【正文】 檔次的居住理念和居住空間； 東區(qū)首席純高層、全板式結(jié)構(gòu)規(guī)劃，薄板、通透、最大限度保證居住舒適度。 第四階段：持續(xù)銷售及尾盤消化期。重點推出報紙廣告、手機短信，制造完成宣傳單張。抓住國慶長節(jié)及中秋佳節(jié)，進行形象導(dǎo)入和聚集人 氣。理由是： ，為將來銷售大規(guī)模的樓盤夯實業(yè)務(wù)能力基礎(chǔ)。 （ 3）賣戶型：平面布局科學(xué)合理，絕版戶型。 廣告主題 “讓工薪白領(lǐng)住上好房子”。擴大安陽 付款方式。 （ 3）利用手機短信，給全市所有機主發(fā)送短信：“安陽 （ 4）在賣場間斷的播放廣告錄像，人員現(xiàn)場辦公。 制程旺銷搶購氛圍，大力造勢。在項目開盤時首先推出第 3 項賣點，在強銷期內(nèi)推出第 6 條賣點，以后要隨時進一步地挖掘賣點。 16 先買者實惠多多，物業(yè)升值潛力巨大。優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務(wù)是項目立足于日益激烈競爭房地產(chǎn)市場的必要條件，可以解決業(yè)主的后顧之憂，一心一意的工作、經(jīng)營。本項目的付款方式有一次性付款、建筑期內(nèi)分期付款、八成三十年期按揭付款等方式，任您量力而行，擇優(yōu)選擇。 具體的住宅差別價格策略的應(yīng)用待發(fā)展商銷售價格確定以后制表列出。 （ 2）每棟樓東戶＋ 1％，西戶＋ ％。 在每個調(diào)價時點上，要掌握好調(diào)價幅度和調(diào)價頻率，調(diào)價幅度要小，每次漲幅在 2％～ 3％之間；調(diào)價頻率要適度，本項目在銷售過程中擬調(diào)價 1～ 2 次。低開高走價格策略，尾盤價格適時考慮適當降低。 附表一： 項目因素對比分析表 影響因素 權(quán)重 華富世家 中央公園 陽光嘉苑 上城公館 比例 得分 得分 得分 得分 地理位置 30% 26 32 27 33 產(chǎn)品品質(zhì) 20% 18 19 15 16 戶型設(shè)計 10% 12 13 8 7 景觀環(huán)境 8% 6 7 4 5 項目規(guī)模 8% 10 8 6 6 配套建設(shè) 8% 9 7 6 6 開發(fā)品牌 8% 6 7 5 5 工程風(fēng)險 8% 7 8 7 7 合 計 100% 94 102 78 85 分值還原 94% 102% 78% 85% 14 附表二： 項目定價對比分析表 分 項 項 目 華富世家 中央公園 陽光嘉苑 上城公館 各項目比準均價 3800 4600 3400 3780 本項目對比得分 94% 102% 78% 85% 本項目比準價格 3572 4692 2652 3145 比準項目比準權(quán)重 權(quán)重后本項目比準價 1250 1658 266 660 本項目加 權(quán) 平均 價 3819 二、價格策略 總體價格策略。成本因素是影響房 13 地產(chǎn)價格的重要因素，但本項目的土地價格成本由于是 2 年前的土地出讓價格，相對于目前項目臨近地段土地出讓價格明顯偏低，因此用成本導(dǎo)向定價法確定住宅的售價已顯失真。 三個原因，本項目導(dǎo)入“無理由退房概念”。以首次置業(yè)、自住購買為主，投資為輔。他們主要來自央企系統(tǒng)、政府系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、規(guī)模企業(yè)的職員。 從年齡上細分。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)項目規(guī)劃總平面、建筑方案、建筑功能、建筑結(jié)構(gòu)等，產(chǎn)品定位于中高檔商品房。 物業(yè)管理方面。 銷售方式方面。 小區(qū)配套方面。 建筑方面。 項目的機會點眾多，重點機會點將促使項目成功；威脅是任何地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)普遍現(xiàn)象，是不足以抵消本項目的機會。 與專業(yè)銀行雙贏的合作關(guān)系，資金鏈條無憂。 （三）機會 重大機會點。 土地利用。 1銷售形式。 售價。 物業(yè)管理。 建筑功能、附件。 教育文化氛圍。 （一）優(yōu)勢 交通條件。 項目北部附近在建有一高檔次室內(nèi)菜市場，即豫北蔬菜批發(fā)交易市場，面積較大，設(shè)施較為齊全，即將建造完工。本項目位于安陽市新興商圈安東新區(qū)，與市政府相鄰，項目周圍 已有或正在建或?qū)⒁ㄔO(shè)的有：中國文字博物館、易園、圖書館博物館；正在 開工 的有， 建安街、朝霞路、朝陽路等路網(wǎng) ；正在 實施 的有， 體育發(fā)展中心五星級酒店及住宅開發(fā)、華城五星級大酒店及住宅開發(fā)等 14個重點開發(fā)項目 。市政府承諾，力爭申報為省重點建設(shè)項目。體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標準的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。義烏國際商貿(mào)城項目 位于 安東新區(qū)，四至范圍： 北 倚德隆街 ，東 接中華 路，西 至曙光路，南鄰萬金渠 。 第三節(jié) 總觀分析 國務(wù)院辦公廳頒發(fā)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市 場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》給房地產(chǎn)大形勢奠定了基調(diào)。建筑密度低，綠地率高，建筑外立面新穎，戶型布局科學(xué)合理，景觀設(shè)施投資大，智能化較高。目前有在建或待建的房地產(chǎn)項目14個，規(guī)劃建筑面積 m2。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸 款 1000 萬元，同比下降 %，自籌資金 億 元，增長 %。 1月至 6月新開工房屋面積 萬平方米，同比增長 %，增速提高 。 四 、投資結(jié)構(gòu) 上半年 房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資 元，同比增長 %，占房地產(chǎn)投資的比重由上年同期的 %上升到 %；辦公樓投資 億 元，下降 %，比重由上年同期的 %下降到 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 億 元，增長 %，比重由上年同期的 %提高到%；其他投資 億 元，下降 %，比重由上年同期的 %下降到 %。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14809元，增長 %；農(nóng)民人均純收入 5595 元，增長 %， 人民生活明顯改善，城鄉(xiāng)居民收入、生活水平進一步提高；整個國民經(jīng)濟呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。