【正文】 216。 經(jīng)營戶選鋪特點：經(jīng)營戶根據(jù)自己經(jīng)營的產(chǎn)品的特點、所經(jīng)營的規(guī)模、自身的經(jīng)濟(jì)能力確定。消費者分析結(jié)論：★ 西平經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還相對較低，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較薄弱，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于低速發(fā)展階段。 本項目經(jīng)營檔次定位低端為主，少量中端為輔；178。 充分考慮商家需求特征，滿足主要市場輻射區(qū)域內(nèi)的實際消費需求。 西平整體經(jīng)濟(jì)增長較為緩慢；252。 高端消費比例極小；252。 消費領(lǐng)域由“狹窄型”向“寬廣型”轉(zhuǎn)變；252。 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀：西平城市規(guī)模小，需求容量有限，房地產(chǎn)和商業(yè)需求易達(dá)到飽和，因此，發(fā)展商業(yè)必須密切關(guān)注城市需求容量，并在考察需求容量前提下，商業(yè)設(shè)計必須具有前瞻性，做出自己的特色，才能提高抗風(fēng)險能力，存活下來。隨著西平地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和專業(yè)化開發(fā)水平的提高，未來行業(yè)競爭將日益激烈。 主要商業(yè)的業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢n 超市、百貨業(yè)：超市、百貨類型的商業(yè)主要分布在經(jīng)貿(mào)路、柏城大道、護(hù)城河中段區(qū)域。n 家電業(yè)、PC、數(shù)碼、手機(jī)：主要集中在經(jīng)貿(mào)路周邊。n 專業(yè)批發(fā)市場：西平服裝批發(fā)市場屬于第三代的市場經(jīng)營形態(tài)，由于有較好的經(jīng)營基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上加以升級將會成為未來輻射周邊縣市的主要服飾批發(fā)市場之一。n 酒店賓館業(yè)：近年來發(fā)展迅速，中高低檔的賓館酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況良好，快捷酒店及星級酒店市場空間較大。n 家具、建材業(yè)：建材家居市場多，規(guī)模檔次低，規(guī)劃散亂，各個建材市場同質(zhì)化嚴(yán)重。216。n 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市的擴(kuò)大，新興商業(yè)形態(tài)將逐步涌現(xiàn)，城鄉(xiāng)結(jié)合部的主要區(qū)域功能將會滿足大型綜合性的各類專向市場對大人流、大車流、倉儲銷售于一體的大物流的地理需求。市場定位是項目前期工作的重點，準(zhǔn)確的定位可以賦予項目獨特鮮明的個性。 項目市場定位：西平現(xiàn)代化商貿(mào)集散中心 + 電子商務(wù)示范應(yīng)用園區(qū)，首創(chuàng)虛實同步電子商務(wù)交易門戶，打造電子商務(wù)信息產(chǎn)業(yè)集群，助推中小企業(yè)及個體經(jīng)營者打造核心競爭力。通過搭建平臺，增加了新的交易模式、納入新的交易對象、新的交易渠道、形成新的交易時空，與實體產(chǎn)業(yè)構(gòu)成線上線下虛實同步營銷，提升項目的盈利模式、提高了項目及經(jīng)營投資者的盈利水平、促進(jìn)項目的升值與保值。商業(yè)地產(chǎn)市場勢必會迎來重新洗牌的局面，隨著西平國際商貿(mào)城商業(yè)綜合體的開發(fā)，其整體規(guī)模、現(xiàn)代建筑形象、綜合服務(wù)功能、特色定位、完善的配套，本身能形成強大的聚合人氣的載體。