【正文】 未售 銷售率 高 層 三房 8184 235 229 6 97% 三房 109119 116 110 6 95% 三房 129136 101 91 10 90% 四房 137143 116 40 76 34% 四房 159160 34 5 29 15% 小 計 602 475 127 79% 項目目前整體去化率達(dá) 79%， 84 方小三房產(chǎn)品去化率高， 140 以上產(chǎn)品去化率低。 拉菲莊園項目整體規(guī)劃由 7 幢多層， 11 幢小高層及高層產(chǎn)品組成。 拉菲莊園 發(fā)展商 鎮(zhèn)海維科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積 17 萬 M2 建筑類型 多層、小高層、高層 容積率 項目位置 鎮(zhèn)海莊市明海大道東側(cè) 開盤時間 2020 年 8 月 27 日 主力面積 80140 ㎡ 均價 11814 元 / ㎡（白坯） 主力客群 客戶多為駱駝及鎮(zhèn)海老城客戶，莊市客戶較少。 客戶特征 客戶關(guān)注最多的是價格和戶型，成為客戶的置業(yè)因素。 核心賣點 每幢小高層和高層分別有 4 米、 米的首層架空，作為公共活動用 途，多層洋房一層送花園以及地下室。有一個近 1000 ㎡的下沉景觀泳池區(qū)域，并且在社區(qū)的南面和西面，有 600 米的水系生態(tài)公園，為業(yè)主提供了更多的休閑方式和空間。 典型項目 15 13 11 5 3 1 7 9 18 10 8 2 4 6 12 14 16 在售 待推 物業(yè)類型 面積段 套數(shù) （套） 銷售套數(shù) 剩余套數(shù) 去化率 高層 117129 252 173 79 69% 162 8 6 2 63% 小高層 8087 412 362 50 88% 105108 108 103 5 95% 合計 780 644 136 83% 高層、小高層銷售情況 典型項目 5 月成交 27 套，均價 7300 元 /㎡，剩余 372 套 5 月有一篇報廣，主打 62 萬起的價格優(yōu)勢 已售 367 套，銷售率 47% 銷售率 萬方 總建面積 駱城芳洲（碧水蓮晴） 案名 車庫 623 個，車位 21 個 車位配比 789 戶，剩余 372 戶 總戶數(shù) 萬方 占地面積 鎮(zhèn)海駱駝街道碧水路南側(cè) 項目地址 2020 年 4 月 開盤時間 板樓 板樓 駱城芳洲 1 月 25 日開盤，推出 6樓共 184 套房源 面積 2833 ㎡，總價 2030 萬 斯瑪特公寓 2020 年 1 月 25 日 開盤時間 莊市街道，明海大道與聚興路交匯處 項目地址 9300~10800 元 /㎡ 銷售價格 產(chǎn)品類型 酒店式公寓 占地面積 26644 ㎡ 建筑面積 35302 ㎡ 容積率 開發(fā)商 寧波錦匯投資有限公司 推出戶數(shù) 本次推量 184 套 戶型面積 28~33 ㎡ 銷售情況 開盤當(dāng)天共計推出 6共 184 套，折后均價 10200 元 /㎡，開盤當(dāng)天截止中午12 點去化 75 套，銷售率 41% 推出 6樓 折后均價 10200 元 /㎡，當(dāng)天認(rèn)購 75 套 認(rèn)購率 41%，主要為本地客戶 優(yōu)惠信息 存抵優(yōu)惠：存 1 萬抵 1 萬 付款優(yōu)惠 一次性付款優(yōu)惠 900 元 /㎡ 首付 50%優(yōu)惠 500 元／平米 首付 25%優(yōu)惠 100 元／㎡ 簽約優(yōu)惠： 100 元 /㎡ 客戶情況 客戶來源：主要以鎮(zhèn)海區(qū)客戶為主 置業(yè)目的：投資兼自住，年齡段以 30 歲左右和 50 歲左右為主 銷售情況 戶型面積 推出套數(shù) 認(rèn)購套數(shù) 表均價 按揭付款 折后均價 一次性付款 折后均價 認(rèn)購率 2833 184 75 11000 10200 9800 41% 1 月 16 日東南商報 錦繡江南 發(fā)展商 鎮(zhèn)海區(qū)住宅發(fā)展投資有限公司 建 筑面積 14 萬 M2 建筑類型 住宅、商服 容積率 ≤ R 項目位置 鎮(zhèn)海大道北側(cè)、三五路東側(cè) 開盤時間 預(yù)計 2020 年 56 56160 ㎡ 均價 —— 主力客群 客戶多為駱駝及鎮(zhèn)海老城客戶，莊市客戶較少。 