【正文】 處的各項工作任務(wù)；7．負(fù)責(zé)管理處員工素質(zhì)培訓(xùn)的監(jiān)督管理；8．定期召開管理處員工會議，對管理處工作進行講評，多渠道與員工進行溝通；9．嚴(yán)格按照管理處的財務(wù)制度，負(fù)責(zé)做好管理處日常開支審批工作；10．以身作則，關(guān)心員工，獎罰分明，提高自身素質(zhì)和修養(yǎng)，最大限度發(fā)揮和調(diào)動全體員工的工作熱情和責(zé)任感。二、管理處工程部崗位職責(zé)1．熟悉掌握西南國際商貿(mào)城區(qū)域的物業(yè)本體、設(shè)施設(shè)備、功能布局的基本情況；2．貫徹執(zhí)行設(shè)備管理方針，完成管理處制定的各項工作指標(biāo)；3．組織、協(xié)調(diào)好物業(yè)維修工作的驗收和監(jiān)督，保證物業(yè)設(shè)施運作正常，做好服務(wù)過程的跟進工作；4．負(fù)責(zé)組織對區(qū)域內(nèi)所有強電、弱點、供水、隱蔽工程及智能化系統(tǒng)的維護、保養(yǎng)和管理工作；5．負(fù)責(zé)所有有關(guān)上述項目的日常管理和常見故障的處理工作，以及上述項目工程改造及安裝工作；6．負(fù)責(zé)各種突發(fā)事件的處理，受理并處理顧客的投訴；7．負(fù)責(zé)對外設(shè)備分包商（如消防工程公司、智能化維保公司等）的監(jiān)督和管理。三、環(huán)境部崗位職責(zé)1．掌握管轄區(qū)域內(nèi)所有植物的生長情況，發(fā)現(xiàn)異常問題快速查明起因并處理；2．負(fù)責(zé)綠化管養(yǎng)和日常保潔，對綠化工、保潔員進行作業(yè)管理、技術(shù)指導(dǎo)和專業(yè)培訓(xùn)，對綠化工和保潔員的勞動紀(jì)律進行監(jiān)督檢查；3．負(fù)責(zé)管理綠化（或清潔）工具、設(shè)備和消耗性材料，定期檢查設(shè)備的保養(yǎng)程度；4．負(fù)責(zé)西南國際商貿(mào)城保潔工作、綠化養(yǎng)護工作的日常檢查、垃圾清運質(zhì)量及其它外包工作進行檢驗，并作好記錄。5．依據(jù)保潔管理作業(yè)程序和保潔標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)對日常清潔中發(fā)生的輕微不合格服務(wù)實施即時糾正處理；6．負(fù)責(zé)綠化工、保潔員的考勤檢查和量化考核；7．合理配置管理處保潔器具、綠化養(yǎng)護工具及清掃工具的數(shù)量，合理配備綠化、保潔人員，真正做到精簡高效，勤儉節(jié)約。四、秩序維護部崗位職責(zé)：1．負(fù)責(zé)做好區(qū)域內(nèi)的各項安全工作；2．負(fù)責(zé)秩序維護員定崗定業(yè)主作，做好隊員的在崗培訓(xùn)工作和軍事訓(xùn)練工作；3．做好秩序維護員日常工作檢查和崗位監(jiān)督；4．負(fù)責(zé)西南國際商貿(mào)城區(qū)域內(nèi)的道路交通、車輛停放和環(huán)境秩序的維護；5．處理突發(fā)性事件，做好信息反饋工作；6．熟悉掌握管轄區(qū)域消防設(shè)施的具體情況，定期對管轄區(qū)消防設(shè)施、器材進行檢查保養(yǎng)，定期進行消防安全檢查；7．在管轄區(qū)域宣傳消防常識，普及消防知識；8．發(fā)生火災(zāi)時，組織滅火，保護火災(zāi)現(xiàn)場，協(xié)助公安消防部門處理火災(zāi)善后工作。五、客服員崗位職責(zé)：1．負(fù)責(zé)管理處前臺服務(wù)及顧客投訴、顧客意見、新聞媒體、上級主管部門等信息的收集、記錄、歸納、統(tǒng)計、分析處理和及時傳遞，并向管理處主任提供分析報告，為質(zhì)量分析、決策提供依據(jù)。2．接受顧客投訴，通知相關(guān)部門處理，并對投訴進行跟蹤、回訪和記錄。