【正文】 216。 經(jīng)營(yíng)戶選鋪特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)戶根據(jù)自己經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品的特點(diǎn)、所經(jīng)營(yíng)的規(guī)模、自身的經(jīng)濟(jì)能力確定。消費(fèi)者分析結(jié)論：★ 西平經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還相對(duì)較低，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較薄弱，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于低速發(fā)展階段。 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次定位低端為主，少量中端為輔；178。 充分考慮商家需求特征，滿足主要市場(chǎng)輻射區(qū)域內(nèi)的實(shí)際消費(fèi)需求。 西平整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較為緩慢；252。 高端消費(fèi)比例極?。?52。 消費(fèi)領(lǐng)域由“狹窄型”向“寬廣型”轉(zhuǎn)變；252。 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀：西平城市規(guī)模小，需求容量有限，房地產(chǎn)和商業(yè)需求易達(dá)到飽和，因此，發(fā)展商業(yè)必須密切關(guān)注城市需求容量，并在考察需求容量前提下，商業(yè)設(shè)計(jì)必須具有前瞻性，做出自己的特色，才能提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，存活下來(lái)。隨著西平地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和專業(yè)化開發(fā)水平的提高，未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈。 主要商業(yè)的業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)n 超市、百貨業(yè)：超市、百貨類型的商業(yè)主要分布在經(jīng)貿(mào)路、柏城大道、護(hù)城河中段區(qū)域。n 家電業(yè)、PC、數(shù)碼、手機(jī)：主要集中在經(jīng)貿(mào)路周邊。n 專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)：西平服裝批發(fā)市場(chǎng)屬于第三代的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)形態(tài)，由于有較好的經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上加以升級(jí)將會(huì)成為未來(lái)輻射周邊縣市的主要服飾批發(fā)市場(chǎng)之一。n 酒店賓館業(yè)：近年來(lái)發(fā)展迅速，中高低檔的賓館酒店業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，快捷酒店及星級(jí)酒店市場(chǎng)空間較大。n 家具、建材業(yè)：建材家居市場(chǎng)多，規(guī)模檔次低，規(guī)劃散亂，各個(gè)建材市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重。216。n 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市的擴(kuò)大，新興商業(yè)形態(tài)將逐步涌現(xiàn)，城鄉(xiāng)結(jié)合部的主要區(qū)域功能將會(huì)滿足大型綜合性的各類專向市場(chǎng)對(duì)大人流、大車流、倉(cāng)儲(chǔ)銷售于一體的大物流的地理需求。市場(chǎng)定位是項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn)，準(zhǔn)確的定位可以賦予項(xiàng)目獨(dú)特鮮明的個(gè)性。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位：西平現(xiàn)代化商貿(mào)集散中心 + 電子商務(wù)示范應(yīng)用園區(qū)，首創(chuàng)虛實(shí)同步電子商務(wù)交易門戶，打造電子商務(wù)信息產(chǎn)業(yè)集群，助推中小企業(yè)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者打造核心競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)搭建平臺(tái)，增加了新的交易模式、納入新的交易對(duì)象、新的交易渠道、形成新的交易時(shí)空，與實(shí)體產(chǎn)業(yè)構(gòu)成線上線下虛實(shí)同步營(yíng)銷，提升項(xiàng)目的盈利模式、提高了項(xiàng)目及經(jīng)營(yíng)投資者的盈利水平、促進(jìn)項(xiàng)目的升值與保值。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)迎來(lái)重新洗牌的局面，隨著西平國(guó)際商貿(mào)城商業(yè)綜合體的開發(fā)，其整體規(guī)模、現(xiàn)代建筑形象、綜合服務(wù)功能、特色定位、完善的配套，本身能形成強(qiáng)大的聚合人氣的載體。