【正文】 體和私營企業(yè)主、職業(yè)投資者； 事業(yè)、機(jī)關(guān)單位的中層以上管理干部；部分買商鋪?zhàn)约航?jīng)營的生意人士；經(jīng)營戶（欲在此長期經(jīng)營的商戶）；部分外地專業(yè)投資客。由于本項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)體量較大，所以必須充分考慮針對目標(biāo)客層的不同需求，規(guī)劃引進(jìn)不同檔次的產(chǎn)品，滿足不同消費(fèi)層次的不同需求。這層包括60公里城市圈所覆蓋目標(biāo)消費(fèi)群人數(shù)約550萬人；第三層為次擴(kuò)散層是依托項(xiàng)目規(guī)模所形成的市場影響力，有可能對整個(gè)100公里范圍部分地區(qū)和周邊城市部分地區(qū)的目標(biāo)人群產(chǎn)生“磁場極”的吸引力，輻射目標(biāo)消費(fèi)群估計(jì)1000萬人。地理位置上決定了其核心輻射層，30公里城市圈覆蓋目標(biāo)消費(fèi)群約200萬人。功能分區(qū)經(jīng)營檔次配套商業(yè)（餐飲、快捷酒店、休閑娛樂、便利店等）大眾型服裝區(qū)抵擋為主、中檔為輔小商品區(qū)低檔鞋區(qū)低檔箱包皮具區(qū)低檔家具區(qū)高、中、低檔搭配建材區(qū)高、中、低搭配五金機(jī)電區(qū)——燈飾區(qū)中低檔. 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位第三商圈100公里范圍內(nèi)第二商圈60公里范圍內(nèi)第一商圈30公里范圍輻射范圍可分為三個(gè)層次。. 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局及占比A區(qū)：2萬㎡（電子商務(wù)區(qū)、住宿、餐飲、多功能展廳）B區(qū): 6萬㎡（服裝城）C區(qū)：4萬㎡（建材、五金、機(jī)電、燈飾）D區(qū)：6萬㎡（小商品城、鞋帽箱包城）E區(qū)：4萬㎡（家具城）總面積：約22萬平方米（具體以建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)單位提供的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，以此數(shù)據(jù)為參考進(jìn)行業(yè)態(tài)布局占比微調(diào)）107國道B區(qū):6萬㎡服裝城E區(qū)：4萬㎡家具城A區(qū)：2萬㎡電子商務(wù)區(qū)住宿餐飲多功能展廳D區(qū)：6萬㎡小商品城鞋帽箱包城C區(qū)：4萬㎡建材、五金、機(jī)電、燈飾一0七國道分區(qū)面積功能分區(qū)業(yè)態(tài)細(xì)分及對應(yīng)面積A20000㎡配套商業(yè)快捷酒店2000㎡餐飲1000㎡電子商務(wù)區(qū)2000㎡多功能展示區(qū)15000㎡B60000㎡服裝區(qū)童裝區(qū)5000㎡褲區(qū)5000㎡男裝區(qū)10000㎡女裝區(qū)20000㎡針織品區(qū)10000㎡運(yùn)動、休閑裝區(qū)5000㎡時(shí)尚牛仔區(qū)5000㎡C40000㎡建材區(qū)廚具、衛(wèi)浴、潔具、地板、瓷磚、防盜門、玻璃、油漆涂料、暖通設(shè)備板材、管材、鋼材等30000㎡五金機(jī)電區(qū)閥門、高低壓設(shè)備、電纜、機(jī)電工具、風(fēng)機(jī)、泵業(yè)、五金等5000㎡燈飾區(qū)家用、酒店、辦公燈飾等5000㎡D60000㎡小商品區(qū)鐘表、火機(jī)、雨傘、精品、喜慶用品、小家電、家居飾品 、文體用品、玩具、禮品、日用品、家居飾品 、頭飾品、首飾等40000㎡鞋類休閑鞋、運(yùn)動鞋、男女皮鞋、勞保鞋具等10000㎡箱包、皮具旅行箱包、休閑包、皮具系列10000㎡E40000㎡家具區(qū)辦公家具、家用家具、酒店家具40000㎡. 