【正文】 未售 銷(xiāo)售率 高 層 三房 8184 235 229 6 97% 三房 109119 116 110 6 95% 三房 129136 101 91 10 90% 四房 137143 116 40 76 34% 四房 159160 34 5 29 15% 小 計(jì) 602 475 127 79% 項(xiàng)目目前整體去化率達(dá) 79%， 84 方小三房產(chǎn)品去化率高， 140 以上產(chǎn)品去化率低。 拉菲莊園項(xiàng)目整體規(guī)劃由 7 幢多層， 11 幢小高層及高層產(chǎn)品組成。 拉菲莊園 發(fā)展商 鎮(zhèn)海維科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑面積 17 萬(wàn) M2 建筑類(lèi)型 多層、小高層、高層 容積率 項(xiàng)目位置 鎮(zhèn)海莊市明海大道東側(cè) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2020 年 8 月 27 日 主力面積 80140 ㎡ 均價(jià) 11814 元 / ㎡（白坯） 主力客群 客戶(hù)多為駱駝及鎮(zhèn)海老城客戶(hù)，莊市客戶(hù)較少。 客戶(hù)特征 客戶(hù)關(guān)注最多的是價(jià)格和戶(hù)型，成為客戶(hù)的置業(yè)因素。 核心賣(mài)點(diǎn) 每幢小高層和高層分別有 4 米、 米的首層架空，作為公共活動(dòng)用 途，多層洋房一層送花園以及地下室。有一個(gè)近 1000 ㎡的下沉景觀泳池區(qū)域，并且在社區(qū)的南面和西面，有 600 米的水系生態(tài)公園，為業(yè)主提供了更多的休閑方式和空間。 典型項(xiàng)目 15 13 11 5 3 1 7 9 18 10 8 2 4 6 12 14 16 在售 待推 物業(yè)類(lèi)型 面積段 套數(shù) （套） 銷(xiāo)售套數(shù) 剩余套數(shù) 去化率 高層 117129 252 173 79 69% 162 8 6 2 63% 小高層 8087 412 362 50 88% 105108 108 103 5 95% 合計(jì) 780 644 136 83% 高層、小高層銷(xiāo)售情況 典型項(xiàng)目 5 月成交 27 套，均價(jià) 7300 元 /㎡，剩余 372 套 5 月有一篇報(bào)廣，主打 62 萬(wàn)起的價(jià)格優(yōu)勢(shì) 已售 367 套，銷(xiāo)售率 47% 銷(xiāo)售率 萬(wàn)方 總建面積 駱城芳洲（碧水蓮晴） 案名 車(chē)庫(kù) 623 個(gè)，車(chē)位 21 個(gè) 車(chē)位配比 789 戶(hù)，剩余 372 戶(hù) 總戶(hù)數(shù) 萬(wàn)方 占地面積 鎮(zhèn)海駱駝街道碧水路南側(cè) 項(xiàng)目地址 2020 年 4 月 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 板樓 板樓 駱城芳洲 1 月 25 日開(kāi)盤(pán)，推出 6樓共 184 套房源 面積 2833 ㎡，總價(jià) 2030 萬(wàn) 斯瑪特公寓 2020 年 1 月 25 日 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 莊市街道，明海大道與聚興路交匯處 項(xiàng)目地址 9300~10800 元 /㎡ 銷(xiāo)售價(jià)格 產(chǎn)品類(lèi)型 酒店式公寓 占地面積 26644 ㎡ 建筑面積 35302 ㎡ 容積率 開(kāi)發(fā)商 寧波錦匯投資有限公司 推出戶(hù)數(shù) 本次推量 184 套 戶(hù)型面積 28~33 ㎡ 銷(xiāo)售情況 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天共計(jì)推出 6共 184 套，折后均價(jià) 10200 元 /㎡，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天截止中午12 點(diǎn)去化 75 套，銷(xiāo)售率 41% 推出 6樓 折后均價(jià) 10200 元 /㎡，當(dāng)天認(rèn)購(gòu) 75 套 認(rèn)購(gòu)率 41%，主要為本地客戶(hù) 