地方財政一般預(yù)算收入 億元、支出 億元，分別增長 %和 %。 目 錄 第一章 市場分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 1 一、宏觀市場分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 1 二、微觀市場分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 第二章 營銷分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 第一節(jié) 環(huán)境分析和 SWOT 分析 ‥‥‥‥‥‥ 5 一、環(huán)境條件 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 二、 SWOT分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ‥‥ 7 第二節(jié) 市場定位 ‥‥‥‥‥ 9 第三節(jié) 營銷計劃 ‥‥‥‥‥‥‥‥ 12 一、購買對象分析 ‥‥‥‥‥‥ 12 二、產(chǎn)品定位 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 12 三、客戶定位 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 12 四、樓盤概念導(dǎo)入 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 13 五、價格定位與價格策略 ‥‥‥‥‥‥ 13 六、賣點策劃及賣點儲備 ‥‥‥‥‥ 19 七、營銷策略 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 20 八、銷售形式 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 20 九、付款方式 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 20 十、廣告宣傳 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ‥‥‥‥‥ 21 十一、銷售計劃 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 十二、場地布置 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 22 十三、營銷費用安排 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 22 第三章 建設(shè)方案 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 24 第四章 財務(wù)評價 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 26 一、投資估算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 26 二、銷售收入估算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 30 三、現(xiàn)金流量計算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 30 四、財務(wù)評價指標計算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 30 五、經(jīng)濟效益敏感性分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 31 六、風(fēng)險分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 33 第五章 國民經(jīng)濟評價 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34 一、直接費用與直接效益的調(diào)整 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34 二、間接費用與間接效益 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34 三、國民經(jīng)濟效益 /費用計算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34 第六章 社會評價 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 35 第七章 綜合評價 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 35 第八章 其他 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 36 項目可行性研究依據(jù) ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 36 附件（略） ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 37 三、可行性研究人員 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 37 5 安陽 21世紀以來，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，推動和支持了國民經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。義烏國際商貿(mào)城住宅項目 可 行 性 研 究 報 告 二 〇 一二年十月 前言 房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風(fēng)險高、回報顯著的行業(yè)，是國家重點調(diào)控的行業(yè)之一。義烏國際商貿(mào)城房地產(chǎn)開發(fā)項目進行全面深入的市場調(diào)查、分析、預(yù)測，營銷分析、策劃，建設(shè)條件和方案分析，財務(wù)評價，不確定分析，國民經(jīng)濟評價，社會評價，綜合評價等 ，論證了該項目技術(shù)、經(jīng)濟、工程、環(huán)境的可行性和合理性，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設(shè)的可行性意見，為項目決策審定和銀行貸款提供全面的依據(jù)。 生產(chǎn)總值完成1106億元，增長 %，人均生產(chǎn)總值突破 3000 美元。人民生活持續(xù)改善。投資平穩(wěn)增長施工規(guī)模擴大，企業(yè)資金到位情況良好等有利條件力 促我市房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)逐步穩(wěn)趨的態(tài)勢。其中，