【正文】 裝城）C區(qū)：4萬㎡（建材、五金、機(jī)電、燈飾）D區(qū)：6萬㎡（小商品城、鞋帽箱包城）E區(qū)：4萬㎡（家具城）總面積：約22萬平方米（具體以建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)單位提供的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，以此數(shù)據(jù)為參考進(jìn)行業(yè)態(tài)布局占比微調(diào)）107國(guó)道B區(qū):6萬㎡服裝城E區(qū)：4萬㎡家具城A區(qū)：2萬㎡電子商務(wù)區(qū)住宿餐飲多功能展廳D區(qū)：6萬㎡小商品城鞋帽箱包城C區(qū)：4萬㎡建材、五金、機(jī)電、燈飾一0七國(guó)道分區(qū)面積功能分區(qū)業(yè)態(tài)細(xì)分及對(duì)應(yīng)面積A20000㎡配套商業(yè)快捷酒店2000㎡餐飲1000㎡電子商務(wù)區(qū)2000㎡多功能展示區(qū)15000㎡B60000㎡服裝區(qū)童裝區(qū)5000㎡褲區(qū)5000㎡男裝區(qū)10000㎡女裝區(qū)20000㎡針織品區(qū)10000㎡運(yùn)動(dòng)、休閑裝區(qū)5000㎡時(shí)尚牛仔區(qū)5000㎡C40000㎡建材區(qū)廚具、衛(wèi)浴、潔具、地板、瓷磚、防盜門、玻璃、油漆涂料、暖通設(shè)備板材、管材、鋼材等30000㎡五金機(jī)電區(qū)閥門、高低壓設(shè)備、電纜、機(jī)電工具、風(fēng)機(jī)、泵業(yè)、五金等5000㎡燈飾區(qū)家用、酒店、辦公燈飾等5000㎡D60000㎡小商品區(qū)鐘表、火機(jī)、雨傘、精品、喜慶用品、小家電、家居飾品 、文體用品、玩具、禮品、日用品、家居飾品 、頭飾品、首飾等40000㎡鞋類休閑鞋、運(yùn)動(dòng)鞋、男女皮鞋、勞保鞋具等10000㎡箱包、皮具旅行箱包、休閑包、皮具系列10000㎡E40000㎡家具區(qū)辦公家具、家用家具、酒店家具40000㎡. 經(jīng)營(yíng)檔次定位從城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及綜合經(jīng)濟(jì)狀況來看，經(jīng)營(yíng)檔次應(yīng)符合本地區(qū)域及周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境；從本地雞周邊區(qū)域居民收入及消費(fèi)水平來看，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品應(yīng)符合大眾消費(fèi)力承受力范圍；從經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和業(yè)態(tài)的長(zhǎng)期發(fā)展來看，需要有一定品牌知名度、有擴(kuò)張能力的業(yè)態(tài)、業(yè)種才具有一定的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，更能存活下來；從調(diào)研的結(jié)果來看，項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)居民普遍為中低收入水平，消費(fèi)能力不強(qiáng)，大眾型、普通型消費(fèi)占主流。結(jié)合以上分析來看，本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次定位為：低檔為主，中高檔為輔。功能分區(qū)經(jīng)營(yíng)檔次配套商業(yè)（餐飲、快捷酒店、休閑娛樂、便利店等）大眾型服裝區(qū)抵擋為主、中檔為輔小商品區(qū)低檔鞋區(qū)低檔箱包皮具區(qū)低檔家具區(qū)高、中、低檔搭配建材區(qū)高、中、低搭配五金機(jī)電區(qū)——燈飾區(qū)中低檔. 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位第三商圈100公里范圍內(nèi)第二商圈60公里范圍內(nèi)第一商圈30公里范圍輻射范圍可分為三個(gè)層次。第一層是核心輻射區(qū)。地理位置上決定了其核心輻射層，30公里城市圈覆蓋目標(biāo)消費(fèi)群約200萬人。第二層為擴(kuò)散層。