通過我們對鄭州市場、漯河、駐馬店、平頂山、許昌、周口等周邊市場的商業(yè)環(huán)境分析，結(jié)合項目具體特征，我們將其首期商業(yè)項目的功能定位為：集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、聚友、觀光和電子商務(wù)應(yīng)用服務(wù)區(qū)八大功能于一體，項目將涵蓋商務(wù)辦公區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機(jī)電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)、箱包區(qū)、小商品區(qū)等十大主題，將成為豫中南地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿(mào)集散中心。凡是政府所在的區(qū)域，必然是商業(yè)繁盛之地。二是政策導(dǎo)向。三是規(guī)模效應(yīng)。四是地域交通優(yōu)勢。在西平建立大型專業(yè)市場，一方面可以改變西平對鄭州市場的依賴關(guān)系，而且可以在原來對豫中南地區(qū)二次輻射的基礎(chǔ)上，形成新的批發(fā)零售中心。五是先進(jìn)的經(jīng)營理念。為中國中小企業(yè)和個人快速發(fā)展，實現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下虛實同步搭建互聯(lián)網(wǎng)交易平臺，極大地幫助和支持中小企業(yè)和個體商家開拓市場，達(dá)到隨時隨地、隨心隨意完成交易的理想效果，幫助企業(yè)/個人打造市場核心競爭力。西平國際商貿(mào)城將打造成中原地區(qū)規(guī)模最大、配套最全、經(jīng)營環(huán)境最好的綜合性商貿(mào)集散中心和電子商務(wù)互聯(lián)網(wǎng)交易平臺。徹底顛覆了傳統(tǒng)的購物消費理念。實現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下虛實同步并搭建互聯(lián)網(wǎng)交易平臺，極大地幫助和支持中小企業(yè)和個體商家開拓市場，達(dá)到隨時隨地、隨心隨意完成交易的理想效果，幫助企業(yè)/個人打造市場核心競爭力。結(jié)合以上分析來看，本項目經(jīng)營檔次定位為：低檔為主，中高檔為輔。第一層是核心輻射區(qū)。第二層為擴(kuò)散層。經(jīng)調(diào)查分析，可以基本確定本項目的消費主流群體應(yīng)為：消費群體：政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、各類業(yè)主、各私營企業(yè)主、學(xué)生、過往客商、中高收入家庭、灰色收入者、各類分銷商、城市及鄉(xiāng)村居民、企業(yè)員工、自由打工者、轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農(nóng)業(yè)的生活群體。主群體：本地經(jīng)營者為主次群體：準(zhǔn)備初次創(chuàng)業(yè)群體、外地經(jīng)營者及新進(jìn)入商業(yè)經(jīng)營者。216。216。由于商鋪分割時遵循可分可合的原則，投資實力強，可以多購買幾個單位的商鋪，因此本項目不以他們的投資能力來作為鋪位分割的控制標(biāo)準(zhǔn)。216。. 招商模式定位5 + 1 招商模式 “5+1”模式中的“1”，從宏觀上講就是強調(diào)“招商是企業(yè)的第一次營銷”，需要企業(yè)從戰(zhàn)略的高度去重視招商的系統(tǒng)運作，并配備相應(yīng)的人、財、物；從微觀上講，這個“1”就是正確的定位。產(chǎn)品能不能讓經(jīng)銷商為之動心、讓消費者一見鐘情，很大程度取決于定位對不對、概念有沒有吸引力，在細(xì)分消費市場、強調(diào)產(chǎn)品差異性上有沒有過人之處。 眼見為實，樣板市場對于招商的重要性是毋庸置疑的。 　 招商階段首先要解決的就是注意力問題，要吸引經(jīng)銷商的眼球，借助策劃成功的新聞營銷創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境。 借勢整合各種社會資源為我所用，廣泛利用政府、協(xié)會、新聞媒體、已成功的經(jīng)銷商、已獲益的消費者的言行來影響即將簽約的經(jīng)銷商，這樣效果要好得多。 　　 4：一本有殺傷力的招商手冊。從版面設(shè)計設(shè)計及內(nèi)容著手進(jìn)行專業(yè)的包裝，讓它真正發(fā)揮“核彈”的作用?！　