【正文】 其中：住宅建筑基地面積1容積率1居住戶數(shù)3643戶1停車位1785人其中：非機動車車位11547地下機動車位3620北地塊住宅建設(shè)分兩期建設(shè)，一期建設(shè)高層8棟。公司成立項目部負責處理涉及一些該工程項目的有關(guān)組織計劃安排、對外協(xié)調(diào)、施工管理、竣工驗收等工作事宜。項目經(jīng)理（二級管理）是本項目開發(fā)建設(shè)的直接責任者。二、人員配備工程技術(shù)人員配置公司配置兩名工程技術(shù)管理人員，作為代表來負責施工現(xiàn)場的組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督等工作，在涉及一些較大的工程項目變更、材料設(shè)備采購等事宜還必須向項目部的主管上級領(lǐng)導請示并直接參與工作。（2）配置一名土建管理員，作為現(xiàn)場施工管理的工程技術(shù)負責人，具有豐富的土建或水電方面的施工管理經(jīng)驗，具有較強的組織協(xié)調(diào)能力，直接對項目經(jīng)理負責。在項目部具體工作的過程中，可根據(jù)項目部人員的工作量及工作內(nèi)容的飽和情況，由公司主管領(lǐng)導審批再決定項目部增減人員，達到項目部成員的人員精干、管理高效的組織管理目的。若公司銷售力量不是很強或經(jīng)驗不豐富的情況下，可以委托專業(yè)的房產(chǎn)銷售代理公司進行市場的銷售工作。第三節(jié) 安全防護與節(jié)能環(huán)保一、安全防護安全防護貫徹“安全第一、預防為主” 的方針，要確保建設(shè)項目符合國家規(guī)定的勞動安全衛(wèi)生標準，保障工作人員及廣大小業(yè)主的安全和健康。重點考慮建筑物的形式、結(jié)構(gòu)、采暖、采光照明、建筑材料和機電設(shè)備的選型，以及項目建成后的運營管理等方面的節(jié)能措施，充分有效的利用能源，提高能源利用率。四、消防措施嚴格執(zhí)行《消防法》和消防設(shè)計規(guī)范，堅持“預防為主，消防結(jié)合”的工作方針，強化消防管理，加強防火安全教育，建立防火安全制度和定期防火檢查制度，層層落實消防措施，落實消防責任制，加強重點部位的管理，確保安全，杜絕火災(zāi)事故。第四章 財務(wù)評價一、總投資估算依據(jù)有關(guān)定額、市場調(diào)查資料及本公司近期工程結(jié)算分析資料，對本項目的前期費用、建筑安裝工程費用、稅費及其他投資估算如附表4：項目總投資成本估算表。四、財務(wù)評價指標投資回收期Pt＝（15個月1個月）＋＝全投資收益率＝100％＝25％資本金投資收益率＝100％＝35％銷售利潤率＝100％＝20％財務(wù)凈現(xiàn)值根據(jù)國家發(fā)改委規(guī)定的企業(yè)參考的年財務(wù)內(nèi)部基準收益率iC＝8％，和發(fā)展商的年財務(wù)內(nèi)部基準收益率iC＝10％，財務(wù)內(nèi)部收益率利息備付率平均利息備付率＝＝＝償債備付率平均償債備付率＝ ＝＝五、項目敏感性分析由于本項目計算期達24個月，考慮到項目建設(shè)成本、銷售單價有可能發(fā)生變化，故針對這些因素設(shè)定一些變化幅度進行項目經(jīng)濟效益的敏感性分析。據(jù)市場調(diào)查和專家估計，未來24個月開發(fā)成本最大升幅不會超過5％，現(xiàn)分別設(shè)開發(fā)成本上漲1％、3％、5％分析項目經(jīng)濟效益變動的敏感程度。開發(fā)成本影響程度分析表 計量單位：萬元成本增長幅度開發(fā)成本實現(xiàn)收益全投資收益率全投資收益下降幅度1％9848228823％8％3％10043209321％16％5％10238189819％24％25％（平衡點）1213600100％由表7所得分析結(jié)果可以看出，項目的經(jīng)濟效益對開發(fā)成本的變動相當敏感，只要開發(fā)成本上漲1％、3％、5％，全投資收益率就分下降8％、16％、24％。由此可見，在項目實施過程中，控制成本開支、推行責任成本制度、引入廣泛的競爭機制是項目獲利的重要保證。對于本項目，因前述估算銷售價格住宅1908元/㎡，營業(yè)房2900元/㎡，此價并不高，未來24個月內(nèi)下降的空間并不大，經(jīng)可研人員和有關(guān)專家估計最多下降10％。分析計算結(jié)果見表8。當單價分別下降5％、10％、15％時，全投資收益率就分別下降28％、52％、76％；當單價下降幅度至20％時，本項目盈虧平衡。