優(yōu)惠信息 存抵優(yōu)惠：存 1 萬(wàn)抵 1 萬(wàn) 付款優(yōu)惠 一次性付款優(yōu)惠 900 元 /㎡ 首付 50%優(yōu)惠 500 元／平米 首付 25%優(yōu)惠 100 元／㎡ 簽約優(yōu)惠： 100 元 /㎡ 客戶(hù)情況 客戶(hù)來(lái)源：主要以鎮(zhèn)海區(qū)客戶(hù)為主 置業(yè)目的：投資兼自住，年齡段以 30 歲左右和 50 歲左右為主 銷(xiāo)售情況 戶(hù)型面積 推出套數(shù) 認(rèn)購(gòu)套數(shù) 表均價(jià) 按揭付款 折后均價(jià) 一次性付款 折后均價(jià) 認(rèn)購(gòu)率 2833 184 75 11000 10200 9800 41% 1 月 16 日東南商報(bào) 錦繡江南 發(fā)展商 鎮(zhèn)海區(qū)住宅發(fā)展投資有限公司 建 筑面積 14 萬(wàn) M2 建筑類(lèi)型 住宅、商服 容積率 ≤ R 項(xiàng)目位置 鎮(zhèn)海大道北側(cè)、三五路東側(cè) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 預(yù)計(jì) 2020 年 56 56160 ㎡ 均價(jià) —— 主力客群 客戶(hù)多為駱駝及鎮(zhèn)海老城客戶(hù)，莊市客戶(hù)較少。 客戶(hù)特征 客戶(hù)關(guān)注最多的是價(jià)格、交通和戶(hù)型 核心賣(mài)點(diǎn) 項(xiàng)目總用地面積 47510 ㎡，總建筑面積約 ㎡，其中住宅面積約 平方米（可銷(xiāo)售面積），商業(yè) ㎡， 典型項(xiàng)目 面積（㎡） 戶(hù)型 套數(shù) 比例 5764 1 房 1 廳 1 衛(wèi) 66 % 98111 3 房 2 廳 1 衛(wèi) 261 套 % 未知 6 房 2 廳 4 衛(wèi) 1 套 % 119134 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 306 套 % 154160 四 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 90 套 % 總計(jì) 724 套 100% 項(xiàng)目產(chǎn)品覆蓋多類(lèi)型客戶(hù)段，主力產(chǎn)品為 90— 100 ㎡的首置剛需戶(hù)型和 130— 140 ㎡的首次改善戶(hù)型。 錦繡江南項(xiàng)目 12 幢 724 套房源，主力戶(hù)型 99 ㎡、 134 ㎡。 世博花園項(xiàng)目產(chǎn)品覆蓋多類(lèi)型客戶(hù)段，主力產(chǎn)品為 128138 ㎡的首次改善戶(hù)型。 世博花園 發(fā)展商 寧波南南置業(yè)有限公司 建筑面積 萬(wàn) M2 建筑類(lèi)型 住宅、商服 容積率 項(xiàng)目位置 鎮(zhèn)海新城北區(qū)世紀(jì)大道與鎮(zhèn)海大道交界處（鎮(zhèn)海新行政中心正北面） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 預(yù)計(jì) 2020 年 6 月 主力面積 128138 ㎡ 均價(jià) 預(yù)計(jì) 10000 元 /平方米左右 主力客群 客戶(hù)多為駱駝及鎮(zhèn)海老城客戶(hù)，莊市客戶(hù)較少。 客戶(hù)特征 客戶(hù)關(guān)注最多的是價(jià)格、交通和戶(hù)型 核心賣(mài)點(diǎn) 位于甬江北岸門(mén)戶(hù)鎮(zhèn)海新城北區(qū) —— 寧波中心城區(qū)北部商貿(mào)中心未來(lái)，這里將成為集商貿(mào)商務(wù)、教育科研、行政辦公、現(xiàn)代居住為一體的綜合型新城區(qū)。 30萬(wàn)方都市綜合體規(guī)模體量，規(guī)劃 1200 余戶(hù)房源，規(guī)劃面 積約 83195 ㎡。 