3．負(fù)責(zé)與物業(yè)公司各有關(guān)職能部門的信息傳遞。4．充分利用現(xiàn)代化管理手段獲取信息并進行整理和利用。六、行政及財務(wù)崗位職責(zé)：1．負(fù)責(zé)管理處各種費用的收取及財務(wù)收支、結(jié)算。2．為管理處經(jīng)理提供年、季、月財務(wù)報表。3．負(fù)責(zé)處理行政、總務(wù)的管理工作。4．負(fù)責(zé)辦公用品采購、出入庫等庫房管理工作。5．負(fù)責(zé)開展教育、公益活動及精神文明活動。6．協(xié)助西南國際商貿(mào)城舉辦各種類型的慶典活動和各種文化宣傳活動。七、水電崗位職責(zé)：1．負(fù)責(zé)指導(dǎo)、檢查智能化系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)電梯等公用設(shè)備的運行、維護。2．負(fù)責(zé)制訂、實施設(shè)備設(shè)施月、季、年度運行、檢測與維修養(yǎng)護計劃及實施措施。3．負(fù)責(zé)各類技術(shù)資料的收集、歸納、整理。4．負(fù)責(zé)節(jié)電、節(jié)水、節(jié)能計劃及措施的制訂，并督導(dǎo)實施。5．負(fù)責(zé)維修工程監(jiān)理、驗收。6．負(fù)責(zé)分包單位的管理、合同的起草、執(zhí)行、檢查、評審、評價等。7．負(fù)責(zé)設(shè)備突發(fā)事故的處理。8．負(fù)責(zé)維修材料的采購、出入庫及庫房的管理工作。八、保潔員崗位職責(zé)：1．負(fù)責(zé)整個物業(yè)的清潔保潔工作。2．負(fù)責(zé)清潔情況的質(zhì)量監(jiān)督并記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。3．負(fù)責(zé)垃圾分類收集。4．負(fù)責(zé)“四害”的消殺工作及環(huán)境消毒。5．負(fù)責(zé)垃圾清運至垃圾中轉(zhuǎn)站，并督促環(huán)衛(wèi)部門及時清運垃圾。九、綠化工崗位職責(zé)：1．每天早上在劃定綠地上巡查及對部門花灌木進行澆水。上午和下午在綠地上進行除草、修剪、松土、病蟲害防治等各種養(yǎng)護管理，下班前檢查當(dāng)天的工作，安排好第二天工作。2．對草地每星期澆23次，對草花應(yīng)每天澆水，珍貴花應(yīng)精心養(yǎng)護。對新栽種花木一周內(nèi)每天噴水兩次。澆水應(yīng)在早晚進行，冬季則中午。3．每月進行一次病蟲害檢查，發(fā)現(xiàn)病蟲害及時處理。4．對本責(zé)任區(qū)的花草樹木應(yīng)熟悉其生長情況，發(fā)現(xiàn)問題及時查明原因，分析處理，盡量將問題消除在萌芽中。5．愛護綠化機械，學(xué)會正確使用各種機械。用完后放回原位置。6．責(zé)任心強，發(fā)現(xiàn)破壞綠地現(xiàn)象應(yīng)時勸阻和制止。7．遵守勞動紀(jì)律，按時上、下班，遲到早退，按公司規(guī)定嚴(yán)格處理，無故遲到30分鐘以上，按曠工半天處理。擅自離開工作崗位按曠工處理。十、秩序維護員崗位職責(zé)：1．負(fù)責(zé)各樓層的保衛(wèi)巡視、巡更，按規(guī)定巡邏路線、時間實行24小時巡查值班。2．控制來訪人員，按規(guī)定程序辦理來訪手續(xù)，按規(guī)定路線通行。3．負(fù)責(zé)維護進出車輛秩序，做好車輛出入登記。4．負(fù)責(zé)突發(fā)事件應(yīng)急方案及預(yù)防措施的制訂和實施。5．負(fù)責(zé)消防檢查和防火監(jiān)督管理。十一、監(jiān)控員崗位職責(zé)：1．負(fù)責(zé)監(jiān)控中心的24小時值班，發(fā)現(xiàn)異常情況迅速通知相關(guān)人員進行處理，并報告值班領(lǐng)導(dǎo)。