xiàng)目整體開發(fā)量龐大：由于整體商業(yè)體量龐大，首期商業(yè)總量將達(dá)到二十多萬(wàn)平方米，如此龐大的商業(yè)量入市，將會(huì)遇到較大的招商與銷售難度。波特解決之道178。 以商貿(mào)城的啟動(dòng)帶動(dòng)片區(qū)發(fā)展，匯聚商流、物流與人氣；178。 進(jìn)行整體業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃、招銷結(jié)合推向市場(chǎng)；178。 放水養(yǎng)魚，培育市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升；252。 偏離縣城核心成熟商圈252。 周邊缺乏商業(yè)氛圍252。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈252。 開發(fā)體量龐大 競(jìng)爭(zhēng)分析（petitor）216。 家居、建材、服裝2007年，西平縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成229985萬(wàn)元，％。，%。商品房銷售額達(dá)135574萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)98%。2007年，西平縣房地產(chǎn)投資竣工總面積為355486平方米；其中廠房倉(cāng)庫(kù)占22745平方米；住宅占218575平方米；辦公用房占18326平方米；批發(fā)和零售用房占6029平方米；住宿和餐飲用房占404平方米；居民服務(wù)用房占1392平方米；教育用房占31163平方米；文化體育用房占54387平方米；其他用房占2465平方米；總體呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。根據(jù)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平和居住標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)每平方米的裝修材料價(jià)格為300元/平方米，；※ 家裝市場(chǎng)主要以建材、裝飾材料、家具為經(jīng)營(yíng)主流，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，裝飾、家裝等一些新型的精品市場(chǎng)分散經(jīng)營(yíng)，缺乏集約化經(jīng)營(yíng)，尚有一定的市場(chǎng)空間；※ 服裝批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境差，受到周邊城市同類市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，且自身在管理與規(guī)模上已無(wú)法再有突破，市場(chǎng)有很大的整合空間。競(jìng)爭(zhēng)者分析結(jié)論：★ 從行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀可以看到，家居、建材市場(chǎng)的基本飽和，中低檔產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴(yán)重，但管理科學(xué)、經(jīng)營(yíng)有特色的家居、家飾沒(méi)有形成集中化經(jīng)營(yíng)，尚有一定的市場(chǎng)空間，項(xiàng)目可以考慮一定量的家居裝飾材料專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃。服裝市場(chǎng)有很大的整合空間，小商品市場(chǎng)基本屬于空白?！?項(xiàng)目在招商過(guò)程中應(yīng)采用股本吸遠(yuǎn)相結(jié)合的招商策略，采取低租或一定免租期的招商政策吸引商家的進(jìn)駐，共同培育市場(chǎng)；波特解決之道：178。 打造綜合性的板塊獨(dú)立的專項(xiàng)市場(chǎng)，優(yōu)化專項(xiàng)市場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和品類的優(yōu)化，形成優(yōu)勢(shì)；178。 尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)，打造項(xiàng)目獨(dú)有、鮮明的業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)主題。252。 商業(yè)市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重；252。 建材類已被壟斷，家居家飾類尚存在發(fā)展空間；252。 服裝批發(fā)市場(chǎng)規(guī)模有限，已難以滿足市場(chǎng)的需求；252。 小商品、小百貨分布零散沒(méi)有集約化的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地； 消費(fèi)者分析（consumer）216。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：近年來(lái)，西平經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)三大特征：（1）城市GDP高速發(fā)展，連續(xù)5年超過(guò)11%快速增長(zhǎng)；（2）固定資產(chǎn)投資發(fā)展相當(dāng)驚人，預(yù)示著未來(lái)西平將有很大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐點(diǎn)，西平邁入超常規(guī)發(fā)展道路。（3）西平經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，按照西蒙庫(kù)茲涅茨理論，房地產(chǎn)也將呈現(xiàn)高速發(fā)展的趨勢(shì)。西蒙庫(kù)茲涅茨經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)理論房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%5%5%8%大于8%小于4%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展216。 投資意識(shí)：近年來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)不斷涌現(xiàn)，投資者對(duì)商鋪市場(chǎng)的投資意識(shí)逐步增強(qiáng)。216。 居民消費(fèi)特點(diǎn)：消費(fèi)水平由“溫飽型”向“寬裕型”轉(zhuǎn)變，人們的生活質(zhì)量越變?cè)胶谩?16。 消費(fèi)檔次由“普通型”向“中高端”轉(zhuǎn)變，特別是在住房和用品方面表現(xiàn)特別明顯。其中住房特點(diǎn)是：房子越住越寬敞、越住越高檔、裝修越來(lái)越漂亮。人們對(duì)耐用消費(fèi)品的需求已完成了一個(gè)由低級(jí)講“實(shí)用”向高級(jí)講“享受”的發(fā)展過(guò)程。其中洗衣機(jī)、電冰箱、電視機(jī)等早已成為普通居民家庭必備的生活用品，電話、手機(jī)等更是普及迅速，電腦及私家車等也已進(jìn)入普通百姓家。消費(fèi)結(jié)構(gòu)由“生存型”向“發(fā)展型”轉(zhuǎn)變。消費(fèi)領(lǐng)域由“狹窄型”向“寬廣型”轉(zhuǎn)變。隨著收入水平的大幅度提高，西平市城鄉(xiāng)居民家庭的金融資產(chǎn)增加明顯，消費(fèi)心態(tài)更開放。216。 消費(fèi)水平：西平縣本地居民的年人均收入水平還不高，普遍處于中等收入階層，高收入階層比例很小，本項(xiàng)目商業(yè)定位和檔次必須立足于本地收入和消費(fèi)水平。 本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展未被充分激活，其收入水平和消費(fèi)水平將繼續(xù)在中低位上運(yùn)行。商業(yè)主要消費(fèi)群體鎖定為有一定投資意識(shí)的中高收入階層，他們均選擇一部分具有投資價(jià)值的固定資產(chǎn)為主，他們較關(guān)注項(xiàng)目的保值、增值和短期內(nèi)能套現(xiàn)的物業(yè)，主要為職業(yè)投資客、個(gè)體和私營(yíng)企業(yè)主、政府公務(wù)員、企事業(yè)單位中層管理人員，此外部分經(jīng)營(yíng)戶、外地投資客也是西平商業(yè)項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體；216。 主要商業(yè)的消費(fèi)者構(gòu)成及其特點(diǎn)：西平主要商業(yè)的消費(fèi)群體的整體水平不高，商場(chǎng)與商業(yè)街的主力消費(fèi)群體基本為有一定消費(fèi)能力的上班族群和個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，大型超市主要是居家和日常生活必需品為主，少量高消費(fèi)集中在部分檔次較高的消費(fèi)場(chǎng)所，像餐飲、娛樂(lè)等消費(fèi)群體較分散，有加強(qiáng)行業(yè)引導(dǎo)后消費(fèi)