通過(guò)我們對(duì)鄭州市場(chǎng)、漯河、駐馬店、平頂山、許昌、周口等周邊市場(chǎng)的商業(yè)環(huán)境分析，結(jié)合項(xiàng)目具體特征，我們將其首期商業(yè)項(xiàng)目的功能定位為：集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、文化、聚友、觀光和電子商務(wù)應(yīng)用服務(wù)區(qū)八大功能于一體，項(xiàng)目將涵蓋商務(wù)辦公區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機(jī)電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)、箱包區(qū)、小商品區(qū)等十大主題，將成為豫中南地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿(mào)集散中心。凡是政府所在的區(qū)域，必然是商業(yè)繁盛之地。二是政策導(dǎo)向。三是規(guī)模效應(yīng)。四是地域交通優(yōu)勢(shì)。在西平建立大型專業(yè)市場(chǎng)，一方面可以改變西平對(duì)鄭州市場(chǎng)的依賴關(guān)系，而且可以在原來(lái)對(duì)豫中南地區(qū)二次輻射的基礎(chǔ)上，形成新的批發(fā)零售中心。五是先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念。為中國(guó)中小企業(yè)和個(gè)人快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下虛實(shí)同步搭建互聯(lián)網(wǎng)交易平臺(tái)，極大地幫助和支持中小企業(yè)和個(gè)體商家開拓市場(chǎng)，達(dá)到隨時(shí)隨地、隨心隨意完成交易的理想效果，幫助企業(yè)/個(gè)人打造市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。西平國(guó)際商貿(mào)城將打造成中原地區(qū)規(guī)模最大、配套最全、經(jīng)營(yíng)環(huán)境最好的綜合性商貿(mào)集散中心和電子商務(wù)互聯(lián)網(wǎng)交易平臺(tái)。徹底顛覆了傳統(tǒng)的購(gòu)物消費(fèi)理念。實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下虛實(shí)同步并搭建互聯(lián)網(wǎng)交易平臺(tái)，極大地幫助和支持中小企業(yè)和個(gè)體商家開拓市場(chǎng)，達(dá)到隨時(shí)隨地、隨心隨意完成交易的理想效果，幫助企業(yè)/個(gè)人打造市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。結(jié)合以上分析來(lái)看，本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次定位為：低檔為主，中高檔為輔。第一層是核心輻射區(qū)。第二層為擴(kuò)散層。經(jīng)調(diào)查分析，可以基本確定本項(xiàng)目的消費(fèi)主流群體應(yīng)為：消費(fèi)群體：政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、各類業(yè)主、各私營(yíng)企業(yè)主、學(xué)生、過(guò)往客商、中高收入家庭、灰色收入者、各類分銷商、城市及鄉(xiāng)村居民、企業(yè)員工、自由打工者、轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農(nóng)業(yè)的生活群體。主群體：本地經(jīng)營(yíng)者為主次群體：準(zhǔn)備初次創(chuàng)業(yè)群體、外地經(jīng)營(yíng)者及新進(jìn)入商業(yè)經(jīng)營(yíng)者。216。216。由于商鋪分割時(shí)遵循可分可合的原則，投資實(shí)力強(qiáng)，可以多購(gòu)買幾個(gè)單位的商鋪，因此本項(xiàng)目不以他們的投資能力來(lái)作為鋪位分割的控制標(biāo)準(zhǔn)。216。. 招商模式定位5 + 1 招商模式 “5+1”模式中的“1”，從宏觀上講就是強(qiáng)調(diào)“招商是企業(yè)的第一次營(yíng)銷”，需要企業(yè)從戰(zhàn)略的高度去重視招商的系統(tǒng)運(yùn)作，并配備相應(yīng)的人、財(cái)、物；從微觀上講，這個(gè)“1”就是正確的定位。產(chǎn)品能不能讓經(jīng)銷商為之動(dòng)心、讓消費(fèi)者一見鐘情，很大程度取決于定位對(duì)不對(duì)、概念有沒(méi)有吸引力，在細(xì)分消費(fèi)市場(chǎng)、強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品差異性上有沒(méi)有過(guò)人之處。 眼見為實(shí)，樣板市場(chǎng)對(duì)于招商的重要性是毋庸置疑的。 　 招商階段首先要解決的就是注意力問(wèn)題，要吸引經(jīng)銷商的眼球，借助策劃成功的新聞營(yíng)銷創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境。 借勢(shì)整合各種社會(huì)資源為我所用，廣泛利用政府、協(xié)會(huì)、新聞媒體、已成功的經(jīng)銷商、已獲益的消費(fèi)者的言行來(lái)影響即將簽約的經(jīng)銷商，這樣效果要好得多。 　　 4：一本有殺傷力的招商手冊(cè)。從版面設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)及內(nèi)容著手進(jìn)行專業(yè)的包裝，讓它真正發(fā)揮“核彈”的作用?！　?：一部有震撼力的電視宣傳片。 . 