2．密切監(jiān)視大樓外來人員進入主要領(lǐng)導(dǎo)小區(qū)域的行為，預(yù)防突發(fā)事件的發(fā)生。3．密切監(jiān)控消防設(shè)備設(shè)施的運行情況，發(fā)現(xiàn)異常，立即按有關(guān)程序操作，防止火災(zāi)發(fā)生。4．密切監(jiān)視交通情況（如車輛的進出等）。十二、車庫管理員崗位職責(zé)：（庫）車輛的保管、監(jiān)視工作。 ，熟記車輛車主、車牌號碼和車輛固定車位，每天對進出小區(qū)（車庫）的車輛進行登記。 ，不漏收，不多收，不私收。 ，防止車輛壓壞綠化、路牙、阻塞道路交通，對損壞車輛的行為及時進行制止和處理，并立即上報上級。 （場）內(nèi)車輛停放情況，發(fā)現(xiàn)安全漏洞或隱患，及時通知車主并向上級匯報，并在交接班記錄表上詳細注明。、巡查記錄、交接班記錄等有關(guān)工作記錄。誰接誰負(fù)責(zé)。不得接受快遞、匯款單等有價物品。十三、門崗崗位職責(zé)，了解法律常識及有關(guān)治安管理條例，熟悉有關(guān)物業(yè)管理知識。，對住戶禮貌熱情，微笑待人，樂于為住戶排憂解難。貫徹執(zhí)行先敬禮請字當(dāng)先的文明禮貌用語。3．門崗是小區(qū)車輛的進出口，門崗應(yīng)該對每輛車從門崗進出有明確的車輛進出小區(qū)的信息登記（其中包括車輛的牌照、進出時間和發(fā)收卡號），保證車牌和出入卡、時間相互對應(yīng)。進入車輛，在放卡給車主前，先檢查進入車輛是否有損壞，通知好車主。門崗崗?fù)ぼ囕v進出嚴(yán)格貫徹一車一閘制，先敬禮后收發(fā)卡，再開倒閘放入（出）車輛。如發(fā)現(xiàn)出小區(qū)車輛無卡時，值班人員必須向車主詢查車主身份證和車輛行駛證。確認(rèn)該車輛和車主身份，再放行。不能確認(rèn)的，嚴(yán)禁該車輛出小區(qū)。業(yè)主摩托車，盡量建議業(yè)主將摩托車停放在門崗右側(cè)。裝修工摩托車，放在門崗左側(cè)。車輛進入后通知車管人員車輛進入車場，請車管人員注意疏通。4．對外來人員進行有效的來訪人員登記制度，嚴(yán)格控制小區(qū)內(nèi)閑雜人等在小區(qū)內(nèi)游走。對待來訪者要熱情禮貌，做好先敬禮后詢問原則。確認(rèn)對身份后放入，不能確定對方身份者，嚴(yán)禁對方進入小區(qū)。對運入小區(qū)內(nèi)的不銹鋼護窗、有色玻璃、鐵藝陽臺、空調(diào)安裝人員進行盤查，是否違反管理處下達的臨時業(yè)主公約之規(guī)約（該規(guī)定外墻窗戶不得裝與小區(qū)外墻窗戶不一致的有色玻璃窗戶，不得安裝升出外墻的鐵藝陽臺。不銹鋼護窗、鐵藝護窗不得超出外墻安裝。卵石、沙土必須用蛇皮口袋包好后進入小區(qū)。安裝空調(diào)必須在物業(yè)公司指定的范圍內(nèi)?？照{(diào)外機只可以安裝在每戶的下方外機架上。由管理處開出放入條，并通知所在防區(qū)的巡邏隊員上樓落實。對除業(yè)主外人等運出物品出小區(qū)的，進行盤查，對帶有物品的人進行盤查，如是業(yè)主放行，如不是請他到物業(yè)管理處電話通知業(yè)主落實該物品可以放行，并開出放行條方可放行。裝修工帶工具外出者，必須有出入證為憑證，違者請業(yè)主證明其身份后放行。崗?fù)?nèi)不得逗留與工作無關(guān)的相關(guān)人員，門崗不得接納業(yè)主寄存的貴重物品。誰接誰負(fù)責(zé)。崗?fù)?nèi)不得接受快遞、匯款單等有價物品。第三節(jié) 管理維護運作制度及標(biāo)準(zhǔn)一、員工內(nèi)部管理（一）工作計劃的制定。年度(半年)工作計劃：（1）每年6月15日和12月15日前，管理處經(jīng)理助理應(yīng)根據(jù)公司總體工作計劃，結(jié)合本項目工作實際編制出下一年度(半年)工作計劃；（2）年度(半年)工作計劃應(yīng)以書面格式于6月20日和12月20日前報管理處經(jīng)理進行審核。