【正文】 多路公交車停靠站；臨近區(qū)域路網(wǎng)密布，交通較為發(fā)達(dá)，出租車隨手可招。西部曙光路附近小型便利店星羅棋布，規(guī)模超市達(dá) 3 家以上 ； 本項(xiàng)目近鄰即有特色學(xué)校、幼兒園，各類教育、教學(xué)設(shè)施齊全 ； 安陽(yáng)第六人民醫(yī)院距項(xiàng)目北 1000米 ； 項(xiàng)目附有在建開(kāi)放式的綜合體育場(chǎng)和市民綜合活動(dòng)中心 ；小區(qū)內(nèi) 銀行、郵局、酒店、娛樂(lè)場(chǎng)所設(shè)施齊全。項(xiàng)目中的特色學(xué)校、幼兒園，房地產(chǎn)與教育文化對(duì)接、聯(lián)姻，對(duì)于那些渴望自己孩子以后能夠得到特長(zhǎng)教育的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是最佳選擇。優(yōu)秀。靈活多樣的付款方式。新城區(qū)在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)不供應(yīng)居住用地。 鑒于本項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件具有強(qiáng)大的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，和重大的外部機(jī)會(huì)，可采取加快投資速度，擴(kuò)大生產(chǎn)，提高市場(chǎng)占有率的即增長(zhǎng)性戰(zhàn)略；面臨一些微不足道的劣勢(shì)和威脅，可克服內(nèi)部劣勢(shì)，避免或降低外部WO 戰(zhàn)略 W（劣勢(shì)） 規(guī)模偏 大 ＋土地 政 策限制 ＋ 近鄰競(jìng)爭(zhēng) O（機(jī)會(huì)） 土地供應(yīng)緊縮＋客源激增＋銀企雙輸贏 WT 戰(zhàn)略 W（劣勢(shì)） 規(guī)模偏 大 ＋土地 政策限制 ＋ 近鄰競(jìng)爭(zhēng) T（威脅） 競(jìng)爭(zhēng)激烈＋外企營(yíng)銷手段＋外企資金實(shí)力 SO 戰(zhàn)略： 采用戰(zhàn)略 S（優(yōu)勢(shì)） 交通＋配套＋教育＋衛(wèi)生＋建筑功能＋質(zhì)量＋物業(yè)管理＋發(fā)展商資信＋付款方式＋售后服務(wù)＋相對(duì)價(jià)低 O（機(jī)會(huì)） 土地供應(yīng)緊縮＋客源激增＋銀企雙贏 ST 戰(zhàn)略 S（優(yōu)勢(shì)） 交通＋配套＋教育＋衛(wèi)生＋建筑功能＋質(zhì)量＋物業(yè)管理＋發(fā)展商資信＋付款方式＋售后服務(wù)＋相對(duì)價(jià)低 T（威脅） 競(jìng)爭(zhēng)激烈＋外企營(yíng)銷手段＋外企 資金實(shí)力 O W O S W 11 威脅的沖擊。在小區(qū)內(nèi)或小區(qū)附近，必須有完善的配套設(shè)施，例如：學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、菜市場(chǎng)、飯店等；要 有足夠的機(jī)動(dòng)車庫(kù)；小區(qū)所處的區(qū)域要交通方便，夜間要有出租汽車行駛。物業(yè)管理要熱 情、周到、誠(chéng)實(shí)守信；最好是開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理； 100％的受訪者要求物業(yè)管理費(fèi)要便宜，最好不要超過(guò) 元 /㎡ 。以 25～ 55 歲的人群為主。 四、樓盤(pán)概念 鑒于： 根據(jù)上述市場(chǎng)細(xì)分，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶鎖定為具有中高收入的白領(lǐng)階層和私營(yíng)業(yè)主，這一部分人群對(duì)居住質(zhì)量要求較高，生活愜意，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量要求較高，甚至挑剔，法律知識(shí)廣泛，維權(quán)意識(shí)強(qiáng)烈?？紤]到競(jìng)爭(zhēng)因素、產(chǎn)品差異因素、購(gòu)房者心理因素，本項(xiàng)目適用可比樓盤(pán)量化定價(jià)法，此定價(jià)方法在樓盤(pán)定價(jià)中應(yīng)是科學(xué)合理的。 低開(kāi)高走價(jià)格策略是隨著施工建筑物的形 成和不斷接近竣工，根據(jù)銷售進(jìn)展情況，每到一個(gè)調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn)，按照預(yù)先確定的幅度調(diào)高一次售價(jià)的策略。 折扣價(jià)格策略 為刺激客戶購(gòu)買(mǎi)欲望，滿足其消費(fèi)心理，促使成交，項(xiàng)目銷售過(guò)程中，須有價(jià)格折扣策略。 特色學(xué)校，住進(jìn)本項(xiàng)目，您的孩子一只腳已踏進(jìn)了藝術(shù)殿堂。由于本項(xiàng)目實(shí)施的是低開(kāi)高走的價(jià)格過(guò)程策略，先買(mǎi)者有一定的現(xiàn)金折扣，予消費(fèi)者實(shí)惠。 （ 1）張?zhí)b銷控表，充分表現(xiàn)旺銷勢(shì)頭。