客戶特征 客戶關(guān)注最多的是價格、交通和戶型 核心賣點 項目總用地面積 47510 ㎡，總建筑面積約 ㎡，其中住宅面積約 平方米（可銷售面積），商業(yè) ㎡， 典型項目 面積（㎡） 戶型 套數(shù) 比例 5764 1 房 1 廳 1 衛(wèi) 66 % 98111 3 房 2 廳 1 衛(wèi) 261 套 % 未知 6 房 2 廳 4 衛(wèi) 1 套 % 119134 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 306 套 % 154160 四 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 90 套 % 總計 724 套 100% 項目產(chǎn)品覆蓋多類型客戶段，主力產(chǎn)品為 90— 100 ㎡的首置剛需戶型和 130— 140 ㎡的首次改善戶型。 錦繡江南項目 12 幢 724 套房源，主力戶型 99 ㎡、 134 ㎡。 世博花園項目產(chǎn)品覆蓋多類型客戶段，主力產(chǎn)品為 128138 ㎡的首次改善戶型。 世博花園 發(fā)展商 寧波南南置業(yè)有限公司 建筑面積 萬 M2 建筑類型 住宅、商服 容積率 項目位置 鎮(zhèn)海新城北區(qū)世紀(jì)大道與鎮(zhèn)海大道交界處（鎮(zhèn)海新行政中心正北面） 開盤時間 預(yù)計 2020 年 6 月 主力面積 128138 ㎡ 均價 預(yù)計 10000 元 /平方米左右 主力客群 客戶多為駱駝及鎮(zhèn)海老城客戶，莊市客戶較少。 客戶特征 客戶關(guān)注最多的是價格、交通和戶型 核心賣點 位于甬江北岸門戶鎮(zhèn)海新城北區(qū) —— 寧波中心城區(qū)北部商貿(mào)中心未來，這里將成為集商貿(mào)商務(wù)、教育科研、行政辦公、現(xiàn)代居住為一體的綜合型新城區(qū)。 30萬方都市綜合體規(guī)模體量，規(guī)劃 1200 余戶房源，規(guī)劃面 積約 83195 ㎡。 典型項目 鎮(zhèn)海蛟川杉杉童裝地塊 出讓面積： 畝 容積率： R≤ 競得單位：恒威置業(yè) 成交時間： 20200925 鎮(zhèn)海蛟川大運路西側(cè)地塊 出讓面積： 畝 容積率： R≤ 競得單位：寧波歐琳房地產(chǎn)有限公司 成交時間： 20200816 鎮(zhèn)海國際大酒店北側(cè)地塊 出讓面積： 畝 容積率： R≤ 競得單位：寧波中金石化有限公司 成交時間： 2020511 鎮(zhèn)海青龍橋一期地塊 出讓面積： 畝 容積率： R≤ 2 競得單位：寧波市鎮(zhèn)海區(qū)城 市建設(shè)投資開發(fā)有限公司 成交時間： 2020511 鎮(zhèn)海駱駝老鎮(zhèn)區(qū)改造 A3 地塊 出讓面積： 畝 容積率： R≤ 競得單位：寧波世聯(lián)置業(yè)有限公司 成交時間： 20201020 世博花園 潛在項目供應(yīng) 未來區(qū)域潛在供應(yīng)項目 7 個，其中莊市片區(qū) 2 個。 開投獲取地塊 出讓面積： 畝 容積率： R≤ 競得單位：開投明海置業(yè)有限公司 成交時間： 20200325 鎮(zhèn)海莊市中官路南側(cè)地塊 出讓面積： 畝 容積率： R≤ 競得單位：寧波興莊置業(yè) 成交時間： 20200917 世博花園 潛在項目供應(yīng) 地塊名稱 面積 用途 容積率 總建 樓面價 競得單位 交易時間 項目進度 預(yù)計開盤時間 (畝 ) (≤ ) （㎡） (元 /M2) 鎮(zhèn)海蛟川大運路西側(cè)地塊 商住 91740 3052 寧波歐琳房地產(chǎn)有限公司 2020816 地下層 13 年下半年 鎮(zhèn)海蛟川杉杉童裝地塊 商住 89616 3872 寧波恒威置業(yè)有限公司 2020925 未動工 13 年下半年 鎮(zhèn)海國際大酒店北側(cè)地塊 商住 34576 1570 寧波 中金石化有限公司 2020511 未動工 13 年下半年 鎮(zhèn)海青龍橋一期地塊 商住 2 175413 2590 寧波市鎮(zhèn)海區(qū)城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司 2020627 未動工 14 年上半年 鎮(zhèn)海駱駝老鎮(zhèn)區(qū)改造 A3 地塊 商住 216963 1061 寧波世聯(lián)置業(yè)有限公司 20201020 未動工 13 年下半年 鎮(zhèn)海莊市中官路南側(cè)地塊 商住 101944 1010 寧波興莊置業(yè)有限公司 20200917 未動工 14 年初 開投獲取地塊 （鎮(zhèn)海 新城 ZH06072901 地塊） 商住 202017 4860 寧波開投明海置業(yè)有限公司 20200325 未動工 14 年下半 未來區(qū)域競爭壓力非常大。 