安陽義烏國際商貿(mào)城項(xiàng)目建議書-閱讀頁
2024-10-28 14:06本頁面
【正文】 氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以 “ 增值、保值 ” 的信息，堅(jiān)定購房客戶的信心。 二 、節(jié)能措施 為保證做到合理利用能源和節(jié)約能源， 項(xiàng)目 的建設(shè)水平應(yīng)達(dá)到 河南省及安陽市 節(jié)能型建筑的指標(biāo)。 三 、 節(jié)水措施 采用符合國家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的高效低能耗供排水設(shè)備 ， 供水系統(tǒng) 采用合理的工藝流程， 分類別設(shè)多極計(jì)量；公寓、寫字樓、商業(yè)樓均 采用先進(jìn) 節(jié)水技術(shù) 。 五、 環(huán)保分析 本 項(xiàng)目 建設(shè)對(duì)環(huán)境的主要影響是：污水、噪音、廢氣、揚(yáng)塵和廢棄物， 應(yīng)嚴(yán)格按照省市環(huán)保標(biāo)準(zhǔn) 分別進(jìn)行處理。 公司成立 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)處理涉及一些該工程項(xiàng)目的有關(guān)組織計(jì)劃安排、對(duì)外協(xié)調(diào)、施工管理、竣工驗(yàn)收等工作事宜。 公司對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)實(shí)行二級(jí)管理的模式。 項(xiàng)目經(jīng)理 （二級(jí)管理）是本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的直接責(zé)任者。 二、人員配備 工程技術(shù)人員 配置 公司配置兩名工程 技術(shù) 管理人員，作為代表來負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督等工作，在涉及一些較大的 工程項(xiàng)目 變更、材料設(shè)備 采購 等事宜還必須向項(xiàng)目部的主管上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示并直接參與工作。 （ 2） 配 置一名土建管理員，作為現(xiàn)場施工管理的工程技術(shù)負(fù)責(zé)人，具有豐富的土建或水電方面的施工管理經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力，直接對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。 銷售人員 配置 在項(xiàng)目開發(fā)的現(xiàn)場或合適的位置成立樓盤的售樓處，以展開房產(chǎn)的市場銷售工作，根據(jù)公司的 銷售策略 和 市場的展開情況，配置相應(yīng)的人員。 三、人員培訓(xùn) 公司在項(xiàng)目實(shí)施前期中間，制訂計(jì)劃分期進(jìn)行安全防護(hù)、消防、環(huán)保、質(zhì)量等知識(shí)培訓(xùn)。 二、資金籌措 投資總額 321, 萬元 ， 其中自有資金 178,萬元 (含本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入 160, 萬元 )，自籌融資 借入資金 63,620萬元 ，銀行分期 貸款 80， 元）。 二期 總投資 114, 萬元， 不需要再支付前 期費(fèi)用和地價(jià)款，按進(jìn)度支付建安投資 99,，開發(fā)間接費(fèi)用 14,。 資金需求計(jì)劃：結(jié)合公司資金情況， 項(xiàng)目建設(shè)初期資金投入需求較大，第一年進(jìn)度投資約為 78, 萬元，除自有資本金 18,，需要融資 60, 萬元，計(jì)劃按照項(xiàng)目資本金比例申請(qǐng)銀行貸款解決 45, 萬元，公司自籌或增資 15,；第二年 建安投資約為88, 萬元， 通過 預(yù)交租金減免優(yōu)惠的方式回籠商業(yè)面積 ㎡ 預(yù)計(jì)可以提前回籠資金 20,，寫字樓和住宅銷售率達(dá)到 30%預(yù)計(jì)可以回籠資金 73, 萬元，扣除各項(xiàng)費(fèi)用和稅金支出有資金缺口 30, 萬元，需要融資解決；第二期建設(shè)利用首期結(jié)余資金（利潤）為啟動(dòng)資金，通過分 期首款方式可以基本滿足資金需求。 綠化景觀費(fèi) 11, 萬元，占 %；按照規(guī)劃總建筑面積減去地下面積和部分公共 面積后共 萬 ㎡ ，按130元 ／ ㎡ 測算。詳細(xì)見附表一：項(xiàng)目投資成本預(yù)測分析表 二、 主要 經(jīng)濟(jì) 指標(biāo) 預(yù)測 分析 預(yù)測項(xiàng)目總收入 408, 萬元，銷售成本 萬元，營業(yè)稅金 22, 期間費(fèi)用 38,，土地增值稅 19, 萬元， 稅前利潤 45, 萬元， 所得稅11, 萬元， 稅后利潤 33, 萬元， 總投資回報(bào)率10%。詳見附表三： 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量分析表。 在建設(shè)管理過程中，一切活動(dòng)遵守法律、法規(guī) ， 充分發(fā)揮合同管理和控管職能，實(shí)現(xiàn)成本、進(jìn)度、質(zhì)量各項(xiàng)指標(biāo)的最佳效果。 要 加強(qiáng)現(xiàn)場管理 ， 在施工過程中做好預(yù)控工作，對(duì)工程實(shí)施過程中實(shí)行全程監(jiān)督，對(duì)每個(gè) 環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，確保工程保質(zhì)保量按期完成，避免造成停工、窩工、倒運(yùn)、機(jī)械設(shè)備調(diào)遷、材料和購件積壓等損耗，或因工期的延誤、質(zhì)量問題帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 盈虧平衡分析 （ 1） 銷售面積盈虧平衡點(diǎn) =成本費(fèi)用合計(jì) /平均銷售單價(jià)（ 1稅費(fèi)率） = 321, 萬元 ／ ｛ （ ）｝元／ ㎡ = ㎡ ， 占計(jì)劃銷售量的 % （ 2） 銷售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn) =成本費(fèi)用合計(jì) /房屋銷售量（ 1稅費(fèi)率） =321, 元 /113 萬 ㎡ （ ） =元 /㎡ ， 占計(jì)劃銷售單價(jià)的 % 盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到 94 萬 ㎡ 或平均銷售價(jià)格達(dá)到 /㎡ 時(shí)，項(xiàng)目保本，安全余度 17%。 詳見 附表四：項(xiàng)目敏感性分析表 。 投資回收期（稅后） = （ 2）、動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目 內(nèi)部收益率（稅后） =% 投資回收期（稅后） = （計(jì)算 參 見附表 三項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量分析表 ）。 六 、 社會(huì)效益分析 該項(xiàng)目建成后，具有 顯著的社會(huì)效益。 第十章 結(jié) 論 綜上所述， 經(jīng)過我們認(rèn)真研究分析論證， 該項(xiàng)目 從 規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開發(fā)看，均是必要的；同時(shí)，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等多個(gè)角度論證表明，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目均是可行的。
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