【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機：15895950966 : 961531377 376977591 616843241 《項目定位報告》西平國際商貿(mào)城中國西平 西平項目組 2009年11月10日 1中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機：15895950966 : 961531377 376977591 616843241目 錄報告重點摘要 41. 定位原則 5 定位的基準原則 5 定位的邏輯結(jié)構(gòu) 62. 項目評價 7. 項目概況 7. 項目地塊商業(yè)價值分析 8. 項目周邊概況 10. 項目區(qū)域交通條件 10小結(jié)： 103. CCTI定位推導(dǎo) 11 項目自身（itemself） 12 競爭分析（petitor） 13 消費者分析（consumer） 14 市場態(tài)勢分析（trend） 164. 項目定位 18. 項目市場定位 18 19. 市場契機 19 19. 業(yè)態(tài)規(guī)劃 20. 業(yè)態(tài)組合 20. 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局及占比 21 22. 經(jīng)營檔次定位 23. 項目目標客戶定位 24 24 25 25 25 26. 招商模式定位 27. 銷售模式定位 28．項目形象定位 29 30 項目運營建議 31 31 32 33報告重點摘要216。 西平城鄉(xiāng)商業(yè)發(fā)展趨勢：n 中心商圈已形成“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，隨著城市的發(fā)展，其輻射功能將進一步擴大，區(qū)域的主導(dǎo)功能將會越來越明顯，主城區(qū)將是滿足居民日常隨機性購物的主體零售區(qū)域。n 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市的擴大，新興商業(yè)形態(tài)將逐步涌現(xiàn)，城鄉(xiāng)結(jié)合部的主要區(qū)域功能將會滿足大型綜合性的各類專向市場對大人流、大車流、倉儲銷售于一體的大物流的地理需求。216。 項目市場定位：豫中南地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿(mào)集散中心 + 電子商務(wù)示范應(yīng)用園區(qū)實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營與電子商務(wù)有機融合對接，首創(chuàng)虛實同步電子商務(wù)交易門戶，讓人人和戶戶都擁有自己的電子商務(wù)信息化交易平臺、讓所有商戶的平臺聚合形成整個西平國際商貿(mào)城的電子商務(wù)信息化的公共服務(wù)平臺，從而形成網(wǎng)上網(wǎng)下虛實同步的交易，助推中小企業(yè)及個體經(jīng)營者打造核心競爭力，全面影響和推動西平縣的各個企業(yè)建設(shè)啟用電子商務(wù)信息化。216。 項目功能及主題定位：通過我們對本地及周邊市場的商業(yè)環(huán)境綜合分析，結(jié)合項目自身素質(zhì)，我們將其首期商業(yè)項目的功能定位為：集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、聚友、觀光和電子商務(wù)應(yīng)用園八大功能于一體，項目將涵蓋商務(wù)辦公區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)、箱包區(qū)、小商品區(qū)等十大主題，屆時項目將成為豫中南地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿(mào)集散中心。1. 定位原則本報告是在前期市場綜合調(diào)研及項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，并結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境及該地塊的市場價值進行的合理評估定位；本報告是在項目的可行性研究報告的基礎(chǔ)上對項目的系統(tǒng)定位提出相應(yīng)的建議。本報告是我公司在進行綜合市場研判分析后確定的整體定位操作思路，旨在通過雙方溝通交流中完善優(yōu)化。 