【正文】 主發(fā)送短信：“安陽（1）利用國內(nèi)、省內(nèi)、市內(nèi)即時發(fā)生的政治、法律、生活事件，籌辦晚會。（4）在賣場間斷的播放廣告錄像，人員現(xiàn)場辦公。（2）組織有確切購房意向的客戶集中認購，烘托現(xiàn)場氣氛。制程旺銷搶購氛圍，大力造勢。大力宣傳發(fā)展商實力信譽，擴大品牌形象影響。在項目開盤時首先推出第3項賣點，在強銷期內(nèi)推出第6條賣點，以后要隨時進一步地挖掘賣點。根據(jù)安陽市房地產(chǎn)市場及本項目鄰近地段的市場價格走勢來看，片區(qū)市場價格在2012年底之前肯定有售價5000元/㎡的住宅橫空出世，因此本物業(yè)升值潛力巨大。先買者實惠多多，物業(yè)升值潛力巨大。承諾無理由退房。優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務(wù)是項目立足于日益激烈競爭房地產(chǎn)市場的必要條件，可以解決業(yè)主的后顧之憂，一心一意的工作、經(jīng)營?，F(xiàn)在的工薪白領(lǐng)階層特別注重孩子的教育投入，有時“地段”、“價格”、“戶型”等因素與“孩子的教育”因素相比是次要的，所以，我們不應(yīng)忽略這一點，抓住項目中特色學(xué)校這一有利因素，瞅準(zhǔn)“父母心”。本項目的付款方式有一次性付款、建筑期內(nèi)分期付款、八成三十年期按揭付款等方式，任您量力而行，擇優(yōu)選擇。本項目周邊地區(qū)現(xiàn)有和規(guī)劃都是居住區(qū)，各種生活配套設(shè)應(yīng)有盡有，十分便捷的交通網(wǎng)絡(luò)使你出行更加方便。具體的住宅差別價格策略的應(yīng)用待發(fā)展商銷售價格確定以后制表列出。本項目在執(zhí)行上述2策略的基礎(chǔ)上，一次性付款優(yōu)惠4％，按揭付款優(yōu)惠3％。（2）每棟樓東戶＋1％，西戶＋％。差別價格策略住宅差別分為不同的樓棟，不同的朝向，不同的樓層。在每個調(diào)價時點上，要掌握好調(diào)價幅度和調(diào)價頻率，調(diào)價幅度要小，每次漲幅在2％～3％之間；調(diào)價頻率要適度，本項目在銷售過程中擬調(diào)價1～2次。價格先低，給消費者以實惠，開盤初容易聚集人氣；先低后高實現(xiàn)了前期購樓者的升值承諾，發(fā)展商容易形成口碑；尾盤價格適時降低，全部脫手。低開高走價格策略，尾盤價格適時考慮適當(dāng)降低?；陧椖烤哂袆e的樓盤所沒有的明顯優(yōu)點、產(chǎn)品綜合性能佳、性價比高、發(fā)展商品牌信譽好、美譽度高等原因，項目的總體價格策略定為高價策略，可在上述已測價的基礎(chǔ)上上調(diào)5％，價格確定在4000元/㎡左右，為迎合消費者的心理，定價為3998元/㎡或3988元/㎡。附表一： 項目因素對比分析表影響因素權(quán)重華富世家中央公園陽光嘉苑上城公館比例得分得分得分得分地理位置30%26322733產(chǎn)品品質(zhì)20%18191516戶型設(shè)計10%121387景觀環(huán)境8%6745項目規(guī)模8%10866配套建設(shè)8%9766開發(fā)品牌8%6755工程風(fēng)險8%7877合 計100%941027885分值還原　94%102%78%85%附表二： 項目定價對比分析表分 項項 目華富世家中央公園陽光嘉苑上城公館各項目比準(zhǔn)均價3800460034003780本項目對比得分94%102%78%85%本項目比準(zhǔn)價格3572469226523145比準(zhǔn)項目比準(zhǔn)權(quán)重權(quán)重后本項目比準(zhǔn)價12501658266660本項目加權(quán)平均價3819二、價格策略總體價格策略。本項目臨近地段目前主要競爭樓盤有華富世家、中央公園、陽光嘉園、上城公館等5個樓盤。成本因素是影響房地產(chǎn)價格的重要因素，但本項目的土地價格成本由于是2年前的土地出讓價格，相對于目前項目臨近地段土地出讓價格明顯偏低，因此用成本導(dǎo)向定價法確定住宅的售價已顯失真。本項目應(yīng)高舉高打，大力宣傳“無理由退房”概念。三個原因，本項目導(dǎo)入“無理由退房概念”。目前安陽市房地產(chǎn)市場上部分房地產(chǎn)開發(fā)商言而無信，信譽度低，擾亂整個市場秩序，消費者誠惶誠恐，唯恐踏入樓市陷阱。以首次置業(yè)、自住購買為主，投資為輔。月總收入3000元以上的家庭為主。他們主要來自央企系統(tǒng)、政府系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、規(guī)模企業(yè)的職員。從工作環(huán)境上細分。從年齡上細分。具體的市場細分為：從地理位置上細分。二、產(chǎn)品定位根據(jù)項目規(guī)劃總平面、建筑方案、建筑功能、建筑結(jié)構(gòu)等，產(chǎn)品定位于中高檔商品房。通過對消費者隨訪談?wù){(diào)查，可以清楚地看到現(xiàn)在的消費者變得越來越理性，越來越挑剔，要求越來越高，并且維權(quán)意識特別強烈，法律知識也更加豐富。