銷售模式定位（1）整體銷售策略：按銷售單位和實(shí)際經(jīng)營(yíng)單位同比分割商鋪形式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售。并可采用帶租約銷售的推鋪模式，實(shí)現(xiàn)“以招促銷”的目的。無(wú)返租及招商壓力無(wú)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及長(zhǎng)遠(yuǎn)隱患臨街鋪位容易實(shí)現(xiàn)銷售符合投資者習(xí)慣心理不適合較高樓層和大賣場(chǎng)鋪位銷售不利于統(tǒng)一規(guī)劃的后期商鋪經(jīng)營(yíng)。是高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式，鋪位是一種虛鋪形式而非經(jīng)營(yíng)實(shí)鋪。．項(xiàng)目形象定位西平國(guó)際商貿(mào)城是促進(jìn)地區(qū)間商貿(mào)往來(lái)、實(shí)現(xiàn)大商流、大物流、產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)信息化格局，以此提升城市品位與競(jìng)爭(zhēng)力，這就是我們項(xiàng)目要給人形成的印象。項(xiàng)目整體建筑形象定位216。216。國(guó)際商貿(mào)城”，通過(guò)“文化搭臺(tái)，經(jīng)濟(jì)唱戲”以社區(qū)文化與企業(yè)互動(dòng)文化及軟性文章報(bào)道為主，以硬廣告為輔（以點(diǎn)帶面，以面蓋全，文化穿線），展示管理公司綜合實(shí)力、發(fā)展商綜合實(shí)力、產(chǎn)品綜合實(shí)力、投資機(jī)遇等，增強(qiáng)投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者信心。 針對(duì)投資者，采用網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷及會(huì)議營(yíng)銷模式（講座、論壇等形式），將產(chǎn)權(quán)商鋪投資新概念深入人心，推廣語(yǔ)：西平西平西平國(guó)際商貿(mào)城——實(shí)體商城與電子商務(wù)有機(jī)融合的虛實(shí)同步的交易門戶 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)建議招商管理市場(chǎng)營(yíng)銷行政人事保安清潔工程管理主要管理功能商業(yè)管理功能物業(yè)管理功能營(yíng)運(yùn)管理業(yè)主服務(wù)財(cái)務(wù)管理大型商業(yè)物業(yè)的管理特點(diǎn)是統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)，針對(duì)這一特點(diǎn)，我們建議采用如下的管理模式。由開發(fā)商委托一家物業(yè)管理公司在交付商鋪后的三年內(nèi)甚至長(zhǎng)期作為物業(yè)的管理者進(jìn)行商業(yè)和物業(yè)雙功能的日常管理，該物業(yè)管理公司可由開發(fā)商控股或參資的有限責(zé)任公司。開發(fā)商重視商業(yè)管理顧問(wèn)將有助于商鋪日后經(jīng)營(yíng)，對(duì)商鋪的價(jià)格提升和銷售均有正面的影響。管理公司收入主要是物業(yè)管理費(fèi)、廣告推廣費(fèi)和屋頂墻體廣告位租金收入，主要的支出是廣告推廣費(fèi)、人員工資、其它管理費(fèi)用（含保安、清潔、招商、機(jī)電設(shè)備管理等）。招商管理市場(chǎng)營(yíng)銷行政部保安清潔工程管理總經(jīng)理商業(yè)管理部物業(yè)管理部營(yíng)運(yùn)管理業(yè)主服務(wù)財(cái)務(wù)部業(yè)主約束：任何業(yè)主都必須在合作或購(gòu)買商業(yè)物業(yè)時(shí)簽訂商業(yè)物業(yè)管理協(xié)議，以保證商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司的營(yíng)業(yè)收入，從而為整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件。216。216。當(dāng)然，任何一個(gè)新生事物都將經(jīng)歷一個(gè)曲折的過(guò)程，因此，選擇一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行有效把控是該項(xiàng)目成功的必備條件之一。 從政策資源上看，對(duì)于一個(gè)大型的商業(yè)項(xiàng)目，政府在其中起著重要的作用，直接影響項(xiàng)目的成敗。 從產(chǎn)品、功能、業(yè)態(tài)組合上來(lái)看，目前西平商業(yè)形態(tài)還比較單一；業(yè)態(tài)構(gòu)成還需不斷完善；市場(chǎng)需求量與供應(yīng)量不搭配，存在差異性；對(duì)于一個(gè)大型的項(xiàng)目，產(chǎn)品具有前瞻性是形成起可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力源泉，產(chǎn)品功能、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)又是其表現(xiàn)形式。216。將電子商務(wù)應(yīng)用平臺(tái)體系與實(shí)體商城有機(jī)融合，借勢(shì)展開營(yíng)銷，打造虛實(shí)同步的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)新概念，吸引更多更優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源產(chǎn)品的進(jìn)駐來(lái)豐富商貿(mào)城的服務(wù)功能及功能組合，從而形成自身的綜合性市場(chǎng)優(yōu)