典型項(xiàng)目 鎮(zhèn)海蛟川杉杉童裝地塊 出讓面積： 畝 容積率： R≤ 競(jìng)得單位：恒威置業(yè) 成交時(shí)間： 20200925 鎮(zhèn)海蛟川大運(yùn)路西側(cè)地塊 出讓面積： 畝 容積率： R≤ 競(jìng)得單位：寧波歐琳房地產(chǎn)有限公司 成交時(shí)間： 20200816 鎮(zhèn)海國(guó)際大酒店北側(cè)地塊 出讓面積： 畝 容積率： R≤ 競(jìng)得單位：寧波中金石化有限公司 成交時(shí)間： 2020511 鎮(zhèn)海青龍橋一期地塊 出讓面積： 畝 容積率： R≤ 2 競(jìng)得單位：寧波市鎮(zhèn)海區(qū)城 市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司 成交時(shí)間： 2020511 鎮(zhèn)海駱駝老鎮(zhèn)區(qū)改造 A3 地塊 出讓面積： 畝 容積率： R≤ 競(jìng)得單位：寧波世聯(lián)置業(yè)有限公司 成交時(shí)間： 20201020 世博花園 潛在項(xiàng)目供應(yīng) 未來(lái)區(qū)域潛在供應(yīng)項(xiàng)目 7 個(gè)，其中莊市片區(qū) 2 個(gè)。 開(kāi)投獲取地塊 出讓面積： 畝 容積率： R≤ 競(jìng)得單位：開(kāi)投明海置業(yè)有限公司 成交時(shí)間： 20200325 鎮(zhèn)海莊市中官路南側(cè)地塊 出讓面積： 畝 容積率： R≤ 競(jìng)得單位：寧波興莊置業(yè) 成交時(shí)間： 20200917 世博花園 潛在項(xiàng)目供應(yīng) 地塊名稱(chēng) 面積 用途 容積率 總建 樓面價(jià) 競(jìng)得單位 交易時(shí)間 項(xiàng)目進(jìn)度 預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間 (畝 ) (≤ ) （㎡） (元 /M2) 鎮(zhèn)海蛟川大運(yùn)路西側(cè)地塊 商住 91740 3052 寧波歐琳房地產(chǎn)有限公司 2020816 地下層 13 年下半年 鎮(zhèn)海蛟川杉杉童裝地塊 商住 89616 3872 寧波恒威置業(yè)有限公司 2020925 未動(dòng)工 13 年下半年 鎮(zhèn)海國(guó)際大酒店北側(cè)地塊 商住 34576 1570 寧波 中金石化有限公司 2020511 未動(dòng)工 13 年下半年 鎮(zhèn)海青龍橋一期地塊 商住 2 175413 2590 寧波市鎮(zhèn)海區(qū)城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司 2020627 未動(dòng)工 14 年上半年 鎮(zhèn)海駱駝老鎮(zhèn)區(qū)改造 A3 地塊 商住 216963 1061 寧波世聯(lián)置業(yè)有限公司 20201020 未動(dòng)工 13 年下半年 鎮(zhèn)海莊市中官路南側(cè)地塊 商住 101944 1010 寧波興莊置業(yè)有限公司 20200917 未動(dòng)工 14 年初 開(kāi)投獲取地塊 （鎮(zhèn)海 新城 ZH06072901 地塊） 商住 202017 4860 寧波開(kāi)投明海置業(yè)有限公司 20200325 未動(dòng)工 14 年下半 未來(lái)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力非常大。 鎮(zhèn)海區(qū)已出讓土地總待推體量 萬(wàn)方，預(yù)計(jì)在 14 年引來(lái)入市高峰期。 從政策影響看：政策溫柔出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)影響不明顯，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)； 從整體市場(chǎng)看： 2020 年已回至市場(chǎng)正常水平，未來(lái)寧波房地產(chǎn)將更加理性發(fā)展； 從區(qū)域市場(chǎng)看：鎮(zhèn)海區(qū)近期成交量?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，成交主力均為首改產(chǎn)品， 140㎡以上產(chǎn)品存銷(xiāo)比巨大，未來(lái)去化難度極 大； 80140 ㎡產(chǎn)品存銷(xiāo)比相對(duì)較小，其中 100120 ㎡存銷(xiāo)比最小，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 從區(qū)域板塊看：鎮(zhèn)海區(qū)目前在售項(xiàng)目 14 個(gè)，待推 2 個(gè)，鎮(zhèn)海區(qū)三個(gè)板塊中，莊市片區(qū)為鎮(zhèn)海熱點(diǎn)板塊，成交量?jī)r(jià)均高于其他區(qū)域； 從待推項(xiàng)目看：未來(lái)待推項(xiàng)目中保利城二期、萬(wàn)科城三期產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，并且區(qū)域潛在供應(yīng)項(xiàng)目較多，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。 