【正文】 07國道B區(qū):6萬㎡服裝城E區(qū)：4萬㎡家具城A區(qū)：2萬㎡電子商務(wù)區(qū)住宿餐飲多功能展廳D區(qū)：6萬㎡小商品城鞋帽箱包城C區(qū)：4萬㎡建材、五金、機(jī)電、燈飾一0七國道分區(qū)面積功能分區(qū)業(yè)態(tài)細(xì)分及對(duì)應(yīng)面積A20000㎡配套商業(yè)快捷酒店2000㎡餐飲1000㎡電子商務(wù)區(qū)2000㎡多功能展示區(qū)15000㎡B60000㎡服裝區(qū)童裝區(qū)5000㎡褲區(qū)5000㎡男裝區(qū)10000㎡女裝區(qū)20000㎡針織品區(qū)10000㎡運(yùn)動(dòng)、休閑裝區(qū)5000㎡時(shí)尚牛仔區(qū)5000㎡C40000㎡建材區(qū)廚具、衛(wèi)浴、潔具、地板、瓷磚、防盜門、玻璃、油漆涂料、暖通設(shè)備板材、管材、鋼材等30000㎡五金機(jī)電區(qū)閥門、高低壓設(shè)備、電纜、機(jī)電工具、風(fēng)機(jī)、泵業(yè)、五金等5000㎡燈飾區(qū)家用、酒店、辦公燈飾等5000㎡D60000㎡小商品區(qū)鐘表、火機(jī)、雨傘、精品、喜慶用品、小家電、家居飾品 、文體用品、玩具、禮品、日用品、家居飾品 、頭飾品、首飾等40000㎡鞋類休閑鞋、運(yùn)動(dòng)鞋、男女皮鞋、勞保鞋具等10000㎡箱包、皮具旅行箱包、休閑包、皮具系列10000㎡E40000㎡家具區(qū)辦公家具、家用家具、酒店家具40000㎡. 經(jīng)營檔次定位從城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及綜合經(jīng)濟(jì)狀況來看，經(jīng)營檔次應(yīng)符合本地區(qū)域及周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境；從本地雞周邊區(qū)域居民收入及消費(fèi)水平來看，經(jīng)營產(chǎn)品應(yīng)符合大眾消費(fèi)力承受力范圍；從經(jīng)營內(nèi)容和業(yè)態(tài)的長期發(fā)展來看，需要有一定品牌知名度、有擴(kuò)張能力的業(yè)態(tài)、業(yè)種才具有一定的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，更能存活下來；從調(diào)研的結(jié)果來看，項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)居民普遍為中低收入水平，消費(fèi)能力不強(qiáng)，大眾型、普通型消費(fèi)占主流。地理位置上決定了其核心輻射層，30公里城市圈覆蓋目標(biāo)消費(fèi)群約200萬人。由于本項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)體量較大，所以必須充分考慮針對(duì)目標(biāo)客層的不同需求，規(guī)劃引進(jìn)不同檔次的產(chǎn)品，滿足不同消費(fèi)層次的不同需求。 政府公務(wù)員、企事業(yè)單位中層管理人員群體分析n 投資心態(tài)分析這部分目標(biāo)客戶，現(xiàn)實(shí)生活穩(wěn)定，手頭資金有盈余，并且擁有穩(wěn)定和可預(yù)期的收入來源，在國債、股票等投資收益不理想的情況下，面對(duì)“一鋪養(yǎng)三代”的巨大誘惑力，希望為自己的退休和子女未來生活購買一份額外的保險(xiǎn)。n 投資心態(tài)分析手中擁有較大數(shù)額的閑散資金或者有過投資商鋪成功的經(jīng)驗(yàn)，希望為自己的資金找到一個(gè)安全穩(wěn)定的投資去向，或者希望延續(xù)商鋪投資成功經(jīng)驗(yàn)，獲得更豐厚的投資回報(bào)。在任何營銷實(shí)戰(zhàn)中，定位是戰(zhàn)略問題，是第一位要完成的。1：確定一個(gè)可以復(fù)制的樣板市場(chǎng)。2：一次成功的新聞營銷。 3：一場(chǎng)大型的公關(guān)活動(dòng)。 招商手冊(cè)應(yīng)既是企業(yè)招商人員的必備工具，也是經(jīng)銷商判斷企業(yè)實(shí)力、產(chǎn)品科技含量、市場(chǎng)前景、利潤回報(bào)等問題的重要渠道。 當(dāng)經(jīng)銷商對(duì)企業(yè)的實(shí)力、背景、產(chǎn)品和負(fù)責(zé)人不了解時(shí)，再多的文字和廣告也比不上一部有震撼力的電視宣傳片，無論是在經(jīng)銷商對(duì)企業(yè)直觀、全面的認(rèn)識(shí)上，還是樹立企業(yè)在經(jīng)銷商心目中的形象上，運(yùn)用電視宣傳片都往往能收到奇效。（2）銷售模式對(duì)比直接銷售將商業(yè)物業(yè)劃分成小型獨(dú)立商鋪直接銷售，業(yè)主購買后擁有產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，既可以投資出租收益又可以自己經(jīng)營，產(chǎn)權(quán)明晰容易變現(xiàn)。短期回籠資金、利潤高客戶資源豐富鋪位容易實(shí)現(xiàn)銷售返租財(cái)務(wù)資金壓力主力商家招商壓力商家經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)后期管理復(fù)雜（3）銷售模式建議鋪位銷售模式實(shí)施內(nèi)容一托一鋪位及上下層獨(dú)立的鋪位直接銷售 招銷并舉直接面對(duì)終端客戶進(jìn)行銷售，同時(shí)啟動(dòng)招商，以銷帶招，以招促銷。