六、財務(wù)風險分析針對本市房地產(chǎn)市場特點和本項目的優(yōu)劣勢，可研人員運用運用概率樹法法對項目實施過程中開發(fā)成本、銷售單價的上漲和下降進行了概率估計，經(jīng)專家們的估計概率分布如表9：開發(fā)成本、銷售單價變動概率分布表。銷售單價開發(fā)成本發(fā)生的可能性全投資收益加權(quán)全投資收益＋10％＝2625105 0＝36001152＋10％ 10％＝4575183＋10％＝1411710 0．4 00＝238695410％＝336116810％＋10％＝1972 001＝11729410％＝214721合計 12750圖3 銷售單價、開發(fā)成本變動概率分布圖由圖3可見，全投資收益的加權(quán)期望值為2750萬元，且全投資收益大于零的概率＝P｛全投資收益0｝＝100％，項目無任何風險。一般說來，任何投資項目必須通過國民經(jīng)濟評價才能實施。一、直接費用與直接效益的調(diào)整1．本項目所用土地是出讓土地，是在完全公開市場條件下獲得的土地使用權(quán)，不存在價格扭曲現(xiàn)象，故不予調(diào)整。3．工程報建規(guī)費是國民經(jīng)濟內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付，予以剔除。5．發(fā)展商開發(fā)間接費比例比全社會客觀水平略低，故予適當調(diào)整，經(jīng)調(diào)整后的開發(fā)間接費為411萬元。7．稅金及附加屬國民經(jīng)濟內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付，予以剔除。9．考慮到項目的銷售單價偏低，適當予以調(diào)增2％，即為12378萬元。2．本項目是房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目實施前，該地區(qū)自然環(huán)境、衛(wèi)生狀況、社會治安等一般，通過本項目的實施能改善上述之狀況，產(chǎn)生的國民經(jīng)濟間接效益不可估量，經(jīng)可研人員和有關(guān)專家估計，本項目的實施可產(chǎn)生國民經(jīng)濟間接效益2000萬元，在項目實施完成時予以體現(xiàn)出來。社會評價的主要目的是判斷項目的社會可行性，評價項目的投資建設(shè)對社會發(fā)展目標所做的貢獻。安陽居民居住提高水平，社會經(jīng)濟發(fā)展總體水平。⑴房地產(chǎn)市場不劇烈波動；⑵相關(guān)政策進一步完善；⑶新城區(qū)規(guī)劃得到全面落實，并順利實施。新城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展水平。⑴居民可支配收入不大幅下降；⑵居民有購房意愿；⑶無重大不可抗力的發(fā)生。項目各類設(shè)施建設(shè)完成指標。⑴資金到位，不留缺口；⑵項目如期開工；⑶無重大可抗力的發(fā)生。⑴資本金投入6750萬元；⑵建設(shè)銀行貸款3000萬元；⑶組建項目組織管理機構(gòu)；⑷有關(guān)政策。⑴資金籌措得到落實；⑵項目得到批準；⑶建立完善、高效的組織管理機構(gòu)；⑷有關(guān)政策得到滿足。所以項目的社會評價通過。項目經(jīng)濟、社會綜合評價表12評價類別項目實現(xiàn)經(jīng)濟指標判斷是否可行的標準是否可行財務(wù)評價全投資稅前收益率=25%是否15%(企業(yè)標準)可行資本金收益率=35%是否20%(企業(yè)標準)可行銷售利潤率=20%是否10%(企業(yè)標準)可行投資回收期Pt=是否計算期(企業(yè)標準)可行利息備付率=是否2可行償債備付率=是否1可行FNPVi=10%=是否≥0可行FIIRR=%是否≥10%可行P{ 全投資收益0}=100%是否70%無風險開發(fā)成本盈虧平衡點=+25%盈虧平衡點是否+10%無風險銷售價格盈虧平衡點=20%盈虧平衡點是否5%無風險國民經(jīng)濟評價效益/費用=是否≥1可行社會評價各類目標能夠?qū)崿F(xiàn)目標能否實現(xiàn)可行綜合評價項目有較高的財務(wù)效益和國民經(jīng)濟效益，還本付息的能力較強，無任何風險，社會影響好，項目可行。義烏國際商貿(mào)城總投資9750萬元，前期費用投入3629萬元，可實現(xiàn)銷售總收入12136萬元，投資收益率25％，另可獲得特色學校等實物資產(chǎn)；資本金收益率35％；銷售利潤率為20％；；，；各項經(jīng)濟社會指標（見表25）均能滿足或超過經(jīng)濟、社會效果評價標準，項目是可行的。義烏國際商貿(mào)城規(guī)劃設(shè)計方案》；11．《現(xiàn)代咨詢方法與實務(wù)》；等若干資料二、附件（略）三、可行性研究人員簽 名： 30