義烏國(guó)際商貿(mào)城恭祝您事業(yè)有成，生意興隆，家庭幸福。義烏國(guó)際商貿(mào)城的知名度、識(shí)別度、美譽(yù)度。 （ 4）賣(mài)物業(yè)管理服務(wù)：物業(yè)管理服務(wù)，大家庭的保姆。重點(diǎn)實(shí)施以新聞炒作等軟廣告為主題的形象宣傳，圍墻廣告、橫幅、售樓處指示牌跟進(jìn)。 20xx年 6 月份以后，完成尾盤(pán) 30％左右的消化收尾工作。 附圖：北地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 第二節(jié) 分期建設(shè)計(jì)劃 項(xiàng)目 北地塊總體分 A、 B、 C 三個(gè)布局建設(shè)， A 為臨中華路商貿(mào)城市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)建， B、 C 為配套住宅區(qū)，主要建設(shè)方案見(jiàn)附圖和附表三：建設(shè)方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表（北地塊住宅） 附表三： 北地塊住宅主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)表 計(jì)量單位： ㎡ 、戶 指標(biāo)項(xiàng)目 指標(biāo)值 備 注 規(guī)劃用地面積 136201 總建筑面積 地上總建筑面積 503942 其 中 商業(yè)建筑總面積 住宅建筑面積 公共服務(wù)設(shè)施面積 800 衛(wèi)生站 300 文化站 郵電所 600 郵電所 150 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 1200 垃圾中轉(zhuǎn)站 200 地下建筑面積 其中：住宅地下建筑面積 地下車庫(kù)建筑面積 建筑占地面積 道路廣場(chǎng)面積 41582 綠地面積 綠地率 45% 建筑密度 % 住宅建筑凈密度 其中：住宅建筑基地面積 1容積率 1居住戶數(shù) 3643戶 1停車位 1785人 其中：非機(jī)動(dòng)車 車位 11547 地下機(jī)動(dòng)車位 3620 20 北地塊住宅建設(shè)分兩期建設(shè)，一期建設(shè)高層 8 棟， 面積 萬(wàn)平方米。 二、人員配備 工程技術(shù)人員配置 公司配置兩名工程 技術(shù) 管理人員， 作為代表來(lái)負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督等工作，在涉及一些較大的 工程項(xiàng)目 變更、材料設(shè)備采購(gòu) 等事宜還必須向項(xiàng)目部的主管上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示并直接參與工作。 二、節(jié)能措施 為保證做到合理利用能源和節(jié)約能源， 項(xiàng) 目 的建設(shè)水平應(yīng)達(dá)到 河南省及安陽(yáng)市 節(jié)能型建筑的指標(biāo)。 （一）開(kāi)發(fā)成本的敏感性分析 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由于原料價(jià)格、人工費(fèi)及其他費(fèi)用的波動(dòng)，將會(huì)直接影響開(kāi)發(fā)成本，從而引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的變化?，F(xiàn)設(shè)價(jià)格分別下降 5％、 10％、 15％，分 析由此引起的經(jīng)濟(jì)效益下降程度。 第五章 國(guó) 民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是從整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的角度，從宏觀經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略高度來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來(lái)的影響，以及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)為項(xiàng)目付出的代價(jià)。 6．銷售推廣費(fèi)不予調(diào)整。 社會(huì)評(píng)價(jià)方法種類繁多，鑒于本項(xiàng)目的特點(diǎn)，可研人員運(yùn)用邏輯框架法（ LFA）進(jìn)行社會(huì)評(píng)價(jià)表 11。 ⑴項(xiàng)目實(shí)施效果分析報(bào)告；⑵工程監(jiān)理報(bào)告；⑶進(jìn)度報(bào)告；⑷后評(píng)價(jià)報(bào)告；⑸竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。 ⑴ 開(kāi) 工 報(bào)告； ⑵ 可 研 報(bào)告； ⑶ 有 關(guān) 政策。 第 八章 其他 一、項(xiàng)目可行性研究依據(jù) 1．國(guó)家發(fā)改委《投資項(xiàng)目可行性研究指南》； 2．建設(shè)部建標(biāo)［ 20xx］ 205 號(hào)文件《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； 3．