定位的基準原則市場的不斷細分決定了項目有多樣或多元性的定位發(fā)展可能，在定位過程中我們將把握如下原則進行分析、創(chuàng)作，以尋求適合本項目的最佳定位走向：把握區(qū)域特征：定位的基礎(chǔ)建立在市場調(diào)查分析的結(jié)論之上；強調(diào)市場引導(dǎo)：在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上塑造新概念對市場的引導(dǎo)；強調(diào)揚長避短：根據(jù)本項目的優(yōu)劣因素提出適用的解決方案；提倡可盈利性：以項目盈利在最短時間內(nèi)得以最大體現(xiàn)為出發(fā)點；帶動品牌衍生：通過產(chǎn)品的實現(xiàn)提升開發(fā)商及項目本身的品牌效應(yīng)；體現(xiàn)可操作性：定位內(nèi)容須通過可操作的手法最終展現(xiàn)予目標客戶；堅持以客為本：在保障開發(fā)商利益的基礎(chǔ)上體現(xiàn)客戶利益最大化；確保持續(xù)經(jīng)營：選擇合適定位和運營措施確保項目的可持續(xù)經(jīng)營。 定位的邏輯結(jié)構(gòu)提出核心的關(guān)鍵問題項目評價：SWOT矩陣分析區(qū)域市場：空白點機會點分析定位分析：CCTI推導(dǎo)模型提出定位策略、主題策略、業(yè)態(tài)策略、招商策略的宏觀把控落實至具體開發(fā)的定位細分客戶定位功能定位形象定位業(yè)態(tài)定位招商定位營運定位市場定位管理定位營銷定位銷售定位由于定位分析強調(diào)專業(yè)、嚴謹?shù)耐普撨^程，從而得出更為準確的定位結(jié)果。如下為本項目定位的邏輯結(jié)構(gòu)圖示，旨在能更清晰地了解各章節(jié)內(nèi)容之間的邏輯關(guān)系：圖文解析：為了從市場供給、消費者需求以及項目自身素質(zhì)等幾個方面全面出發(fā)，使項目定位準確、客觀，具有引領(lǐng)性，波特多年來積累了如上所見的一套行之有效的邏輯推理理論。首先針對項目難點提出項目需要解決的核心問題，從問題出發(fā)，帶著問題上路，為問題的最終合理解決尋找出路，做到有的放矢。其次針對客觀現(xiàn)實進行項目的定位推理分析，包括項目的SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅）分析，CCTI（消費者、競爭者、態(tài)勢、項目自身）定位推理分析，最終找到市場的空白點與機會點，就正是項目的切入點。最后把切入點即項目主題落實至項目營銷定位的細節(jié)中，包括客戶、銷售、招商、經(jīng)營、價格等幾個方面，從不同方面落實項目定位的中心思想。整個定位過程的推理過程嚴謹有序，定位結(jié)論的得出水到渠成，有理有據(jù)，一氣呵成。2. 項目評價. 項目概況西平國際商貿(mào)城位于西平大道與107國道交匯處以東，占地面積約600畝，是西平縣規(guī)劃的重點招商引資項目，得到市、縣兩級政府的鼎力支持。該項目總投資約8億元人民幣，總建筑面積約50萬平米。項目分兩期開發(fā)，參照第三代專業(yè)市場建筑配套設(shè)施和現(xiàn)代商業(yè)要求進行建設(shè)，將打造成中原地區(qū)檔次最高、配套最全、經(jīng)營環(huán)境最好的綜合性商貿(mào)集散中心和電子商務(wù)互聯(lián)網(wǎng)交易平臺。建成后的西平國際商貿(mào)城，規(guī)模大、業(yè)種全、輻射面廣，包括商務(wù)辦公區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)等多種功能區(qū)域。該項目由香港波特商業(yè)地產(chǎn)管理集團全程營銷代理，該集團首創(chuàng)的PT37電子商務(wù)信息化交易平臺，為中國中小企業(yè)和個人快速發(fā)展，實現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下虛實同步搭建互聯(lián)網(wǎng)交易平臺，極大地幫助和支持中小企業(yè)和個體商家開拓市場，達到隨時隨地、隨心隨意完成交易的理想效果，幫助企業(yè)/個人打造市場核心競爭力。. 項目地塊商業(yè)價值分析◆ 一個項目將其提升到能代表一個城市形象的高度，她應(yīng)該是：216。 代表城市的生活形態(tài)216。 展示城市的發(fā)展水平216。 彰顯地域文化底蘊深圳市民中心廣場成都天府廣場西安大雁塔噴泉廣場西平商貿(mào)城廣場 ◆ 未來西平的“城市客廳”——西平國際商貿(mào)城216。 西平國際商貿(mào)城是豫中南地區(qū)規(guī)模最大、功能最全的商貿(mào)集散中心216。 西平國際商貿(mào)城是西平未來的商貿(mào)物流中心216。 西平國際商貿(mào)城是將來西平城市的標桿商業(yè)中心 ◆ 2002—2020年西平縣城區(qū)規(guī)劃總圖本 案傳統(tǒng)商圈城市新商圈城市行政中心本案位于西平大道與107國道交匯段，處于規(guī)劃中的未來