經(jīng)營檔次定位從城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及綜合經(jīng)濟(jì)狀況來看，經(jīng)營檔次應(yīng)符合本地區(qū)域及周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境；從本地雞周邊區(qū)域居民收入及消費(fèi)水平來看，經(jīng)營產(chǎn)品應(yīng)符合大眾消費(fèi)力承受力范圍；從經(jīng)營內(nèi)容和業(yè)態(tài)的長期發(fā)展來看，需要有一定品牌知名度、有擴(kuò)張能力的業(yè)態(tài)、業(yè)種才具有一定的競爭實(shí)力，更能存活下來；從調(diào)研的結(jié)果來看，項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)居民普遍為中低收入水平，消費(fèi)能力不強(qiáng)，大眾型、普通型消費(fèi)占主流。大市場聚集人氣、商氣，各種先進(jìn)的業(yè)態(tài)組合，互相依襯，互相襯托。建成后的西平國際商貿(mào)城，規(guī)模大、業(yè)種全、輻射面廣，包括電子商務(wù)區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機(jī)電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)、箱包區(qū)、小商品區(qū)等多種功能區(qū)域?yàn)橐惑w的“一站式”的消費(fèi)模式。. 業(yè)態(tài)規(guī)劃. 業(yè)態(tài)組合西平國際商貿(mào)城的商業(yè)規(guī)劃，代表了未來西平地區(qū)的商業(yè)走向。率先引進(jìn)PT37電子商務(wù)交易平臺，從而實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下虛實(shí)同步交易。其業(yè)務(wù)涵蓋區(qū)域，就不僅僅是西平一地，而且包含了周邊縣（市），預(yù)期銷售額也將出現(xiàn)大幅度攀升。西平距鄭州130公里，地處107國道比鄰133省道。西平市場之所以對鄭州的依賴性強(qiáng)，對周邊的輻射性差，一個(gè)很重要的原因是規(guī)模太小、品種不全，如果有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和相當(dāng)營業(yè)規(guī)模的專業(yè)市場，實(shí)施倉儲式低價(jià)位策略和“一站式”全方位服務(wù)，很快就可以占領(lǐng)西平市場，并且立足西平，輻射周邊縣（市）乃至豫中南地區(qū)。西平縣委、縣政府重點(diǎn)建設(shè)東區(qū)的大政方針和優(yōu)惠政策，使先期進(jìn)入的商戶受益匪淺，一些眼光獨(dú)到、搶得先機(jī)者輕而易舉就掘得了“第一桶金”。西平縣委、縣政府、人大、政協(xié)“四大班子”即將東移，其中自然蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)。其中項(xiàng)目的五大優(yōu)勢：一是權(quán)力吸引。項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)目標(biāo)是十大主題，八大功能結(jié)合于一體的功能定位，因此商業(yè)項(xiàng)目的功能定位要以滿足項(xiàng)目總體規(guī)劃為大前提，既要形成自己獨(dú)特的商業(yè)特點(diǎn)又要形成與配套商業(yè)以及住宅項(xiàng)目互相促進(jìn)，互相填補(bǔ)，共同發(fā)展。. 市場契機(jī)西平商業(yè)地產(chǎn)市場在初級形態(tài)的基礎(chǔ)上處于快速的發(fā)展周期，一些物業(yè)陳舊、規(guī)模小、形象差、經(jīng)營管理落后的商業(yè)物業(yè)將面臨市場競爭的優(yōu)勝劣汰。各類用戶通過波特集團(tuán)獨(dú)創(chuàng)的PT37平臺孵化屬于自己的電子商務(wù)信息化交易門戶網(wǎng)站后，可以在自己的管理后臺自由地進(jìn)行B2B、B2C、C2C、C2B等菜單選擇，自由選擇零售、批發(fā)、訂單、內(nèi)貿(mào)、外貿(mào)、連鎖、加盟等銷售方式。國際商貿(mào)城——豫中南地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿(mào)集散中心。