物業(yè)管理方面。建筑質(zhì)量方面。銷售方式方面。銷售價格方面。小區(qū)配套方面。戶型面積方面。建筑方面。第三節(jié) 市場定位一、購買對象分析為更好找準(zhǔn)其購買對象，可研人員進行了消費者隨訪談?wù){(diào)查；另，可研人員曾長期做過的銷售工作，與消費者接觸較多，比較了解該地段的消費心態(tài)；可研人員從以下幾個方面說明從受訪者身上得到了信息：規(guī)劃方面。項目的機會點眾多，重點機會點將促使項目成功；威脅是任何地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)普遍現(xiàn)象，是不足以抵消本項目的機會。項目的競爭樓盤在某個方面各有優(yōu)勢點。與專業(yè)銀行雙贏的合作關(guān)系，資金鏈條無憂。新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)的快速發(fā)展，投資強度增加，入駐企事業(yè)單位快速增加，人口數(shù)量的迅猛增大，進而導(dǎo)致住宅消費客源激增。（三）機會重大機會點。近臨環(huán)境。土地利用。（二）劣勢項目規(guī)模。1銷售形式。銷售、售后服務(wù)。售價。發(fā)展商資信。物業(yè)管理。建筑質(zhì)量。建筑功能、附件。小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況。教育文化氛圍。周圍配套設(shè)施。（一）優(yōu)勢交通條件。第二節(jié) 項目SWOT分析對項目的營銷，首要的就是弄清項目自身的優(yōu)缺點，面臨的機會和威脅，正所謂知彼知己，方能百戰(zhàn)不殆。項目北部附近在建有一高檔次室內(nèi)菜市場，即豫北蔬菜批發(fā)交易市場，面積較大，設(shè)施較為齊全，即將建造完工。治安狀況和配套設(shè)施項目位于市行政中心的西南方向，近些年經(jīng)過地方政府的綜合治理和政治思想工作的開展，特別是構(gòu)建和諧社會動員教育以來，社會治安狀況十分良好。本項目位于安陽市新興商圈安東新區(qū)，與市政府相鄰，項目周圍已有或正在建或?qū)⒁ㄔO(shè)的有：中國文字博物館、易園、圖書館博物館；正在開工的有，建安街、朝霞路、朝陽路等路網(wǎng)；正在實施的有，體育發(fā)展中心五星級酒店及住宅開發(fā)、華城五星級大酒店及住宅開發(fā)等14個重點開發(fā)項目。環(huán)臨項目的公共交通極為便利，而且周圍有多條主次干道路，又無交通瓶頸限制，所以，該項目可充分宣傳交通便捷這一優(yōu)勢點。市政府承諾，力爭申報為省重點建設(shè)項目。本項目屬安陽市政府重點招商引資項目，是安陽城市建設(shè)三年計劃建設(shè)項目，根據(jù)安政［２００９］３５號文件精神，本項目建設(shè)的所有費用（包括行政事業(yè)性收費、經(jīng)營性收費等）享受安陽市人民政府城市建設(shè)三年計劃項目優(yōu)惠政策。體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。規(guī)劃分區(qū)為商業(yè)和住宅，東城黃金三角地，獨攬商務(wù)核心，扼守中華路城市門戶，具備建立區(qū)域核心資源和占有資源的價值，是安陽市地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。義烏國際商貿(mào)城項目位于安東新區(qū)，四至范圍：北倚德隆街，東接中華路，西至曙光路，南鄰萬金渠。因此今后一個時期，安陽將在市政府促進房地產(chǎn)健康發(fā)展政策的推動下，朝著保障性建設(shè)住房逐步擴大，普通住房建設(shè)繼續(xù)得到加強的方向發(fā)展。第三節(jié) 總觀分析國務(wù)院辦公廳頒發(fā)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》給房地產(chǎn)大形勢奠定了基調(diào)。多為外地開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)。建筑密度低，綠地率高，建筑外立面新穎，戶型布局科學(xué)合理，景觀設(shè)施投資大，智能化較高。樓價是安陽市樓市價格的風(fēng)向標(biāo)，樓價明顯高于其他區(qū)。目前有在建或待建的房地產(chǎn)項目14個。七、市場需求隨著城建三年計劃的實施和推進，安陽市城鎮(zhèn)化率不斷提高，城市人口的增加及住房制度改革的深入，住房商品化水平在不斷提高，居民購買商品房的意識和觀念在迅速改變，房地產(chǎn)業(yè)面臨著更大的潛在需求空間，開發(fā)投資持續(xù)平穩(wěn)較快增長，商品房銷售市場將逐步回升，市場供求關(guān)系將趨于理性，房地產(chǎn)業(yè)將成為帶動安陽市城鎮(zhèn)投資增長的重要力量。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款1000萬元，%，%。其中，%。%。1