這層包括60公里城市圈所覆蓋目標(biāo)消費(fèi)群人數(shù)約550萬人；第三層為次擴(kuò)散層是依托項(xiàng)目規(guī)模所形成的市場(chǎng)影響力，有可能對(duì)整個(gè)100公里范圍部分地區(qū)和周邊城市部分地區(qū)的目標(biāo)人群產(chǎn)生“磁場(chǎng)極”的吸引力，輻射目標(biāo)消費(fèi)群估計(jì)1000萬人。經(jīng)調(diào)查分析，可以基本確定本項(xiàng)目的消費(fèi)主流群體應(yīng)為：消費(fèi)群體：政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、各類業(yè)主、各私營(yíng)企業(yè)主、學(xué)生、過往客商、中高收入家庭、灰色收入者、各類分銷商、城市及鄉(xiāng)村居民、企業(yè)員工、自由打工者、轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農(nóng)業(yè)的生活群體。由于本項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)體量較大，所以必須充分考慮針對(duì)目標(biāo)客層的不同需求，規(guī)劃引進(jìn)不同檔次的產(chǎn)品，滿足不同消費(fèi)層次的不同需求。主群體：本地經(jīng)營(yíng)者為主次群體：準(zhǔn)備初次創(chuàng)業(yè)群體、外地經(jīng)營(yíng)者及新進(jìn)入商業(yè)經(jīng)營(yíng)者。主群體：公務(wù)員、生意人（個(gè)體戶）、 白領(lǐng)人士、私人企業(yè)主等；次群體：普通市民投資客戶、本地在職及退休人士、外地投資客等；分析說明：客戶職業(yè)特征如下政府公務(wù)員、企事業(yè)單位中層管理人員（具有一定資歷、在工商、稅務(wù)、銀行、公安等政府部門的工齡較長(zhǎng)的公務(wù)人員）；個(gè)體和私營(yíng)企業(yè)主、職業(yè)投資者； 事業(yè)、機(jī)關(guān)單位的中層以上管理干部；部分買商鋪?zhàn)约航?jīng)營(yíng)的生意人士；經(jīng)營(yíng)戶（欲在此長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的商戶）；部分外地專業(yè)投資客。216。 政府公務(wù)員、企事業(yè)單位中層管理人員群體分析n 投資心態(tài)分析這部分目標(biāo)客戶，現(xiàn)實(shí)生活穩(wěn)定，手頭資金有盈余，并且擁有穩(wěn)定和可預(yù)期的收入來源，在國(guó)債、股票等投資收益不理想的情況下，面對(duì)“一鋪養(yǎng)三代”的巨大誘惑力，希望為自己的退休和子女未來生活購買一份額外的保險(xiǎn)。216。 個(gè)體和私營(yíng)企業(yè)主、職業(yè)投資者群體分析n 投資能力分析這部分客戶的投資能力較強(qiáng)，如果對(duì)市場(chǎng)前景看好，幾百萬的投資也不少見，但也正因?yàn)槿绱?，他們的投資取向較難判斷。由于商鋪分割時(shí)遵循可分可合的原則，投資實(shí)力強(qiáng)，可以多購買幾個(gè)單位的商鋪，因此本項(xiàng)目不以他們的投資能力來作為鋪位分割的控制標(biāo)準(zhǔn)。n 投資心態(tài)分析手中擁有較大數(shù)額的閑散資金或者有過投資商鋪成功的經(jīng)驗(yàn)，希望為自己的資金找到一個(gè)安全穩(wěn)定的投資去向，或者希望延續(xù)商鋪投資成功經(jīng)驗(yàn)，獲得更豐厚的投資回報(bào)。216。 投資經(jīng)歷分析約70%具備一定投資經(jīng)歷，在選擇鋪位時(shí)考慮因素較多；約30%為初次投資人士，將會(huì)選擇總值較小鋪位作為投資，用于嘗試。. 招商模式定位5 + 1 招商模式 “5+1”模式中的“1”，從宏觀上講就是強(qiáng)調(diào)“招商是企業(yè)的第一次營(yíng)銷”，需要企業(yè)從戰(zhàn)略的高度去重視招商的系統(tǒng)運(yùn)作，并配備相應(yīng)的人、財(cái)、物；從微觀上講，這個(gè)“1”就是正確的定位。在任何營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)中，定位是戰(zhàn)略問題，是第一位要完成的。