小結(jié) 鎮(zhèn)海住宅市場(chǎng) 鎮(zhèn)海寫(xiě)字樓市場(chǎng) 鎮(zhèn)海商業(yè)市場(chǎng) 鎮(zhèn)海區(qū)辦公供求比 從供應(yīng)量上看，鎮(zhèn)海區(qū)辦公市場(chǎng)供應(yīng)量逐年遞增， 13 年僅前 4 個(gè)月新增供應(yīng)量已達(dá) 萬(wàn)方，占 12 年全年的 62%。 從成交量上看 ，鎮(zhèn)海區(qū)辦公市場(chǎng)成交量增長(zhǎng)緩慢。 目前鎮(zhèn)海區(qū)辦公市場(chǎng)存量巨大，供應(yīng)呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，但成交低迷，供求比逐年上漲，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 區(qū)域辦公市場(chǎng) 2020 年以來(lái)，鎮(zhèn)海辦公市場(chǎng)供求失衡嚴(yán)重，供求比達(dá)到 以上。 鎮(zhèn)海區(qū) 20202020 年辦公量?jī)r(jià)走勢(shì) 從成交方面看， 12 年鎮(zhèn)海區(qū)辦公市場(chǎng)較 11 年有明顯上漲，但月均去化僅 萬(wàn)方，去化速度仍較為緩慢。 從價(jià)格方面看， 12 年鎮(zhèn)海區(qū)辦公市場(chǎng)均價(jià)較 11 年有所下降，僅為 6405 元 /平方米，遠(yuǎn)低于住宅。 區(qū)域辦公市場(chǎng) 鎮(zhèn)海區(qū)辦公銷(xiāo)售速度緩慢，價(jià)值極低， 2020 年全年僅去化 24292 平米，均價(jià) 6405 元 /㎡。 待售項(xiàng)目 在售項(xiàng)目 新城北區(qū)將被布局為城市化商務(wù)區(qū)，未來(lái)整體辦 公氛圍濃重，目前市場(chǎng)供應(yīng)主要集中于此區(qū)域。 金豐紫園 明海商業(yè)廣場(chǎng) 世茂廣場(chǎng) 尚海財(cái)富大廈 東來(lái)國(guó)際大廈 天鴻國(guó)際 翰林國(guó)際 耀華商業(yè)城 韻恒國(guó)際 欣海國(guó)際 東晨大廈 東威大廈 鎮(zhèn)海大廈 莊市片區(qū) 駱駝片區(qū) 鎮(zhèn)海老城區(qū) 辦公競(jìng)爭(zhēng)分布 北區(qū)定位是布置鎮(zhèn)海區(qū)未來(lái)的行政中心和寧波中心城北部商貿(mào)商務(wù)中心用地及生活居住用地及其公共設(shè)施，南區(qū)定位是高教用地，共建配套服務(wù)區(qū)及高品質(zhì)城市居住新區(qū)。目前辦公集中在駱駝 ，本案周邊無(wú)辦 公氛圍。 北區(qū) 南區(qū) 本案 已售 51 套共 萬(wàn)方，剩余 4 套 萬(wàn)方 備案均價(jià) 5100 元 /㎡， 4 月成交 19 套 東來(lái)國(guó)際 鎮(zhèn)海新城核心商務(wù)區(qū) 地址 已售 51 套，備案均價(jià) 5100 元 /㎡ 銷(xiāo)售情況 2020 年 6 月開(kāi)盤(pán)，周期 8 個(gè)月 銷(xiāo)售周期 規(guī)模 總建 萬(wàn)方，地上 2 幢 13 層雙子樓， 13 層商業(yè) 產(chǎn)品 主樓單層 1107 ㎡， 可售面積 可售 萬(wàn)方，共 55 套 戶(hù)型 每層 45 個(gè)單元，每單元 220 ㎡ 配置 5A 甲級(jí)品質(zhì)，全玻璃幕墻立面 板塊 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 項(xiàng)目 總建 (萬(wàn) M2) 樓層 單層面積 (M2) 主力面積 (M2) 均價(jià) (元 /M2) 去化 /推量 銷(xiāo)售情況