管理處經(jīng)理應(yīng)當(dāng)于6月25日和12月25日前組織管理處主管工作會議進行專項討論通過，并將各部門計劃匯總后于6月25日和12月25日前上報公司總經(jīng)理，申請公司主任辦公會議修訂、批準(zhǔn)；（3）經(jīng)批準(zhǔn)后的年度(半年)工作計劃由管理處經(jīng)理布置，經(jīng)理助理組織實施。計劃的完成情況作為管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理的績效考評指標(biāo)之一；（4）年度(半年)工作計劃的內(nèi)容應(yīng)包括以下幾部分： A、年度（半年）工作目標(biāo)； B、主要工作實施說明； C、保證措施； D、工作計劃完成時間表； E、費用預(yù)算。月工作計劃：（1）每月月底前，經(jīng)理助理應(yīng)根據(jù)公司批準(zhǔn)后的年度(半年)工作計劃、公司新的要求以及本項目的實際工作情況具體編制出下月工作計劃；（2）月工作計劃應(yīng)當(dāng)于月底前報管理處經(jīng)理審批，并將經(jīng)理助理計劃匯總后于每月28日前上報公司行政部備案；（3）經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后的月工作計劃由經(jīng)理助理具體組織實施、監(jiān)控，計劃的實施、完成情況作為經(jīng)理助理績效考評的依據(jù)之一；（4）月工作計劃的內(nèi)容應(yīng)包括以下幾部分： A、月工作計劃； B、主要工作實施說明； C、工作計劃完成時間表； D、費用預(yù)算。（二）工作總結(jié)的制定。年度(半年)工作總結(jié)： （1）每年6月30日和12月31日前，經(jīng)理助理應(yīng)依據(jù)年度(半年)工作計劃、工作記錄、檔案，編制出年度(半年)工作總結(jié)報告書報管理處經(jīng)理，由管理處經(jīng)理召開管理處工作會議討論通過，將通過的年度(半年)工作總結(jié)匯總后報公司總經(jīng)理；（2）總經(jīng)理應(yīng)在每年的7月15日和次年的1月15日前召開公司主任辦公會議對管理處年度(半年)工作總結(jié)進行審議，并作出審議結(jié)論；（3）審議結(jié)論作為管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理績效考評的依據(jù)之一；（4）審議可以結(jié)合年度管理評審一起進行；（5）年度(半年)工作總結(jié)的內(nèi)容要求包括： A、計劃目標(biāo)的逐項完成情況、完成數(shù)據(jù)； B、主要工作措施的實施情況； C、員工的績效考評結(jié)果； D、費用成本支出情況； E、附錄各種原始證據(jù)。月工作小結(jié)：（1）每月1日前，經(jīng)理助理應(yīng)當(dāng)依據(jù)月工作計劃、工作記錄、檔案，對上月工作進行小結(jié)；（2）工作小結(jié)應(yīng)以書面形式報管理處經(jīng)理進行審核。管理處經(jīng)理應(yīng)當(dāng)在每月5日前將經(jīng)理助理月工作小結(jié)匯總后上報公司行政部備案；（3）管理處經(jīng)理對工作小結(jié)的審核結(jié)果作為經(jīng)理助理月績效考評的依據(jù)之一；（4）月工作小結(jié)的內(nèi)容應(yīng)包括： A、工作計劃的完成情況(附統(tǒng)計數(shù)據(jù))； B、員工績效考評結(jié)果； C、附錄的原始證據(jù)。（三）日常工作組織、布置、實施。工作例會、專項會議、協(xié)調(diào)會議： （1）管理處經(jīng)理每周一應(yīng)定期召開工作例會。