?：一部有震撼力的電視宣傳片。 . 銷售模式定位（1）整體銷售策略：按銷售單位和實際經(jīng)營單位同比分割商鋪形式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售。并可采用帶租約銷售的推鋪模式，實現(xiàn)“以招促銷”的目的。無返租及招商壓力無經(jīng)營風(fēng)險及長遠(yuǎn)隱患臨街鋪位容易實現(xiàn)銷售符合投資者習(xí)慣心理不適合較高樓層和大賣場鋪位銷售不利于統(tǒng)一規(guī)劃的后期商鋪經(jīng)營。是高收益高風(fēng)險的運作模式，鋪位是一種虛鋪形式而非經(jīng)營實鋪。．項目形象定位西平國際商貿(mào)城是促進(jìn)地區(qū)間商貿(mào)往來、實現(xiàn)大商流、大物流、產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)信息化格局，以此提升城市品位與競爭力，這就是我們項目要給人形成的印象。項目整體建筑形象定位216。216。國際商貿(mào)城”，通過“文化搭臺，經(jīng)濟(jì)唱戲”以社區(qū)文化與企業(yè)互動文化及軟性文章報道為主，以硬廣告為輔（以點帶面，以面蓋全，文化穿線），展示管理公司綜合實力、發(fā)展商綜合實力、產(chǎn)品綜合實力、投資機(jī)遇等，增強投資者、經(jīng)營者、消費者信心。 針對投資者，采用網(wǎng)絡(luò)營銷及會議營銷模式（講座、論壇等形式），將產(chǎn)權(quán)商鋪投資新概念深入人心，推廣語：西平西平西平國際商貿(mào)城——實體商城與電子商務(wù)有機(jī)融合的虛實同步的交易門戶 項目運營建議招商管理市場營銷行政人事保安清潔工程管理主要管理功能商業(yè)管理功能物業(yè)管理功能營運管理業(yè)主服務(wù)財務(wù)管理大型商業(yè)物業(yè)的管理特點是統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營，針對這一特點，我們建議采用如下的管理模式。由開發(fā)商委托一家物業(yè)管理公司在交付商鋪后的三年內(nèi)甚至長期作為物業(yè)的管理者進(jìn)行商業(yè)和物業(yè)雙功能的日常管理，該物業(yè)管理公司可由開發(fā)商控股或參資的有限責(zé)任公司。開發(fā)商重視商業(yè)管理顧問將有助于商鋪日后經(jīng)營，對商鋪的價格提升和銷售均有正面的影響。管理公司收入主要是物業(yè)管理費、廣告推廣費和屋頂墻體廣告位租金收入，主要的支出是廣告推廣費、人員工資、其它管理費用（含保安、清潔、招商、機(jī)電設(shè)備管理等）。招商管理市場營銷行政部保安清潔工程管理總經(jīng)理商業(yè)管理部物業(yè)管理部營運管理業(yè)主服務(wù)財務(wù)部業(yè)主約束：任何業(yè)主都必須在合作或購買商業(yè)物業(yè)時簽訂商業(yè)物業(yè)管理協(xié)議，以保證商業(yè)運營公司的營業(yè)收入，從而為整個商業(yè)項目的成功經(jīng)營創(chuàng)造條件。216。216。當(dāng)然，任何一個新生事物都將經(jīng)歷一個曲折的過程，因此，選擇一個有經(jīng)驗的專業(yè)團(tuán)隊進(jìn)行有效把控是該項目成功的必備條件之一。 從政策資源上看，對于一個大型的商業(yè)項目，政府在其中起著重要的作用，直接影響項目的成敗。 從產(chǎn)品、功能、業(yè)態(tài)組合上來看，目前西平商業(yè)形態(tài)還比較單一；業(yè)態(tài)構(gòu)成還需不斷完善；市場需求量與供應(yīng)量不搭配，存在差異性；對于一個大型的項目，產(chǎn)品具有前瞻性是形成起可持續(xù)發(fā)展的動力源泉，產(chǎn)品功能、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)又是其表現(xiàn)形式。216。將電子商務(wù)應(yīng)用平臺體系與實體商城有機(jī)融合，借勢展開營銷，打造虛實同步的經(jīng)營平臺新概念，吸引更多更優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源產(chǎn)品的進(jìn)駐來豐富商貿(mào)城的服務(wù)功能及功能組合，從而形成自身的綜合性市場優(yōu)