【正文】 售，統(tǒng)一招商和管理，避免經(jīng)營混亂，提升物業(yè)檔次客戶資源更為豐富利于統(tǒng)一規(guī)劃商鋪經(jīng)營能實(shí)現(xiàn)更高的收益更容易實(shí)現(xiàn)銷售提升商業(yè)物業(yè)價(jià)值有招商壓力有短期培育市場的經(jīng)營壓力操作相對于直接銷售要復(fù)雜帶租約銷售銷售過程中，招商先行、銷售在后，招商鎖定經(jīng)營商戶，再銷售，明確鋪位的經(jīng)營范圍、功能檔次、租金價(jià)格短期回籠資金，利潤較高控制業(yè)態(tài)布局檔次品種無后期經(jīng)營管理壓力招商壓力無法降低投資門檻和增加投資客戶的范圍產(chǎn)權(quán)式長期返租將封閉式大商場劃分為小面積鋪位銷售，返租的獲得經(jīng)營權(quán)，委托專業(yè)公司進(jìn)行管理和經(jīng)營，獲取租金，回報(bào)投資者。是高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式，鋪位是一種虛鋪形式而非經(jīng)營實(shí)鋪。短期回籠資金、利潤高客戶資源豐富鋪位容易實(shí)現(xiàn)銷售返租財(cái)務(wù)資金壓力主力商家招商壓力商家經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)后期管理復(fù)雜（3）銷售模式建議鋪位銷售模式實(shí)施內(nèi)容一托一鋪位及上下層獨(dú)立的鋪位直接銷售 招銷并舉直接面對終端客戶進(jìn)行銷售，同時(shí)啟動(dòng)招商，以銷帶招，以招促銷。．項(xiàng)目形象定位西平國際商貿(mào)城——豫中南地區(qū)規(guī)模最大、功能更全的現(xiàn)代化商貿(mào)集散中心首創(chuàng)商貿(mào)城虛實(shí)同步電子商務(wù)交易門戶 西平國際商貿(mào)城是促進(jìn)地區(qū)間商貿(mào)往來、實(shí)現(xiàn)大商流、大物流、產(chǎn)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)業(yè)信息化格局，以此提升城市品位與競爭力，這就是我們項(xiàng)目要給人形成的印象。為了滿足不同層次經(jīng)營投資者及不同業(yè)態(tài)對物業(yè)的需求，我們的形象定位也要符合我們的功能定位，這里不僅將成為新的商業(yè)中心、也將是未來西平人的生活中心、休閑中心。項(xiàng)目整體建筑形象定位216。 物業(yè)本體形象定位：西平首個(gè)超大型商業(yè)綜合體展示給西平乃至豫中南地區(qū)人民的是耳目一新的城市地標(biāo)形象、建筑標(biāo)桿形象、優(yōu)質(zhì)服務(wù)形象、購物環(huán)境形象、專業(yè)管理形象。216。 物業(yè)城市形象定位： 提升城市社區(qū)文化形象，即：政府宣傳活動(dòng)、社區(qū)文化活動(dòng)、公益事業(yè)活動(dòng)、企業(yè)策劃活動(dòng)、市民節(jié)假日休閑活動(dòng)、商品促銷活動(dòng)……首先想到了就是這里！為吸引社會(huì)眼球，關(guān)注“西平國際商貿(mào)城”，通過“文化搭臺(tái)，經(jīng)濟(jì)唱戲”以社區(qū)文化與企業(yè)互動(dòng)文化及軟性文章報(bào)道為主，以硬廣告為輔（以點(diǎn)帶面，以面蓋全，文化穿線），展示管理公司綜合實(shí)力、發(fā)展商綜合實(shí)力、產(chǎn)品綜合實(shí)力、投資機(jī)遇等，增強(qiáng)投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者信心。 具體通過主題事件營銷、廣告營銷、價(jià)格營銷、渠道營銷、公共關(guān)系營銷、大眾活動(dòng)營銷、品牌營銷、文化營銷等營銷活動(dòng)進(jìn)行炒作宣傳，包括公益、慈善事業(yè)、峰會(huì)論壇、民眾喜聞樂見的大眾文化節(jié)目、商業(yè)參觀等，制造新聞，以達(dá)成效。 針對投資者，采用網(wǎng)絡(luò)營銷及會(huì)議營銷模式（講座、論壇等形式），將產(chǎn)權(quán)商鋪投資新概念深入人心，推廣語：西平國際商貿(mào)城——彰顯城市客廳魅力，喜迎四方尊貴賓客；打造屬于豫中南地區(qū)人民的一站式購物、餐飲、文化、休閑、娛樂的“城市客廳”。西平國際商貿(mào)城——豫中南地區(qū)最大的集電子商務(wù)辦公、家居家飾、建材裝飾、五金機(jī)電交化、針織服裝、鞋帽、日用品、農(nóng)副產(chǎn)品、箱包皮具、小商品等于一體的主題型商貿(mào)城。西平國際商貿(mào)城——財(cái)富就在家門口西平國際商貿(mào)城——實(shí)體商城與電子商務(wù)有機(jī)融合的虛實(shí)同步的交易門戶 項(xiàng)目運(yùn)營建議招商管理市場營銷行政人事保安清潔工程管理主要管理功能商業(yè)管理功能物業(yè)管理功能營運(yùn)管理業(yè)主服務(wù)財(cái)務(wù)管理大型商業(yè)物業(yè)的管理特點(diǎn)是統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營，針對這一特點(diǎn)，我們建議采用如下的管理模式。管理功能圖:管理模式選擇上，建議采用香港慣用的商業(yè)和物業(yè)雙管的管理模式。由開發(fā)商委托一家物業(yè)管理公司在交付商鋪后的三年內(nèi)甚至長期作為物業(yè)的管理者進(jìn)行商業(yè)和物業(yè)雙功能的日常管理，該物業(yè)管理公司可由開發(fā)商控股或參資的有限責(zé)任公司。