工作例會是為日常工作安排、工作協(xié)調(diào)、工作小結(jié)的會議，應(yīng)當(dāng)按以下要求召開： A、通報上周各方面、各班組的主要工作實施情況； B、提出需要協(xié)助的問題、困難； C、布置本周的各項工作； D、總結(jié)本周的工作實施情況；E、上周管理處工作情況應(yīng)填在《管理處周工作報表》內(nèi)，于周一下午用電子郵件報給公司綜合辦公室。（2）專項工作會議是由管理處經(jīng)理或經(jīng)理助理臨時組織召開的為解決某一問題的專項工作會議。會議應(yīng)當(dāng)按以下要求召開：A、有明確的解決問題的目標(biāo)；B、事先以書面或口頭通知相關(guān)人員；C、有相關(guān)人員的主要發(fā)言記錄；（3）各類會議均應(yīng)有詳細的會議紀(jì)要。工作的組織實施：管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)管理處所有作業(yè)規(guī)程以及公司相關(guān)作業(yè)規(guī)程組織實施專項工作。（四）工作日常檢查、監(jiān)控。管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理、隊（班、組）長應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)作業(yè)規(guī)程對下屬的工作進行日常例行檢查。檢查頻次及檢查人：（1）管理處經(jīng)理每天應(yīng)對轄區(qū)的工作狀況、下屬表現(xiàn)進行不少于1次的工作檢查，并將結(jié)果記錄于當(dāng)日《工作日記》中；（2）經(jīng)理助理每天應(yīng)對轄區(qū)的工作狀況、下屬表現(xiàn)進行不少于2次的工作檢查，并將結(jié)果記錄于當(dāng)日《工作日記》中；（3）各隊（班、組）長每天每班應(yīng)當(dāng)對轄區(qū)的工作狀況、員工表現(xiàn)進行不少于4次的工作檢查，并將檢查情況記錄于當(dāng)天的《工作日記》中；（4）如遇特殊原因不能完成規(guī)定次數(shù)的檢查，應(yīng)當(dāng)在《工作日記》中加以注明。檢查方式：（1）檢查可以采用抽檢的方式，但經(jīng)理助理、隊（班、組）長每天至少應(yīng)有一次以上是全面檢查；（2）檢查的原則： A、重點部位、重要工作要重點、重復(fù)檢查； B、在會議上列出來的問題要重點檢查； C、對工作的執(zhí)行結(jié)果要重點檢查；D、檢查時注意原始證據(jù)的保留。（3）檢查以糾正違規(guī)、提高工作水準(zhǔn)為目的，因而在檢查出違規(guī)現(xiàn)象時，應(yīng)當(dāng)場予以糾正，示范指導(dǎo)。嚴(yán)禁只查不幫的行為。（六）績效考評。管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理、隊（班、組）長應(yīng)當(dāng)依據(jù)每日的《工作日記》對下屬員工進行績效考評中的《日檢》、《周檢》和《月檢》?？冃Э荚u的要求詳見公司《績效考評管理作業(yè)規(guī)程》和管理處各部門《績效考評實施作業(yè)規(guī)程》。（七）員工培訓(xùn)。管理處應(yīng)當(dāng)定期和不定期組織各種內(nèi)部培訓(xùn)和參加公司相關(guān)知識、技能培訓(xùn)，詳見《培訓(xùn)管理作業(yè)規(guī)程》、管理處各部門《培訓(xùn)實施作業(yè)規(guī)程》。（八）記錄／管理。經(jīng)審核批準(zhǔn)后的年度(半年)工作計劃、工作總結(jié)由公司歸檔長期保存。月工作計劃、工作小結(jié)由管理處歸檔保存，保存期5年。各種會議紀(jì)要由管理處歸檔保存，保存期2年。經(jīng)理助理《工