如總建筑面積達(dá)32萬平方米的鄭州銀基商貿(mào)城，定位于中高檔的全國一級服裝批發(fā)專業(yè)市場；鄭州世貿(mào)商城，總建面達(dá)20萬平方米，定位中原最大的羽絨服、內(nèi)衣家居服、童裝及中老年女裝批發(fā)基地；項(xiàng)目的定位傳達(dá)的是項(xiàng)目的精髓，項(xiàng)目的宗旨，定位不準(zhǔn)甚或不當(dāng)，項(xiàng)目就很難適應(yīng)市場，甚至難以生存。4. 項(xiàng)目定位. 項(xiàng)目市場定位就一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，準(zhǔn)確合理的市場定位是諸多因素中的重中之重。 城鄉(xiāng)商業(yè)發(fā)展趨勢：n 中心商圈已形成“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，隨著城市的發(fā)展，其輻射功能將進(jìn)一步擴(kuò)大，區(qū)域的主導(dǎo)功能將會越來越明顯，主城區(qū)將是滿足居民日常隨機(jī)性購物的主體零售區(qū)域。缺乏集中式的大型綜合家具建材市場。n 餐飲、娛樂休閑業(yè)：缺乏多樣化、特色化、集中和規(guī)模化，尤其是缺乏集餐飲、娛樂、休閑于一體的項(xiàng)目。n 產(chǎn)權(quán)式商鋪：近年來，產(chǎn)權(quán)式商鋪大量涌現(xiàn)，發(fā)展活躍。家電業(yè)基本已經(jīng)飽和，電腦、數(shù)碼、手機(jī)市場相對比較集中，但其規(guī)模較小，經(jīng)營檔次不高，而且業(yè)態(tài)非?；靵y，經(jīng)營場所硬件、軟件環(huán)境都很差。綜合性業(yè)態(tài)商業(yè)項(xiàng)目將是未來商業(yè)發(fā)展的重心。216。近年來 西平的各大地產(chǎn)商在企業(yè)和項(xiàng)目建設(shè)的理念上發(fā)生了新的改變,企業(yè)由原來單純的房地產(chǎn)建筑的建設(shè)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌返拇蛟?，在住宅建設(shè)的過程中， 西平各項(xiàng)目發(fā)展商更加注重了項(xiàng)目環(huán)境與建筑之間的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)。 目前以中低檔消費(fèi)為主； 市場態(tài)勢分析（trend）216。 消費(fèi)結(jié)構(gòu)從“生存型”向“發(fā)展型”轉(zhuǎn)變；252。 區(qū)域消費(fèi)較為明顯；252。252。 尋求市場空白點(diǎn)，適當(dāng)引導(dǎo)市場與刺激消費(fèi)需求；178。居民的消費(fèi)水平不高，項(xiàng)目的檔次應(yīng)以低檔為主、兼顧少量的中高收入階層的需要；★ 經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，購買力有限，但整體投資意識初步改變，對有投資前景和投資回報(bào)的商業(yè)項(xiàng)目有很高的投資欲望，他們關(guān)心的問題是投資的安全性和高成長性，最大限度的降低投資的風(fēng)險(xiǎn)；★ 經(jīng)營戶的構(gòu)成主要是一些行業(yè)的生意人、地區(qū)的商業(yè)代理人、品牌經(jīng)營店等；波特解決之道：178。不同的經(jīng)營者所需要的商鋪均有所差異，根據(jù)經(jīng)營的需要選擇面積、開間、進(jìn)深、層高、臨街面等適合經(jīng)營要求的商鋪。 經(jīng)營戶組成：以從事過同類業(yè)態(tài)經(jīng)營的大小商戶為主，這部分經(jīng)營戶的專業(yè)性很強(qiáng)，對行業(yè)的認(rèn)識深刻，具有一定的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)具有自己一定數(shù)量的忠誠的長期客戶，并且擁有自己特定的供貨渠道，在價(jià)格等方面具有市場競爭優(yōu)勢；首次進(jìn)行個(gè)人創(chuàng)業(yè)的比例相對較小，因?yàn)橄鄬λ麄兌愿偁巸?yōu)勢不明顯，如能得到某一品牌的區(qū)域代理權(quán)，能獲得一定的市場份額，對區(qū)域商業(yè)氛圍的提升有很大的作用；216。 主要商業(yè)的消費(fèi)者構(gòu)成及其特點(diǎn)：