公司設(shè)立商業(yè)管理部，負(fù)責(zé)商鋪的租賃、市場營銷和現(xiàn)場營運(yùn)管理等工作，為促進(jìn)商鋪售樓和日后良好經(jīng)營管理，可以聘請國內(nèi)專業(yè)的商業(yè)顧問公司作為商業(yè)顧問。開發(fā)商重視商業(yè)管理顧問將有助于商鋪日后經(jīng)營，對商鋪的價(jià)格提升和銷售均有正面的影響。物業(yè)管理按普通的管理功能運(yùn)作，但須加強(qiáng)對商鋪營銷和營運(yùn)管理的服務(wù)，管理高層則須重視商業(yè)管理部門和物業(yè)管理部門的協(xié)調(diào)工作。管理公司收入主要是物業(yè)管理費(fèi)、廣告推廣費(fèi)和屋頂墻體廣告位租金收入，主要的支出是廣告推廣費(fèi)、人員工資、其它管理費(fèi)用（含保安、清潔、招商、機(jī)電設(shè)備管理等）。管理公司也可由開發(fā)商成立商業(yè)運(yùn)營管理有限公司（簡稱商業(yè)運(yùn)營公司）來承擔(dān)，商業(yè)運(yùn)營公司下設(shè)物業(yè)管理處，負(fù)責(zé)物業(yè)管理部分。招商管理市場營銷行政部保安清潔工程管理總經(jīng)理商業(yè)管理部物業(yè)管理部營運(yùn)管理業(yè)主服務(wù)財(cái)務(wù)部業(yè)主約束：任何業(yè)主都必須在合作或購買商業(yè)物業(yè)時(shí)簽訂商業(yè)物業(yè)管理協(xié)議，以保證商業(yè)運(yùn)營公司的營業(yè)收入，從而為整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功經(jīng)營創(chuàng)造條件。具體組織架構(gòu)圖如下： 構(gòu)建“大市場、大商業(yè)、大流通”格局，培育現(xiàn)代化大型商貿(mào)集散中心，發(fā)展商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，加快商業(yè)區(qū)建設(shè)，使西平商貿(mào)業(yè)對周邊城市的吸納力和輻射力進(jìn)一步增強(qiáng)。216。 由于本項(xiàng)目屬于一個(gè)大型的綜合性專業(yè)市場項(xiàng)目，對城市的影響力較大，因此，不能僅把她看為一個(gè)簡單的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目去討論，必須放大到區(qū)域的發(fā)展、行業(yè)的引領(lǐng)、城市運(yùn)營中去規(guī)劃、整合、運(yùn)營。216。 從宏觀規(guī)劃、城市發(fā)展的角度看，西平現(xiàn)正處在發(fā)展當(dāng)中，城市新的規(guī)劃及戰(zhàn)略發(fā)展為市場提供了良好的前景，較低的進(jìn)入門檻、有待發(fā)展而廣闊的市場空間蘊(yùn)藏著無限的商機(jī)。當(dāng)然，任何一個(gè)新生事物都將經(jīng)歷一個(gè)曲折的過程，因此，選擇一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行有效把控是該項(xiàng)目成功的必備條件之一。216。 從政策資源上看，對于一個(gè)大型的商業(yè)項(xiàng)目，政府在其中起著重要的作用，直接影響項(xiàng)目的成敗。我們應(yīng)使政府無形之手與我們組成良性合作伙伴，政府發(fā)揮其推動(dòng)、宣傳的主導(dǎo)作用，對提高本項(xiàng)目在各方面上的影響力意義深遠(yuǎn)。 從產(chǎn)品、功能、業(yè)態(tài)組合上來看，目前西平商業(yè)形態(tài)還比較單一；業(yè)態(tài)構(gòu)成還需不斷完善；市場需求量與供應(yīng)量不搭配，存在差異性；對于一個(gè)大型的項(xiàng)目，產(chǎn)品具有前瞻性是形成起可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力源泉，產(chǎn)品功能、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)又是其表現(xiàn)形式。因此，本案的產(chǎn)品設(shè)計(jì)形成多元化功能組合，合理規(guī)劃發(fā)展，設(shè)計(jì)適度超前，使項(xiàng)目在豫中南地區(qū)形成一定的影響力。216。 項(xiàng)目的成功必須滿足“大、準(zhǔn)、快、穩(wěn)、新”要訣：大——規(guī)模大、體量大、宣傳力度大、勢頭大，引起城市的轟動(dòng)效應(yīng)；準(zhǔn)——準(zhǔn)確定位，綜合考慮各類專業(yè)市場板塊的布局，配套完善的物流體系、餐飲、住宿、商務(wù)等綜合需求，把握商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇與比例；快——快速入市、資金快速回收；穩(wěn)——穩(wěn)定政府角色以及她在關(guān)鍵的點(diǎn)上給予的幫助；新——新概念、新產(chǎn)品、新功能、新組合引領(lǐng)市場。將電子商務(wù)應(yīng)用平臺(tái)體系與實(shí)體商城有機(jī)融合，借勢展開營銷，打造虛實(shí)同步的經(jīng)營平臺(tái)新概念，吸引更多更優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源產(chǎn)品的進(jìn)駐來豐富商貿(mào)城的服務(wù)功能及功能組合，從而形成自身的綜合性市場優(yōu)勢。深圳市波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 西平項(xiàng)目組 2009年11月10日32