為了滿足不同層次經(jīng)營投資者及不同業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)的需求，我們的形象定位也要符合我們的功能定位，這里不僅將成為新的商業(yè)中心、也將是未來西平人的生活中心、休閑中心。 物業(yè)城市形象定位： 提升城市社區(qū)文化形象，即：政府宣傳活動(dòng)、社區(qū)文化活動(dòng)、公益事業(yè)活動(dòng)、企業(yè)策劃活動(dòng)、市民節(jié)假日休閑活動(dòng)、商品促銷活動(dòng)……首先想到了就是這里！為吸引社會(huì)眼球，關(guān)注“西平國際商貿(mào)城——彰顯城市客廳魅力，喜迎四方尊貴賓客；打造屬于豫中南地區(qū)人民的一站式購物、餐飲、文化、休閑、娛樂的“城市客廳”。國際商貿(mào)城——財(cái)富就在家門口西平公司設(shè)立商業(yè)管理部，負(fù)責(zé)商鋪的租賃、市場(chǎng)營銷和現(xiàn)場(chǎng)營運(yùn)管理等工作，為促進(jìn)商鋪售樓和日后良好經(jīng)營管理，可以聘請(qǐng)國內(nèi)專業(yè)的商業(yè)顧問公司作為商業(yè)顧問。管理公司也可由開發(fā)商成立商業(yè)運(yùn)營管理有限公司（簡(jiǎn)稱商業(yè)運(yùn)營公司）來承擔(dān)，商業(yè)運(yùn)營公司下設(shè)物業(yè)管理處，負(fù)責(zé)物業(yè)管理部分。 由于本項(xiàng)目屬于一個(gè)大型的綜合性專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，對(duì)城市的影響力較大，因此，不能僅把她看為一個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目去討論，必須放大到區(qū)域的發(fā)展、行業(yè)的引領(lǐng)、城市運(yùn)營中去規(guī)劃、整合、運(yùn)營。216。因此，本案的產(chǎn)品設(shè)計(jì)形成多元化功能組合，合理規(guī)劃發(fā)展，設(shè)計(jì)適度超前，使項(xiàng)目在豫中南地區(qū)形成一定的影響力。深圳市波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 西平項(xiàng)目組 2009年11月10日32。 項(xiàng)目的成功必須滿足“大、準(zhǔn)、快、穩(wěn)、新”要訣：大——規(guī)模大、體量大、宣傳力度大、勢(shì)頭大，引起城市的轟動(dòng)效應(yīng)；準(zhǔn)——準(zhǔn)確定位，綜合考慮各類專業(yè)市場(chǎng)板塊的布局，配套完善的物流體系、餐飲、住宿、商務(wù)等綜合需求，把握商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇與比例；快——快速入市、資金快速回收；穩(wěn)——穩(wěn)定政府角色以及她在關(guān)鍵的點(diǎn)上給予的幫助；新——新概念、新產(chǎn)品、新功能、新組合引領(lǐng)市場(chǎng)。我們應(yīng)使政府無形之手與我們組成良性合作伙伴，政府發(fā)揮其推動(dòng)、宣傳的主導(dǎo)作用，對(duì)提高本項(xiàng)目在各方面上的影響力意義深遠(yuǎn)。 從宏觀規(guī)劃、城市發(fā)展的角度看，西平現(xiàn)正處在發(fā)展當(dāng)中，城市新的規(guī)劃及戰(zhàn)略發(fā)展為市場(chǎng)提供了良好的前景，較低的進(jìn)入門檻、有待發(fā)展而廣闊的市場(chǎng)空間蘊(yùn)藏著無限的商機(jī)。具體組織架構(gòu)圖如下： 構(gòu)建“大市場(chǎng)、大商業(yè)、大流通”格局，培育現(xiàn)代化大型商貿(mào)集散中心，發(fā)展商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，加快商業(yè)區(qū)建設(shè)，使西平商貿(mào)業(yè)對(duì)周邊城市的吸納力和輻射力進(jìn)一步增強(qiáng)。物業(yè)管理按普通的管理功能運(yùn)作，但須加強(qiáng)對(duì)商鋪營銷和營運(yùn)管理的服務(wù)，管理高層則須重視商業(yè)管理部門和物業(yè)管理部門的協(xié)調(diào)工作。管理功能圖:管理模式選擇上，建議采用香港慣用的商業(yè)和物業(yè)雙管的管理模式。國際商貿(mào)城——豫中南地區(qū)最大的集電子商務(wù)辦公、家居家飾、建材裝飾、五金機(jī)電交化、針織服裝、鞋帽、日用品、農(nóng)副產(chǎn)品、箱包皮具、小商品等于一體的主題型商貿(mào)城。 具體通過主題事件營銷、廣告營銷、價(jià)格營銷、渠道營銷、公共關(guān)系營銷、大眾活動(dòng)營銷、品牌營銷、文化營銷等營銷活動(dòng)進(jìn)行炒作宣傳，包括公益、慈善事業(yè)、峰會(huì)論壇、民眾喜聞樂見的大眾文化節(jié)目、商業(yè)參觀等，制造新聞，以達(dá)成效。 物業(yè)本體形象定位：西平首個(gè)超大型商業(yè)綜合體展示給西平乃至豫中南地區(qū)人民的是耳目一新的城市地標(biāo)形象、建筑標(biāo)桿形象、優(yōu)