《安徽企業(yè)調(diào)查》資料； 4．《安陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料》； 5．《安陽(yáng)企業(yè)調(diào)查》資料； 6．《安陽(yáng)市總體規(guī)劃》； ⒎《新城區(qū)片區(qū)規(guī)劃》； 8．《安陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行監(jiān)測(cè)》； 9．《安陽(yáng)工程經(jīng)濟(jì)》； ⒑《安陽(yáng) 第七章 綜合評(píng)價(jià) 根據(jù)前述的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)、匯總項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效果指標(biāo)，根據(jù)有關(guān)判斷標(biāo)準(zhǔn)，綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可行性。 ⑴工程監(jiān)理報(bào)告；⑵進(jìn)度報(bào)告 ；⑶竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；⑷銷售進(jìn)度控制表；⑸居民反映情況。 ⑴本市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料⑵項(xiàng)目實(shí)施效果分析報(bào)告。 二、間接費(fèi)用與間接效益 1．本項(xiàng)目不會(huì)造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)間接費(fèi)用支出，故間接費(fèi)用為 0。 2．規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)是 社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取的費(fèi)用，不存在價(jià)格扭曲的現(xiàn)象，不予調(diào)整。由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中應(yīng)盡早預(yù)售、盡早回收資金，對(duì)確保投資收益是非常重要的。當(dāng)開(kāi)發(fā)成本升幅度達(dá) 25％時(shí)，項(xiàng)目即處于盈虧平衡狀態(tài)。 五、 環(huán)保分析 本 項(xiàng)目 建設(shè)對(duì)環(huán)境的主要影響是：污水、噪音、廢氣、揚(yáng)塵和廢棄物， 應(yīng)嚴(yán)格按照省市環(huán)保標(biāo)準(zhǔn) 分別進(jìn)行處理。 銷售人員配置 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的現(xiàn)場(chǎng)或合適的位置成立樓盤(pán)的售樓處，以展開(kāi)房產(chǎn)的市場(chǎng)銷售工作，根據(jù)公司的 銷售策略 和市場(chǎng)的展開(kāi)情況，配置相應(yīng)的人員。 公司對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)行二級(jí)管理的模式。 三、總圖設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 規(guī)劃用地 ，總建筑面積 113萬(wàn)平方米，其中：配 套 19 住宅建筑面積 66 萬(wàn)平方米，商業(yè)及配套設(shè)施 47萬(wàn)平方米。 第三階段：強(qiáng)銷期。 “鯰魚(yú)效應(yīng)”?！盁o(wú)理由退房”。 在不同價(jià)格時(shí)期內(nèi)，付清購(gòu)房者款執(zhí)行當(dāng)前銷售價(jià)格。 做幾次事件推廣營(yíng)銷。 四、營(yíng)銷策略 以“無(wú)理由退房”概念推向市場(chǎng)，顯示發(fā)展商的實(shí)力和誠(chéng)信，從而吸引潛在客戶，聚集人氣。本項(xiàng)目由發(fā)展商旗下的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，它是一家經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè)，能使業(yè)主更安心、放心。 三、賣(mài)點(diǎn)策劃及賣(mài)點(diǎn)儲(chǔ)備 各種生活配套設(shè)施完善齊全，交通十分便捷，令您生活更自如。 本項(xiàng)目擬主體封頂（預(yù)計(jì) 20xx 年 10 月份）以 4000 元 /㎡ 開(kāi)盤(pán)銷售，竣工綜合驗(yàn)收交付使用（現(xiàn)房，預(yù)計(jì) 20xx 年 10月份）后調(diào)至 4200 15 元 /㎡ ，交付使用半年后若銷售不暢再考慮適當(dāng)降價(jià)銷售。高價(jià)策略。 “無(wú)理由退房”即在建筑期內(nèi)，交付使用前或交付使用后三個(gè)月無(wú)損壞的，可退可換，消費(fèi)者無(wú)須說(shuō)明任何理由。 從經(jīng)濟(jì)狀況上細(xì)分。 三、客 戶定位 根據(jù)產(chǎn)品定位，客戶定位