產(chǎn)品能不能讓經(jīng)銷商為之動(dòng)心、讓消費(fèi)者一見鐘情，很大程度取決于定位對(duì)不對(duì)、概念有沒有吸引力，在細(xì)分消費(fèi)市場(chǎng)、強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品差異性上有沒有過人之處。這一點(diǎn)非常關(guān)鍵，是解決“臨門一腳”的問題。1：確定一個(gè)可以復(fù)制的樣板市場(chǎng)。 眼見為實(shí)，樣板市場(chǎng)對(duì)于招商的重要性是毋庸置疑的。有目共睹的樣板市場(chǎng)的成功操作對(duì)強(qiáng)化經(jīng)銷商的信心最具鼓舞性，而企業(yè)通過操作樣板市場(chǎng)，總結(jié)得失成敗，往往也為以后操作全國(guó)市場(chǎng)省下了許多成本。 2：一次成功的新聞營(yíng)銷。 　 招商階段首先要解決的就是注意力問題，要吸引經(jīng)銷商的眼球，借助策劃成功的新聞營(yíng)銷創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境。 　　 實(shí)踐中我們發(fā)現(xiàn)，如果企業(yè)能夠綜合運(yùn)用新聞報(bào)道和工商廣告兩大傳播手段，雙管齊下，協(xié)同作戰(zhàn)，就能創(chuàng)造最佳傳播效能。 3：一場(chǎng)大型的公關(guān)活動(dòng)。 借勢(shì)整合各種社會(huì)資源為我所用，廣泛利用政府、協(xié)會(huì)、新聞媒體、已成功的經(jīng)銷商、已獲益的消費(fèi)者的言行來影響即將簽約的經(jīng)銷商，這樣效果要好得多。搭建屬于自己的溝通平臺(tái)，通過策劃一次有影響力的公關(guān)活動(dòng)建立暢通無阻的溝通機(jī)制，加深雙方了解，最終達(dá)到吸引經(jīng)銷商并促使他們下決心簽訂合約。 　　 4：一本有殺傷力的招商手冊(cè)。 招商手冊(cè)應(yīng)既是企業(yè)招商人員的必備工具，也是經(jīng)銷商判斷企業(yè)實(shí)力、產(chǎn)品科技含量、市場(chǎng)前景、利潤(rùn)回報(bào)等問題的重要渠道。從版面設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)及內(nèi)容著手進(jìn)行專業(yè)的包裝，讓它真正發(fā)揮“核彈”的作用。 　　5：一部有震撼力的電視宣傳片。 當(dāng)經(jīng)銷商對(duì)企業(yè)的實(shí)力、背景、產(chǎn)品和負(fù)責(zé)人不了解時(shí)，再多的文字和廣告也比不上一部有震撼力的電視宣傳片，無論是在經(jīng)銷商對(duì)企業(yè)直觀、全面的認(rèn)識(shí)上，還是樹立企業(yè)在經(jīng)銷商心目中的形象上，運(yùn)用電視宣傳片都往往能收到奇效。 . 銷售模式定位（1）整體銷售策略：按銷售單位和實(shí)際經(jīng)營(yíng)單位同比分割商鋪形式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售。分步、分期、分目標(biāo)投資人群、分規(guī)劃區(qū)域推出，先次后好的推鋪策略。并可采用帶租約銷售的推鋪模式，實(shí)現(xiàn)“以招促銷”的目的。（2）銷售模式對(duì)比直接銷售將商業(yè)物業(yè)劃分成小型獨(dú)立商鋪直接銷售，業(yè)主購買后擁有產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，既可以投資出租收益又可以自己經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)權(quán)明晰容易變現(xiàn)。無返租及招商壓力無經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及長(zhǎng)遠(yuǎn)隱患臨街鋪位容易實(shí)現(xiàn)銷售符合投資者習(xí)慣心理不適合較高樓層和大賣場(chǎng)鋪位銷售不利于統(tǒng)一規(guī)劃的后期商鋪經(jīng)營(yíng)。一次性返租一次性將X年總銷售額的Y%租金（大多為3年、每年8%）作為發(fā)展基金以首期款的形式返還給投資者，降低了投資門檻，增大投資客戶的范圍，使鋪位得以快速銷