鎮(zhèn)海區(qū)已出讓土地總待推體量 萬方，預(yù)計在 14 年引來入市高峰期。 從政策影響看：政策溫柔出臺，對市場影響不明顯，預(yù)計未來市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)； 從整體市場看： 2020 年已回至市場正常水平，未來寧波房地產(chǎn)將更加理性發(fā)展； 從區(qū)域市場看：鎮(zhèn)海區(qū)近期成交量價相對平穩(wěn)，成交主力均為首改產(chǎn)品， 140㎡以上產(chǎn)品存銷比巨大，未來去化難度極 大； 80140 ㎡產(chǎn)品存銷比相對較小，其中 100120 ㎡存銷比最小，存在市場機會。 從區(qū)域板塊看：鎮(zhèn)海區(qū)目前在售項目 14 個，待推 2 個，鎮(zhèn)海區(qū)三個板塊中，莊市片區(qū)為鎮(zhèn)海熱點板塊，成交量價均高于其他區(qū)域； 從待推項目看：未來待推項目中保利城二期、萬科城三期產(chǎn)品競爭力較強，并且區(qū)域潛在供應(yīng)項目較多，未來競爭相當(dāng)激烈。 小結(jié) 鎮(zhèn)海住宅市場 鎮(zhèn)海寫字樓市場 鎮(zhèn)海商業(yè)市場 鎮(zhèn)海區(qū)辦公供求比 從供應(yīng)量上看，鎮(zhèn)海區(qū)辦公市場供應(yīng)量逐年遞增， 13 年僅前 4 個月新增供應(yīng)量已達(dá) 萬方，占 12 年全年的 62%。 從成交量上看 ，鎮(zhèn)海區(qū)辦公市場成交量增長緩慢。 目前鎮(zhèn)海區(qū)辦公市場存量巨大，供應(yīng)呈增長趨勢，但成交低迷，供求比逐年上漲，未來競爭激烈。 區(qū)域辦公市場 2020 年以來，鎮(zhèn)海辦公市場供求失衡嚴(yán)重，供求比達(dá)到 以上。 鎮(zhèn)海區(qū) 20202020 年辦公量價走勢 從成交方面看， 12 年鎮(zhèn)海區(qū)辦公市場較 11 年有明顯上漲，但月均去化僅 萬方，去化速度仍較為緩慢。 從價格方面看， 12 年鎮(zhèn)海區(qū)辦公市場均價較 11 年有所下降，僅為 6405 元 /平方米，遠(yuǎn)低于住宅。 區(qū)域辦公市場 鎮(zhèn)海區(qū)辦公銷售速度緩慢，價值極低， 2020 年全年僅去化 24292 平米，均價 6405 元 /㎡。 待售項目 在售項目 新城北區(qū)將被布局為城市化商務(wù)區(qū)，未來整體辦 公氛圍濃重，目前市場供應(yīng)主要集中于此區(qū)域。 金豐紫園 明海商業(yè)廣場 世茂廣場 尚海財富大廈 東來國際大廈 天鴻國際 翰林國際 耀華商業(yè)城 韻恒國際 欣海國際 東晨大廈 東威大廈 鎮(zhèn)海大廈 莊市片區(qū) 駱駝片區(qū) 鎮(zhèn)海老城區(qū) 辦公競爭分布 北區(qū)定位是布置鎮(zhèn)海區(qū)未來的行政中心和寧波中心城北部商貿(mào)商務(wù)中心用地及生活居住用地及其公共設(shè)施，南區(qū)定位是高教用地，共建配套服務(wù)區(qū)及高品質(zhì)城市居住新區(qū)。目前辦公集中在駱駝 ，本案周邊無辦 公氛圍。 北區(qū) 南區(qū) 本案 已售 51 套共 萬方，剩余 4 套 萬方 備案均價 5100 元 /㎡， 4 月成交 19 套 東來國際 鎮(zhèn)海新城核心商務(wù)區(qū) 地址 已售 51 套，備案均價 5100 元 /㎡ 銷售情況 2020 年 6 月開盤，周期 8 個月 銷售周期 規(guī)模 總建 萬方，地上 2 幢 13 層雙子樓， 13 層商業(yè) 產(chǎn)品 主樓單層 1107 ㎡， 可售面積 可售 萬方，共 55 套 戶型 每層 45 個單元，每單元 220 ㎡ 配置 5A 甲級品質(zhì)，全玻璃幕墻立面 板塊 開盤時間 項目 總建 (萬 M2) 樓層 單層面積 (M2) 主力面積 (M2) 均價 (元 /M2) 去化 /推量 銷售情況